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    從“地產(chǎn)開發(fā)”到“城市運營”,科技賦能房地產(chǎn)

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-16 18:20 1936 0 0
    過去十年,金地逐步完成了從“單一地產(chǎn)商”到“全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商”的身份轉(zhuǎn)變。

    作者:編輯部

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    隨著房地產(chǎn)進入下半場,單純的賣房時代已經(jīng)過去,行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)并存。對于房企而言,當下最為關(guān)鍵的是尋找自我定位,以及如何在存量市場基礎(chǔ)上,通過科技賦能地產(chǎn),以數(shù)字化的方式加強資產(chǎn)的運營管理效率,從而產(chǎn)生實際的溢價收益。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,目前有8成以上的TOP50房企已經(jīng)著手規(guī)劃數(shù)字化轉(zhuǎn)型,但真正建立起長遠且可行的數(shù)字化戰(zhàn)略的僅占15%。在這其中,金地集團的轉(zhuǎn)型表現(xiàn)尤為突出。

    過去十年,金地逐步完成了從“單一地產(chǎn)商”到“全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商”的身份轉(zhuǎn)變。在住宅開發(fā)之外,加大了辦公樓和商業(yè)的投入。對于未來,金地集團董事長凌克表示,金地有兩個目標,一是成為一家綜合型的城市服務(wù)提供商,二是成為產(chǎn)城融合的新城區(qū)發(fā)展商。

    易居企業(yè)集團CEO丁祖昱早前提出,中國房地產(chǎn)肯定要被數(shù)字化,不如讓數(shù)字化主動賦能中國房地產(chǎn)?!敖裉熘灰侵攸c地產(chǎn)科技技術(shù)無一例外都得到國家級的戰(zhàn)略支持,我們要對地產(chǎn)科技進入到房地產(chǎn)張開雙臂,擁抱它們進入到房地產(chǎn)企業(yè)當中?!?/p>

    近些年來,金地集團通過科技賦能,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上加大了人工智能、生命科學(xué)等產(chǎn)研投入;在地產(chǎn)板塊上著重強調(diào)工業(yè)化、信息化和數(shù)字化,金地集團立志成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導(dǎo)者。

    從“單一地產(chǎn)商”到

    “全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商”

    1988年,金地集團在粵誕生,是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一,也是國內(nèi)第一批進行多元化布局的房地產(chǎn)企業(yè)。 

    在董事長凌克的帶領(lǐng)下,自2001年上市到2019年,金地集團的銷售收入從5.34億元增長到2106億元,增長近400倍。金地也由誕生時的地域性品牌,發(fā)展成為了全國性知名品牌。

    凌克認為,“如果一家公司只能做點住宅,這家公司是沒有競爭力的。”

    因此,相比較其他房企,金地的相關(guān)多元化轉(zhuǎn)型仍是圍繞地產(chǎn)這一主業(yè),在住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上齊頭并進,目的是讓金地成為一家全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商。在此之后,金地希望為不同的城市提供豐富的文化生活,例如房地產(chǎn)金融、健康產(chǎn)業(yè)、國際教育、體育、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容,為住戶帶來多種增值服務(wù)。 

    32年來,金地集團始終堅持長跑思維,尤其強調(diào)做好投資,以及加強運營管理和財務(wù)指標的管理,遵循審慎的財務(wù)制度。2020年上半年,金地集團實現(xiàn)毛利率37.4%,保持在行業(yè)較高水平。同時,金地集團的凈資產(chǎn)負債率仍保持行業(yè)較低水平,整體平均融資成本4.86%,長期負債占有息負債比重約58.4%,債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

    今年8月底,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,即“三條紅線”,其具體內(nèi)容包括:房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。該細則根據(jù)“三道線”觸線情況不同,將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中,目前僅有12家為“綠色檔”,金地以凈負債率60%、現(xiàn)金短債比1.25的穩(wěn)健性位列“綠線”名單內(nèi)。 

    依托豐富的地產(chǎn)運營經(jīng)歷,以及穩(wěn)健的財務(wù)水平,金地集團在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技賦能等方面的表現(xiàn)上,顯得更加游刃有余。

    從“地產(chǎn)開發(fā)”到

    “城市服務(wù)”、“產(chǎn)城融合”

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)拐點的到來,大多數(shù)房企都在試圖轉(zhuǎn)型。 

    凌克判斷,2020年至2030年間,中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模將會在頂部徘徊之后逐步下降,預(yù)計到2030年,年新房銷售預(yù)計會在7億平方米左右,回到2008年銷量水平。 

    存量市場下,金地選擇了城市服務(wù)和產(chǎn)城融合這兩條路徑。用金地的話來說,“希望這個人在這里工作,同時他也在這里要能夠生活?!?nbsp;

    金地涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的時間并不長。2013年,金地成立金地商置,主要負責(zé)商業(yè)管理和資產(chǎn)運營;2016年,金地商置成立控股子公司金地威新,正式負責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運營管理。

    截至目前,金地在海內(nèi)外自主開發(fā)和運營的產(chǎn)業(yè)項目已經(jīng)接近30個,總建筑面積300多萬平方米。金地依據(jù)城市能級逐次進駐,從深圳、上海,再到南京、青島、沈陽,由一級城市轉(zhuǎn)向二線城市,未來也有望進駐三四線城市。按凌克的說法,產(chǎn)業(yè)遵循梯度遷移的規(guī)律,不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走。

    在產(chǎn)業(yè)園運營方面,金地也具有不錯的表現(xiàn)。位于深圳南山的金地威新軟件科技園常年接近滿租狀態(tài),即便今年受疫情影響,出租率仍高達95%。 

    金地認為,發(fā)展好園區(qū)產(chǎn)業(yè),最重要的工作通過科技投資、企業(yè)孵化、加速、園區(qū)建設(shè)運營,最后實現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展,這也是所有園區(qū)的終極目標。通過科技類投資,培養(yǎng)一個又一個科技企業(yè),最終將其組成一個產(chǎn)業(yè)鏈,這正是金地集團一直想去做的。

    從“地產(chǎn)公司”到“科技公司”

    在金地集團32年的長跑路上,科技賦能房地產(chǎn),是一個永恒命題?!敖窈蟮牡禺a(chǎn)公司,它要逐步轉(zhuǎn)變成為一個科技公司?!边@是凌克對未來的行業(yè)判斷。 

    金地在科技賦能這件事上,有一個宏大的目標,希望成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導(dǎo)者。經(jīng)過多年的投資研判,金地集團已經(jīng)邁入科技公司的大門,加速沖破傳統(tǒng)地產(chǎn)的束縛。 

    過去50年,房地產(chǎn)建筑生產(chǎn)過程幾乎沒有變化,處于非常原始的階段。隨著科技手段的進步,金地集團未來要做工業(yè)化、信息化和數(shù)字化的地產(chǎn)科技。 

    建筑的工業(yè)化,就是要像造汽車一樣的建房子,將每一棟建筑拆分成不同的建筑模塊,在工廠生產(chǎn),到工地進行組裝。信息化,是完成地產(chǎn)開發(fā)的所有業(yè)務(wù)線上化工作。而數(shù)字化,則是把各種軟件數(shù)據(jù)打通,實現(xiàn)跨部門、跨流程、跨行業(yè)的協(xié)同性工作。以智慧社區(qū)為例,只有實現(xiàn)了從家庭到樓棟再到公區(qū)的萬物互聯(lián),才能形成居家生活的全智能化生態(tài)。未來,每一個房間每一戶住戶,都會是組成智慧城市運營體系的最小單位。 

    凌克還認為,人工智能、生命科學(xué)這兩個領(lǐng)域是非常有前景的。因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上,金地對人工智能和生命科學(xué)的產(chǎn)研加大了投資力度。過去多年,金地在人工智能、云計算、集成電路、機器人應(yīng)用等方面已經(jīng)做了大量投資、孵化;在生命科學(xué)領(lǐng)域,金地在靶向藥物,生物醫(yī)藥,免疫治療、細胞治療和轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)方面,都做了很多的探索和實踐。 

    易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在去年末的發(fā)布會上指出,從整個行業(yè)上看,地產(chǎn)科技潛力巨大,數(shù)字“基建”已覆蓋100%的地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程,未來十年有望走向深耕。 

    放眼未來,相信金地憑借在產(chǎn)學(xué)研和資本聯(lián)動等方面的布局,在科技加持下,將會在不遠的將來取得回報,公司創(chuàng)造出第二增長線。金地成為地產(chǎn)科技領(lǐng)導(dǎo)者的理想,在未來十年內(nèi)也有望實現(xiàn)。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 從“地產(chǎn)開發(fā)”到“城市運營”,科技賦能房地產(chǎn)

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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