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    你要看懂,深圳“嚴(yán)打”二手房背后的邏輯

    地產(chǎn)風(fēng)聲 地產(chǎn)風(fēng)聲
    2021-08-16 10:37 2028 0 0
    正常情況下,每月至少成交兩套二手房,才能養(yǎng)活深圳一個(gè)中介店。

    作者:內(nèi)幕君

    來(lái)源:地產(chǎn)風(fēng)聲(ID:fangshi488)

    01

    “4成地產(chǎn)中介倒閉。”

    這是2008年樓市最冷那幾個(gè)月的深圳。

    從那之后的十幾年里,深圳的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,就沒(méi)再感受過(guò)真正的寒冬。

    頂多在熱烈的“漲”聲里,偶爾體會(huì)到背后襲來(lái)一絲涼意。

    直到今年,他們又看到了冬天的樣子。

    一周前,央視財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道了深圳樓市現(xiàn)狀,其中談到中介:

    二手房成交低迷,大量房產(chǎn)中介關(guān)門歇業(yè)。

    有中介門店負(fù)責(zé)人告訴央視記者,他們店4月、5月、6月的買賣單是0。正常情況下,每月至少成交兩套二手房,才能養(yǎng)活深圳一個(gè)中介店。

    反應(yīng)到從業(yè)人員身上,今年上半年,全深圳地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人月均網(wǎng)簽0.1套,比2020年人月均值下降了46%。

    也就是說(shuō),每個(gè)月每10個(gè)人才賣出一套房。

    如果下半年還是這個(gè)趨勢(shì),那就相當(dāng)于,深圳中介今年人均只能賣出1.2套二手房。

    數(shù)據(jù)告訴我們:寒風(fēng)凍骨啊。

    面對(duì)外界盛傳“中介關(guān)店潮”,7月份時(shí),深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)做了次摸底,調(diào)研全市6成中介門店,不過(guò)他們得出的結(jié)論是:

    沒(méi)有很多店關(guān)門,沒(méi)有很多人離職。

    他們摸底的4161家門店中,關(guān)停比例在10%以內(nèi)。

    有深圳中介就質(zhì)疑了,“福田CBD中介門店少了20%不止,寶安、龍華、光明片區(qū)更慘淡”。

    龍華紅山片區(qū),高峰時(shí)一條街上七八家中介店,現(xiàn)在有3成歇業(yè)或者轉(zhuǎn)讓。

    深房協(xié)數(shù)據(jù)和大家的觀感出現(xiàn)偏差,狗蛋說(shuō),差可能就差在:

    沒(méi)有摸底的那4成門店里。

    02

    狗蛋有個(gè)中介朋友,他們門店是某經(jīng)紀(jì)大品牌在寶安中心的直營(yíng)店。

    所在片區(qū)有該品牌直營(yíng)門店10幾家,最近三個(gè)月里,只有3家實(shí)現(xiàn)盈利。狗蛋朋友的店去年業(yè)績(jī)?cè)戮甙耸f(wàn),有20幾個(gè)人,現(xiàn)在剩一半不到。一半里頭又有一半根本不來(lái)打卡了:

    有單才會(huì)約客戶到店走個(gè)流程。

    上個(gè)月,他們店只完成一單二手房交易,而且是代辦的,收幾千塊手續(xù)費(fèi)那種。

    他說(shuō)自打2015年入行以來(lái),還沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種行情。

    “以前也有過(guò)調(diào)整,但政策再怎么壓,需求還是在,能開(kāi)單。今年是幾乎開(kāi)不出單了?!?/p>

    這是一個(gè)從業(yè)人員感受到的真實(shí)的深圳市場(chǎng)。

    他說(shuō),接連的調(diào)控把大家的觀望情緒完全提起來(lái)了,這是市場(chǎng)冰封的主要原因。 

    “房?jī)r(jià)有下調(diào),幅度沒(méi)外界說(shuō)的那么大,橫盤(pán)了主要是?!?/p>

    “二手房指導(dǎo)價(jià)”出來(lái),明面上價(jià)格下行。但就像去年底飛天茅臺(tái)搭售娃哈哈那樣,辦法總是有的,價(jià)格有兩套。

    而買房的在觀望,賣房的也在觀望。一個(gè)不入手,一個(gè)不出手,大家都橫著。

    這種冷有點(diǎn)08年那味道了:需求真空了。

    區(qū)別是,當(dāng)時(shí)是經(jīng)濟(jì)不行導(dǎo)致市場(chǎng)下挫,大家不知道底在哪,不敢隨便抄?,F(xiàn)在是調(diào)控火力前所未有,大家不知道政策的底在哪,沒(méi)人想站在高崗上。

    有這種想法,是大家開(kāi)始感受到了,特區(qū)這回“房住不炒”的堅(jiān)決:

    首創(chuàng)“二手房指導(dǎo)價(jià)”;

    嚴(yán)控離婚買房行為;

    采用新的積分購(gòu)房規(guī)則,嚴(yán)控“打新”;

    收緊落戶政策;

    嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市;

    上調(diào)房貸利率;

    擬立法建立房屋租賃價(jià)格參考制度,合理調(diào)控租金;

    提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式,推行教師輪崗制。

    這是最近半年深圳的主要調(diào)控動(dòng)作,拳頭都打進(jìn)了肉里。

    像最后一條,是前些天放出的大招,目前相關(guān)草案在征求意見(jiàn)階段,一旦推行,學(xué)區(qū)房的光環(huán)就會(huì)消逝。有深圳業(yè)主直接提4個(gè)反對(duì)意見(jiàn),其中有一條寫(xiě)到“真正的教育公平,是尊重市場(chǎng)”:

    那些掏空積蓄買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主,他們的公平誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?他們損失的利益誰(shuí)來(lái)買單?

    阻力大,火力猛。狠起來(lái)連自己也打。

    去年4月深圳就開(kāi)始查經(jīng)營(yíng)貸,到今年3月公布結(jié)果,他們發(fā)現(xiàn)1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸中,只有21筆違規(guī)流入樓市:

    一共是5180萬(wàn)元。

    8月7日,他們又披露了經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)情況,這回?cái)?shù)據(jù)變成:

    21.55億元。

    03

    去年到今年,短期內(nèi)深圳態(tài)度大轉(zhuǎn)彎,大家應(yīng)該從中看明白幾個(gè)道理。

    首先,狼真的來(lái)了。

    今年1-7月,全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)超過(guò)350次,其中,中央各部分發(fā)布的樓市調(diào)控政策多達(dá)47次,去年同期約30次。

    自打1993年“國(guó)16條”出臺(tái),為抑制地產(chǎn)投資過(guò)熱出現(xiàn)調(diào)控以來(lái),28年了,政策從未像過(guò)去7個(gè)月這么密集而猛烈。

    深圳作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo),是時(shí)代轉(zhuǎn)向的縮影。

    再一個(gè),現(xiàn)在調(diào)控邏輯徹底變了。

    以前調(diào)控對(duì)象是地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié),現(xiàn)在租賃也納入,進(jìn)一步鞏固房子的居住屬性。更關(guān)鍵的是,原來(lái)新房是調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng),現(xiàn)在二手房也被管起來(lái)了。

    深圳、北京已經(jīng)試著把二手房里頭的“硬通貨”學(xué)區(qū)房,也關(guān)到籠子里。

    真正按住了蛇的七寸。

    一二線城市的房地產(chǎn),幾乎都是存量市場(chǎng),存量市場(chǎng)控不住,樓市大盤(pán)就控不住。過(guò)去給新房限價(jià),然后一二手房“價(jià)格倒掛”,大家都去“打新”。好了,各種暗箱操作,限也白限,價(jià)格和預(yù)期還是下不來(lái)。

    可以說(shuō),過(guò)去二手房是樓市調(diào)控的短板,現(xiàn)在補(bǔ)齊,打破了投機(jī)分子的控盤(pán)生態(tài),當(dāng)然也一定程度誤傷了剛改業(yè)主。

    用狗蛋中介朋友的話說(shuō),深圳業(yè)主觀望是因?yàn)橘u“虧”了置換不起啊。

    按住這個(gè)“七寸”,收效還是很明顯的,已經(jīng)從意志上摧垮“敵人”。深圳2月出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”開(kāi)始,半年時(shí)間政策連環(huán)上,大家“房子永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期基本消解。

    以前樓市有一個(gè)高頻詞叫因城施策。

    我覺(jué)得今年開(kāi)始這個(gè)詞過(guò)時(shí)了。未來(lái)只有一種政策,那就是誰(shuí)火熱誰(shuí)冒頭就整改誰(shuí)。

    不知道怎么改是吧?模板都給你整好了,張大眼睛看看深圳。

    深圳首提“二房指導(dǎo)價(jià)”至今,已經(jīng)有寧波、成都、西安、上海、無(wú)錫等9個(gè)城市跟上,也出具類似政策。

    三個(gè)月前,在重慶、杭州、無(wú)錫、北京等7個(gè)城市,完成“兩集中”以來(lái)的首輪供地時(shí),不少媒體覺(jué)得這種模式反而“催熱”樓市,有人呼吁應(yīng)該取消。當(dāng)時(shí)狗蛋堅(jiān)定認(rèn)為,不可能取消,只會(huì)很快打補(bǔ)丁。

    最近第二輪供地迫近,大家確實(shí)調(diào)整了玩法,不盲目競(jìng)自持或配建,而是競(jìng)品質(zhì)。這是北京首輪土拍時(shí)的模式。離中心更近的,敏感度總會(huì)更高。

    狗蛋說(shuō),接下去:

    一手房事不決看北京,二手房事不決看深圳。

    04 

    還有一點(diǎn)需要明白:這次決心空前大,定力也會(huì)更持久。

    至少3年內(nèi)基調(diào)不會(huì)變。

    7月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)出一份通知,里頭提到“力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)”。

    目前“五花八門”的密集調(diào)控,其實(shí)是重新洗牌,等洗到各方玩家都相對(duì)滿意了,局面就會(huì)保持穩(wěn)定。

    中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)縱深長(zhǎng),牽連廣,想根本上扭轉(zhuǎn)然后脫虛向?qū)崳?年還只是熱身。

    不想讓鍋里的水繼續(xù)沸騰,以前的做法是往里倒涼水,總讓人感覺(jué)少點(diǎn)意思?,F(xiàn)在釜底抽薪,但不至于全抽,總會(huì)留點(diǎn)火保溫。

    最近有很多行業(yè)都在整治,整治并不是要讓這個(gè)行業(yè)涼涼、崩盤(pán)。

    而是變得可控。

    比如二手房市場(chǎng),原本定價(jià)是混亂的,可“炒”空間大,現(xiàn)在定價(jià)權(quán)有了歸口。

    要讓大部分的房子像鹽巴,不能隨意漲價(jià)。

    壯士不一定要斷腕,打骨折了重新接也是可以的。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 你要看懂,深圳“嚴(yán)打”二手房背后的邏輯

    地產(chǎn)風(fēng)聲

    專注地產(chǎn)江湖事,弘揚(yáng)社會(huì)主義價(jià)值觀。微信號(hào): fangshi488

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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