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    物流地產的冰與火順豐房托遇冷、京東物流熱捧背后

    觀點 觀點
    2021-05-18 10:06 2865 0 0
    冷熱的差距,是資本市場對資產底色的偏好,亦是對企業(yè)未來潛力的判斷。

    作者:觀點地產新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    從局外到局內,觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。

    冷熱的差距,是資本市場對資產底色的偏好,亦是對企業(yè)未來潛力的判斷。

    觀點地產網 5月17日,農歷四月初六。原本這只是夏日平平無奇的一天,但也就在這個并不特殊的日子,在物流領域的兩個巨頭以錯位的形式,站在了資本市場的擂臺。

    于順豐房托而言,是其登上港交所主板交易的首日;于京東物流而言,是其進行公開招股的第一天。

    但即便都是首日,熱度卻天差地別。

    順豐房托發(fā)行定價4.98港元,開盤便跌近10個點,截至收盤,報4.16港元,跌幅16.47%,當日成交6353萬股,成交額2.75億港元。

    同日開始招股的京東物流,綜合多家券商數據顯示,截至當日下午6時,京東物流孖展暫錄1127.6億港元,以公開集資額7.92億港元計,相當于超額認購約141.3倍。

    冷熱的差距,是資本市場對資產底色的偏好,亦是對企業(yè)未來潛力的判斷。

    冰與火 

    順豐房托,資產主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產業(yè)園以及蕪湖豐泰產業(yè)園共計3項物業(yè),總建筑面積23.4萬平方米,總可出租面積約30.8萬平方米。截至2021年3月底,物業(yè)評估值為60.999億港元,平均出租率約為95.3%。

    興業(yè)證券指,順豐房托基金的物業(yè)組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹娙€城市,資產包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。

    而事實上,資本市場并沒有特別青睞順豐房托。在上周五,即5月14日,順豐房托結束配售最終定價為每個發(fā)售基金單位4.98港元,香港公開發(fā)售認購倍數約5倍,國際配售認購倍數約3倍。

    值得注意的是,在香港招股時,有一個詞非常重要:“孖展”,英文為Margin,是保證金的意思。在香港市場上,銀行和證券公司一般向投資者提供融資服務。開設了“孖展賬戶”的投資者,在進行股票買賣時,可利用他們提供的融資額進行杠桿投資。

    綜合券商數據,順豐房托招股期內,累計借出3.77億港元孖展,以公開集資額2.68億港元計,相當于超額認購約0.41倍。其中,富途借出1.27億港元、耀才借出1億港元、輝立借出6000萬港元、華盛證券及信誠證券分別借出3000萬港元及1000萬港元。

    相比于京東物流招股首日的數據:截至5月17日下午6時,京東物流孖展暫錄1127.6億港元,以公開集資額7.92億港元計,相當于超額認購約141.3倍。其中富途借出186.1億港元、耀才借出130億港元、輝立借出230億港元,華泰國際則借出201億港元。

    與順豐房托之間形成云泥之別。

    杠桿式交易實際上是交易商為投資者提供了放大若干倍的融資額度,供投資者運作,投資者只需要投入少量保證金,即可操控數十甚至數百倍的資金量進行運作,獲利的速度也是數十上百倍的提升。

    但收益與風險并存,通過杠桿,賺錢的速度放大,賠錢的速度也是同等比例在放大。這也就造成一個結果,高風險的資金都在尋找確定性高的資產,越是具備高確定性的資產便越受高風險資金的追求。

    資產底色

    順豐房托遇冷,京東物流熱捧,本質上都是資產底色的差距。

    雖然順豐房托注入的資產主要位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹娙€城市,即香港、佛山、蕪湖,但是這三項資產的收益水平并不穩(wěn)定。

    據順豐房托的招股書,三項資產在2018年至2020年三個業(yè)績年度分別實現收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元;物業(yè)收入凈額1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元,對應NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%。

    表面上看,相關經營數據在逐年增長,但反映在歸屬于擁有人應占年內盈利上,財務數據卻不斷走低。同樣在上述業(yè)績年度,順豐房托分別實現2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元,在2020年歸母凈利潤大幅下跌。

    反觀京東物流,其為京東集團于2007年成立的內部物流部門。于2020年,京東物流為超過19萬家企業(yè)客戶提供了服務,覆蓋快速消費品、服裝、家電、家具、3C、汽車和生鮮等行業(yè)。

    截至2020年9月30日,京東物流在中國18個城市運營28個“亞洲一號”大型智能倉庫,包括一個位于上海的無人倉,該倉庫在旺季每天能夠處理超過1.3百萬筆訂單。在該時間節(jié)點,京東物流已運營800多個倉庫,總管理面積約2千萬平方米,包括云倉生態(tài)平臺管理的面積。

    于往績記錄期間,京東物流實現了快速增長。其中,京東物流的收入由2018年的379億元增加31.6%至2019年的498億元,2020年前9個月的收入為495億元,相比較2019年同期的346億元同比增長43.2%。

    雖然,以利潤水平上對比,京東物流目前尚未真正實現盈利,但虧損程度卻在逐年降低。在2018年、2019年及2020年前9個月分別產生的虧損凈額為28億元、22億元及1170萬元。

    京東物流擬將此次全球發(fā)售募集資金用于升級和擴展物流網絡,開發(fā)與供應鏈解決方案和物流服務相關的先進技術,擴展解決方案的廣度與深度,深耕現有客戶,吸引潛在客戶等。

    另一方面,上市形式的不同亦成為此次熱度差別巨大的原因。順豐房托,是香港首只以物流地產為主的REITs,而REITs類資產在港交所并沒有太高熱度。如招商局商業(yè)房托,發(fā)售價3.42港元,目前僅2.68港元;越秀房產信托基金亦從去年高點超5港元的價錢,跌至3.91港元......

    值得一提的是,購買房托基金,所能享受的業(yè)績增長僅為資產本身經營業(yè)績的增長,若想有跨越式的變化,只有資產注入一路,但此方法亦需基金通過募集新資金購買資產,原投資方的權益便被攤薄。

    簡單理解,募集資金是用于購買現有資產,為資產持有方套現提供路徑,資產方便不再持有資產,并非用于新業(yè)務開發(fā)或用于公司購買新資產。即意味著,投資房托基金,是追求資產每年穩(wěn)定的收益。業(yè)績波動大,資產底色不好,市場對其便沒有太多熱情。

    而相比于通過REITs上市,整體上市原股東尚持有公司資產,龐大的資產包為業(yè)績大幅增長提供了可能,所募集資金亦是為業(yè)務規(guī)模發(fā)展所用。

    于投資者而言,這是分享公司未來高速增長的紅利

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 解局|物流地產的冰與火順豐房托遇冷、京東物流熱捧背后

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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