作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

由于疫情的阻滯，香港會場分別將股東、董事會部分成員安排在不同會議室，位于內(nèi)地的管理層則通過線上方式參會。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)天參會的管理層包括執(zhí)行董事兼CEO李從瑞、執(zhí)行董事兼CFO江南、執(zhí)行董事兼高級副總裁宋镠毅，非執(zhí)行董事王威，獨(dú)立非執(zhí)行董事蘇錫嘉、鐘偉、高世斌、孫文德，以及公司秘書和法律顧問代表等。

自去年7月初以來，中國金茂的股價總體出現(xiàn)較大幅度下行，最高從6.11港元降至折半。尤其是年度業(yè)績發(fā)布過后，該公司股價一度觸及52周新低2.74港元，直到近一個月才回升至3港元附近。

在信心大于黃金的資本市場，股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

與會股東也借著與中國金茂管理層交流的機(jī)會，提出自己的疑問，其中涉及毛利率、計提減值，以及未來的拿地發(fā)展策略——這些幾乎是所有金茂投資者關(guān)注的共性問題。

而管理層對毛利率的回應(yīng)與3月份業(yè)績會接近，強(qiáng)調(diào)毛利率下行是行業(yè)共識之余，轉(zhuǎn)而表示城市運(yùn)營是公司未來修復(fù)利潤的主要方向。

同時，該公司安撫股東稱，以后應(yīng)該不會有大規(guī)模的減值，但這仍需要根據(jù)市場情況而定。

數(shù)據(jù)顯示，2020年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約600.54億元，同比增長38.51%；公司所有者應(yīng)占溢利38.81億元，較上年度經(jīng)重列后數(shù)據(jù)下跌40.12%；整體毛利率20%，同比下降9個點(diǎn)。

對此，中國金茂解釋，業(yè)績下降主要是房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目售價不及預(yù)期，需計提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。其中，截至2020年底，該公司的其他費(fèi)用及損失凈額達(dá)到43.81億元，上年度僅為690萬元。

在股東周年大會上，盈利問題再度被問及。中國金茂CFO江南回應(yīng)，公司會在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價較高的項(xiàng)目，明年以后毛利率會逐年回升。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，3月份業(yè)績會上，中國金茂管理層曾提及，2020年底已售未結(jié)金額大約在3000億元水平，毛利率僅為18%左右。

對毛利率回升的預(yù)期樂觀，主要基于金茂新增土地儲備盈利水平改善。江南向股東表示，公司從2019年開始，新增土地簽約毛利率能回升至20%以上，2020年拿地毛利率則更高。

“比如去年海南三亞項(xiàng)目，毛利率接近60%的水平。”

但土地競爭激烈及政府限價政策的存在，使得房地產(chǎn)已告別快速上漲的階段，金茂管理層亦坦承，行業(yè)回不到毛利率30%水平，預(yù)計維持在20%至25%區(qū)間內(nèi)。

城市運(yùn)營是中國金茂的主要戰(zhàn)略之一，被譽(yù)為該公司的“獨(dú)特競爭力”。具體而言，這主要通過與政府簽訂土地開發(fā)協(xié)議，對片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，協(xié)助土地一級開發(fā)；此后由金茂引入房企或者自行拿地開發(fā)，并引入酒店、商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)，促進(jìn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。

上述模式憑借介入片區(qū)較早及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運(yùn)營等特點(diǎn)，對開發(fā)商提出高要求的同時，也會為開發(fā)商帶來不錯的盈利空間。截至2020年底，中國金茂累計落地27個城市運(yùn)營項(xiàng)目，單年新增武漢、天津、常熟青島、丹陽、溫州等7個項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比，2017-2019年，中國金茂二級平均拿地成本約為1.07萬元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米；至2020年，拿地成本升至8957元/平方米，但城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)已從2016年不足10%升至44%，一定程度上緩解了公司成本上升壓力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，近兩個月中國金茂分別在溫州、蘇州、北京、無錫、青島、長沙、諸暨、南昌、鄭州、臺州新增拿地，其中涉及集中供地城市主要有鄭州、青島、北京；而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與，但收獲甚微。

他表示，去年房地產(chǎn)形勢非常好，創(chuàng)造了17萬億的紀(jì)錄，因此開發(fā)商手上有足夠資金，但土地“兩集中”政策令大家產(chǎn)生一定焦慮，導(dǎo)致拿地高潮出現(xiàn)，企業(yè)之間搶地較為激烈。

“土地‘兩集中’需要時間檢驗(yàn)，行業(yè)出現(xiàn)波動是正常的，這時候金茂更愿意冷靜看待市場?！崩顝娜鹫J(rèn)為，集中供地第一階段出現(xiàn)的開發(fā)商爭搶局面不會持續(xù)，所以金茂保持了克制態(tài)度。

與之相比，中國金茂于2020年全年總計收購59個項(xiàng)目，對應(yīng)總土地款1030億元，權(quán)益金額585億元。同時據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該公司計劃今年拿地總額繼續(xù)超過1000億元，權(quán)益金額則在500-600億元之間，這意味著目前僅使用約三四成。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，該公司土地儲備接近6000萬平方米，預(yù)計今年可售貨值約3600億元，去化約六七成即可達(dá)到2500億元銷售目標(biāo)。

這背后另一層顧慮或許在于，高度競爭化的土地難以滿足企業(yè)的內(nèi)部指標(biāo)。據(jù)悉，中國金茂未來拿地的要求是，扣除資金成本后凈利率達(dá)到6%，IRR則為12%。

他同時回應(yīng)了中國金茂如何補(bǔ)充土儲的疑問。其中，公司首要仍將通過城市運(yùn)營擴(kuò)儲，目標(biāo)是三年后城市運(yùn)營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前業(yè)績會披露計劃，該公司希冀今年實(shí)現(xiàn)在35個城市落地城市運(yùn)營業(yè)務(wù)。

其次是“三道紅線”出臺后，中小開發(fā)商資金鏈緊張，這為公司提供了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會；此外，部分大開發(fā)商受到“三道紅線”壓力，也急于將土地儲備變現(xiàn)。