丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2021年3月25日，上交所發(fā)布公告表示，為優(yōu)化公募REITs交易機(jī)制，確保產(chǎn)品流動(dòng)性，上交所日前組織開展公募REITs全網(wǎng)測(cè)試，106家機(jī)構(gòu)參加并通過測(cè)試，技術(shù)系統(tǒng)測(cè)試正常。
REITs被稱為“不動(dòng)產(chǎn)金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場(chǎng)。參照美國(guó)公募REITs市場(chǎng)占GDP規(guī)模的比例，中國(guó)公募RETIs市場(chǎng)未來可達(dá)6萬(wàn)億元。有基金業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，公募REITs試點(diǎn)階段可能達(dá)到千億級(jí)別。
近期，隨著年報(bào)季的到來，以內(nèi)地商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的內(nèi)地資產(chǎn)海外REITs也在紛紛發(fā)布其2020年業(yè)績(jī)，通過對(duì)內(nèi)地概念REITs的分析提前了解市場(chǎng)上不同資產(chǎn)標(biāo)的情況。
疫情下，商辦REITs均有不同程度業(yè)績(jī)下滑
新冠疫情下，線下實(shí)體消費(fèi)受限，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇阻，以凱德、越秀為代表的商辦REITs2020年均有不同程度的業(yè)績(jī)下滑。
特別是受年中疫情反復(fù)影響，持有北京、成都等地商場(chǎng)的北京華聯(lián)REITs全年總收入較19年下滑超過2成，顯示REITs內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率的NPI比率（物業(yè)凈收入/REITs收入）也微跌至60.08%，為上市以來最低。REITs市場(chǎng)的資深玩家凱德集團(tuán)持有的凱德商用中國(guó)REITs也遭遇了收入和NPI比率的雙下滑。
與此同時(shí)，2016年在新加坡上市以物流資產(chǎn)為底層資產(chǎn)的運(yùn)通網(wǎng)城REITs卻錄得10.69%的收入增長(zhǎng)，同時(shí)NPI比率也微漲0.89%至91.42%，表現(xiàn)搶眼。持有北京核心CBD寫字樓的春泉REITs也顯示了強(qiáng)勁的韌性，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。
內(nèi)地資產(chǎn)REITs2020業(yè)績(jī)漲跌幅VS運(yùn)營(yíng)效率變化
數(shù)據(jù)來源：HK reits fifthperson，港交所、新交所, CAIC整理
注：NPI比率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入NPI/總收入，NPI比率變化%為2020NPI年比率較2019年NPI比率之差
內(nèi)地物流REITs表現(xiàn)搶眼，順豐物流估值61億
近期，順豐披露：“順豐房地產(chǎn)投資信托基金”（簡(jiǎn)稱順豐REITs）擬在港設(shè)立上市，其以佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、香港亞洲物流中心-順豐大廈3處物業(yè)為底層資產(chǎn)，資產(chǎn)總值60.95億港元。目前順豐已向香港證監(jiān)會(huì)遞交認(rèn)可申請(qǐng)，如最終成功發(fā)行有望成為香港首個(gè)以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。此前，順豐已嘗試用資產(chǎn)證券化手段融資，2018年順豐“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“獲深交所通過，儲(chǔ)架發(fā)行總額50億元，為國(guó)內(nèi)首單物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs，專項(xiàng)計(jì)劃底層物業(yè)覆蓋上海、無錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個(gè)物流園區(qū)。
這并不是第一只出海的中國(guó)物流資產(chǎn)REITs，早在2016年富春控股集團(tuán)有限公司旗下電商物流品牌“運(yùn)通網(wǎng)城”便在新加坡交易所主板成功上市，募資10.7億新元。截至2020年底，運(yùn)通網(wǎng)城旗下共有包括北港物流、崇賢港投資、崇賢港物流、富卓實(shí)業(yè)、富恒倉(cāng)儲(chǔ)、恒德物流以及2018年收購(gòu)的武漢美洛特和2019年收購(gòu)的富洲電商在內(nèi)的8個(gè)電商物流資產(chǎn)，可供運(yùn)營(yíng)的總面積約96萬(wàn)平方米，其中包括23個(gè)1000噸級(jí)的港口泊位。運(yùn)通網(wǎng)城旗下資產(chǎn)的租戶業(yè)務(wù)主要集中于從事國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)和貿(mào)易的電子商務(wù)、港口物流和專業(yè)物流領(lǐng)域，資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)敞口相對(duì)較小。根據(jù)運(yùn)通網(wǎng)城發(fā)布的2020年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，其運(yùn)營(yíng)的8個(gè)物流資產(chǎn)，除2018年收購(gòu)的武漢項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目出租率均為100%。
中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)（LPI）
注：中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)(LPI)，由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫(kù)存周轉(zhuǎn)次數(shù)、設(shè)備利用率5項(xiàng)指數(shù)加權(quán)合成的合成
據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)2021年4月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年3月份中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)為54.9%，較上月回升5.1個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)為52.7%，較上月回升3.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著我國(guó)生產(chǎn)建設(shè)季節(jié)到來，供應(yīng)鏈上下游經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)蘇，我國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)重回50%以上擴(kuò)張區(qū)間，呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)。
從行業(yè)看，物流相關(guān)行業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)均趨于旺盛，其中道路運(yùn)輸業(yè)、快遞服務(wù)業(yè)回升明顯，物流行業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)向好，為物流REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，順豐在此時(shí)選擇將物流項(xiàng)目赴港上市也是適時(shí)之選。
國(guó)內(nèi)企業(yè)通過在海外發(fā)行REITs將資產(chǎn)打包上市在為企業(yè)打通新融資通道的同時(shí)，也為周期長(zhǎng)、投資重的存量資產(chǎn)行業(yè)融資帶來啟發(fā)，另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)為物流行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，內(nèi)地物流資產(chǎn)REITs在全球疫情下的搶眼表現(xiàn)也成功吸引了國(guó)際投資者的目光，為順豐的赴港上市提供了先決條件。
市場(chǎng)重壓下，北京核心辦公資產(chǎn)顯示強(qiáng)勁韌性
與多數(shù)遭遇較大業(yè)績(jī)下滑的內(nèi)地商辦REITs不同，以北京CBD核心區(qū)域華貿(mào)中心為底層資產(chǎn)的春泉REITs 2020年表現(xiàn)穩(wěn)定，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。華貿(mào)中心位于北京市朝陽(yáng)區(qū)核心CBD區(qū)域的建國(guó)路，交通便利，地理位置優(yōu)越。
北京CBD是集金融、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)等多行業(yè)企業(yè)總部所在，而新冠疫情加劇了北京CBD的兩極分化，據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年全年北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)59.1萬(wàn)平方米，2021年一季度全市空置率高達(dá)15.75%，華貿(mào)中心可以保持90%的出租率主要得益于其優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和相對(duì)高性價(jià)比的租金優(yōu)勢(shì)。
黑天鵝事件下，外加中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，大量企業(yè)通過減少租賃面積、逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。據(jù)春泉REITs披露的華貿(mào)中心租戶結(jié)構(gòu)，以金融、保險(xiǎn)及投資租戶為主，占總租賃面積的38%，與2019年基本一致；其次為專業(yè)及商業(yè)服務(wù)業(yè)，占總租賃面積的19%，較2019年微漲1%。主力租戶的穩(wěn)定支撐了春泉2020年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)來源：春泉年報(bào)/業(yè)績(jī)快報(bào)
另一方面，從整個(gè)市場(chǎng)來看，2021年一季度，北京寫字樓市場(chǎng)全市空置率環(huán)比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)至15.75%。寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，春泉REITs持有的華貿(mào)中心所在的CBD商務(wù)區(qū)，空置率環(huán)比更是下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至13.45%，這主要得益于外資和醫(yī)療企業(yè)的入駐。
大宗交易方面，2021年一季度延續(xù)了前兩個(gè)季度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大宗物業(yè)投資交易總額約457億元人民幣，同比上漲25.7%，環(huán)比上漲28.6%
一線城市寫字樓關(guān)鍵指標(biāo)變化情況
2021年一線城市寫字樓大宗交易情況
注:甲級(jí)寫字樓租金
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
不僅如此，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng)大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)證券-首創(chuàng)大廈第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng)造了2021年的最快發(fā)行記錄。
最新數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，北京地區(qū)存量資產(chǎn)ABS的發(fā)行周期僅為64天，較去年縮短14天，為全國(guó)最快。無論是大宗交易，還是資產(chǎn)證券化融資，北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)良好的抗風(fēng)險(xiǎn)性讓其受到了市場(chǎng)資金的追捧。
各城市存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行周期變化2020VS2021Q1
本文存量資產(chǎn)特指商業(yè)業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)（包括:辦公、購(gòu)物中心、酒店、公寓、物流、產(chǎn)業(yè)園）
發(fā)行周期：ABS產(chǎn)品發(fā)行成功上市日期與審批通過日期之差，按自然日計(jì)算
近年來，通過持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資已經(jīng)成為企業(yè)重要的融資手段，2021年一季度以來，市場(chǎng)共發(fā)行16單以商業(yè)存量項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，共計(jì)融資260億元，北京地區(qū)的存量項(xiàng)目融資占比高達(dá)23.6%。
截至目前，上交所、深交所關(guān)于公募REITs規(guī)則、項(xiàng)目、技術(shù)準(zhǔn)備也已基本就緒，首批試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備方面也已萬(wàn)事俱備,雖然第一批開閘的公募REITs以基礎(chǔ)設(shè)施為主，試點(diǎn)領(lǐng)域僅涉及存量資產(chǎn)中的物流和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但長(zhǎng)期以來備受關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金破冰落地讓市場(chǎng)不禁開始期待未來商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。
隨著國(guó)內(nèi)公募REITs的到來，未來?yè)碛袃?yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，不但可以通過香港市場(chǎng)發(fā)行REITs，也可期待國(guó)內(nèi)公募REITs帶來的時(shí)代紅利。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 深度研究丨公募REITs已基本就緒，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)或?qū)⒁或T絕塵
