作者：觀點(diǎn)新媒體

5月13日，豫園股份于線上召開(kāi)2021年度及2022年一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

據(jù)悉，出席此次會(huì)議的管理層陣容頗為浩大，包含公司董事長(zhǎng)黃震、聯(lián)席董事長(zhǎng)石琨、聯(lián)席董事長(zhǎng)王基平、獨(dú)立董事王哲、輪值總裁倪強(qiáng)、執(zhí)行總裁胡庭洲、執(zhí)行總裁兼CFO鄒超、執(zhí)行總裁周波、董事長(zhǎng)助理兼董事會(huì)秘書(shū)蔣偉、副總裁王瑾、副總裁胡俊杰、副總裁張劍一共12位高管，可以看出公司對(duì)此次業(yè)績(jī)會(huì)的重視。

根據(jù)年報(bào)顯示，豫園股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入510.63億元，同比增加12.15%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)27.99億元，同比增加13.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38.61億元，同比增加6.92%。

據(jù)了解，豫園股份的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于三大業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（包含珠寶時(shí)尚、餐飲管理與服務(wù)、餐飲管理、酒業(yè)等）、物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售、商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)與物業(yè)綜合服務(wù)。

上述三大業(yè)務(wù)中，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為豫園股份最重要的收入來(lái)源。2021年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為330.62億元，同比增加30.71%，毛利率為13.71%，占總營(yíng)收的64.7%；其中，珠寶時(shí)尚這一業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)最多，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收274.5億元。

而公司的第二大收入則來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，2021年?duì)I收為166.33億元，同比下降10.84％。此外，公司商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)與物業(yè)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為13.68億元，同比減少13.57%。

值得的注意的是，隨著近年來(lái)豫園股份的營(yíng)業(yè)收入不斷上漲，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)卻在縮小。

2019年-2021年，該公司營(yíng)業(yè)收入為429.12億元（經(jīng)調(diào)整前）、440.51億（調(diào)整前）、510.63億元；同期公司物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售實(shí)現(xiàn)收入占總營(yíng)收的比例為44.8%、39%、32.6%，三年時(shí)間下降了約12.2個(gè)百分點(diǎn)。

在豫園股份的2021年年報(bào)中，物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售也是三大業(yè)務(wù)中唯一出現(xiàn)毛利率下降的。報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù)毛利率為27.44%，較2020年下降0.97個(gè)百分點(diǎn)；而產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)與物業(yè)綜合業(yè)務(wù)毛利率分別為13.71%、51.90%，較2020年均出現(xiàn)不同程度的上漲。

據(jù)聯(lián)席董事長(zhǎng)王基平介紹，自從2018年復(fù)星將旗下地產(chǎn)平臺(tái)重組注入后，豫園股份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)從傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)模式向以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為先、產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，公司內(nèi)部將這種模式稱為“蜂巢模式”。

“公司現(xiàn)在的核心業(yè)務(wù)模式就是每進(jìn)入到一個(gè)城市，便伴隨著多個(gè)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，多個(gè)產(chǎn)業(yè)園的落地，形成數(shù)個(gè)產(chǎn)業(yè)基金，以及數(shù)個(gè)產(chǎn)業(yè)蜂巢項(xiàng)目的落地，通過(guò)這樣一個(gè)組合的打法，來(lái)實(shí)現(xiàn)蜂巢產(chǎn)品在各個(gè)核心城市的核心地段的落位?！?/p>

在他看來(lái)，蜂巢業(yè)務(wù)正持續(xù)地為豫園股份提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，而公司則通過(guò)打造更多的場(chǎng)景，反向賦能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助力。

據(jù)悉，2021年豫園股份通過(guò)蜂巢模式打法獲取了位于上海、成都核心區(qū)位的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額174.54億元，銷售面積75.05萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)面積108.62萬(wàn)平方米。

截至2021年底，豫園股份目前主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目共計(jì)57個(gè)。土地儲(chǔ)備方面，公司旗下尚有4個(gè)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，持有待開(kāi)發(fā)土地面積約25.43萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約54.83萬(wàn)平方米。

針對(duì)公司地產(chǎn)板塊的下一步發(fā)展戰(zhàn)略，王基平指出，在區(qū)域方面，未來(lái)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一線城市跟強(qiáng)二線城市，以及包括長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、華中兩湖區(qū)域、成渝區(qū)域在內(nèi)的核心城市經(jīng)濟(jì)圈。

他還透露，“接下來(lái)也會(huì)針對(duì)健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個(gè)方向發(fā)展，進(jìn)行蜂巢產(chǎn)品的設(shè)計(jì)跟封裝?！?/p>

上海疫情對(duì)于豫園股份業(yè)務(wù)的影響也是市場(chǎng)中最關(guān)心的問(wèn)題之一。對(duì)此，CFO鄒超透露，早在3月初，豫園股份便已經(jīng)對(duì)旗下所有的業(yè)務(wù)進(jìn)行了持續(xù)的排查，滾動(dòng)地調(diào)整相應(yīng)的生產(chǎn)計(jì)劃、銷售計(jì)劃和相應(yīng)的投入，對(duì)于收入和利潤(rùn)進(jìn)行持續(xù)的滾動(dòng)預(yù)估。

同時(shí)，公司也加強(qiáng)對(duì)于費(fèi)用方面的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出，更加關(guān)注與業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)相關(guān)的投入。

根據(jù)他預(yù)估，從全年的角度來(lái)看，公司的整體利潤(rùn)是在一個(gè)可管控的范圍內(nèi)?！肮緦?duì)實(shí)現(xiàn)年初的既定目標(biāo)還是比較有信心的，我們會(huì)通過(guò)各種方式來(lái)力爭(zhēng)完成全年既定的方向和目標(biāo)?！?/p>

例如股權(quán)激勵(lì)層面，2019年6月5日，復(fù)星國(guó)際有限公司召開(kāi)股東特別大會(huì)，會(huì)議批準(zhǔn)了豫園股份第二期合伙人期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，該激勵(lì)計(jì)劃對(duì)于公司全資子公司的6位核心經(jīng)營(yíng)層授予了540萬(wàn)份豫園股份A股普通股期權(quán)，行權(quán)價(jià)格9.09元/股。而截至5月13日收市，豫園股份股價(jià)為9.84元/股。

該期權(quán)第三個(gè)行權(quán)期可行權(quán)數(shù)量占獲授股票期權(quán)數(shù)量的50%，業(yè)績(jī)的目標(biāo)考核為：基本每股收益不低于0.95元/股，或2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)相比2018年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于12%。

另于2021年10月28日,豫園股份審議通過(guò)《關(guān)于向激勵(lì)對(duì)象授予2021年限制性股票的議案》，該議案授予的限制性股票數(shù)量為564.27萬(wàn)股，激勵(lì)對(duì)象共計(jì)107人，限制性股票授予的價(jià)格為每股5.37元。

該次激勵(lì)的限制性股票第二個(gè)解除限售期可解除限售數(shù)量占獲授限制性股票數(shù)量的33%，業(yè)績(jī)考核目標(biāo)為2021-2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)累計(jì)不低于81.70億元。

以下為豫園股份2021年度及2022年一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)教管理層公司地產(chǎn)板塊的整體發(fā)展戰(zhàn)略思路是怎樣的？

王基平：我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)自從2018年重組注入豫園后，已經(jīng)就從傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)模式向以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為先、產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，我們內(nèi)部叫蜂巢模式。

2021年公司還是繼續(xù)堅(jiān)持我們的蜂巢模式打法，通過(guò)這種打法新獲取了上海、成都的核心區(qū)位的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了簽約174億元，簽約面積75萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入也達(dá)到了166億元。同時(shí)我們的存量項(xiàng)目也是在穩(wěn)步推進(jìn)，業(yè)務(wù)的毛利率仍然在我們這個(gè)行業(yè)里面保持較高的水平。

公司現(xiàn)在的核心業(yè)務(wù)模式就是每進(jìn)入到一個(gè)城市，有多個(gè)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，有多個(gè)產(chǎn)業(yè)園的落地，以及形成幾個(gè)產(chǎn)業(yè)基金，包括幾個(gè)產(chǎn)業(yè)蜂巢項(xiàng)目的落地，這樣一個(gè)組合的打法，來(lái)實(shí)現(xiàn)蜂巢產(chǎn)品在各個(gè)核心城市的核心地段的落位。

我們接下來(lái)也會(huì)針對(duì)健康、金融、科創(chuàng)、文化、旅游等多個(gè)方向，進(jìn)行蜂巢產(chǎn)品的設(shè)計(jì)跟封裝。具體而言，我們通過(guò)深入挖掘目標(biāo)城市的具體產(chǎn)業(yè)訴求，打通復(fù)星和豫園的產(chǎn)業(yè)資源，定制并落位契合城市產(chǎn)城目標(biāo)的生態(tài)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和蜂巢業(yè)務(wù)的共贏。

最近這兩年，我們的項(xiàng)目也是在整個(gè)監(jiān)管合規(guī)的前提下有序穩(wěn)定地在發(fā)展，一些具備一定體量的儲(chǔ)備項(xiàng)目也是確保了未來(lái)我們多年的可持續(xù)發(fā)展，后續(xù)我們還會(huì)持續(xù)通過(guò)蜂巢模式，打造高品質(zhì)、好口碑、高利潤(rùn)的蜂巢項(xiàng)目。

我們也會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注一線城市跟強(qiáng)二線城市，以及重點(diǎn)的核心城市經(jīng)濟(jì)圈，比如長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)，華中兩湖區(qū)域以及成渝區(qū)域。此外，蜂巢的業(yè)務(wù)也在持續(xù)地為豫園提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及利潤(rùn)，同時(shí)我們打造更多的場(chǎng)景，反向賦能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助力。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：本輪上海疫情對(duì)公司又怎么樣的影響？公司有哪些應(yīng)對(duì)措施？

鄒超：在本次疫情下，公司的線下業(yè)務(wù)在3月份后半個(gè)月以及4月份都受到了一定影響。

其實(shí)，公司在3月初開(kāi)始就已經(jīng)持續(xù)對(duì)所有的業(yè)務(wù)進(jìn)行了持續(xù)的排查，我們每次都會(huì)滾動(dòng)地調(diào)整相應(yīng)的生產(chǎn)計(jì)劃、銷售計(jì)劃和相應(yīng)的投入；我們對(duì)于收入和利潤(rùn)進(jìn)行持續(xù)的滾動(dòng)預(yù)估。我們預(yù)估，從全年的角度來(lái)看，公司的整體利潤(rùn)是在一個(gè)可管控的范圍內(nèi)。同時(shí)旗下各個(gè)產(chǎn)業(yè)也在積極組織復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

公司本身也是上海的疫情保供單位，我們旗下的一些餐飲和藥房也已經(jīng)率先完成了復(fù)工復(fù)產(chǎn)，包括我們的珠寶供應(yīng)鏈也在持續(xù)進(jìn)行一些排布，我們盡量減少疫情對(duì)公司正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響。

在目前的外部環(huán)境的情況下，我們更加強(qiáng)了費(fèi)用的管控，尤其是一些固定部分的投入和支出。在增長(zhǎng)方面，我們更關(guān)注于與我們的業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)相關(guān)的投入，我們也會(huì)調(diào)節(jié)在相應(yīng)的季節(jié)上提前做好排布。

希望在這樣的管控和疫情的影響到下一個(gè)階段的時(shí)候，能夠相比于其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)更好地反映和推動(dòng)。公司對(duì)實(shí)現(xiàn)年初的既定目標(biāo)還是比較有信心的，我們會(huì)通過(guò)各種方式來(lái)力爭(zhēng)完成全年既定的方向和目標(biāo)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊 | 豫園股份：地產(chǎn)板塊將針對(duì)健康、金融、科創(chuàng)等方向發(fā)展（實(shí)錄）