作者：面包財(cái)經(jīng)

來源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

金地集團(tuán)2020年年報(bào)顯示，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收839.8億元，同比增長(zhǎng)32.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)103.98億元，同比增長(zhǎng)3.2%。

根據(jù)公司過往拿地?cái)?shù)據(jù)計(jì)算，2012-2018年公司拿地均價(jià)不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米?；蚴芮捌诟邇r(jià)拿地影響，公司毛利率自2018年以來持續(xù)下滑，2020年還發(fā)生總減值損失8億元，直接拖累了業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

截至2020年底，金地集團(tuán)負(fù)債總額為3075.92億元，同比增長(zhǎng)21.84%。其中長(zhǎng)期借款415.7億元，同比增長(zhǎng)50.64%，這可能是公司負(fù)債率上升的主要原因之一。

8億元減值損失拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn) 

2020年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積1194.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.7%；銷售金額2426.8億元，同比增長(zhǎng)15.2%，房地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)直接推動(dòng)了公司營(yíng)收規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。公司2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收839.8億元，同比增長(zhǎng)32.6%。但值得注意的是，在營(yíng)收高速增長(zhǎng)的同時(shí)，歸母凈利率增速卻出現(xiàn)了大幅度下滑。公司2020年歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)3.2%，同比下降21.21個(gè)百分點(diǎn)。

研究發(fā)現(xiàn)，公司歸母凈利潤(rùn)增速的大幅下滑或與報(bào)告期內(nèi)大額計(jì)提減值準(zhǔn)備相關(guān)。根據(jù)公司過往拿地?cái)?shù)據(jù)計(jì)算，2012-2018年公司拿地均價(jià)不斷攀升，由2851.2元/平方米上漲227.2%至9328.4元/平方米?；蚴芮捌诟邇r(jià)拿地影響，公司2020年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約4.7億元，同比增長(zhǎng)114.22%；發(fā)生總減值損失8億元，同比增長(zhǎng)156.7%，一定程度上導(dǎo)致了盈利增速的收窄。

據(jù)披露，公司持有在建開發(fā)成本貴陽(yáng)后巢鄉(xiāng)、廣州白云金地云庭、鄭州金地濱河風(fēng)華苑、鄭州金地名悅軒等項(xiàng)目，因可變現(xiàn)凈值低于開發(fā)成本賬面金額，于當(dāng)年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備約2.9億元；持有開發(fā)產(chǎn)品佛山金地藝境花園、來安金地都會(huì)藝境、鄭州金地名悅軒等項(xiàng)目，因可變現(xiàn)凈值低于開發(fā)成本賬面金額，于當(dāng)年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備約1.8億元。

截至2020年末，公司存貨為1876.08億元，占總資產(chǎn)的比例為46.71%，占比處近年來高位，未來仍存在減值風(fēng)險(xiǎn)。

低毛利項(xiàng)目步入結(jié)算期，毛利率下行 

報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積約1103萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約19%，直接推動(dòng)結(jié)算面積同比增長(zhǎng)21.8%至463.91萬(wàn)平方米；結(jié)算收入同比增長(zhǎng)31%至751.78億元。

但值得注意的是，2020年公司結(jié)算毛利率為33.6%，較2019年下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，較2018年下降9.48個(gè)百分點(diǎn)。

按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，結(jié)算毛利率相對(duì)來說是滯后的，從拿地毛利率兌現(xiàn)到結(jié)算毛利率，可能與融資成本、推盤節(jié)奏和結(jié)算結(jié)構(gòu)有關(guān)。追溯金地集團(tuán)過往拿地及銷售數(shù)據(jù)，自2016年開始，公司尋求銷售規(guī)模的快速增長(zhǎng)，與之匹配的拿地儲(chǔ)備也全面加速。

2017年之前，公司主要以一二線城市為主，但從2018、2019年開始逐漸向三四線及縣域下沉，其中2019年下沉尤其明顯。受城市布局調(diào)整的影響，2015-2018年，公司地貨比（權(quán)益拿地均價(jià)/銷售均價(jià)，下同）維持高位，也就是意味著當(dāng)期拿地項(xiàng)目毛利率較低。2019-2020年，公司地貨比整體有所下降，拿地項(xiàng)目毛利率可能有所回升。

按照房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算的流程，從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)兌現(xiàn)期大約在2-3年。2018年，公司結(jié)算毛利率達(dá)到歷史高位，隨后開始持續(xù)走低，或因前期低毛利項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算期。

拿地強(qiáng)度有所下降，加大三線城市布局 

2020年，公司新增土地儲(chǔ)備1657萬(wàn)平方米，同比下降1.8%；拿地總價(jià)1350億元，其中權(quán)益投資額697億元，權(quán)益占比為51.6%，同比提升5.1個(gè)百分點(diǎn)。拿地強(qiáng)度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強(qiáng)度為55.6%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

城市布局進(jìn)一步下沉，新增土儲(chǔ)中一二線城市占比明顯下滑。2020年，公司新進(jìn)入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個(gè)城市，進(jìn)一步擴(kuò)充三線城市布局。據(jù)披露，公司當(dāng)年新增土儲(chǔ)中一二線城市占比約66%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)期借款增逾五成，負(fù)債率同比上升 

2020年8月，央行、住建部共同在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次提出了“三道紅線”的管理理念?！叭兰t線”具體指：（1）剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；（2）凈負(fù)債率不得大于100%；（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對(duì)差異化檔位的企業(yè)，對(duì)其后續(xù)融資進(jìn)行要求。

據(jù)披露，報(bào)告期末公司凈負(fù)債率為62.53%，同比增長(zhǎng)2.29個(gè)百分點(diǎn)；短債覆蓋率為1.28倍，同比增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，同比增長(zhǎng)1.35個(gè)百分點(diǎn)。依據(jù)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，公司財(cái)務(wù)維持“綠檔”。

截至2020年末，金地集團(tuán)負(fù)債總額為3075.92億元，同比增長(zhǎng)21.84%。其中長(zhǎng)期借款415.7億元，同比增長(zhǎng)50.64%。長(zhǎng)期借款的大幅上漲，或是公司負(fù)債率上升的重要原因之一。

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