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作者:投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
勾地這事,在一二線城市基本上快玩不動(dòng)。沒有產(chǎn)業(yè)資源,純粹的商業(yè)或者文旅勾地基本上玩不轉(zhuǎn),而且缺乏排他競爭力,也不能保證能拿到地。
除非是有當(dāng)?shù)卣畾g迎的,急需的一些真產(chǎn)業(yè),即便如此,商業(yè)自持比例,稅收貢獻(xiàn)要求也很高。即便有真正的產(chǎn)業(yè)資源,算下這些成本,單純算土地,拿到的地成本也并不低,跟招拍掛直接拿地的成本并無二異。
因此很多公司避開一二線,選擇了下沉,去上手更容易,成本更低的三四線城市勾地。近兩年三四線城市土地價(jià)格上漲,各大房企為擴(kuò)充土儲(chǔ),紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。原來只在一二線城市用的勾地套路,降維用到了三四線城市,這已然成為了一個(gè)新趨勢。
最近聽一個(gè)投資總說,他們家公司在2019年的時(shí)候,在某三線城市勾了一個(gè)5000畝的文旅用地。后來當(dāng)?shù)厥袌鲇隼洌績r(jià)直降了1000元/平米,公司原來的利潤幾乎沒有了,新的測算下來只有兩個(gè)點(diǎn)的利潤,預(yù)期還有虧損的可能性。拿地是不可能了,公司目前正在考慮退地,但是巨額的違約金,讓集團(tuán)很忌憚。區(qū)域公司投資部,也面臨被扣罰的風(fēng)險(xiǎn)。
三四線城市勾地,并不是那么簡單,有一些坑不得不防。
價(jià)格空間
勾地的價(jià)值空間的確定,在于臨界地價(jià)與獲得地價(jià)之間取得一個(gè)平衡值。
市場地價(jià),即正常的公開市場出讓土地的均價(jià),具體參考近期周邊出讓的地塊均價(jià)。
臨界地價(jià),即滿足公司開發(fā)項(xiàng)目測算中關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的地價(jià)。
這個(gè)價(jià)值模型之下,還隱藏了一個(gè)深層次的邏輯,即房價(jià)和地價(jià)的差價(jià),需要有足夠的空間。舉個(gè)例子,一個(gè)城市房價(jià)不超過6000元/㎡,地價(jià)再怎么便宜也會(huì)超過1000元/㎡,按照現(xiàn)行很多公司成本,測算出來的利潤率剛好能滿足投資要求,再加上勾地的成本,這個(gè)賬算出來就難看了。
很多房企樂觀看好三四線城市的土地升值空間,賭未來房價(jià)還有上漲空間,前期研判給了較高的市場預(yù)期。實(shí)際上,現(xiàn)在大部分三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入了橫盤階段,中短期來講房價(jià)上漲空間微乎其微。
很多投拓人員并未明白這點(diǎn),在某個(gè)城市勾地的難易程度是其次的,首先應(yīng)當(dāng)算得過賬,有投資的價(jià)值。拿地固然重要,但資金安全才是首位。
市場容量和去化問題
去化問題,一直是三四線房地產(chǎn)市場存在的長期問題,因?yàn)槿狈υ鷮?shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),購買形成時(shí)間較長,市場容量有限,在大部分時(shí)間內(nèi)庫存都較高。這個(gè)情況,在2016年以來的全國棚改貨幣化安置浪潮,三四線城市迎來了一波不錯(cuò)的去化機(jī)會(huì),量價(jià)齊增。
隨著2019年大規(guī)模棚改安置執(zhí)行完畢,大部分三四線城市庫存再次走高,土地供應(yīng)卻未明顯降低,市場風(fēng)險(xiǎn)在累加。很多城市除了房企產(chǎn),就沒有其他像樣的支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)造血能力不足。有部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了成交量斷崖式下跌,這對(duì)于勾地項(xiàng)目來說,是需要謹(jǐn)慎對(duì)待的。
勾地項(xiàng)目,基本上都是糧倉型,規(guī)模型的大項(xiàng)目。雖然地價(jià)相對(duì)便宜,但是考慮項(xiàng)目總面積大,公司在拿地上投入的總金額,并不低,大量自有資金占用。如果存在市場去化困難,嚴(yán)重影響公司的現(xiàn)金流情況,也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)批次拿地困難。
很多房企就是此類情況,在市場高位時(shí)期砸重金勾了不少三四線的土地,為了保證后期供地的不可控因素,基本上都是一次性拿大面積的地,及時(shí)繳納了土地款。等到2019年下半年開始,市場下行,去化困難,大量土地在手里無法套現(xiàn)。
商業(yè)車位難題
一二線城市的商業(yè)和教育配套,銷售還是不存在多大問題的,時(shí)間長短而已。就算是自持也可以通過抵押融資,資產(chǎn)證券化等方式套現(xiàn),流動(dòng)性尚可。
三四線城市基于其城市能級(jí),購買力市場,對(duì)商業(yè)的消化能力有限。而且很多城市的商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)嚴(yán)重超前,比較穩(wěn)妥的做法是,房企在三四線做商業(yè)應(yīng)當(dāng)將商業(yè)視作不可售,計(jì)入住宅開發(fā)成本來測算,如果能住宅銷售利潤能覆蓋,項(xiàng)目就可行,否則就成了單純?yōu)檎非髽I(yè)績買單。
另外一個(gè)難題就是車位。三四線城市的車位實(shí)際售價(jià),普遍不高于10萬/個(gè),這個(gè)價(jià)格是低于大多數(shù)房企的車位建安成本的。因?yàn)橥\囐Y源相對(duì)沒那么緊張,車位去化還比較困難,中位數(shù)水平也就在50%的去化率,可以說三四線城市車位,多修建一個(gè)就虧損一個(gè)。
有的城市對(duì)地下車位配比要求相對(duì)較高,例如云南的一些地級(jí)市,大多要求1:1.2的車位比。車位這部分的虧損,是一個(gè)隱形的問題,直接決定了三四線項(xiàng)目的凈利潤率,勾地時(shí)必須提前納入考量。
政府反復(fù)無常
很多三四線勾地,一開始的優(yōu)勢就是跟政府有比較好的合作關(guān)系,甜蜜期辦事簡潔高效,要什么支持配合都能給。更多是依靠某幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的推動(dòng),或者某幾位領(lǐng)導(dǎo)的喜好,這種模式有利有弊。
弊端就在于其脆弱性,隨著政府換屆或者領(lǐng)導(dǎo)職位的變動(dòng),繼任政府或領(lǐng)導(dǎo)沒有必要再為前任政府的行為買單,會(huì)對(duì)前任政府的一些做法抵觸,或者是陽奉陰違的情況。從而消極執(zhí)行協(xié)議條款,或者人為制造一些困難,導(dǎo)致項(xiàng)目后期拿地?zé)o法落地。
三四線城市的政治生態(tài)有其獨(dú)有的特點(diǎn),大多都是呈封閉性特征,相比一二線城市在公開、透明和按章辦事方面有較大差距。很多中小房企很喜歡這點(diǎn),覺得講人情,靠當(dāng)?shù)氐恼藤Y源去搞定一個(gè)項(xiàng)目,是一個(gè)捷徑。但實(shí)際上按章辦事才是最好的,因?yàn)椴话刺茁烦雠疲笃跁?huì)遇到更多的麻煩。
很多三四線城市的項(xiàng)目總對(duì)此深有體會(huì)。如果不按正常套路來,大多數(shù)項(xiàng)目前期獲得的一些好處,都被后期開發(fā)的麻煩和困擾消耗掉了。
當(dāng)然,也不是說所有的三四線城市玩勾地都不行。
一些省內(nèi)的強(qiáng)三線城市,還是不錯(cuò)的。特別是一些城市已經(jīng)具備了成為省內(nèi)副中心城市資格的,在產(chǎn)業(yè)支撐,購買力基礎(chǔ)方面有著不錯(cuò)的條件。地價(jià)和房價(jià)的價(jià)值也都還有較大的空間,這種才是比較理想的勾地選址城市。
勾地如果只圖拿地簡單,那項(xiàng)目落地后的后期開發(fā),以及投后管理就會(huì)非常不簡單,房企需要在勾地難易程度和項(xiàng)目本身價(jià)值之間尋找平衡點(diǎn)。
不過,最最重要的是,老板想勾哪里就是哪里,他們開心最重要。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 去三四線城市勾地,某房企被坑了