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    豫園股份:地產板塊將針對健康、金融、科創(chuàng)等方向發(fā)展(實錄)

    觀點 觀點
    2022-05-21 18:39 955 0 0
    豫園股份的房地產開發(fā)模式已經從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變,公司內部將這種模式稱為“蜂巢模式”。

    作者:觀點新媒體

    豫園股份的房地產開發(fā)模式已經從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變,公司內部將這種模式稱為“蜂巢模式”。

    5月13日,豫園股份于線上召開2021年度及2022年一季度業(yè)績說明會。

    據悉,出席此次會議的管理層陣容頗為浩大,包含公司董事長黃震、聯(lián)席董事長石琨、聯(lián)席董事長王基平、獨立董事王哲、輪值總裁倪強、執(zhí)行總裁胡庭洲、執(zhí)行總裁兼CFO鄒超、執(zhí)行總裁周波、董事長助理兼董事會秘書蔣偉、副總裁王瑾、副總裁胡俊杰、副總裁張劍一共12位高管,可以看出公司對此次業(yè)績會的重視。

    根據年報顯示,豫園股份實現(xiàn)營業(yè)收入510.63億元,同比增加12.15%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤27.99億元,同比增加13.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤38.61億元,同比增加6.92%。

    據了解,豫園股份的營業(yè)收入主要來源于三大業(yè)務:產業(yè)運營(包含珠寶時尚、餐飲管理與服務、餐飲管理、酒業(yè)等)、物業(yè)開發(fā)與銷售、商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務。

    上述三大業(yè)務中,產業(yè)運營業(yè)務為豫園股份最重要的收入來源。2021年,該業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入為330.62億元,同比增加30.71%,毛利率為13.71%,占總營收的64.7%;其中,珠寶時尚這一業(yè)務貢獻最多,實現(xiàn)營收274.5億元。

    而公司的第二大收入則來自于物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務,2021年營收為166.33億元,同比下降10.84%。此外,公司商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合服務業(yè)務的營業(yè)收入為13.68億元,同比減少13.57%。

    值得的注意的是,隨著近年來豫園股份的營業(yè)收入不斷上漲,房地產業(yè)務對營收的貢獻卻在縮小。

    2019年-2021年,該公司營業(yè)收入為429.12億元(經調整前)、440.51億(調整前)、510.63億元;同期公司物業(yè)開發(fā)與銷售實現(xiàn)收入占總營收的比例為44.8%、39%、32.6%,三年時間下降了約12.2個百分點。

    在豫園股份的2021年年報中,物業(yè)開發(fā)與銷售也是三大業(yè)務中唯一出現(xiàn)毛利率下降的。報告期內,公司物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務毛利率為27.44%,較2020年下降0.97個百分點;而產業(yè)運營業(yè)務和商業(yè)綜合運營與物業(yè)綜合業(yè)務毛利率分別為13.71%、51.90%,較2020年均出現(xiàn)不同程度的上漲。

    據聯(lián)席董事長王基平介紹,自從2018年復星將旗下地產平臺重組注入后,豫園股份的房地產開發(fā)模式已經從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變,公司內部將這種模式稱為“蜂巢模式”。

    “公司現(xiàn)在的核心業(yè)務模式就是每進入到一個城市,便伴隨著多個產業(yè)的導入,多個產業(yè)園的落地,形成數(shù)個產業(yè)基金,以及數(shù)個產業(yè)蜂巢項目的落地,通過這樣一個組合的打法,來實現(xiàn)蜂巢產品在各個核心城市的核心地段的落位?!?/p>

    在他看來,蜂巢業(yè)務正持續(xù)地為豫園股份提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流和利潤,而公司則通過打造更多的場景,反向賦能產業(yè)的發(fā)展,為產業(yè)的發(fā)展助力。

    據悉,2021年豫園股份通過蜂巢模式打法獲取了位于上海、成都核心區(qū)位的項目,實現(xiàn)房地產銷售金額174.54億元,銷售面積75.05萬平方米,結轉面積108.62萬平方米。

    截至2021年底,豫園股份目前主要房地產開發(fā)投資項目共計57個。土地儲備方面,公司旗下尚有4個待開發(fā)項目,持有待開發(fā)土地面積約25.43萬平方米,規(guī)劃建筑面積約54.83萬平方米。

    針對公司地產板塊的下一步發(fā)展戰(zhàn)略,王基平指出,在區(qū)域方面,未來會重點關注一線城市跟強二線城市,以及包括長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中兩湖區(qū)域、成渝區(qū)域在內的核心城市經濟圈。

    他還透露,“接下來也會針對健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個方向發(fā)展,進行蜂巢產品的設計跟封裝?!?/p>

    上海疫情對于豫園股份業(yè)務的影響也是市場中最關心的問題之一。對此,CFO鄒超透露,早在3月初,豫園股份便已經對旗下所有的業(yè)務進行了持續(xù)的排查,滾動地調整相應的生產計劃、銷售計劃和相應的投入,對于收入和利潤進行持續(xù)的滾動預估。

    同時,公司也加強對于費用方面的管控,尤其是一些固定部分的投入和支出,更加關注與業(yè)務收入增長相關的投入。

    根據他預估,從全年的角度來看,公司的整體利潤是在一個可管控的范圍內?!肮緦崿F(xiàn)年初的既定目標還是比較有信心的,我們會通過各種方式來力爭完成全年既定的方向和目標?!?/p>

    例如股權激勵層面,2019年6月5日,復星國際有限公司召開股東特別大會,會議批準了豫園股份第二期合伙人期權激勵計劃,該激勵計劃對于公司全資子公司的6位核心經營層授予了540萬份豫園股份A股普通股期權,行權價格9.09元/股。而截至5月13日收市,豫園股份股價為9.84元/股。

    該期權第三個行權期可行權數(shù)量占獲授股票期權數(shù)量的50%,業(yè)績的目標考核為:基本每股收益不低于0.95元/股,或2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤相比2018年復合增長率不低于12%。

    另于2021年10月28日,豫園股份審議通過《關于向激勵對象授予2021年限制性股票的議案》,該議案授予的限制性股票數(shù)量為564.27萬股,激勵對象共計107人,限制性股票授予的價格為每股5.37元。

    該次激勵的限制性股票第二個解除限售期可解除限售數(shù)量占獲授限制性股票數(shù)量的33%,業(yè)績考核目標為2021-2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤累計不低于81.70億元。

    以下為豫園股份2021年度及2022年一季度業(yè)績說明會現(xiàn)場問答實錄:

    現(xiàn)場提問:請教管理層公司地產板塊的整體發(fā)展戰(zhàn)略思路是怎樣的?

    王基平:我們的地產業(yè)務自從2018年重組注入豫園后,已經就從傳統(tǒng)的高周轉、高杠桿的房地產模式向以產業(yè)導入為先、產城融合的產業(yè)地產模式轉變,我們內部叫蜂巢模式。

    2021年公司還是繼續(xù)堅持我們的蜂巢模式打法,通過這種打法新獲取了上海、成都的核心區(qū)位的項目,實現(xiàn)了簽約174億元,簽約面積75萬平方米,結轉收入也達到了166億元。同時我們的存量項目也是在穩(wěn)步推進,業(yè)務的毛利率仍然在我們這個行業(yè)里面保持較高的水平。

    公司現(xiàn)在的核心業(yè)務模式就是每進入到一個城市,有多個產業(yè)的導入,有多個產業(yè)園的落地,以及形成幾個產業(yè)基金,包括幾個產業(yè)蜂巢項目的落地,這樣一個組合的打法,來實現(xiàn)蜂巢產品在各個核心城市的核心地段的落位。

    我們接下來也會針對健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個方向,進行蜂巢產品的設計跟封裝。具體而言,我們通過深入挖掘目標城市的具體產業(yè)訴求,打通復星和豫園的產業(yè)資源,定制并落位契合城市產城目標的生態(tài)產品,實現(xiàn)產業(yè)和蜂巢業(yè)務的共贏。

    最近這兩年,我們的項目也是在整個監(jiān)管合規(guī)的前提下有序穩(wěn)定地在發(fā)展,一些具備一定體量的儲備項目也是確保了未來我們多年的可持續(xù)發(fā)展,后續(xù)我們還會持續(xù)通過蜂巢模式,打造高品質、好口碑、高利潤的蜂巢項目。

    我們也會繼續(xù)重點關注一線城市跟強二線城市,以及重點的核心城市經濟圈,比如長三角、粵港澳大灣區(qū),華中兩湖區(qū)域以及成渝區(qū)域。此外,蜂巢的業(yè)務也在持續(xù)地為豫園提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及利潤,同時我們打造更多的場景,反向賦能產業(yè)的發(fā)展,為產業(yè)的發(fā)展助力。

    現(xiàn)場提問:本輪上海疫情對公司又怎么樣的影響?公司有哪些應對措施?

    鄒超:在本次疫情下,公司的線下業(yè)務在3月份后半個月以及4月份都受到了一定影響。

    其實,公司在3月初開始就已經持續(xù)對所有的業(yè)務進行了持續(xù)的排查,我們每次都會滾動地調整相應的生產計劃、銷售計劃和相應的投入;我們對于收入和利潤進行持續(xù)的滾動預估。我們預估,從全年的角度來看,公司的整體利潤是在一個可管控的范圍內。同時旗下各個產業(yè)也在積極組織復工復產。

    公司本身也是上海的疫情保供單位,我們旗下的一些餐飲和藥房也已經率先完成了復工復產,包括我們的珠寶供應鏈也在持續(xù)進行一些排布,我們盡量減少疫情對公司正常經營業(yè)務帶來的影響。

    在目前的外部環(huán)境的情況下,我們更加強了費用的管控,尤其是一些固定部分的投入和支出。在增長方面,我們更關注于與我們的業(yè)務收入增長相關的投入,我們也會調節(jié)在相應的季節(jié)上提前做好排布。

    希望在這樣的管控和疫情的影響到下一個階段的時候,能夠相比于其它競爭對手和市場更好地反映和推動。公司對實現(xiàn)年初的既定目標還是比較有信心的,我們會通過各種方式來力爭完成全年既定的方向和目標。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

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    原標題: 觀點直擊 | 豫園股份:地產板塊將針對健康、金融、科創(chuàng)等方向發(fā)展(實錄)

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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