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    冷熱交替,2021年土拍收官

    地產(chǎn)十一言 地產(chǎn)十一言
    2022-01-06 17:36 3515 0 0
    隨著中建智地的“一錘定音”,今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。最后一宗土地,出現(xiàn)了今年罕有的“競(jìng)拍”環(huán)節(jié)

    作者:地產(chǎn)十一言

    來(lái)源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)

    隨著中建智地的“一錘定音”,今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。

    最后一宗土地,出現(xiàn)了今年罕有的“競(jìng)拍”環(huán)節(jié)。中建智地與龍湖先后舉牌,到了第28輪,中建智地以18.63億元的價(jià)格勝出,溢價(jià)率15%,樓面價(jià)約1.82萬(wàn)/平。

    最后一塊土地出現(xiàn)了競(jìng)拍現(xiàn)象,這讓整個(gè)拍地場(chǎng)景有了活躍的氣氛,只是,競(jìng)爭(zhēng)的味道卻不濃,整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程的節(jié)奏十分緩慢,平均1.6分鐘舉一次手。

    與前兩次集中供地的成交情況不同,三批次供地顯然“平穩(wěn)”了很多:共掛出12宗地,7宗以底價(jià)成交,2宗以線上最高報(bào)價(jià)成交,1宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。12塊土地成交10塊,有2宗土地流拍,第三批次的流拍率為16.7%。

    與前兩次相比,第三批次地塊的特征主要體現(xiàn)在“地價(jià)單價(jià)低,有較大利潤(rùn)空間”。

    這讓房企捕捉到了一絲希望。從第三批次土拍情況可以看出,房企在拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變,已由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

    不管怎樣,第三次土拍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍和最終的結(jié)果,給了市場(chǎng)向好的信號(hào)。

    01 冷熱交替

    2021年,北京樓市的三場(chǎng)集中供地,可以用冷熱交替來(lái)形容。 

    整個(gè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì),十一郎總結(jié)了三個(gè)特點(diǎn)。

    其一,一些曾經(jīng)輝煌的房企,在周期轉(zhuǎn)換和激烈競(jìng)爭(zhēng)中,黯然退場(chǎng)。比如招商集團(tuán)退出了朝陽(yáng)某項(xiàng)目,宋都集團(tuán)寧可賠償也要退地。

    其二,有的企業(yè)被拍在沙灘,規(guī)模大不大已經(jīng)不重要,更多的是要看能不能賺錢。沒(méi)有凈利潤(rùn),規(guī)模再牛X也得成為“前浪”。

    其三,房地價(jià)差縮小,房企利潤(rùn)空間也越來(lái)越小。

     數(shù)據(jù)來(lái)源:觀點(diǎn)

    綜合三次集中拍地的情況看,一批次新增了政府共有產(chǎn)權(quán)份額、配建公租房、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等多種競(jìng)拍環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,30宗地全部成交。已有大部分項(xiàng)目入市。

    二批次流拍率60%,17宗地延期上架,也似乎成了行業(yè)下行的風(fēng)向標(biāo)。

    三批次有些“找補(bǔ)”的味道,不能讓土地市場(chǎng)再這樣冷下去!這是房企的聲音,更是ZF的聲音。9宗地塊在第一天成交,最后一塊壓軸的房山拱辰0017、0019地塊,引來(lái)了金茂、中建和龍湖三只金鳳凰。在寒冬尚未過(guò)去帝都,三家房企上演了和平之愛(ài)的戲碼,金茂全程沒(méi)有出價(jià),龍湖和中建的競(jìng)價(jià)拉鋸了40分鐘,把百米賽跑成了馬拉松,難關(guān)旁邊觀眾都打哈欠了。

    在即將過(guò)去的一年中,北京的土拍市場(chǎng)有期許落空,也有意料之外。

    期待已久的超級(jí)王炸太陽(yáng)宮地塊并沒(méi)有出現(xiàn)在地塊之列,更有豐臺(tái)區(qū)的部分地塊被延期,據(jù)說(shuō)會(huì)在2022年一批次出現(xiàn)。而過(guò)去一直是土地市場(chǎng)集中營(yíng)的海淀區(qū),在過(guò)去的一年中暫停了快進(jìn)鍵,過(guò)度到了平穩(wěn)推地的節(jié)奏,由量多到質(zhì)高,樹(shù)村、北沙灘、永豐等6塊土地都可謂是王炸級(jí)別地段。

    從數(shù)量上看,2021年三次集中土拍累計(jì)供應(yīng)住宅用地85宗,成交57宗。其中,第一批次成交30宗,第二批成交17宗,第三批成交10宗。回顧今年三次集中土拍,第一次可謂火熱,第二次是冷靜,第三次則是克制和平穩(wěn)了。

    02 供應(yīng)充足,價(jià)格略漲

    2021年的土拍市場(chǎng),供地85宗,成交57宗,成交總金額1900.41億元,這三個(gè)數(shù)字均為近年高位。與此“三高”之相反的是,在嚴(yán)格的競(jìng)拍規(guī)則之下,土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%,為近年最低。

    如果加上延期地塊及集體經(jīng)營(yíng)性用地,2021年,北京全年成交宅地64宗,總成交金額2126.7億,總建筑規(guī)模693萬(wàn)平。

    我們一起來(lái)對(duì)比下2020年的供地情況,將2021與2020年的情況做個(gè)對(duì)比,也許可以從中看出市場(chǎng)的未來(lái)走向和端倪。

    與2020年相比,2021年的供應(yīng)數(shù)量要多出9宗,總成交額高出約14.4億元,總建筑面積約598.98萬(wàn)平,總規(guī)劃建筑面積953.71萬(wàn)平。

    與2020年相比,2021年的規(guī)劃建筑規(guī)模增長(zhǎng)約12%??傆玫孛娣e約333萬(wàn)平,規(guī)劃建筑規(guī)模約683萬(wàn)平,完成年度供應(yīng)計(jì)劃300萬(wàn)的111%。成交商品住宅用地面積、規(guī)劃建筑規(guī)模較去年全年增加一成以上。

    由此可見(jiàn),從供應(yīng)量上來(lái)看,今年的供應(yīng)還是很充足的。

    我們?cè)賮?lái)看一下成交價(jià)格。數(shù)據(jù)顯示,2021年,成交的平均樓面價(jià)約31354元/平,同比2020年北京平均住宅樓面價(jià)28822元/平上漲約9%。

    所以,2021年的成交價(jià)格雖然出現(xiàn)了不同地塊價(jià)格相差懸殊,但整體上看,成交均價(jià)并沒(méi)有上漲的過(guò)于猛烈。

    從位置看,2021年度北京在土地供應(yīng)中選址中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)的項(xiàng)目。具體,城四區(qū)出讓29宗宅地,通州副中心出讓3宗。五環(huán)內(nèi)地塊僅10宗。

    從結(jié)構(gòu)看,2021年實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等76萬(wàn)平方米。

    03 民企躺平

    再來(lái)看下三次集中供地的參與者畫像。

    第三批次參與住宅用地競(jìng)拍的15家房企中,國(guó)企和央企占12家。比如,京投、葛洲壩、保利、電建、金地、招商、金茂、中建一局、首開(kāi)等。

    十一郎預(yù)測(cè),2022年一批次將仍會(huì)繼續(xù)保持這樣的態(tài)勢(shì),央企、國(guó)企為主,財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企、或部分保存實(shí)力的房企也會(huì)積極參與。

    比如,門頭溝兩宗地塊受到金地、電建、金茂、招商4家房企青睞,但無(wú)人參與線下競(jìng)拍報(bào)名。

    金地以14.84億摘得門頭溝永定鎮(zhèn)0002、0005地塊,溢價(jià)率1.64%。該宗地起拍價(jià)為14.6億元,建設(shè)用地面積2.5萬(wàn)㎡,建筑面積約6.8萬(wàn)㎡,需配建6800㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.7,建筑控高60米。

    金茂以11.68億摘得門頭溝永定鎮(zhèn)0001、0003等地塊,溢價(jià)率1.57%。該宗地起拍價(jià)為11.6億元,建設(shè)用地面積2.68萬(wàn)㎡,建筑面積約5.36萬(wàn)㎡,需配建5400㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.0,建筑控高45米。

    2宗地價(jià)均價(jià)為2.4萬(wàn)/㎡,銷售指導(dǎo)價(jià)均為6.1萬(wàn)/㎡。房地價(jià)差明顯,價(jià)格仍有下探空間,利潤(rùn)有保障。可打造目前市場(chǎng)稀缺的低總價(jià)小戶型臨鐵新盤,走快速清盤路線。

    門頭溝2宗地,位于地鐵S1線四道橋站南側(cè),緊鄰二批次集中供地成交的項(xiàng)目龍湖北辰攬境。周邊房?jī)r(jià)均價(jià)為4.5~5.5萬(wàn)/㎡,例如西長(zhǎng)安壹號(hào)30號(hào)院均價(jià)約為2.5萬(wàn)/㎡,永興嘉園價(jià)格約在3.9萬(wàn)/㎡。而一河之隔的石景山區(qū)可達(dá)到6萬(wàn)/㎡左右,價(jià)格對(duì)剛需人群比較友善。

    再比如,房山拱辰地塊是中建在良鄉(xiāng)拿的第三塊地。該企業(yè)對(duì)于房山本地的地緣人群理解以及產(chǎn)品打造能力都有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。在此前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,企業(yè)已經(jīng)建立一定的客戶基礎(chǔ),所以繼續(xù)深耕房山在情理之中。

    以國(guó)企首開(kāi)為例,全部以聯(lián)合體方式,獲得9宗地的開(kāi)發(fā)權(quán),成為拿地大戶。保利與中建6宗,城建5宗,華潤(rùn)、建工、住總均4宗地,中海和中鐵各3宗。中綠時(shí)隔7年后再拿地。

    金地、融創(chuàng)、卓越3家民企均拿4宗地,旭輝聯(lián)合拿地3宗,龍湖、碧桂園各取得2宗。建發(fā)首進(jìn)京城,在朝陽(yáng)崔各莊拿下政府共有產(chǎn)權(quán)地塊。

    從拿地企業(yè)分布來(lái)看,央企國(guó)企成市場(chǎng)主力,險(xiǎn)些流拍的地塊由國(guó)企接盤。

    04 成交金額幾近腰斬

    第三次土拍現(xiàn)場(chǎng)的氛圍沒(méi)有第一次的火熱,也沒(méi)有第二次的涼涼,但也是曲折離奇的精彩。

    全部地塊本以為都能找到主人,但實(shí)際并沒(méi)有。三批次拿地底價(jià)成交占比多,溢價(jià)率低位徘徊。2021年三批次10宗地總成交價(jià)達(dá)277.25億,較第二批次土拍成交金額下降約46%,幾近腰斬。

    十一郎認(rèn)為,在一些細(xì)枝末節(jié)上面做出的短期政策調(diào)整力度還是低于市場(chǎng)預(yù)期了。當(dāng)然,在接下來(lái)的1月份,是2022年第一次集中供應(yīng)時(shí)間段,或許有部分房企等到新的財(cái)務(wù)周期出手,也是一種戰(zhàn)略選擇。

    與第二次集中土拍相比,第三次成交金額幾近腰斬的最直接的原因是2宗流拍地塊,分別是豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊和朝陽(yáng)管莊鄉(xiāng)GZGJC-02地塊。 

    據(jù)了解,豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)地塊其實(shí)有一家房企報(bào)名,但最終沒(méi)有出價(jià)。北京規(guī)自委方面發(fā)文稱,該參與競(jìng)買企業(yè)(村集體企業(yè))不具有開(kāi)發(fā)資質(zhì),不符合競(jìng)買資格,且無(wú)其他企業(yè)報(bào)名。

    關(guān)于競(jìng)買公司資格審查的原因,是第一輪土拍中,部分房企通過(guò)設(shè)置資管公司或者其它競(jìng)買主體間接參與土地競(jìng)買,后續(xù)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得項(xiàng)目,無(wú)形中加大了企業(yè)杠桿。針對(duì)房企多樣而繁雜的融資手段,加大競(jìng)買資金的審查主要是為了貫徹三線四檔融資管理規(guī)則。

    這個(gè)政策也延續(xù)到了三批次供地。十一郎認(rèn)為,今年以來(lái)多家房企發(fā)生流動(dòng)性危機(jī),這個(gè)考慮也是為了避免類似事情發(fā)生,旨在引導(dǎo)企業(yè)降負(fù)債運(yùn)營(yíng),走向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的投資策略。

    公開(kāi)信息顯示,上述地塊起拍價(jià)格33.6億,競(jìng)買保證金6.8億,按慣例將于3個(gè)工作日內(nèi)返還。有業(yè)內(nèi)人士提出了利息損失的疑慮。

    另一宗流拍的是朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊,有消息稱路勁、京能兩家房企意向參與競(jìng)拍,但最終結(jié)果,無(wú)人報(bào)價(jià)。滑稽的是,報(bào)名截止房企調(diào)整股權(quán)比例,需要重新走申報(bào)流程,最終錯(cuò)過(guò)保證金繳納時(shí)間,成了一場(chǎng)聯(lián)合體間的“事故”。

    不管如何,2021年的土拍已落下帷幕。一些房企求而不得,一些房企集中爆發(fā),在即將過(guò)去的2021年,有人歡喜有人愁。但我們總得往前看,接下來(lái),就是特別期待的2022年1月份的又一次土拍掛牌。具體可參考:2022年北京一批次供地全名單出爐(值得收藏?。?/p>

    會(huì)有哪些看點(diǎn)呢?十一郎這里有四點(diǎn)預(yù)測(cè):

    其一,2022年北京土地市場(chǎng)出讓保持長(zhǎng)期穩(wěn)定態(tài)勢(shì),短期內(nèi)仍以集中式供應(yīng)為主,供應(yīng)體量穩(wěn)定在300公頃左右。

    其二,供地結(jié)構(gòu)看,未來(lái)將繼續(xù)向保障性租賃住房?jī)A斜。

    其三,央企、地方企業(yè)仍為主力,部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企參與。

    其四,產(chǎn)品同質(zhì)化的大背景下,房企開(kāi)發(fā)速度更快,品質(zhì)更高成為未來(lái)趨勢(shì)。

    那真實(shí)的情況會(huì)是如何呢?我們敬請(qǐng)期待。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 冷熱交替,2021年土拍收官

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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