在檢索大量類(lèi)案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 法院可以拍賣(mài)預(yù)查封的房產(chǎn)。

案例1：《蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司甘肅省分行營(yíng)業(yè)部執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【(2018)最高法民申5670號(hào)】

最高法院認(rèn)為，中海公司主張預(yù)查封期間不能進(jìn)行拍賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行措施，但《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十八條規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主張均沒(méi)有法律依據(jù)，不能成立。

此外，中海公司已收到全部購(gòu)房款，履行擔(dān)保責(zé)任后亦有權(quán)向石明山追償，本案執(zhí)行石明山名下房產(chǎn)對(duì)中海公司并無(wú)顯失公平之處。至于中海公司主張其對(duì)石明山的債權(quán)抵銷(xiāo)問(wèn)題與本案無(wú)關(guān)，不屬于本案再審審查范圍。

綜上，中海公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：駁回蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的再審申請(qǐng)。

案例2：《韶關(guān)市順宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉玉靜二審民事判決書(shū)》【(2019)粵02民終849號(hào)】

韶關(guān)中院認(rèn)為，本院二審期間，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：順宏公司對(duì)涉案房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。2015年2月28日，順宏公司與陳志霞簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件、附錄，約定陳志霞購(gòu)買(mǎi)順宏公司開(kāi)發(fā)的本案的涉案房屋，房屋的總房?jī)r(jià)款為人民幣1646981元，其中首期款496981元，按揭款1150000元。該按揭款1150000元由郵儲(chǔ)韶關(guān)分行提供。陳志霞亦繳納了首期款。郵儲(chǔ)韶關(guān)分行亦按約支付了按揭款。此時(shí)該房屋的所有權(quán)歸陳志霞所有。因產(chǎn)權(quán)證未辦理在陳志霞名下，在劉玉靜與陳曉鋒、陳志霞民間借貸糾紛一案中，劉玉靜申請(qǐng)對(duì)陳志霞的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全時(shí)，一審法院采取的預(yù)查封手續(xù)符合法律規(guī)定。而在預(yù)查封后，順宏公司履行保證人的保證責(zé)任，償還了郵儲(chǔ)韶關(guān)分行的債務(wù)，此時(shí)順宏公司和陳志霞直接產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不對(duì)涉案房屋發(fā)生所謂的物權(quán)變動(dòng)，順宏公司不能對(duì)抗一審法院的預(yù)查封。在順宏公司與陳志霞未解除其所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，一審法院處置被執(zhí)行人陳志霞的涉案房屋，依法有據(jù)，本院不予變動(dòng)，予以認(rèn)可。順宏公司在案涉房屋被查封下才主張行使合同解除權(quán)，實(shí)質(zhì)上已影響到房屋買(mǎi)賣(mài)合同第三人（即劉玉靜）權(quán)益的實(shí)現(xiàn)；而順宏公司的合同解除權(quán)和此后返還案涉房屋及辦證行為不屬于實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)，并不優(yōu)于已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段的申請(qǐng)執(zhí)行人劉玉靜對(duì)被執(zhí)行人陳志霞所享有的債權(quán)。順宏公司不能以此對(duì)抗在先的法院預(yù)查封，順宏公司以此為由要求排除對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，不予成立。原審法院以涉案房產(chǎn)的執(zhí)行已經(jīng)終結(jié)為由，駁回執(zhí)行案外人順宏公司的訴訟請(qǐng)求，此理由不當(dāng)，本院予以糾正；但處理結(jié)果正確，本院予以維持。

綜上所述，原審判決所查明的事實(shí)清楚，但判決理由不當(dāng)，本院予以糾正。鑒于原審判決的實(shí)體處理正確，本院予以維持，據(jù)此本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

案例3：《海門(mén)中南世紀(jì)城開(kāi)發(fā)有限公司與姜學(xué)如、張杰、黃愛(ài)林買(mǎi)賣(mài)合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【(2020)蘇06執(zhí)復(fù)123號(hào)】

南通中院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉房屋能否進(jìn)行拍賣(mài)。根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條第(三)項(xiàng)，人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。執(zhí)行法院預(yù)查封案涉商品房的行為并無(wú)不當(dāng)，預(yù)查封的效力等同于查封，執(zhí)行法院的預(yù)查封裁定系禁止中南海門(mén)公司轉(zhuǎn)移、抵押查封財(cái)產(chǎn)?！督K省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問(wèn)題的解答》第三條規(guī)定，被執(zhí)行人已將房款全部支付給開(kāi)放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開(kāi)發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對(duì)抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。從該條款內(nèi)容看，并非中南海門(mén)公司所稱預(yù)查封房屋不能執(zhí)行，而是在第三條所列情形中，開(kāi)發(fā)商或被執(zhí)行人無(wú)權(quán)以解除合同方式對(duì)抗執(zhí)行，建行海門(mén)支行未辦理預(yù)抵押登記更不能對(duì)抗執(zhí)行。目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅辦理所有權(quán)證未完成，而中南海門(mén)公司作為合同相對(duì)方具有配合辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，中南海門(mén)公司即便可以行使解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟解決該糾紛?，F(xiàn)中南海門(mén)公司認(rèn)可通州法院的拍賣(mài)行為，再對(duì)預(yù)查封行為提出異議已無(wú)實(shí)際意義，故對(duì)中南海門(mén)公司的該請(qǐng)求不予支持。

案例4：《張明澤、徐海林委托合同糾紛執(zhí)行審查類(lèi)執(zhí)行裁定書(shū)》【(2020)魯04執(zhí)復(fù)34號(hào)】

棗莊中院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。"從該條規(guī)定看，人民法院預(yù)查封的對(duì)象是房屋。該《通知》第十八條規(guī)定：“預(yù)查封的效力等同于正式查封?！?quot;滕州法院對(duì)預(yù)查封的房屋進(jìn)行拍賣(mài)，符合法律規(guī)定。滕州法院認(rèn)為預(yù)查封的對(duì)象不是房屋本身，而是房屋交付請(qǐng)求權(quán)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請(qǐng)求權(quán)，預(yù)查封期間不能拍賣(mài)被預(yù)查封的房產(chǎn)，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予糾正。關(guān)于被執(zhí)行人李靜以預(yù)查封的房屋所有權(quán)不屬于被執(zhí)行人所有為由提出異議，本院認(rèn)為，該異議既不屬于執(zhí)行行為異議，亦不屬于對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物主張實(shí)體權(quán)利而提出的案外人異議，不予審查。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：撤銷(xiāo)滕州市人民法院（2019）魯0481執(zhí)異49號(hào)異議裁定。

2. 被法院預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)尚不屬于被執(zhí)行人所有，而是屬于案外人的財(cái)產(chǎn)，因此人民法院不得拍賣(mài)預(yù)查封的案外人財(cái)產(chǎn)。

案例5：《張宜計(jì)、朱榮禮民間借貸糾紛執(zhí)行審查類(lèi)執(zhí)行裁定書(shū)》【(2018)魯08執(zhí)復(fù)19號(hào)】

濟(jì)寧法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是涉案的恒大名都19號(hào)樓1單元29層01-2903號(hào)房產(chǎn)能否作為被執(zhí)行人朱榮禮的財(cái)產(chǎn)予以評(píng)估拍賣(mài)。

最高院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的法發(fā)【2004】5號(hào)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）--；（二）--；（三）、被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋"；該《通知》第十六條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記"；《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"。從上述一系列法律法規(guī)中可以看出，涉案房屋尚未登記在被執(zhí)行人名下前，法院可以采取預(yù)查封措施，但由于此時(shí)被執(zhí)行人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，因此，人民法院不得進(jìn)行處分，否則將會(huì)侵害標(biāo)的物所有權(quán)人的合法權(quán)益，只有在權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下后，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封，才可進(jìn)行實(shí)體處理，比如拍賣(mài)、變賣(mài)或折價(jià)處理等。作為不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。作為本案中的執(zhí)行標(biāo)的物恒大名都xxx房產(chǎn)在拍賣(mài)前是否屬于被執(zhí)行人朱榮禮所有，任城法院并未查清。若該房產(chǎn)屬于被執(zhí)行人朱榮禮所有，即使被執(zhí)行人朱榮禮尚未取得產(chǎn)權(quán)證，人民法院仍可根據(jù)最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》第二條“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》"的規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)狀處置，若被執(zhí)行人朱榮禮對(duì)該房產(chǎn)尚不享有所有權(quán)，則人民法院不得將該房產(chǎn)作為被執(zhí)行人朱榮禮進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)。

預(yù)查封是人民法院對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的、尚未進(jìn)行權(quán)屬變更登記不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先控制性執(zhí)行措施，只有在登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記產(chǎn)權(quán)后，預(yù)查封才轉(zhuǎn)為正式的查封。雖然預(yù)查封的效力等同于查封，但預(yù)查封并不是查封，兩者最大的區(qū)別就在于預(yù)查封財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)尚不屬于被執(zhí)行人，而查封的財(cái)產(chǎn)必須是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。預(yù)查封限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)涉案房屋再行處分的權(quán)利，但預(yù)查封的對(duì)象是涉案房屋的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，并非房屋本身，在物權(quán)變動(dòng)尚未實(shí)現(xiàn)之前，涉案房屋仍歸屬于開(kāi)發(fā)商所有。最高院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定“人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢?cè)撏恋?、房屋的?quán)屬"，《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條規(guī)定：“在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執(zhí)行措施"；《民事訴訟法》第二百四十七條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書(shū)確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣(mài)被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)"。上述法律法規(guī)都強(qiáng)調(diào)人民法院對(duì)查封的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)，并未授權(quán)人民法院對(duì)預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)，人民法院有權(quán)拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)必須是被法院查封的、被執(zhí)行人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，而被法院預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)尚不屬于被執(zhí)行人所有，而是屬于案外人的財(cái)產(chǎn)，因此人民法院不得拍賣(mài)預(yù)查封的案外人財(cái)產(chǎn)。雖然最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》第二條規(guī)定“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》"，但規(guī)定允許人民法院處置的未辦理初始登記的房屋必須是被執(zhí)行人享有所有權(quán)的、但尚未辦理初始登記的房屋，例如被執(zhí)行人在自己土地上合法建造但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋等，而不是被執(zhí)行人根本不享有所有權(quán)的房屋。

綜上所述，任城法院在異議審查中并未查清涉案的恒大名都19號(hào)樓1單元29層01-2903號(hào)房產(chǎn)在拍賣(mài)前是屬于被執(zhí)行人朱榮禮所有，還是屬于該涉案房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商所有，在此情況下，任城法院作出（2017）魯0811執(zhí)異284號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回異議人張宜計(jì)的異議，屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訴法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：一、撤銷(xiāo)濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院（2017）魯0811執(zhí)異284號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。二、發(fā)回濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院重新審查。