地產(chǎn)十一言 
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作者：紅郎
來源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan)
經(jīng)歷了一波網(wǎng)傳后，千呼萬喚的北京第三次供地名單出爐！
又是一頓周五深夜放毒。11月19日，周五晚，北京規(guī)自委公布2021年第三批次供地，合計(jì)13宗地，其中住宅用地12宗，總供地面積約62萬㎡，建筑規(guī)模約113萬㎡，總起拍價(jià)約331億元。
據(jù)出讓文件，12宗住宅地塊掛牌競價(jià)起始時(shí)間為2021年12月10日，截止時(shí)間為2021年12月24日止。
三批次12宗供地基本情況
來源：樂居北京
朝陽有好貨
此次供應(yīng)的地塊，朝陽仍為供應(yīng)大戶，在12塊土地中有—塊來自朝陽。早前網(wǎng)傳的太陽宮地塊未出現(xiàn)在此次供地名單中。有消息稱，主要原因是地鐵一體化方案審批出現(xiàn)問題。而豐臺三環(huán)大井，紀(jì)家廟、小瓦窯等地塊也未出現(xiàn)在供地名單中。
而網(wǎng)傳的熱門區(qū)域如海淀、通州、石景山、大興、昌平等均未有住宅地塊供應(yīng)。
還有一個(gè)很值得關(guān)注的是，2021年三批集中供地順義均零供應(yīng)。這就能看出，2021年的供地大戶與前兩年供地?zé)衢T區(qū)域有著巨大差別。以往供地格局是遠(yuǎn)郊區(qū)縣唱主角，而今年，大家都能感受到“朝陽群眾”的熱情與大氣。
話不多說，讓我們一起來看看朝陽都有啥“好貨”。
1.勁爆！勁松上新
東四環(huán)連續(xù)7年未供應(yīng)新地，三環(huán)供應(yīng)更為稀缺。三批次土拍將上架的勁松地塊可謂高光地塊，競買條件最復(fù)雜，位置最佳。
勁松此次出貨，是紅郎沒有想到的。雖然地塊面積不大，但位置絕對核心區(qū)！與該地塊一路之隔的珠江帝景，目前鏈家二手的掛牌價(jià)約10萬/㎡。如果做成100㎡左右的大戶型，也就百余套房子，一開盤就沒了。
勁松地塊位置示意圖
據(jù)市場消息稱，該地塊由珠江負(fù)責(zé)一級開發(fā)。近水樓臺先得月，看來，這塊肥肉已經(jīng)被合生叼到嘴邊了。至于能不能真正吞下去，尚需機(jī)緣。
2.東壩王炸來襲
太陽宮地塊消失，勁松地塊體量小，而東壩區(qū)域由于周邊有第四使館區(qū)、第二三里屯、北京首個(gè)自貿(mào)區(qū)的落地，關(guān)注度一直居高不下。
此次，東壩共出3宗地塊，分別為朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-3、朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-1/A003-1、朝陽區(qū)東壩車輛基地綜合利用開發(fā)項(xiàng)目A002-2/A003-2。
上述“東壩三兄弟”的表現(xiàn)尤為亮眼。
首先，價(jià)格高。東壩3宗地總起價(jià)175.3億元，而東壩A1地塊為此次供地所有地塊中，起始價(jià)最高地塊。
第二，面積大。東壩“三兄弟”面積為363000平方米。如果按照100㎡/戶來計(jì)算，能提供3000多套新房。這在五環(huán)內(nèi)是一個(gè)相當(dāng)大的供應(yīng)量了。
目前，東壩的房價(jià)正處在溢出階段，近10年左右的二手房報(bào)價(jià)普遍在每平米8萬元以上。比如，恒大華府約9萬，保利首開天譽(yù)10.3萬-12萬，首開龍湖天璞單價(jià)11.5萬，首城龍璽10.8萬，首開常青藤8萬+，而新房德賢御府銷售指導(dǎo)價(jià)8萬。
紅郎十分看好這個(gè)區(qū)域，相信未來房價(jià)肯定還有想象空間。而對于區(qū)域內(nèi)最后一個(gè)限競房華樾國際領(lǐng)尚，限價(jià)每平7.1萬元，紅郎勸大家“且買且珍惜”。
更何況，東壩還有一個(gè)重大利好因素：規(guī)劃中的地鐵12號線從東壩地塊穿過，并設(shè)站北崗子站。
施工中的12號線地鐵站
來源：樂居北京
另外，還有一點(diǎn)值得提一下，東壩3宗地塊一級開發(fā)為JT地鐵上蓋項(xiàng)目，也是JT最擅長的事情。紅郎預(yù)計(jì)該地塊大概率由京投與其他房企聯(lián)合拿下。
3.管莊順延再上架
管莊地塊起始價(jià)由二次時(shí)的57億降至48.3億。
拍地方式為競地價(jià)、競現(xiàn)房面積、高標(biāo)準(zhǔn)、純商品房地塊。控制高度45米，基本是15層小高層設(shè)計(jì)，綠化率30%。數(shù)據(jù)上來看比較常規(guī)，沒有什么特別的期待。
地塊位于廣渠路南側(cè)，緊鄰郭家場橋公交站及雙橋醫(yī)院。地塊處于飛機(jī)航道之下，噪音比較大且飛機(jī)比較頻繁，對于聲音比較敏感的朋友一定要注意。
來源：樂居北京
2021年，土地供應(yīng)作為集中供地的元年，北京一共集中供應(yīng)住宅用地59宗，總建筑規(guī)模約622萬㎡。
據(jù)地產(chǎn)十一言分析，三批次供地?cái)?shù)量和全國樓市供地趨勢一致，在面積不斷縮水的同時(shí)，面粉價(jià)格也在降價(jià)。比如，管莊地塊從二批次57億元的起始價(jià)降至48.3億元，降幅高達(dá)15%。
北京三次供地一覽
來源：樂居北京
對比三次集中供地的規(guī)則，紅郎發(fā)現(xiàn)每次的供地規(guī)則都在不斷優(yōu)化。
一批次引入房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，以及競拍政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；
二批次通州于家務(wù)等6宗地塊通過搖號確定競得房企；到開發(fā)商購地資金為合規(guī)自有，禁止“馬甲”、大興黃村地塊作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，房屋的高標(biāo)準(zhǔn)成普遍要求，擴(kuò)大保障性租賃住房配建；
再到三批次在第二批次試點(diǎn)競現(xiàn)房銷售面積方式的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍等。
每一個(gè)細(xì)節(jié)的推動，都可以看到設(shè)計(jì)者的心血。
從供地區(qū)域來看，朝陽成為今年供地大戶。其中，首批次成交10宗，二批次成交1宗，三批次成交6宗，共計(jì)17宗，近三批供地的1/3。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)
從項(xiàng)目入市情況看，第一批次供地完成時(shí)間已超7個(gè)月，正陸續(xù)入市。據(jù)地產(chǎn)十一言統(tǒng)計(jì)，已成交的30宗地中，僅門頭溝永定鎮(zhèn)馮村1宗地塊暫未查詢到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度消息。
詳情請看紅郎費(fèi)了10億腦細(xì)胞做出來的圖表。
來源：地產(chǎn)十一言整理
第二批次供地43宗，在已成交的17宗地中，有門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地，11月19日定名為龍湖北辰攬境，正在建設(shè)中，其他地塊紅郎均未打探到消息。
在二批嚴(yán)格的拍地條件下，國企、央企等“國家隊(duì)”仍是絕對主力，民企只有懋源、興創(chuàng)、龍湖三家摘得地塊，其他民企因?yàn)橘Y金緊張或利潤空間狹小等因素，均未參與到此次土拍中。
3. 2022北京新房在哪里？
基于三批次供地結(jié)果，紅郎大概預(yù)測下2022年北京的新房市場。
（1）從區(qū)域來看，2022年朝陽仍是新供應(yīng)大戶，比如太陽宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊；零供應(yīng)的順義也會有宅地供應(yīng)。此外，隨著南城計(jì)劃啟動，大興、豐臺、房山新增或會較多。比如此次網(wǎng)傳的豐臺紀(jì)家廟等地塊。有冬奧利好加持，石景山首鋼園或會新地上架。
（2）從拿地主體來看，國企、央企仍為主力，或大部分會以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。
（3）從項(xiàng)目入市進(jìn)度來看，二批次供地或會2022年上半年內(nèi)入市，區(qū)域以海淀4宗、豐臺2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽1宗分布。開發(fā)房企以國企、央企為主，比如中海、中鐵等。
（4）從價(jià)格來看，將會延續(xù)目前態(tài)勢：四環(huán)10萬+，五環(huán)8萬+，六環(huán)6萬+，遠(yuǎn)郊4萬+。同時(shí)，紅郎認(rèn)為，有著政策規(guī)劃利好的板塊，比如亦莊、朝陽王四營板塊等往往還會有較大的升值空間。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 北京三次集中供地盡出，來，感受下“朝陽群眾”的熱情
