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    “地產(chǎn)航母”年報前更換審計師,千億有息負債壓頂、表外負債未知

    小債看市 小債看市
    2022-02-17 22:09 3154 0 0
    在年報即將發(fā)布之際,合生創(chuàng)展更換會計師事務所,引發(fā)外界對其公司治理質(zhì)量的質(zhì)疑

    作者| 小債看市

    來源| 小債看市(ID:little-bond)

    在年報即將發(fā)布之際,合生創(chuàng)展更換會計師事務所,引發(fā)外界對其公司治理質(zhì)量的質(zhì)疑。

    01 更換審計師

    近日,合生創(chuàng)展集團公告稱,由于公司與羅兵咸永道會計師事務所未能就截至2021年12月31日止財政年度的審計費用達成共識,后者于2022年1月20日獲告知董事會已通過決議要求其考慮辭任公司2021財政年度核數(shù)師。

    審計師辭任公告

    值得注意的是,除了提到與會計師事務所在費用上存在分歧之外,合生創(chuàng)展還稱未按照前任審計師要求提供信息。

    在年報即將發(fā)布之際,合生創(chuàng)展更換會計師事務所,引發(fā)外界對其公司治理質(zhì)量的質(zhì)疑。

    隨后,合生創(chuàng)展委任安永會計師事務所為公司新任核數(shù)師,以填補羅兵咸永道辭任后的臨時空缺。

    標普在一份報告中表示,隨著審計師開始抵制使用表外債務等不透明的做法,越來越多的開發(fā)商可能會面臨這個問題。

    按照規(guī)定,港交所上市公司必須在2022年3月31日前公布其全年業(yè)績初步數(shù)據(jù),如若未能及時披露,可能會導致公司股票停牌。

    而財報延期公布,導致的股票停牌可能會觸發(fā)可轉債的提前贖回,進而加劇房企的流動性緊縮。

    《小債看市》注意到,今年1月10日合生創(chuàng)展新發(fā)行一只2.5億美元可轉換債券,將于2021年1月6日到期。

    目前,合生創(chuàng)展存續(xù)美元債4只,存續(xù)規(guī)模8.8億美元,票息在5.25%-8%之間,其中有兩只將在一年內(nèi)到期。

    存續(xù)美元債情況

    值得注意的是,伴隨著審計師更替,合生創(chuàng)展的股價也出現(xiàn)較大波動。

    1月28日,合生創(chuàng)展股價低開后一路下探,盤中一度跌超30%,最低下探至11.2港元,最終收盤于11.54港元,跌幅為17.14%。

    合生創(chuàng)展股價走勢

    02 千億有息負債

    據(jù)官網(wǎng)介紹,合生創(chuàng)展于1992年在香港成立,1998年在香港聯(lián)交所主板上市。

    目前,合生創(chuàng)展逐步發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運營商,多元業(yè)務板塊構筑全領域發(fā)展,旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展。

    合生創(chuàng)展官網(wǎng)

    從股權結構看,合生創(chuàng)展的控股股東為新達置業(yè),持股比例為53.26%,公司實際控制人為朱孟依。

    2021年,合生創(chuàng)展及合營公司、聯(lián)營公司的總合約銷售金額為約422.99億元,同比上升約21.51%。

    雖沒有達到500億的原定目標,但合生創(chuàng)展的銷售增速相較于其他房企仍然表現(xiàn)良好。

    今年1月,合生創(chuàng)展及其合營公司、聯(lián)營公司的總合約銷售金額為29.99億元,同比增長6.27%。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),合生創(chuàng)展以395.2億操盤金額位居房企第67位,體量上看屬于中小型房企。

    克而瑞數(shù)據(jù)

    截至2021年6月30日,合生創(chuàng)展土地儲備約3048萬平方米,其中地產(chǎn)板塊土地儲備約2336萬平方米,一線城市土儲高達1745萬平方米,占比75%。

    近年來,合生創(chuàng)展儼然已不是一家純粹的地產(chǎn)公司,其轉型多元業(yè)務,并在投資領域做得風生水起。

    2021年上半年,合生創(chuàng)展實現(xiàn)營收161.82億港元,同比增長36.83%;實現(xiàn)歸母凈利潤56.32億港元,同比增長10.39%。

    其中,合生創(chuàng)展的投資收入為50.07億港元,同比大增76.55%,成為僅次于物業(yè)發(fā)展的第二大收益業(yè)務。

    由于投資收入上升較快,合生創(chuàng)展的毛利率也水漲船高,2020年和2021年上半年該指標分別為63.52%和62.99%,與其他房企相比冰火兩重天。

    毛利率水平

    截至2021年二季末,合生創(chuàng)展總資產(chǎn)有2772億元,總負債1858億元,凈資產(chǎn)913.9億元,資產(chǎn)負債率67.03%。

    在“三道紅線”方面,截至2021年上半年末,合生創(chuàng)展剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為63%,凈負債率75.28%,現(xiàn)金短債比為1.06,歸為綠檔房企。

    《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn),合生創(chuàng)展主要以流動負債為主,占總債務的54%。

    截至同報告期,合生創(chuàng)展流動負債有千億,其中一年內(nèi)到期的短期債務有313.2億元,較2020年末增長超4成。

    相較于短債壓力,合生創(chuàng)展流動性尚可,其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有330.6億元,剛好可以覆蓋短債,短期償債壓力不大。

    除此之外,合生創(chuàng)展還有857.5億非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債合計731億元,規(guī)模較大。

    整體來看,合生創(chuàng)展剛性債務有1044.2億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為56%。

    有息負債占比過半,2020年合生創(chuàng)展融資成本高達12.86億元,2021年上半年再次支出9.123億元,對利潤空間形成較大侵蝕。

    從融資渠道看,合生創(chuàng)展渠道并不算多元,除了借貸和發(fā)債,還通過股權等方式融資。

    其中,金融機構借款占比達78%、ABS及MBS占比14%、優(yōu)先票據(jù)119.9億元占比10%。

    在資產(chǎn)質(zhì)量方面,近年來合生創(chuàng)展其他應收款規(guī)模迅速增長,2021年二季末已高達371.8億元,是凈資產(chǎn)的三成還多,對資金占用十分明顯。

    另外,2019-2021年6月末,合生創(chuàng)展的少數(shù)股東權益翻倍增長,分別為21.81億、82.95億和148.05億元, 且少數(shù)股東權益和少數(shù)股東損益占比不匹配,存在一定明股實債嫌疑。

    總得來看,合生創(chuàng)展業(yè)績和盈利能力較好,投資收入占比較高;負債增長較快,有息負債超千億;其他應收款規(guī)模較大,存在一定明股實債嫌疑。

    03 “地產(chǎn)航母”

    合生創(chuàng)展,昔日“華南五虎”之一,被奉為“隱形的地產(chǎn)航母”。

    早年間,憑借和政府一同開發(fā)商業(yè)街,朱孟依賺到人生第一桶金。

    1992年,朱孟依正式轉戰(zhàn)地產(chǎn),他跑到香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展,又以港商身份回到內(nèi)地。

    次年,廣州市政府拍賣土地,地產(chǎn)商哄搶市中心地皮,而朱孟依卻在當時還是荒郊野外的天河拿下100萬平方米的地塊。

    沒過多久,天河區(qū)被規(guī)劃為廣州新的市中心,朱孟依拍下的這塊地皮一夜之間暴漲數(shù)倍。

    合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依

    1998年,朱孟依憑借港資身份,合生創(chuàng)展在香港主板成功上市。

    資本助力下,合生創(chuàng)展一騎絕塵,2004年成為內(nèi)地第一家銷售破百億的房企。

    不過,從2008年金融危機后,由于奉行港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉”的經(jīng)營模式,合生創(chuàng)展在規(guī)模上逐漸掉隊,2013年掉出房企50強。

    當恒大、萬科紛紛破千億時,合生創(chuàng)展銷售額卻始終在百億徘徊,直到2019年才突破兩百億。

    然而,在規(guī)模上慢下來的合生創(chuàng)展卻完成了多元化布局,其通過較為優(yōu)質(zhì)土儲資源,將業(yè)務延伸至地產(chǎn)行業(yè)的上下游,構建了地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資和基建五大業(yè)務板塊。

    尤其在2019年二代朱桔榕走到臺前后,合生創(chuàng)展思路發(fā)生變化,開啟擴張步伐。

    2020年,合生創(chuàng)展豪擲180億元拿下北京分鐘寺地塊,隨后又以46.57億元收購北京大興舊宮棚戶區(qū)地塊。

    2021年初,合生創(chuàng)展一舉拿下廣州“最貴” 的舊改項目——康樂村、鷺江村,改造投資341億。

    2021年下半年,合生創(chuàng)展先是與恒大洽談其旗下物管公司的收購事項,后又傳出對奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購意圖。

    隨著逆勢加杠桿,合生創(chuàng)展的規(guī)模見長,如今在同期緊衣縮食過冬時,其手持大把現(xiàn)金在市場尋求獵物,它會成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場的勝利者嗎?(作者微信:littlebond1)

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: “地產(chǎn)航母”年報前更換審計師,千億有息負債壓頂、表外負債未知

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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