作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

1988年，金地集團(tuán)在粵誕生，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一，也是國內(nèi)第一批進(jìn)行多元化布局的房地產(chǎn)企業(yè)。 

在董事長(zhǎng)凌克的帶領(lǐng)下，自2001年上市到2019年，金地集團(tuán)的銷售收入從5.34億元增長(zhǎng)到2106億元，增長(zhǎng)近400倍。金地也由誕生時(shí)的地域性品牌，發(fā)展成為了全國性知名品牌。

凌克認(rèn)為，“如果一家公司只能做點(diǎn)住宅，這家公司是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的?！?/p>

因此，相比較其他房企，金地的相關(guān)多元化轉(zhuǎn)型仍是圍繞地產(chǎn)這一主業(yè)，在住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上齊頭并進(jìn)，目的是讓金地成為一家全品類地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。在此之后，金地希望為不同的城市提供豐富的文化生活，例如房地產(chǎn)金融、健康產(chǎn)業(yè)、國際教育、體育、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，為住戶帶來多種增值服務(wù)。 

32年來，金地集團(tuán)始終堅(jiān)持長(zhǎng)跑思維，尤其強(qiáng)調(diào)做好投資，以及加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)指標(biāo)的管理，遵循審慎的財(cái)務(wù)制度。2020年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利率37.4%，保持在行業(yè)較高水平。同時(shí)，金地集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率仍保持行業(yè)較低水平，整體平均融資成本4.86%，長(zhǎng)期負(fù)債占有息負(fù)債比重約58.4%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

今年8月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，即“三條紅線”，其具體內(nèi)容包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企的凈負(fù)債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。該細(xì)則根據(jù)“三道線”觸線情況不同，將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。三項(xiàng)指標(biāo)均未超出閾值為“綠色檔”。在50強(qiáng)房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以凈負(fù)債率60%、現(xiàn)金短債比1.25的穩(wěn)健性位列“綠線”名單內(nèi)。 

依托豐富的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷，以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，金地集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技賦能等方面的表現(xiàn)上，顯得更加游刃有余。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的到來，大多數(shù)房企都在試圖轉(zhuǎn)型。 

凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模將會(huì)在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計(jì)到2030年，年新房銷售預(yù)計(jì)會(huì)在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。 

存量市場(chǎng)下，金地選擇了城市服務(wù)和產(chǎn)城融合這兩條路徑。用金地的話來說，“希望這個(gè)人在這里工作，同時(shí)他也在這里要能夠生活?！?nbsp;

金地涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間并不長(zhǎng)。2013年，金地成立金地商置，主要負(fù)責(zé)商業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。

截至目前，金地在海內(nèi)外自主開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)接近30個(gè)，總建筑面積300多萬平方米。金地依據(jù)城市能級(jí)逐次進(jìn)駐，從深圳、上海，再到南京、青島、沈陽，由一級(jí)城市轉(zhuǎn)向二線城市，未來也有望進(jìn)駐三四線城市。按凌克的說法，產(chǎn)業(yè)遵循梯度遷移的規(guī)律，不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走。

在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方面，金地也具有不錯(cuò)的表現(xiàn)。位于深圳南山的金地威新軟件科技園常年接近滿租狀態(tài)，即便今年受疫情影響，出租率仍高達(dá)95%。 

金地認(rèn)為，發(fā)展好園區(qū)產(chǎn)業(yè)，最重要的工作通過科技投資、企業(yè)孵化、加速、園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，最后實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展，這也是所有園區(qū)的終極目標(biāo)。通過科技類投資，培養(yǎng)一個(gè)又一個(gè)科技企業(yè)，最終將其組成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，這正是金地集團(tuán)一直想去做的。

在金地集團(tuán)32年的長(zhǎng)跑路上，科技賦能房地產(chǎn)，是一個(gè)永恒命題?！敖窈蟮牡禺a(chǎn)公司，它要逐步轉(zhuǎn)變成為一個(gè)科技公司?！边@是凌克對(duì)未來的行業(yè)判斷。 

金地在科技賦能這件事上，有一個(gè)宏大的目標(biāo)，希望成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導(dǎo)者。經(jīng)過多年的投資研判，金地集團(tuán)已經(jīng)邁入科技公司的大門，加速?zèng)_破傳統(tǒng)地產(chǎn)的束縛。 

過去50年，房地產(chǎn)建筑生產(chǎn)過程幾乎沒有變化，處于非常原始的階段。隨著科技手段的進(jìn)步，金地集團(tuán)未來要做工業(yè)化、信息化和數(shù)字化的地產(chǎn)科技。 

建筑的工業(yè)化，就是要像造汽車一樣的建房子，將每一棟建筑拆分成不同的建筑模塊，在工廠生產(chǎn)，到工地進(jìn)行組裝。信息化，是完成地產(chǎn)開發(fā)的所有業(yè)務(wù)線上化工作。而數(shù)字化，則是把各種軟件數(shù)據(jù)打通，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨流程、跨行業(yè)的協(xié)同性工作。以智慧社區(qū)為例，只有實(shí)現(xiàn)了從家庭到樓棟再到公區(qū)的萬物互聯(lián)，才能形成居家生活的全智能化生態(tài)。未來，每一個(gè)房間每一戶住戶，都會(huì)是組成智慧城市運(yùn)營(yíng)體系的最小單位。 

凌克還認(rèn)為，人工智能、生命科學(xué)這兩個(gè)領(lǐng)域是非常有前景的。因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，金地對(duì)人工智能和生命科學(xué)的產(chǎn)研加大了投資力度。過去多年，金地在人工智能、云計(jì)算、集成電路、機(jī)器人應(yīng)用等方面已經(jīng)做了大量投資、孵化；在生命科學(xué)領(lǐng)域，金地在靶向藥物，生物醫(yī)藥，免疫治療、細(xì)胞治療和轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)方面，都做了很多的探索和實(shí)踐。 

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在去年末的發(fā)布會(huì)上指出，從整個(gè)行業(yè)上看，地產(chǎn)科技潛力巨大，數(shù)字“基建”已覆蓋100%的地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，未來十年有望走向深耕。 

放眼未來，相信金地憑借在產(chǎn)學(xué)研和資本聯(lián)動(dòng)等方面的布局，在科技加持下，將會(huì)在不遠(yuǎn)的將來取得回報(bào)，公司創(chuàng)造出第二增長(zhǎng)線。金地成為地產(chǎn)科技領(lǐng)導(dǎo)者的理想，在未來十年內(nèi)也有望實(shí)現(xiàn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 從“地產(chǎn)開發(fā)”到“城市運(yùn)營(yíng)”，科技賦能房地產(chǎn)