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    北京三次集中供地盡出,來,感受下“朝陽群眾”的熱情

    地產(chǎn)十一言 地產(chǎn)十一言
    2021-11-24 16:02 2858 0 0
    經(jīng)歷了一波網(wǎng)傳后,千呼萬喚的北京第三次供地名單出爐!

    作者:紅郎

    來源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)

    經(jīng)歷了一波網(wǎng)傳后,千呼萬喚的北京第三次供地名單出爐!

    又是一頓周五深夜放毒。11月19日,周五晚,北京規(guī)自委公布2021年第三批次供地,合計(jì)13宗地,其中住宅用地12宗,總供地面積約62萬㎡,建筑規(guī)模約113萬㎡,總起拍價(jià)約331億元。

    據(jù)出讓文件,12宗住宅地塊掛牌競價(jià)起始時(shí)間為2021年12月10日,截止時(shí)間為2021年12月24日止。

    三批次12宗供地基本情況

    來源:樂居北京

    1. 朝陽有好貨

    2. 此次供應(yīng)的地塊,朝陽仍為供應(yīng)大戶,在12塊土地中有—塊來自朝陽。早前網(wǎng)傳的太陽宮地塊未出現(xiàn)在此次供地名單中。有消息稱,主要原因是地鐵一體化方案審批出現(xiàn)問題。而豐臺三環(huán)大井,紀(jì)家廟、小瓦窯等地塊也未出現(xiàn)在供地名單中。

    而網(wǎng)傳的熱門區(qū)域如海淀、通州、石景山、大興、昌平等均未有住宅地塊供應(yīng)。

    還有一個(gè)很值得關(guān)注的是,2021年三批集中供地順義均零供應(yīng)。這就能看出,2021年的供地大戶與前兩年供地?zé)衢T區(qū)域有著巨大差別。以往供地格局是遠(yuǎn)郊區(qū)縣唱主角,而今年,大家都能感受到“朝陽群眾”的熱情與大氣。

    話不多說,讓我們一起來看看朝陽都有啥“好貨”。

    1.勁爆!勁松上新

    東四環(huán)連續(xù)7年未供應(yīng)新地,三環(huán)供應(yīng)更為稀缺。三批次土拍將上架的勁松地塊可謂高光地塊,競買條件最復(fù)雜,位置最佳。

    勁松此次出貨,是紅郎沒有想到的。雖然地塊面積不大,但位置絕對核心區(qū)!與該地塊一路之隔的珠江帝景,目前鏈家二手的掛牌價(jià)約10萬/㎡。如果做成100㎡左右的大戶型,也就百余套房子,一開盤就沒了。

    勁松地塊位置示意圖

    據(jù)市場消息稱,該地塊由珠江負(fù)責(zé)一級開發(fā)。近水樓臺先得月,看來,這塊肥肉已經(jīng)被合生叼到嘴邊了。至于能不能真正吞下去,尚需機(jī)緣。

    2.東壩王炸來襲

    太陽宮地塊消失,勁松地塊體量小,而東壩區(qū)域由于周邊有第四使館區(qū)、第二三里屯、北京首個(gè)自貿(mào)區(qū)的落地,關(guān)注度一直居高不下。

    此次,東壩共出3宗地塊,分別為朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-3、朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-1/A003-1、朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-2/A003-2。

    上述“東壩三兄弟”的表現(xiàn)尤為亮眼。

    首先,價(jià)格高。東壩3宗地總起價(jià)175.3億元,而東壩A1地塊為此次供地所有地塊中,起始價(jià)最高地塊。

    第二,面積大。東壩“三兄弟”面積為363000平方米。如果按照100㎡/戶來計(jì)算,能提供3000多套新房。這在五環(huán)內(nèi)是一個(gè)相當(dāng)大的供應(yīng)量了。

    目前,東壩的房價(jià)正處在溢出階段,近10年左右的二手房報(bào)價(jià)普遍在每平米8萬元以上。比如,恒大華府約9萬,保利首開天譽(yù)10.3萬-12萬,首開龍湖天璞單價(jià)11.5萬,首城龍璽10.8萬,首開常青藤8萬+,而新房德賢御府銷售指導(dǎo)價(jià)8萬。

    紅郎十分看好這個(gè)區(qū)域,相信未來房價(jià)肯定還有想象空間。而對于區(qū)域內(nèi)最后一個(gè)限競房華樾國際領(lǐng)尚,限價(jià)每平7.1萬元,紅郎勸大家“且買且珍惜”。 

    更何況,東壩還有一個(gè)重大利好因素:規(guī)劃中的地鐵12號線從東壩地塊穿過,并設(shè)站北崗子站。

    施工中的12號線地鐵站

    來源:樂居北京

    另外,還有一點(diǎn)值得提一下,東壩3宗地塊一級開發(fā)為JT地鐵上蓋項(xiàng)目,也是JT最擅長的事情。紅郎預(yù)計(jì)該地塊大概率由京投與其他房企聯(lián)合拿下。

    3.管莊順延再上架

    管莊地塊起始價(jià)由二次時(shí)的57億降至48.3億。

    拍地方式為競地價(jià)、競現(xiàn)房面積、高標(biāo)準(zhǔn)、純商品房地塊。控制高度45米,基本是15層小高層設(shè)計(jì),綠化率30%。數(shù)據(jù)上來看比較常規(guī),沒有什么特別的期待。

    地塊位于廣渠路南側(cè),緊鄰郭家場橋公交站及雙橋醫(yī)院。地塊處于飛機(jī)航道之下,噪音比較大且飛機(jī)比較頻繁,對于聲音比較敏感的朋友一定要注意。

    來源:樂居北京

    2.入市進(jìn)行時(shí)

    2021年,土地供應(yīng)作為集中供地的元年,北京一共集中供應(yīng)住宅用地59宗,總建筑規(guī)模約622萬㎡。

    據(jù)地產(chǎn)十一言分析,三批次供地?cái)?shù)量和全國樓市供地趨勢一致,在面積不斷縮水的同時(shí),面粉價(jià)格也在降價(jià)。比如,管莊地塊從二批次57億元的起始價(jià)降至48.3億元,降幅高達(dá)15%。

    北京三次供地一覽

    來源:樂居北京

    對比三次集中供地的規(guī)則,紅郎發(fā)現(xiàn)每次的供地規(guī)則都在不斷優(yōu)化。

    一批次引入房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制,以及競拍政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額;

    二批次通州于家務(wù)等6宗地塊通過搖號確定競得房企;到開發(fā)商購地資金為合規(guī)自有,禁止“馬甲”、大興黃村地塊作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn),房屋的高標(biāo)準(zhǔn)成普遍要求,擴(kuò)大保障性租賃住房配建;

    再到三批次在第二批次試點(diǎn)競現(xiàn)房銷售面積方式的基礎(chǔ)上,擴(kuò)大試點(diǎn)范圍等。

    每一個(gè)細(xì)節(jié)的推動,都可以看到設(shè)計(jì)者的心血。

    從供地區(qū)域來看,朝陽成為今年供地大戶。其中,首批次成交10宗,二批次成交1宗,三批次成交6宗,共計(jì)17宗,近三批供地的1/3。

    來源:觀點(diǎn)指數(shù)

    從項(xiàng)目入市情況看,第一批次供地完成時(shí)間已超7個(gè)月,正陸續(xù)入市。據(jù)地產(chǎn)十一言統(tǒng)計(jì),已成交的30宗地中,僅門頭溝永定鎮(zhèn)馮村1宗地塊暫未查詢到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度消息。

    詳情請看紅郎費(fèi)了10億腦細(xì)胞做出來的圖表。

     來源:地產(chǎn)十一言整理

    第二批次供地43宗,在已成交的17宗地中,有門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地,11月19日定名為龍湖北辰攬境,正在建設(shè)中,其他地塊紅郎均未打探到消息。

    在二批嚴(yán)格的拍地條件下,國企、央企等“國家隊(duì)”仍是絕對主力,民企只有懋源、興創(chuàng)、龍湖三家摘得地塊,其他民企因?yàn)橘Y金緊張或利潤空間狹小等因素,均未參與到此次土拍中。

    3. 2022北京新房在哪里?

    基于三批次供地結(jié)果,紅郎大概預(yù)測下2022年北京的新房市場。

    (1)從區(qū)域來看,2022年朝陽仍是新供應(yīng)大戶,比如太陽宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊;零供應(yīng)的順義也會有宅地供應(yīng)。此外,隨著南城計(jì)劃啟動,大興、豐臺、房山新增或會較多。比如此次網(wǎng)傳的豐臺紀(jì)家廟等地塊。有冬奧利好加持,石景山首鋼園或會新地上架。

    (2)從拿地主體來看,國企、央企仍為主力,或大部分會以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。

    (3)從項(xiàng)目入市進(jìn)度來看,二批次供地或會2022年上半年內(nèi)入市,區(qū)域以海淀4宗、豐臺2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽1宗分布。開發(fā)房企以國企、央企為主,比如中海、中鐵等。

    (4)從價(jià)格來看,將會延續(xù)目前態(tài)勢:四環(huán)10萬+,五環(huán)8萬+,六環(huán)6萬+,遠(yuǎn)郊4萬+。同時(shí),紅郎認(rèn)為,有著政策規(guī)劃利好的板塊,比如亦莊、朝陽王四營板塊等往往還會有較大的升值空間。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 北京三次集中供地盡出,來,感受下“朝陽群眾”的熱情

    地產(chǎn)十一言

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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