丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
重點城市集中供地政策以來，22城首批集中供地已基本完成，上海趕了個晚集，2021年6月18-25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓，共推出31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入），總成交金額達773億元。
在上海土拍政策多維度、高精度的調(diào)控下，上海首次集中供地整體較為平穩(wěn)，從區(qū)域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。且本輪成交地塊給房企預(yù)留了充足的盈利空間，引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻，強化了區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，承接五大新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要。
首輪31宗涉宅地塊成交773億
歷經(jīng)6天的現(xiàn)場競拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。在剔除安置房、租賃住房后，共有31宗普通商品住宅的經(jīng)營性地塊，成交總金額約773.8億元。
上海首批集中供地的環(huán)節(jié)設(shè)置中止價、最高報價和一次性書面報價，由于最終是以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人，使得房企盲目報高價的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，因此，此次上海集中供地的地價得到了有效控制，平均溢價率僅為5.8%。
不僅如此，在上海土拍新規(guī)下，集中供地中并未出現(xiàn)一家獨大的情況，規(guī)模房企、中小房企均有拿地。從拿地房企來看多數(shù)為本土國企以及深耕上海的品牌房企。
圖：首輪集中供地成交金額超過400億的城市
數(shù)據(jù)來源：CRIC
值得注意的是，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來看，五大新城共計出讓273萬平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設(shè)一脈相承。
2021年3月19日，上海舉行市政府新聞發(fā)布會，介紹了《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》制訂及實施的相關(guān)情況，并提出將按照獨立的綜合性節(jié)點城市定位。將嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城建設(shè)成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來之城，上海經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，推進人民城市建設(shè)的創(chuàng)新實踐區(qū)、城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的示范區(qū)和上海服務(wù)輻射長三角的戰(zhàn)略支撐點。
《實施意見》明確，至2025年，5個新城常住人口總規(guī)模達到360萬左右，新城所在區(qū)GDP總量達到1.1萬億，新城基本形成獨立的城市功能，初步具備綜合性節(jié)點城市的地位。至2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建設(shè)成為長三角地區(qū)具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。
從目前來看，當(dāng)前新區(qū)建設(shè)仍然缺乏一定規(guī)模（人口、產(chǎn)業(yè)）以及相關(guān)發(fā)展配套。因此，我們認為，增加經(jīng)營性土地供應(yīng)量一方面可以帶來一定的人口流動，另一方面可以推動和完善交通配套建設(shè)、加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。
圖：上海首輪集中供地各區(qū)域分布
六成地塊進入一次性報價
具體來看，31宗含宅地塊中，除4宗舊改用地之外，27宗含宅地出現(xiàn)了明顯的分化局面——對地塊有明確商業(yè)、產(chǎn)業(yè)運營要求的地塊，基本都低溢價或底價成交；而對產(chǎn)業(yè)要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達到中止價后進入一次性報價階段，房企競爭依舊較為激烈。
從出讓條件來看，27宗地塊中有7宗地塊設(shè)置了相對較為嚴格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門檻，只有1宗達到競價招標人數(shù)要求，另外6宗地均以掛牌方式出讓，此外還有2宗為臨港新區(qū)蘆潮港農(nóng)場環(huán)境整治配套項目。
7宗地塊中，僅有靜安區(qū)靈石路地塊和浦東曹路中心鎮(zhèn)地塊在舉牌競價環(huán)節(jié)達到中止價，進入了一次性報價階段，最終以8.39%和5.05%的溢價率成交，能夠溢價成交主要原因是出讓要求相對容易達成；而其他幾宗地則對引入產(chǎn)業(yè)類型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯(lián)合體、復(fù)地等有對口產(chǎn)業(yè)運營能力的房企競得，均為底價成交或低溢價成交。
表：上海首輪集中供地中出讓要求較為嚴格的土地成交情況
數(shù)據(jù)來源：CRIC
另外18宗要求并沒那么嚴格的地塊則全部達到中止價、進入一次性報價階段，房企競爭較為激烈。
以楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊為例，共有3家房企入圍競拍，但仍然進入一次性報價階段，最終由楊浦城投競得，溢價率9.21%。
總體來看，對于出讓條件相對寬松的地塊，入圍房企出價競拍的表現(xiàn)都較為積極，土地市場仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線城市，土地是核心資源，僧多粥少的現(xiàn)象長期存在；另一方面，上海嚴禁房企在拿地后引入其他房企聯(lián)合操盤，也加劇了競爭的激烈程度。
房企仍有一定利潤空間
由于上海本次集中供地設(shè)置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩(wěn)地價、控房價”預(yù)期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開發(fā)商保留了盈利空間。
剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規(guī)定的聯(lián)動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大。
分區(qū)域來看，主城區(qū)如靜安、楊浦地價房價比超接近0.7。其中楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊作為中環(huán)內(nèi)難得的純住宅，未來銷售壓力并不大。而保利競得的靜安區(qū)一宗地雖然設(shè)置了限制條件，但門檻不高?？紤]到近兩年大寧地區(qū)在金茂府的帶動下，整體熱度頗高，且該地塊在區(qū)域內(nèi)位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產(chǎn)品競爭力仍較強。
五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大。但如中駿、首創(chuàng)等在松江競得地塊中要求商業(yè)自持比例和引入產(chǎn)業(yè)總部，因此未來更加考驗房企運營能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮(zhèn)與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問題。
表：上海首輪集中供地中典型地塊地房比
數(shù)據(jù)來源：CRIC
總體來看，此次上海首批集中供地，具有較為積極的意義。首先是一次性推出大量土地減少了開發(fā)商之間的爭搶，其次通過精細調(diào)控使得規(guī)模房企、中小房企均有地拿，避免了少部分房企大幅攬地的情況，同時嚴格規(guī)定引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營的要求使得五大新城更好發(fā)展。在這樣多維度、高精度的調(diào)控下，既杜絕了地價過高過熱的情況，也為開發(fā)商保留了部分盈利空間，同時還利好區(qū)域發(fā)展，長期來看對市場的穩(wěn)健運行大有益處。
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