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    中海轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海百億拿地王項目里的土儲狂奔

    觀點 觀點
    2020-11-26 17:22 2574 0 0
    成功落地珠海十字門商務(wù)區(qū),中海所要面臨的是華發(fā)、保利等首先入駐該片區(qū)的房企帶來的壓力與挑戰(zhàn)。

    作者:觀點地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(ID:gaundianweixin)

    成功落地珠海十字門商務(wù)區(qū),中海所要面臨的是華發(fā)、保利等首先入駐該片區(qū)的房企帶來的壓力與挑戰(zhàn)。

    觀點地產(chǎn)網(wǎng) 前兩天在深圳土拍市場上未有所獲,中海轉(zhuǎn)而在珠海砸下重金。

    11月25日,珠海十字門CBD一宗地塊入市出讓,編號為2020-06,最終中海以總價約104.76億拿下該地塊,折合樓面價23281元/平方米,溢價率24.71%。

    上百億的成交額,也讓這宗地順勢成為珠??們r地王,刷新珠海土拍歷史新紀(jì)錄。觀點地產(chǎn)新媒體了解到,該地塊起拍總價84億元,折合樓面價約18681元/平方米,最高限價126億元,最高樓面價28000元/平方米。

    距離珠海上一場大型土拍已過去一年有余。2019年10月18日,世茂以總價56.4億元摘得港珠澳大橋珠??诎兜貕K,樓面價5828元/平方米,擬建97萬平方米綜合體。

    此次土拍的主角中海與世茂同樣為外來客,只是與世茂首入珠海不同,中海進(jìn)入珠海已有十幾年,且在珠海豪宅市場有了一定地位。

    但成功落地珠海十字門商務(wù)區(qū),中海所要面臨的,是華發(fā)、保利等首先入駐該片區(qū)的房企所帶來的壓力與挑戰(zhàn)。

    十字門中央商務(wù)區(qū)格局

    公告顯示,該地塊位于十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔片區(qū)金碧路東側(cè)、南灣大道南側(cè)、會展四路西側(cè)、情侶南路北側(cè),宗地面積19.23萬平方米,計容面積不超過45萬平方米。

    地塊所處的十字門中央商務(wù)區(qū)位于橫琴大橋周圍,定義為“珠海未來核心CBD”。根據(jù)2017年公布的《橫琴新區(qū)與保稅區(qū)、洪灣、灣仔區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃》,這個片區(qū)將發(fā)展成為珠海的城市新中心。

    規(guī)劃提出,要把包括十字門在內(nèi)的一體化區(qū)域,打造成為特色突出、功能帶動明顯的大橋經(jīng)濟(jì)區(qū),建設(shè)成為珠海城市新中心、粵港澳深度合作新引擎、大灣區(qū)城市客廳。

    據(jù)悉,十字門中央商務(wù)區(qū)占地面積5.77平方公里,規(guī)劃建筑面積1100萬平方米,預(yù)計投資總額超過1000億元。

    中海拿下的這宗地除了住宅用途外,還有商務(wù)公寓、商業(yè)及配套設(shè)施用地、幼兒園等其他用途,分9塊小地塊開發(fā),所有地塊須統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)。

    根據(jù)要求,地塊還要配建以下配套:

    其一,在二類居住功能地塊上,公共廁所(不少于3處,每處建筑面積30-60平方米)、物業(yè)管理用房(不少于3處,總建筑面積≥900平方米)、垃圾收集點(每個地塊各1處,每處建筑面積不少于15平方米)、社區(qū)用房(1處,建筑面積1300平方米);

    其二,在地塊6上,建設(shè)1處18班幼兒園;

    其三,在地塊7上,建設(shè)一處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)市民藝術(shù)中心、家庭綜合服務(wù)中心、鄰里管理服務(wù)中心、社區(qū)農(nóng)貿(mào)(肉菜)市場。

    上述提及的公共廁所、社區(qū)用房、18班幼兒園及二級鄰里中心均須移交政府所有。

    這意味著繼華發(fā)商都這一片區(qū)將會有新的綜合體誕生。截至目前,灣仔片區(qū)已經(jīng)規(guī)劃落地珠海國際會展商務(wù)組團(tuán)、珠海國際會展中心、珠海中心、華發(fā)喜來登酒店、華發(fā)會展行政公寓、華發(fā)中演大劇院、澳門產(chǎn)業(yè)多元十字門中央商務(wù)區(qū)服務(wù)基地等配套建設(shè)。

    合富研究院市場分析師曾勉稱,隨著橫琴新區(qū)后期的住宅用地越來越少,地塊未來房價的漲幅空間是存在的。

    目前十字門在售住宅項目包括華發(fā)國際海岸、時代保利中環(huán)廣場等,報價都在3.5萬/平方米以上。

    在曾勉看來,未來該片區(qū)的住宅產(chǎn)品不僅受珠海本地居民青睞,還會吸引珠三角等地區(qū)的外來人員居住。

    其分析,橫琴新區(qū)從2013年開始銷售商品房住宅,買房群體都是以投資客為主,而2019年以來,隨著教育、醫(yī)療、學(xué)校、商場等配套逐漸完善,居住氛圍越來越濃厚,甚至吸引了澳門人到此居住。

    “澳門本身地少人多,一些往來商貿(mào)、娛樂的會選擇在橫琴居住,以前是選擇拱北區(qū),但拱北目前也沒有太多新房供應(yīng),加之地塊很小、沒有大社區(qū)?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)表示。

    另根據(jù)《規(guī)劃》顯示,到2020年,該一體化片區(qū)將建設(shè)4所初中、5所小學(xué)以及2處醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

    意料之外的中海拿地

    事實上,該地塊于10月份掛牌之后,便有消息稱珠海各大開發(fā)商特別關(guān)注,尤其是保利、華發(fā)拿地的概率比較大。

    值得一提的是,該地塊所處區(qū)域是由華發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)總體規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)及重點項目開發(fā)建設(shè),其于2009年5月已成立珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司。

    早于2013年1月及2月,華發(fā)集團(tuán)以21.76億元競得珠海十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔片區(qū)珠國土儲2012-22號商住地塊,折合樓面價5600元/平方米,隨后以26.4億元再獲珠海十字門中央商務(wù)區(qū)灣仔區(qū)珠國土儲2013-01號地塊。

    曾勉介紹,華發(fā)在珠海房地產(chǎn)布局,同一時期推出的項目是很多的,甚至橫琴金融島70%左右都是華發(fā)所持有的地塊。

    其認(rèn)為,此次華發(fā)沒有拿下這宗地塊,大概率是因為前兩天聯(lián)合融創(chuàng)在深圳拿下了127億元的地塊,所以資金層面沒辦法支撐再次拿地。“華發(fā)在琴澳新城的后續(xù)開發(fā)用地都挺多,本身就承接了這些地塊的一級開發(fā),所以二級用地儲備很多。”

    最后由中海拿下該地王項目,曾勉稱難免會有一些意外。但前一日亦有業(yè)內(nèi)表示,中海為了拿下這宗地做了比較多的前期工作,包括資金到位等各方面內(nèi)容。

    不過對于珠海市場,中海算是深耕時間較長的房企之一。早于2007年,中海首進(jìn)珠海,打造了濱江河景項目——中海環(huán)宇城,項目是集高端購物中心、奢裝闊景華宅、五星級酒店、甲級寫字樓于一體的綜合體項目。

    曾勉觀察,中海一般不會同期開發(fā)多個項目,但做出來項目都比較精品,是為數(shù)不多于珠海稍早開始做豪宅市場的房企。

    其提及2012年布局的中海銀海灘項目,為中海在珠海的代表性項目。該項目是老香洲豪宅項目之一,總建筑面積約23萬平方米,項目分為三期開發(fā),其中一二期為別墅產(chǎn)品,三期為住宅產(chǎn)品,項目利用半山坡地的地理優(yōu)勢,開發(fā)純大戶型、低密度社區(qū)。曾勉表示,算是當(dāng)時珠海少有的大戶型產(chǎn)品。

    此外,中海于珠海亦有打造大型商業(yè)綜合體項目的經(jīng)驗。2010-2012年,中海在九洲大道主干道旁布局的大型商業(yè)綜合體——中海富華里,由十余座不同風(fēng)格的兩、三層的建筑混搭而成,也是繼華發(fā)商都第二大商業(yè)綜合體。該項目于2015年5月1日正式開業(yè)。

    據(jù)統(tǒng)計,中海進(jìn)入珠海13年,打造了12個項目,主要位于主城區(qū)、金灣區(qū)。目前,中海于珠海在售項目為珠海·金灣中海十里觀瀾,價格3.3萬元/平方米左右。

    其實不止于珠海,近段時間以來,中海在珠三角地區(qū)亦頻頻落子,包括廣州、深圳、東莞等地,多為高價地塊。于東莞更是狂奔狀態(tài)。

    不久前,10月27日,中海以封頂價18.2億元奪下東莞松山湖大嶺山鎮(zhèn)大沙村一宗商住地,折合可售樓面價20842元/平方米,溢價率48.03%。

    9月25日,中海以28.56億元拿下東莞松山湖2020WR039號商住地,折合可售樓面價25854元/㎡,刷新松山湖地價紀(jì)錄。更早之前,9月16日,中海以8.32億元+20%配建摘得東莞石碣一宗占地2.5萬平方米的商住地。

    下半年以來,中海確實在粵港澳大灣區(qū)多下了點功夫。對比數(shù)據(jù),截至8月21日,中海共吸納36宗土地,而大灣區(qū)僅占比7%。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 中海轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海百億拿地王項目里的土儲狂奔

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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