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    中國金茂:毛利率見底回升下半年抓住機(jī)會補(bǔ)充土儲

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-06-09 14:30 2152 0 0
    在信心大于黃金的資本市場,股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    在信心大于黃金的資本市場,股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

    6月8日上午,中國金茂于香港召開股東周年大會。

    由于疫情的阻滯,香港會場分別將股東、董事會部分成員安排在不同會議室,位于內(nèi)地的管理層則通過線上方式參會。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,當(dāng)天參會的管理層包括執(zhí)行董事兼CEO李從瑞、執(zhí)行董事兼CFO江南、執(zhí)行董事兼高級副總裁宋镠毅,非執(zhí)行董事王威,獨(dú)立非執(zhí)行董事蘇錫嘉、鐘偉、高世斌、孫文德,以及公司秘書和法律顧問代表等。

    自去年7月初以來,中國金茂的股價總體出現(xiàn)較大幅度下行,最高從6.11港元降至折半。尤其是年度業(yè)績發(fā)布過后,該公司股價一度觸及52周新低2.74港元,直到近一個月才回升至3港元附近。

    在信心大于黃金的資本市場,股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

    與會股東也借著與中國金茂管理層交流的機(jī)會,提出自己的疑問,其中涉及毛利率、計提減值,以及未來的拿地發(fā)展策略——這些幾乎是所有金茂投資者關(guān)注的共性問題。

    而管理層對毛利率的回應(yīng)與3月份業(yè)績會接近,強(qiáng)調(diào)毛利率下行是行業(yè)共識之余,轉(zhuǎn)而表示城市運(yùn)營是公司未來修復(fù)利潤的主要方向。

    同時,該公司安撫股東稱,以后應(yīng)該不會有大規(guī)模的減值,但這仍需要根據(jù)市場情況而定。

    毛利率趨勢

    數(shù)據(jù)顯示,2020年中國金茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約600.54億元,同比增長38.51%;公司所有者應(yīng)占溢利38.81億元,較上年度經(jīng)重列后數(shù)據(jù)下跌40.12%;整體毛利率20%,同比下降9個點(diǎn)。

    對此,中國金茂解釋,業(yè)績下降主要是房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因,導(dǎo)致項(xiàng)目售價不及預(yù)期,需計提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。其中,截至2020年底,該公司的其他費(fèi)用及損失凈額達(dá)到43.81億元,上年度僅為690萬元。

    在股東周年大會上,盈利問題再度被問及。中國金茂CFO江南回應(yīng),公司會在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價較高的項(xiàng)目,明年以后毛利率會逐年回升。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,3月份業(yè)績會上,中國金茂管理層曾提及,2020年底已售未結(jié)金額大約在3000億元水平,毛利率僅為18%左右。

    對毛利率回升的預(yù)期樂觀,主要基于金茂新增土地儲備盈利水平改善。江南向股東表示,公司從2019年開始,新增土地簽約毛利率能回升至20%以上,2020年拿地毛利率則更高。

    另一個原因在于土地儲備結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
    江南提及城市運(yùn)營業(yè)務(wù),表示城市運(yùn)營項(xiàng)目的二級開發(fā)毛利率在25%以上,最好的項(xiàng)目甚至超過50%。

    “比如去年海南三亞項(xiàng)目,毛利率接近60%的水平。”

    但土地競爭激烈及政府限價政策的存在,使得房地產(chǎn)已告別快速上漲的階段,金茂管理層亦坦承,行業(yè)回不到毛利率30%水平,預(yù)計維持在20%至25%區(qū)間內(nèi)。

    江南強(qiáng)調(diào),隨著城市運(yùn)營項(xiàng)目占比提高,金茂毛利率會慢慢回到25%以上。

    城市運(yùn)營是中國金茂的主要戰(zhàn)略之一,被譽(yù)為該公司的“獨(dú)特競爭力”。具體而言,這主要通過與政府簽訂土地開發(fā)協(xié)議,對片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃,協(xié)助土地一級開發(fā);此后由金茂引入房企或者自行拿地開發(fā),并引入酒店、商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài),促進(jìn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。

    上述模式憑借介入片區(qū)較早及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運(yùn)營等特點(diǎn),對開發(fā)商提出高要求的同時,也會為開發(fā)商帶來不錯的盈利空間。截至2020年底,中國金茂累計落地27個城市運(yùn)營項(xiàng)目,單年新增武漢、天津、常熟青島、丹陽、溫州等7個項(xiàng)目。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比,2017-2019年,中國金茂二級平均拿地成本約為1.07萬元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米;至2020年,拿地成本升至8957元/平方米,但城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)已從2016年不足10%升至44%,一定程度上緩解了公司成本上升壓力。

    擴(kuò)儲三渠道

    拿地問題同樣受到關(guān)注,皆因今年尤其是首批集中供地推向市場以來,金茂搶地積極度并不及融創(chuàng)、華潤等房企。

    據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計,近兩個月中國金茂分別在溫州、蘇州、北京、無錫、青島、長沙、諸暨、南昌、鄭州、臺州新增拿地,其中涉及集中供地城市主要有鄭州、青島、北京;而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與,但收獲甚微。

    在股東周年大會上,李從瑞表達(dá)了對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的看法。

    他表示,去年房地產(chǎn)形勢非常好,創(chuàng)造了17萬億的紀(jì)錄,因此開發(fā)商手上有足夠資金,但土地“兩集中”政策令大家產(chǎn)生一定焦慮,導(dǎo)致拿地高潮出現(xiàn),企業(yè)之間搶地較為激烈。

    “土地‘兩集中’需要時間檢驗(yàn),行業(yè)出現(xiàn)波動是正常的,這時候金茂更愿意冷靜看待市場?!崩顝娜鹫J(rèn)為,集中供地第一階段出現(xiàn)的開發(fā)商爭搶局面不會持續(xù),所以金茂保持了克制態(tài)度。

    他透露,截止到5月底,中國金茂權(quán)益拿地金額僅200多億,“拿的地也比較少”。

    與之相比,中國金茂于2020年全年總計收購59個項(xiàng)目,對應(yīng)總土地款1030億元,權(quán)益金額585億元。同時據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,該公司計劃今年拿地總額繼續(xù)超過1000億元,權(quán)益金額則在500-600億元之間,這意味著目前僅使用約三四成。

    李從瑞同時強(qiáng)調(diào),公司此前不搶地,是因?yàn)樗滞恋貎湟炎銐蛲瓿?021年銷售目標(biāo)。

    數(shù)據(jù)顯示,截至去年底,該公司土地儲備接近6000萬平方米,預(yù)計今年可售貨值約3600億元,去化約六七成即可達(dá)到2500億元銷售目標(biāo)。

    “所謂‘手中有糧,心中不慌’,就是這個道理?!崩顝娜鹩靡环N輕松的語氣說道。

    這背后另一層顧慮或許在于,高度競爭化的土地難以滿足企業(yè)的內(nèi)部指標(biāo)。據(jù)悉,中國金茂未來拿地的要求是,扣除資金成本后凈利率達(dá)到6%,IRR則為12%。

    對于土地市場,李從瑞判斷,下半年拿地?zé)岫葢?yīng)有所下降,中國金茂會抓住機(jī)會獲取一些優(yōu)質(zhì)土地。

    他同時回應(yīng)了中國金茂如何補(bǔ)充土儲的疑問。其中,公司首要仍將通過城市運(yùn)營擴(kuò)儲,目標(biāo)是三年后城市運(yùn)營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前業(yè)績會披露計劃,該公司希冀今年實(shí)現(xiàn)在35個城市落地城市運(yùn)營業(yè)務(wù)。

    其次是“三道紅線”出臺后,中小開發(fā)商資金鏈緊張,這為公司提供了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會;此外,部分大開發(fā)商受到“三道紅線”壓力,也急于將土地儲備變現(xiàn)。

    “我們希望通過自己的方式,來解決土地儲備問題?!?/section>

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,中國金茂2020年銷售回款2100億元,截至期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物434.56億元,融資成本4.42%;今年該公司預(yù)計銷售回款同樣超過2000億元。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 股東會見聞錄|中國金茂:毛利率見底回升下半年抓住機(jī)會補(bǔ)充土儲

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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