房地產(chǎn)的并購重組交易方式里面，股權(quán)并購是最常用的手段，因為可以避開增值稅、土地增值稅等高額稅負。盡管如此，因目標公司債權(quán)債務復雜時，或有債務和隱性負債等會無形中增大股權(quán)并購的風險，因此實務中直接的資產(chǎn)收購往往在很多時候成為更好的交易方案選擇，也即雖然增加了交易成本（主要是過戶產(chǎn)生的稅費），但卻能最大程度上切割原有風險。

資產(chǎn)收購在房地產(chǎn)項目收并購中的運用具有一定的特殊性，以土地使用權(quán)或在建工程轉(zhuǎn)讓為例，一般都要求出讓金已支付完畢且已取得土地使用權(quán)證，開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。資產(chǎn)收購涉及國有資產(chǎn)處置的，均須在公共資源交易中心或產(chǎn)權(quán)交易所走掛牌流程。另外在東莞、南寧等試點城市還存在鑒證交易的環(huán)節(jié)，比如投資額未達25%時先簽合同，在交易服務平臺完成交易，受讓方施工至25%后辦理過戶。需要特別注意的是，深圳地區(qū)不受理在建工程的轉(zhuǎn)讓（法院執(zhí)行案件除外），不受理在建工程的抵押，而大灣區(qū)其他各個城市對在建工程的轉(zhuǎn)讓限制亦各有差異。

需說明的是，關(guān)于企業(yè)并購重組中對資產(chǎn)收購的認定，目前普遍采用財稅[2009]59號文的解釋，即指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。其中企業(yè)實質(zhì)經(jīng)營資產(chǎn)是指企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動、與產(chǎn)生企業(yè)經(jīng)營收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營所用的各類資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息技術(shù)、經(jīng)營活動產(chǎn)生的應收賬款、投資資產(chǎn)等。通過上述官方解釋我們可以清楚的認識到資產(chǎn)收購的本質(zhì)應當屬于正常的商品交易模式，比如：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說收購的客體即是房地產(chǎn)項目。與其他企業(yè)并購重組交易模式相比，資產(chǎn)收購邏輯結(jié)構(gòu)最為簡單，風險相對較小。

資產(chǎn)收購作為項目收并購手段中的重要形式，其具有適用范圍廣、靈活性強、風險于控制等特點。

1.適用范圍廣。實操中多數(shù)企業(yè)更傾向采取股權(quán)收購，主要原因就是為了規(guī)避高額的增值稅、土地增值稅等稅負問題。股權(quán)收購的方式主要是所得稅的負擔，通過獲取項目公司股權(quán)達到實際控制項目公司的目的，從而間接持有標的資產(chǎn)。盡管如此，因股權(quán)收購容易受到項目公司本身的債權(quán)債務的影響，因此不能適用所有收購情況，資產(chǎn)收購則不然，只要是能夠用來正常交易的資產(chǎn)都可以適用，而且比較容易實現(xiàn)風險切割。

2.靈活性強。資產(chǎn)收購一般不需要對目標企業(yè)進行全盤調(diào)查，如果進行股權(quán)收購則需要對目標企業(yè)進行全面調(diào)查，尤其是債務情況；另外資產(chǎn)收購也不用受到目標企業(yè)股東的影響，不需要目標企業(yè)的所有股東同意才可進行資產(chǎn)收購。

3.風險易于控制。資產(chǎn)收購交易模式下無需承擔被收購企業(yè)的債權(quán)債務，資產(chǎn)收購只針對特定的資產(chǎn)，與被收購方企業(yè)本身經(jīng)營狀況無關(guān)（當然轉(zhuǎn)讓方債務纏身導致資產(chǎn)存在被抵押、被查封等情況除外），這也是資產(chǎn)收購最大的優(yōu)勢。需說明的是，須特別注意被收購資產(chǎn)所屬當?shù)氐姆ㄒ?guī)政策，以免在收購之后承受其他因資產(chǎn)本身帶來的額外的債權(quán)債務或不利影響，比如外地企業(yè)直接收購本地資產(chǎn)時，因稅收等問題經(jīng)常會遇到當?shù)卣囊恍┞闊ㄒ蚨愂諏俚卦瓌t，一般地方政府都要求在當?shù)刈云髽I(yè)后再由當?shù)刂黧w收購資產(chǎn)）。

1.資產(chǎn)收購風險易于控制，無需與被收購方的債權(quán)債務牽連，這是資產(chǎn)收購最大的優(yōu)點，也是最大的特點，實務中企業(yè)選擇進行資產(chǎn)收購的原因多是因為被收購方企業(yè)債權(quán)債務關(guān)系復雜，為避免與被收購企業(yè)牽連而選擇進行資產(chǎn)收購。

2. 如果目標公司股東結(jié)構(gòu)復雜，資產(chǎn)收購無需受到被收購方企業(yè)內(nèi)部的爭端影響，收購資產(chǎn)干凈清爽，特別是股權(quán)收購時，必須要取得全體股東書面一致同意（因存在股東優(yōu)先權(quán)的問題）。因此，收購股權(quán)的難度較大，進度較慢。另外由于任何股東對其他股東對外轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均享有優(yōu)先購買權(quán)，因此當股權(quán)收購遇到少數(shù)股東阻撓時，則收購風險增大。資產(chǎn)收購則可有效避開上述限制。

3.如進行股權(quán)收購，收購企業(yè)股權(quán)也就意味著被收購企業(yè)的員工也歸屬于收購方，如要進行職工解聘，也需要承擔一定的勞動賠償責任。資產(chǎn)收購則不會存在上述問題，只針對目標資產(chǎn)進行，與企業(yè)職工無關(guān)。

1.直接進行資產(chǎn)收購所需承擔的稅負較重，稅負較重會直接影響收購資產(chǎn)的成本。比如：對收購標的資產(chǎn)一般含土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，所面臨的高額土地增值稅和其他稅種，也是多數(shù)企業(yè)不選擇進行直接資產(chǎn)收購的主要原因。

2.與股權(quán)收購方式相比，資產(chǎn)收購方式無法承繼被收購企業(yè)原享有的政策優(yōu)惠，如被收購企業(yè)原虧損可在所得稅稅前扣除，以及特定行業(yè)如科技類企業(yè)可享受的財政補貼等稅收優(yōu)惠政策。

3.收購資產(chǎn)本身涉及項目屬性問題，如筆者參與的收購惠州某三舊改造項目時，因所涉土地已作為被收購企業(yè)向政府申報的目標地塊，且被收購企業(yè)債務擔保關(guān)系復雜，若通過資產(chǎn)收購方式，可能會面臨申報主體變更等重大問題。

1.資產(chǎn)收購適用特殊性稅務處理的條件

依據(jù)財稅[2009]59號文規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)收購需同時滿足以下條件方可適用特殊性稅務處理：

（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。

（3）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。

（4）重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。

（5）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

需注意第（5）點規(guī)定，取得股權(quán)支付的原主要股東（持有20%以上股權(quán)）在12個月類不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)，筆者曾了解到某企業(yè)在不滿12個月轉(zhuǎn)讓股權(quán)而被當?shù)囟悇站肿防U稅款的，實在是太虧。

在實務中，受讓方為享受上述特殊性稅務處理的優(yōu)惠政策，且規(guī)避原股東在未經(jīng)同意私自轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押股權(quán)等風險，受讓方企業(yè)可與原股東簽訂股權(quán)代持協(xié)議來約束原股東。曾有企業(yè)或個人想在重組發(fā)生前后連續(xù)12個月內(nèi)分批轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)或股權(quán)的，稅務局也會依據(jù)實質(zhì)重于形式的原則處理為一項交易。

同時還需注意，如滿足上述條件可適用特殊性稅務處理的企業(yè)，當事雙方都應在交易完成當年企業(yè)所得稅申報時及時向主管稅務機關(guān)提交備案資料，證明交易是符合以上條件的，否則容易造成被稅務局追繳稅款的風險。

2.計稅基礎(chǔ)的確認

（1）股權(quán)支付部分

在資產(chǎn)收購的過程中，如企業(yè)符合特殊性重組條件的，交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分，依據(jù)財稅[2014]109號文，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)應不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：①轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。②受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。

（2）非股權(quán)支付部分

應暫不確認有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應在交易當期確認相應的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

如企業(yè)不能適用特殊性稅務處理，那么應由被收購方確認股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上應保持不變。適用一般性稅務處理的情況下僅需按正常流程和手續(xù)納稅，其籌劃空間較小，計稅基礎(chǔ)確認應以公允價值為基礎(chǔ)確定。

增值稅層面如能在資產(chǎn)收購前進行合理安排，使其能夠滿足國家稅務總局公告2011年13號文相關(guān)規(guī)定所述條件，即將全部或部分實物資產(chǎn)以及其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給受讓方的，便可不征收增值稅，否則轉(zhuǎn)讓方應按規(guī)定繳納增值稅。

而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓項目還應區(qū)分新項目還是老項目，轉(zhuǎn)讓新項目按9%繳納增值稅，轉(zhuǎn)讓老項目按5%繳納增值稅。新老項目的判定以《建筑工程施工許可證》上記載的開工日期或總包合同簽訂的日期劃定，在2016年5月1日之前的是老項目，在2016年5月1日之后的是新項目；如果施工許可證沒有記載，或者未取得施工許可證，以建筑工程承包合同為準；如果兩者都未記載證明，需同稅務局溝通判定。

六、土地增值稅稅務處理（涉及地產(chǎn)項目）

無論受讓方采用何種方式支付對價，轉(zhuǎn)讓方所涉資產(chǎn)主體發(fā)生變更的，均視為取得收入，需繳納土地增值稅：增值額與扣除項目金額的比率不超過 50% 的部分按 30% 的稅率計繳；增值額與扣除項目金額的比率超過 50% 小于或等于 100% 的部分按 40% 的稅率計繳（速算扣除5%）；增值額與扣除項目金額的比率超過 100% 小于或等于 200% 的部分按 50% 的稅率計繳（速算扣除15%）；增值額與扣除項目金額的比率超過 200% 的部分按 60% 的稅率計繳（速算扣除35%），扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等；

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額及開發(fā)建造成本的金額之和，加計20％的扣除?？梢钥闯?，加計扣除主體限制應具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并進行實質(zhì)性開發(fā)或投入后再行轉(zhuǎn)讓。

假設(shè)某甲企業(yè)擬收購乙企業(yè)某資產(chǎn)，甲企業(yè)以旗下全資子公司丙企業(yè)全部股權(quán)做為交易對價，已知目標資產(chǎn)賬面價值100萬，丙企業(yè)全部股權(quán)賬面價值50萬，公允價值均為1000萬，如圖所示：

本案中，甲、乙之間的交易符合資產(chǎn)收購的定義。甲企業(yè)為收購企業(yè)，其支付對價為子公司丙企業(yè)的100%股權(quán)。乙公司為目標資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓企業(yè)。

1.在分析所得稅稅務處理前，先厘清本案例中所涉會計處理。

由于本案交易過程中只涉及極少量的貨幣性資產(chǎn)（占總資產(chǎn)交換金額的比例低于25%）。依據(jù)《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，符合交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進行的交換，所以本案例應適用非貨幣資產(chǎn)交換會計準則。在非貨幣性資產(chǎn)交換準則中具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的，應當以換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，除非有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值比換出資產(chǎn)公允價值更加可靠。公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益。

本案例中，對于被收購方乙企業(yè)，換入資產(chǎn)為丙企業(yè)100%的股權(quán)=換出資產(chǎn)的公允價值=1000萬元，公允價值1000萬元與換出資產(chǎn)賬面價值100萬元的差額900萬元計入當期損益；對于收購方甲公司，換入資產(chǎn)乙企業(yè)資產(chǎn)的成本=換出資產(chǎn)丙企業(yè)100%股權(quán)的公允價值1000萬元，公允價值1000萬元與換出資產(chǎn)賬面價值50萬元的差額950萬元計入當期損益。

對于被收購方乙公司，獲得900萬的營業(yè)外收入，需要按900萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-100）*25%=225萬元，對于收購方甲企業(yè)，獲得950萬元的投資收益，需要按950萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-50）*25%=237.5萬元。

2. 在滿足特殊性稅務處理條件的情況下，會計處理和特殊性稅務處理將產(chǎn)生差異，轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。對于轉(zhuǎn)讓企業(yè)乙企業(yè)，其取得受讓企業(yè)丙股權(quán)的計稅基礎(chǔ)=被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)=100萬元；對于收購方甲企業(yè)，其取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)=被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)=100萬元。

對于轉(zhuǎn)讓方乙企業(yè)，未產(chǎn)生損益，無需繳納企業(yè)所得稅；對于收購方甲企業(yè)，獲得50萬元的投資收益，需要按50萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（100-50）*25%=12.5萬元。