丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
昨天下午，上海市新冠肺炎疫情防控工作第199場新聞發(fā)布會在線上舉行。
“上海發(fā)布”公布了《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》（以下簡稱《方案》），提出了8個方面、50條助企紓困新政策。
本輪疫情對上海經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大的沖擊，市場主體遭遇的困境也前所未遇，既要防住疫情，又要穩(wěn)住經(jīng)濟。
針對企業(yè)實際困難，方案提出從階段性緩繳“五險一金”和稅款、擴大房屋租金減免范圍、多渠道為企業(yè)減費讓利、加大退稅減稅力度、發(fā)放援企穩(wěn)崗補貼等方面，綜合實施“緩免減退補”政策，多管齊下為企業(yè)減負。
這其中，哪些是房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策呢？哪些政策又對購房人有積極的影響？我們，梳理出五大部分的觀點給大家做解讀！
首先要說的是，這份方案中亮點頗多！最大限度的提振了當前的信心，“我們始終把保市場主體放在緊要位置，各項政策疊加實施，充分發(fā)揮政策綜合效應(yīng)，支持幫助各類企業(yè)特別是經(jīng)營困難的中小微企業(yè)渡過難關(guān)”。
在所有的政策中，“促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品房住宅項目上市供應(yīng)，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間”對開發(fā)企業(yè)的保護和支持最為明顯。
這使得企業(yè)在上海能夠加快整體項目進度。同時，新開工建設(shè)的住宅項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可順延3個月繳納還可以降低企業(yè)的運行成本，極大有助于他們盡早回籠資金，加強企業(yè)的現(xiàn)金流水平。
從房地產(chǎn)市場來看，4月新房供應(yīng)環(huán)比減少97%，同比減少97%，成交面積環(huán)比減少83%，同比減少87%，5月成交陷入低谷，截止至2022年5月29日，5月新房成交2.14萬平方米同比下降96.51%，在4月跌8成的基礎(chǔ)上進一步環(huán)比下降77.98%，受其影響，整個長三角地區(qū)成交同樣慘淡。
在這樣的情況下，房企二季度，甚至整個上半年的業(yè)績都將受到重創(chuàng)。隨著“項目前期審批綠色通道”的開放，對企業(yè)而言還有機會在6月實現(xiàn)年中沖刺，從而減少上半年的損失。
有關(guān)保障土地要素供給部分，也是極其重要的一點。
這其中分為兩個部分：
第一，適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，加大凈增建設(shè)用地指標，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設(shè)用地減量化任務(wù)提前下達建設(shè)用地指標，加大周轉(zhuǎn)指標暫借的支持力度。對于建設(shè)用地指標確有缺口的區(qū)，可由市級指標采取“直供”方式解決。
這一點在一定程度上可以緩解今年上半年疫情期間對上海的經(jīng)濟影響，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年4月上海市實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額2191.49億元，比去年同月下降36.5%。全市三大產(chǎn)業(yè)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資比去年同期下降52.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資下降17.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資下降10%。消費方面，1-4月上海市實現(xiàn)社會消費品零售總額5099.25億元，比去年同期下降14.2%。
上海GDP一直位居中國城市之首，無論是GDP還是財政收入占比都處于高位，3月底開始的疫情讓上海的經(jīng)濟受到了極大的影響，適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，保障土地要素，可以有效增加各區(qū)土地財政的收入，緩解經(jīng)濟壓力。
此次上海全力恢復(fù)經(jīng)濟是認真的，“當務(wù)之急就是要全力落實中央部署，保企業(yè)、保就業(yè)，努力穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤?！?nbsp;
第二，對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
除了加快招拍掛之外，允許分期繳付土地款這一項，結(jié)合先前的融資信貸領(lǐng)域的放松，在一定程度上減少企業(yè)成本和資金壓力，開發(fā)商心里的一塊石頭也落下了。
這是開發(fā)商尤為關(guān)心的一條，是很大的利好。
開發(fā)商這兩年最關(guān)心的問題就是錢的問題，分期繳付土地款，縮短前期開發(fā)的流程，這些對開發(fā)商來講，是屬于雪中送炭的行為。
下午的時候，前來問小編的朋友們都炸鍋了，不少工業(yè)園區(qū)的小微企業(yè)主都拉了微信群熱火朝天開始了討論？可以減免嗎？可以減免多少？什么時候可以復(fù)工走流程？
執(zhí)行細則現(xiàn)在還不清楚，六一之后應(yīng)該會比較明朗。
目前來看，對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，免予提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，參照小微企業(yè)和個體工商戶2022年免除6個月房屋租金。
對于企業(yè)而言，復(fù)蘇是當務(wù)之急，通過緩繳公積金、免除租金、退稅減稅等切實行動，可以對企業(yè)減負紆困，提振市場信心。
公積金租賃提取限額上調(diào)政策一定程度上能夠減輕租房群體的租房壓力。
不少還沒落戶的年輕人這下看到曙光了，“全面落實各類人才計劃和政策這一條我們反反復(fù)復(fù)看了無數(shù)遍，這對我們是一個特別大的好消息?！币粋€等著要落戶的留學生告訴小編，他去年從國外回到了上海工作，疫情后落戶的事宜就被擱置了，這下終于可以重啟了。
這條政策細讀起來確實對人才很有利：全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務(wù)和支持力度，加快實施人才安居工程，完善教育、醫(yī)療等服務(wù)，深入推進海聚英才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列活動，進一步吸引和留住各類人才。
簡單來講，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等從需求端支持剛性和改善性住房需求。
一直以來上海落戶和限購政策相對頗嚴，2020年下半年曾對一流院校落戶及留人上進行過一次加強，時值今日，再對人才落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件條件進行進一步優(yōu)化，或?qū)⒃俅翁嵘虾５某鞘懈偁幖拔ΑＤ瓿醢l(fā)布會的時候我們曾經(jīng)說過“搶人落戶”沒有先發(fā)優(yōu)勢，只要上海北京出臺人才相關(guān)政策，人口最后還會回到一線。
不僅如此，此次恢復(fù)和重振方案中，對延期還貸等失信行為，明確表示不將其列入失信名單。事實上，這也給了不少在上海的購房人很大的信心，可以一定程度上減緩因為沒有辦法按時還貸帶來的壓力。
對購房人來講，如果切實緩解近期的難處，相信這些政策會給更多在上海奮斗的年輕人信心。
優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶等一系列落戶政策的支持也體現(xiàn)出上海對人口政策的變化，從嚴控人口規(guī)模到高效治理，希望引入更多有活力的年輕人，帶動長三角地區(qū)一起實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展等。
健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務(wù)。”
推進租賃體系完善住房租賃法規(guī)政策，有助于實現(xiàn)租售并舉，穩(wěn)定市場。
保障性租賃住房是“十四五”的重要任務(wù)之一，2021年以來，國家大力發(fā)展保障性租賃住房，為加強保租房項目監(jiān)管，提升運營管理效率，各地政府加快建立和完善住房租賃管理服務(wù)平臺。隨著保障性租賃住房的落地，能極大的緩解城市青年住房問題。
對整體住房租賃法規(guī)政策的完善也將進一步推進租售并舉房住不炒的基調(diào)。
去年7月，國家出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，緩解新青年、新市民的居住問題。在國家及城市層面大力發(fā)展保租房的背景下，多城租金已經(jīng)出現(xiàn)下跌。
尤其是在對租金年度漲幅的控制以及“租金指導價”的推出后，住房租金年度漲幅不超過5%，對于租房人群來說，可謂是極大的利好。
此次對租賃體系的健全，尤其是住房租賃法規(guī)政策的完善，未來租售同權(quán)可期。
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