靜水深漩 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：守望者
來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
核心觀點：
購物娛樂方面西安正在逐漸成為西北各省的中心。
醫(yī)療康養(yǎng)方面西安較周邊省份具有明顯的比較優(yōu)勢，但體系建設(shè)不足可能會制約其進一步發(fā)展。
一、評估邏輯
前三篇從教育，工作機會以及交通三個方面分析了西安較周邊城市的比較優(yōu)勢，這篇將從居住環(huán)境角度繼續(xù)分析西安較周邊城市的比較優(yōu)勢。
居住環(huán)境是個模糊且寬泛的話題，有人理解為自然環(huán)境，有人理解為人文環(huán)境，有人理解為娛樂氛圍，我傾向于從城市功能的角度評價居住環(huán)境。何為城市的功能呢？城市的功能體現(xiàn)在：為居民提供工作，教育，醫(yī)療及娛樂等需求，也就是我們常說的衣食住行娛。城市向人群提供的功能的豐富程度決定了城市對人群的吸引力。下面是不同年齡階段人群需求粗分類表：
年齡層 | 城市功能需求 | 具體功能需求 | 產(chǎn)品體現(xiàn)（粗略列舉） |
年輕人 | 潮都市 | 潮生活 | 流行品牌-商品（如鞋子鞋首發(fā)，衣服等） 流行品牌-交互（西西弗書店，網(wǎng)紅餐廳等） 流行活動-交互（密室逃脫，電競館等） |
成家立業(yè)（結(jié)婚-退休） | 便利城市 | 生活和品質(zhì)需求 | 日常購物需求 品質(zhì)生活（更好的購物環(huán)境，交互空間，娛樂空間，運動場所） 醫(yī)療（子女，父母） |
退休人口 | 康養(yǎng)城市 | 健康與興趣 | 醫(yī)療與保健 運動場所（運動公園） 興趣交互 |
備注：因為篇幅的原因，年齡層分層較粗，但不影響邏輯本身
從分類表上我們看到不同年齡的人群對城市功能的訴求點有不同的側(cè)重點，城市功能的優(yōu)劣在于對不同年齡人群需求的滿足程度?；谝陨险J知，本篇對西安城市功能的評價將圍繞在娛樂和醫(yī)療兩個方向（教育，工作等功能札記的前三篇已討論過，不再重復(fù)）。運動場所和綠化等放到本系列最后一篇討論，同時也是本系列的總結(jié)篇。
二、娛樂需求：
上表列示了不同年齡階段人群的生活需求，這些需求的存在是城市商業(yè)發(fā)展的原動力。商業(yè)的發(fā)展隨著消費人群經(jīng)濟條件和興趣改變不斷升級，從最早的小賣部，到百貨商場，到Shopping Mall，到后來的Block，主導(dǎo)商業(yè)不斷進化變革的是城市人群的消費需求升級。隨著商業(yè)的進化，具體的服務(wù)提供商由個體逐漸向大型運營商轉(zhuǎn)變。
下圖是商業(yè)進化簡易圖：
類似西安這樣的核心二線或者說1.5線城市商業(yè)的主要形式在過去幾年從百貨商場為主的結(jié)構(gòu)逐漸進入了Shopping Mall為主要形式的結(jié)構(gòu)（老的百貨商場在逐漸的衰敗，徹底退出市場需要很長一段時間），少量都市開始出現(xiàn)以交互為主要內(nèi)容的Block（如，西安的大華1935等項目）。
Shopping Mall投資規(guī)模大，運營難度高，國內(nèi)以大的運營方為主，如：中糧（大悅城），華潤（萬象城），安石（大融城），萬達（萬達中心）等。Block與Shopping Mall類似，也是以大的運營方為主，但較Shopping Mall而言Block的運營難度更大，國內(nèi)這片做的好的運營方較Shopping Mall更少，知名Block運營商例如：太古里（北京三里屯運營商），瑞安地產(chǎn)（上海新天地運營商）等。Shopping Mall和Block擁有更強的場景呈現(xiàn)能力（特指，可營造出更好的購物環(huán)境，更多的主題活動等）和招商能力（如，西西弗書店，Lady M，布哥東京等這類網(wǎng)紅品牌及交互性強的品牌）。
無論是Shopping Mall還是Block的大型運營商都具有相對嚴格的評估篩選體系（以商業(yè)地產(chǎn)為噱頭獲得土地搞房地產(chǎn)開發(fā)的除外，該模式下開發(fā)商的目的在房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)部分是談判籌碼），該評估篩選體系決定大型運營商是否在一個城市投資商業(yè)以及在哪投資。
基于以上分析我們得到一個評估思路：考量目標區(qū)域大型運營商開店情況，即，選擇獲得大型運營商集中進入的城市。
1.進駐西安的部分大型運營商
商業(yè)體名稱 | 運營商 | 簡介 |
西安SKP | 北京華聯(lián) | 2018.5開業(yè)，北京華聯(lián)全國第二家SKP旗艦店，定位西北奢侈品購物第一目的地。 20萬平米體量（北京SKP面積為12萬平米），1300個國際品牌，600多個首次進入西安的品牌 |
西安大悅城 | 大悅城控股（更面前為中糧地產(chǎn)） | 2018年底開業(yè)，15萬平方米體量，定位千禧一代，精準服務(wù)都市新貴及年輕超人群體。 重運營，主打街區(qū)，活動和展出經(jīng)營模式，比如，LINE FRIEND嘉年華，印象莫奈時光映跡藝術(shù)展等 未來將在西安開設(shè)多個大悅城及引入大悅城春風里系列 |
大融城 | 光大安石 | 2018.12開業(yè)，定位80后新生代家庭，潮玩家。 10萬平米體量，引入多家首次進入西安的“明星主力店” |
熙地港 | 美國塔博曼/王府井百貨 | 2016年開業(yè)，西安及西北區(qū)域性一站式購物中心， 9萬平米體量， |
砂之船奧特萊斯 | 砂之船集團 | 2017.9開業(yè)，以西安為中心輻射周邊城市。 37萬平方米體量，引入600多品牌。 砂之船奧特萊斯實際持有人為砂之船房托（新加坡上市），房托主要股東包含，徐榮燦（砂之船創(chuàng)始人），L Catterton Asia（2016 年由Catterton、LVMH 集團、LVMH的控股股東Groupe Arnault共同投資組建，是全球最大的專注于消費品的私募股權(quán)投資公司），平安不動產(chǎn) |
西咸萬象城 | 華潤置業(yè) | 2017.4開業(yè)，西部第一座萬象城 23萬平方米體量，定位西部做大商業(yè)體 后期將規(guī)劃并建設(shè)萬象里 |
王府井奧特萊斯臨潼店 | 王府井 | 2016.8開業(yè)，以西安為主要市場 8.5萬平方米體量，200多個品牌 |
未來將進入的部分運營商 | ||
小雁塔太古里 | 太古地產(chǎn) | 可能落地小雁塔片區(qū) |
宜家薈 | 宜家 | 預(yù)計2022年開業(yè)，宜家巨型購物中心 總建筑面積約40萬平米 位于雁塔區(qū)灃經(jīng)一路以東，西豐路皂河生態(tài)公園以南，子午大道以西，西部大道以北。 |
備注：未列示傳統(tǒng)百貨店
只列示進入的大型商家情況，本表不對經(jīng)營業(yè)績進行評價
大型商業(yè)運營機構(gòu)進駐西安的時間主要在2017年下半年，在這之前在西安的運營商以傳統(tǒng)百貨業(yè)和萬達模式的Shopping Mall為主（餐街+部分娛樂+百貨，交互，娛樂和主題活動較少）。2018年，西安商業(yè)開業(yè)體量為183萬平方米，僅次于上海的195萬平方米，位列全國第二。
2.2018年西安銷量突破10億的商業(yè)體
商場 | 面積（平方米） | 2018（億） | 2017（億） | 增長率 | 備注 |
賽格國際 | 250,000 | 70.86 | 58.20 | 21% | 截止2018年，全館742個品牌： 71個，銷售額全國第一； 232個，銷售額中國前十 382個，銷售額西部十省第一 |
開元商城鐘樓店 | 103,000 | 24.1 | 24 | 0% | |
西安SKP | 240,000 | 24 | - | - | 2018年5月開業(yè) |
熙地港CITY ON | 209,600 | 15 | 12.5 | 20% | |
中大國際高新店 | 90,000 | 12.7 | 10 | 27% | |
萬達廣場李家村 | 170,000 | 12.4 | 10 | 3% | |
陽光天地 | 140,000 | 12 | 10 | 20% | |
萬達廣場大明宮 | 180,000 | 11.6 | 10.1 | 15% | |
砂之船奧特萊斯 | 370,000 | 11.4 | - | - | 2017.9.30開業(yè) |
世紀金花高新 | 30,000 | 10.9 | 12 | -9% | |
萬達廣場高新 | 150,000 | 10.6 | - | 2017.11.18 | |
西咸萬象城 | 236,000 | 10 | 7.15 | 40% | 2017.4.21開業(yè) |
西市城 | 160,000 | 10 | 10 | 0% | |
金鷹高新店 | 30,000 | 10 | 10.5 | -5% |
從上表我們看到：
1)新開商業(yè)體體量普遍較大，最小的為9萬，如大融城，最大的為37萬平米，如砂之船奧特拉斯。西安之前的商業(yè)體普遍規(guī)模較小，比如高新金花面積為3萬平米。
2)大型運營商新開商業(yè)體普遍定位較高，西安潮中心或西北中心。以80后新生家庭和城市潮人為主要客群(即，本文開篇表格中的年輕人和成家立業(yè)兩個粗分群體）。
3)大的運營商開設(shè)的商業(yè)體將大量外地潮品牌帶入西安，包含網(wǎng)紅品牌，輕奢品牌，隨著大的運營商的進駐，一些一線城市才有的品牌陸續(xù)首次進入西安市場。
4)老的商業(yè)體銷售額增速下滑，部分商業(yè)體出現(xiàn)負增長，比如高新金花2018年增長率為-9%。
5)新進入商業(yè)體普遍開業(yè)時間較為（2017年下半年-2018年）缺少完整的數(shù)據(jù)比較增長率，但從當年銷售數(shù)字看銷售規(guī)模整體高于本土原有商業(yè)體銷售規(guī)模，預(yù)計2019年銷售額和銷售增速都將大幅超過本地商業(yè)體（除賽格國際）。
6)大型運營商投資的新的商業(yè)體帶來了大量新的品牌和產(chǎn)品，并提供了更大的交互空間，對原有商業(yè)體產(chǎn)生較強的壓力。
7)2018年，全國商業(yè)體銷售前70強的排名門檻為10億元銷售額，西安新開的商業(yè)體開業(yè)時間較晚，預(yù)計2019年西安將有多家商業(yè)體出現(xiàn)在銷售排行榜上。賽格國際以70億的年銷售額位列全國商業(yè)體銷售排行榜第五名（第一名為北京SKP，銷售額為135億元）。
8)全國商業(yè)體前70強所在區(qū)域主要為，北京，上海，深圳，成都，杭州，廣州等一線和1.5線城市，西安周邊的省會城市未上榜（鄭州除外，5個商業(yè)體上榜，其中銷售規(guī)模最大的鄭州丹尼斯大衛(wèi)城以53億銷售額排列第10名）。
大型運營商陸續(xù)進駐西安市場反映出對西安市場潛力的看好。大型運營商為西安帶來的先進運營理念，極大的增強了西安在娛樂，休閑交互等方面的功能，最終增強了西安相對周邊的城市在娛樂，休閑及交互方面的比較優(yōu)勢。
三、醫(yī)療康養(yǎng)
醫(yī)療康養(yǎng)資源由大型綜合性醫(yī)院（一級，二級，三級）（每一級又區(qū)分了甲等和乙等），?？漆t(yī)院，中醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院，急救站，養(yǎng)老康養(yǎng)類醫(yī)院等共同構(gòu)成一個城市的醫(yī)療康養(yǎng)保障體系，考慮到篇幅等原因，我們不對整個體系進行評級，只遵循大多數(shù)人的認識邏輯考量平面上的凸起點—即，大型綜合性醫(yī)院數(shù)量及著名醫(yī)院數(shù)量（實際上，通過前期的觀察發(fā)現(xiàn)，除小病之外，大多數(shù)人一般會傾向于選擇該城市或該區(qū)域最好的綜合性醫(yī)院或?qū)？漆t(yī)院，這一現(xiàn)象是支持在醫(yī)療康養(yǎng)問題上依舊采用平面凸起邏輯的關(guān)鍵。足夠的大醫(yī)院和知名醫(yī)院將對人流流入決策時產(chǎn)生影響）。
1.西安醫(yī)療資源全國排名
我國醫(yī)療資源的整體上看東強西弱，無論是東部還是西部醫(yī)療資源主要分布在省會城市。
根據(jù)復(fù)旦大學發(fā)布的2017年度全國醫(yī)院排行榜顯示，陜西上榜醫(yī)院一共5家，分別是，空軍軍醫(yī)大學西京醫(yī)院（5名），西安交通大學醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院（51名），空軍軍醫(yī)大學唐都醫(yī)院（73名），西安交通大學醫(yī)學院第二附屬醫(yī)院（74名），空軍軍醫(yī)大學口腔醫(yī)院（94名）。西安醫(yī)療綜合實力全國排名為第九名，位于鄭州之后：
西安三甲醫(yī)院絕對數(shù)量全國排名第五，排名情況見下表：
西安綜合醫(yī)療實力排名和三甲醫(yī)院數(shù)量在全國前列，但西安執(zhí)業(yè)醫(yī)生數(shù)量和醫(yī)療機構(gòu)病床數(shù)量全國排名均為15名，體現(xiàn)出西安的醫(yī)院資源主要體現(xiàn)為大型醫(yī)院，醫(yī)院梯隊建設(shè)不足，考慮到西安市目前一千萬的人口，西安人均床位數(shù)和人均醫(yī)生數(shù)相對較弱。
2.陜西省醫(yī)療資源分布
西安市在醫(yī)療資源上是陜西的中心也是西北的中心。西北30強醫(yī)院中有13席位于西安。西北30強名單如下：
數(shù)據(jù)來源：社科院醫(yī)院資源藍皮書
3.醫(yī)療資源建設(shè)規(guī)劃
根據(jù)西安市2015-2020年醫(yī)療機構(gòu)設(shè)施規(guī)劃，至2020年新增三級綜合醫(yī)院21所（目前為41所），新增二級綜合醫(yī)院27所。每個街道設(shè)立一所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，對于人口超過10萬的街道辦事處可設(shè)2所衛(wèi)生服務(wù)中心。
從建設(shè)規(guī)劃上看西安市近期醫(yī)院建設(shè)的主要方向是大型三甲醫(yī)院數(shù)量，從西安市醫(yī)院類招商引資的相關(guān)新聞上看也有這個趨勢。
從目前可獲得資料上顯示，西安的醫(yī)療資源在西北五省中處于優(yōu)勢地位，并且隨著西安三級綜合醫(yī)院數(shù)量的進一步提升，將擴大在群眾認知中西安醫(yī)療資源優(yōu)勢的地位（人均醫(yī)生數(shù)和人均床位數(shù)較緊張，后期會面臨壓力）。
四、總結(jié)
西安在商業(yè)體市場相較于西北五省具有明顯的比較優(yōu)勢，醫(yī)療康養(yǎng)方面在西北五省也具備明顯的比較優(yōu)勢。
西安在這兩方面的優(yōu)勢在持續(xù)擴大，尤其在商業(yè)體市場，大型運營商的不斷進駐使得西安在商業(yè)體市場逐漸成為西北省份的中心，而相較于商業(yè)，醫(yī)療康養(yǎng)方面西安仍需不斷加強其多方位的醫(yī)療體系建設(shè)，否則人均醫(yī)生數(shù)和人均床位數(shù)將逐漸成為突出的問題，成為人口流入的負面因素。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“靜水深漩”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標題： 西安住宅市場投資札記-4
