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新大正保衛(wèi)戰(zhàn)：深市物業(yè)第一股主場遭蠶食

扒財經

2021-07-26 16:02 6744 0 0

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2021年7月22日，新大正發(fā)布了2021年上半年的業(yè)績公告，這是今年首家公布半年報的上市物企。

作者：陳文莉

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

2021年7月22日，新大正（002968.SZ）發(fā)布了2021年上半年的業(yè)績公告，這是今年首家公布半年報的上市物企。

成立于1998年的新大正，在物業(yè)領域當屬“老牌黨”，它早在2017年掛牌新三板，2019年IPO上市登陸深交所主板，被稱為“深交所第一物業(yè)上市股”。

這不僅是一家無地產母公司，獨立發(fā)展的物業(yè)企業(yè)，也是主業(yè)“非住宅服務”的公司，主要服務辦公樓、學校、交通樞紐、商業(yè)物業(yè)等業(yè)態(tài)，提供物業(yè)服務以及增值服務。

這些先天基因，使得這家重慶發(fā)家的老牌物企，在目前快速擴容的“物業(yè)股”中，擁有不少特性。

然而即使是差異化十足、發(fā)家較早，在愈加洶涌的上市潮下，新大正依然需要花大力氣，抵抗“被吃掉”的風險。

2021年半年報顯示，為了擴容，新大正加速開展收并購，并在去年耗費近億元完成了首筆收購。

即使如此“發(fā)狠”，2021年1-6月新大正實現營業(yè)收入8.96億元，同比增長58%；凈利潤7438.64萬元，同比增長38.37%。

相較近日上市物企發(fā)布的業(yè)績預告中，凈利增速動輒超100%的情況，難言優(yōu)勢。

物業(yè)股正在“狂飆突進”，老牌物企新大正，會突圍還是被圍剿？

巨頭盯住非住物管

新大正主場受沖擊

“目前物業(yè)行業(yè)的格局尚未穩(wěn)定，爭鋒也越來越激烈?！?/section>

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓告訴風財訊，市場規(guī)模大、集中度低、物業(yè)費均價高、收繳率高的非住宅物業(yè)，正在成為物企規(guī)模爭奪的第二戰(zhàn)場。

在非住宅服務領域，新大正可謂耕耘已久。

財報顯示，2021年上半年，新大正實現營業(yè)收入8.96億元，同比增長58%；凈利潤7438.64萬元，同比增長38.37%。公司業(yè)務平穩(wěn)在增長。

但新大正的主場，已經被眾多新興的物業(yè)巨頭“窺伺”。

風財訊發(fā)現，近年物業(yè)企業(yè)針對非住服務業(yè)務，擴張速度、收并購數量已經超過了住宅業(yè)務。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院數據顯示，數據顯示，2020年57起物業(yè)收并購中僅有13起為收購非住企業(yè)，占比為22.8%。但2021年前四個月，這一數據已經大幅增長為56.5%。

與此同時，2020年，上市物企在非住宅物業(yè)領域的面積增速高達59.6%，住宅僅為28.3%，增速尚不足非住的一半。

這一現象在物業(yè)行業(yè)TOP20中尤為明顯。

比如，上半年碧桂園服務進行的5起收購中，除了藍光嘉寶之外，其余主業(yè)均是在非住宅物業(yè)領域。

雅生活服務在上半年進行的5起收購物業(yè)收購中，全部為非住宅領域。

恒大物業(yè)、世茂服務，兩家物企上半年進行的唯一收購，也皆為非住領域。

“強大的競爭對手，客觀上已經對新大正的既有優(yōu)勢，產生著威脅。”專家直言。

主動出擊收并購

耗資過大拉低財務指標

為保主場，新大正開始了反擊。

風財訊觀察到，2020年11月，新大正完成了首筆收購，作價9700萬，正式將主營國企、商業(yè)銀行等辦公物業(yè)的四川民興納入麾下。

2021年半年報顯示，新大正又接連增資了重慶重報物業(yè)，與南陽投資集團合資成立了南陽新大正物業(yè)，與貴州合心慧能科技合資成立了貴陽市大正彗能智慧城市運營服務有限公司。

對此，新大正相關人士表示，并購是行業(yè)走向成熟的必然階段，公司會謹慎但不排斥此種合作模式。

收并購之外，新大正還積極參與新項目的招標。

風財訊獲悉，2021年上半年，新大正中標了深圳寶安國際機場、南通興東國際機場、長沙黃花國際機場、溫州龍灣國際機場、包神鐵路、襄陽市中醫(yī)醫(yī)院、2022年北京冬奧會的備戰(zhàn)參賽任務等多個項目。

半年報顯示，2021年上半年，新大正新拓展項目中標總金額約8億元，飽和年化合同收入金額約4億元，創(chuàng)下歷年新高。

收并購與項目開拓并行，新大正的營收實現大幅增長，但也快速消耗著公司的資金。

財報數據顯示，2021年上半年，新大正的貨幣資金約為4.37億元，同比減少35.4%；經營性現金凈流出1.59億，較去年同期大降579.67%。

與此同時，新大正的毛利率、現金流也在大幅下滑，而銷售和管理費用則大幅攀升。

半年報中，新大正在今年上半年錄得的毛利率僅19.30%，較去年同期下降了2個百分點，且遠低于上市物企的平均水平（30%以上）；同期的銷售費用和管理費用均增幅超38%。

與48倍的PE相比，新大正的財報指標，似乎有點“德不配位”。

由此，業(yè)績發(fā)布當日，新大正股價一路走低，盤中一度下跌超4.8%。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“扒財經”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 窺報①|新大正保衛(wèi)戰(zhàn)：深市物業(yè)第一股主場遭蠶食

物業(yè)并購掛牌

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蔣陽兵，資產界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產法研究會理事，深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長，深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員，深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話：18566691717
劉韜
劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計，不良資產處置及訴訟等業(yè)務。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。專業(yè)領域：企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。
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