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    新大正保衛(wèi)戰(zhàn):深市物業(yè)第一股主場遭蠶食

    扒財(cái)經(jīng) 扒財(cái)經(jīng)
    2021-07-26 16:02 6742 0 0
    2021年7月22日,新大正發(fā)布了2021年上半年的業(yè)績公告,這是今年首家公布半年報(bào)的上市物企。

    作者:陳文莉

    來源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)

    2021年7月22日,新大正(002968.SZ)發(fā)布了2021年上半年的業(yè)績公告,這是今年首家公布半年報(bào)的上市物企。
    成立于1998年的新大正,在物業(yè)領(lǐng)域當(dāng)屬“老牌黨”,它早在2017年掛牌新三板,2019年IPO上市登陸深交所主板,被稱為“深交所第一物業(yè)上市股”。
    這不僅是一家無地產(chǎn)母公司,獨(dú)立發(fā)展的物業(yè)企業(yè),也是主業(yè)“非住宅服務(wù)”的公司,主要服務(wù)辦公樓、學(xué)校、交通樞紐、商業(yè)物業(yè)等業(yè)態(tài),提供物業(yè)服務(wù)以及增值服務(wù)。
    這些先天基因,使得這家重慶發(fā)家的老牌物企,在目前快速擴(kuò)容的“物業(yè)股”中,擁有不少特性。
    然而即使是差異化十足、發(fā)家較早,在愈加洶涌的上市潮下,新大正依然需要花大力氣,抵抗“被吃掉”的風(fēng)險(xiǎn)。
    2021年半年報(bào)顯示,為了擴(kuò)容,新大正加速開展收并購,并在去年耗費(fèi)近億元完成了首筆收購。
    即使如此“發(fā)狠”,2021年1-6月新大正實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.96億元,同比增長58%;凈利潤7438.64萬元,同比增長38.37%。
    相較近日上市物企發(fā)布的業(yè)績預(yù)告中,凈利增速動(dòng)輒超100%的情況,難言優(yōu)勢(shì)。
    物業(yè)股正在“狂飆突進(jìn)”,老牌物企新大正,會(huì)突圍還是被圍剿?
    巨頭盯住非住物管 

    新大正主場受沖擊

    “目前物業(yè)行業(yè)的格局尚未穩(wěn)定,爭鋒也越來越激烈。”
    嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓告訴風(fēng)財(cái)訊,市場規(guī)模大、集中度低、物業(yè)費(fèi)均價(jià)高、收繳率高的非住宅物業(yè),正在成為物企規(guī)模爭奪的第二戰(zhàn)場。
    在非住宅服務(wù)領(lǐng)域,新大正可謂耕耘已久。
    財(cái)報(bào)顯示,2021年上半年,新大正實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.96億元,同比增長58%;凈利潤7438.64萬元,同比增長38.37%。公司業(yè)務(wù)平穩(wěn)在增長。
    但新大正的主場,已經(jīng)被眾多新興的物業(yè)巨頭“窺伺”。
    風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn),近年物業(yè)企業(yè)針對(duì)非住服務(wù)業(yè)務(wù),擴(kuò)張速度、收并購數(shù)量已經(jīng)超過了住宅業(yè)務(wù)。
    嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)顯示,數(shù)據(jù)顯示,2020年57起物業(yè)收并購中僅有13起為收購非住企業(yè),占比為22.8%。但2021年前四個(gè)月,這一數(shù)據(jù)已經(jīng)大幅增長為56.5%。
    與此同時(shí),2020年,上市物企在非住宅物業(yè)領(lǐng)域的面積增速高達(dá)59.6%,住宅僅為28.3%,增速尚不足非住的一半。

    這一現(xiàn)象在物業(yè)行業(yè)TOP20中尤為明顯。

    比如,上半年碧桂園服務(wù)進(jìn)行的5起收購中,除了藍(lán)光嘉寶之外,其余主業(yè)均是在非住宅物業(yè)領(lǐng)域。

    雅生活服務(wù)在上半年進(jìn)行的5起收購物業(yè)收購中,全部為非住宅領(lǐng)域。

    恒大物業(yè)、世茂服務(wù),兩家物企上半年進(jìn)行的唯一收購,也皆為非住領(lǐng)域。

    “強(qiáng)大的競爭對(duì)手,客觀上已經(jīng)對(duì)新大正的既有優(yōu)勢(shì),產(chǎn)生著威脅?!睂<抑毖?。

    主動(dòng)出擊收并購 

    耗資過大拉低財(cái)務(wù)指標(biāo)

    為保主場,新大正開始了反擊。
    風(fēng)財(cái)訊觀察到,2020年11月,新大正完成了首筆收購,作價(jià)9700萬,正式將主營國企、商業(yè)銀行等辦公物業(yè)的四川民興納入麾下。
    2021年半年報(bào)顯示,新大正又接連增資了重慶重報(bào)物業(yè),與南陽投資集團(tuán)合資成立了南陽新大正物業(yè),與貴州合心慧能科技合資成立了貴陽市大正彗能智慧城市運(yùn)營服務(wù)有限公司。
    對(duì)此,新大正相關(guān)人士表示,并購是行業(yè)走向成熟的必然階段,公司會(huì)謹(jǐn)慎但不排斥此種合作模式。
    收并購之外,新大正還積極參與新項(xiàng)目的招標(biāo)。
    風(fēng)財(cái)訊獲悉,2021年上半年,新大正中標(biāo)了深圳寶安國際機(jī)場、南通興東國際機(jī)場、長沙黃花國際機(jī)場、溫州龍灣國際機(jī)場、包神鐵路、襄陽市中醫(yī)醫(yī)院、2022年北京冬奧會(huì)的備戰(zhàn)參賽任務(wù)等多個(gè)項(xiàng)目。
    半年報(bào)顯示,2021年上半年,新大正新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約8億元,飽和年化合同收入金額約4億元,創(chuàng)下歷年新高。
    收并購與項(xiàng)目開拓并行,新大正的營收實(shí)現(xiàn)大幅增長,但也快速消耗著公司的資金。
    財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,新大正的貨幣資金約為4.37億元,同比減少35.4%;經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出1.59億,較去年同期大降579.67%。
    與此同時(shí),新大正的毛利率、現(xiàn)金流也在大幅下滑,而銷售和管理費(fèi)用則大幅攀升。
    半年報(bào)中,新大正在今年上半年錄得的毛利率僅19.30%,較去年同期下降了2個(gè)百分點(diǎn),且遠(yuǎn)低于上市物企的平均水平(30%以上);同期的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用均增幅超38%。
    與48倍的PE相比,新大正的財(cái)報(bào)指標(biāo),似乎有點(diǎn)“德不配位”。
    由此,業(yè)績發(fā)布當(dāng)日,新大正股價(jià)一路走低,盤中一度下跌超4.8%。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 窺報(bào)①|(zhì)新大正保衛(wèi)戰(zhàn):深市物業(yè)第一股主場遭蠶食

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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