作者：面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

2021年5月6日，據(jù)上交所披露，迪馬股份2021年非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）將于5月10日起在上交所掛牌。根據(jù)其債券發(fā)行結(jié)果公告，公司本期債券發(fā)行總額為4.5億元，發(fā)行期限為2+1年期，票面利率為8.5%。

在行業(yè)整體融資成本下降的背景下，迪馬股份融資成本卻出現(xiàn)持續(xù)上行態(tài)勢(shì)。根據(jù)公司最新年報(bào)披露，公司2020年整體融資成本為8.69%，自2016年以來(lái)持續(xù)上行。

或因長(zhǎng)期借款的大幅增長(zhǎng)，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率踩線監(jiān)管指標(biāo)。截至2020年一季度末，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為71.01%，越過(guò)監(jiān)管紅線，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

5月6日，公司公告控股子公司東原仁知服務(wù)已于2021年4月30日向港交所遞交了首次公開發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市的申請(qǐng)資料。截至2020年末，東原仁知服務(wù)總在管建筑面積為21.1百萬(wàn)平方米，其中約52.9%源自迪馬集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司。

整體平均融資成本持續(xù)上行 

2021年5月6日，據(jù)上交所披露，迪馬股份2021年非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第一期）將于5月10日起在上交所掛牌，并采取報(bào)價(jià)、詢價(jià)和協(xié)議交易方式。該債券證券簡(jiǎn)稱為“21迪馬01”，證券代碼為“178578”。

根據(jù)其債券發(fā)行結(jié)果公告，公司本期債券發(fā)行總額為4.5億元，票面利率為8.5%。值得注意的是，在所有4月新發(fā)行境內(nèi)信用債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，迪馬股份當(dāng)月發(fā)行境內(nèi)信用債的票面利率最高，高出4月國(guó)內(nèi)房企發(fā)行境內(nèi)信用債票面利率的平均值4.18個(gè)百分點(diǎn)（按發(fā)行公告日統(tǒng)計(jì)）。

2020年年初為了應(yīng)對(duì)疫情沖擊，央行通過(guò)多種手段釋放流動(dòng)性，在宏觀流動(dòng)性大幅寬松的背景下，房地產(chǎn)融資成本出現(xiàn)了一定程度的優(yōu)化。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)債發(fā)行利率為4.98%，同比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)整體融資成本下降的背景下，迪馬股份融資成本卻出現(xiàn)持續(xù)上行態(tài)勢(shì)。根據(jù)公司最新年報(bào)數(shù)據(jù)，公司2020年整體融資成本為8.69%，自2016年以來(lái)持續(xù)上行。

圖1：2016-2020年房企境內(nèi)債發(fā)行利率與迪馬股份融資成本

長(zhǎng)期借款大幅增長(zhǎng)，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)監(jiān)管紅線 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

由于地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模和融資規(guī)模增加，公司長(zhǎng)期借款增長(zhǎng)幅度較大。截至2021年一季度末，公司長(zhǎng)期借款為120.11億元，同比增長(zhǎng)86.49%，占總資產(chǎn)的比例為14.01%，同比增長(zhǎng)5.35個(gè)百分點(diǎn)。

圖2：2016-2021Q1迪馬股份長(zhǎng)期借款及占總資產(chǎn)比例

或因長(zhǎng)期借款的大幅增長(zhǎng)，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率踩線監(jiān)管指標(biāo)。截至2020年一季度末，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為71.01%，越過(guò)監(jiān)管紅線，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

控股子公司東原仁知服務(wù)遞交H股IPO申請(qǐng) 

2021年5月6日，公司公告控股子公司東原仁知服務(wù)已于2021年4月30日向港交所遞交了首次公開發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市的申請(qǐng)資料。

東原仁知服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，主要在西南及華東地區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。截至2020年末，東原仁知服務(wù)共有227個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)（辦公樓宇及商場(chǎng)、學(xué)校、政府設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、國(guó)內(nèi)的外國(guó)大使館、工業(yè)園及醫(yī)院），總在管建筑面積為21.1百萬(wàn)平方米。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別為14.3百萬(wàn)平方米及6.8百萬(wàn)平方米。

據(jù)披露，東原仁知服務(wù)管理的物業(yè)項(xiàng)目的總在管建筑面積約52.9%源自迪馬集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司，較同行業(yè)屬于較低水平。

圖3：2018-2020年?yáng)|原仁知服務(wù)源自獨(dú)立第三方收益占比

源自獨(dú)立第三方收益占比持續(xù)提升，對(duì)母公司依賴度降低。分業(yè)務(wù)來(lái)看：（1）住宅物業(yè)方面，東原仁知服務(wù)2020年源自獨(dú)立第三方的收益占比為15.5%，較2019年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，較2018年提升14.7個(gè)百分點(diǎn)。（2）非住宅物業(yè)方面，東原仁知服務(wù)2020年源自獨(dú)立第三方的收益占比為13.8%，較2019年提升11.6個(gè)百分點(diǎn)，較2018年提升12.9個(gè)百分點(diǎn)。

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原標(biāo)題： 迪馬股份：融資成本持續(xù)上行，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)監(jiān)管紅線