<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    關于恒大的三個事實判斷

    地產(chǎn)三哥 地產(chǎn)三哥
    2021-09-24 18:30 4878 0 0
    面對恒大的擠兌危機,最近網(wǎng)上流傳各路消息:主要集中在恒大的分紅、恒大的負債、恒大提前歸還老板的美元債這三個方面。

    作者:地產(chǎn)三哥

    來源:地產(chǎn)三哥(ID:dichansange)

    1997年,14歲的學生納坦·佐納(Nathan Zohner)寫了一個題為《我們到底有多蠢?》的論文,摘錄如下:

    一氧化二氫,又叫做“氫氧基酸”,是酸雨的主要成分;它對泥土流失有促進作用;對溫室效應有推動作用;它是腐蝕的成因;人類只要一接觸一氧化二氫就會發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的上癮,對此物質(zhì)上癮的人離開它168小時便會死亡;幾乎所有食物都被其污染;全世界的河流及湖泊都被一氧化二氫污染;地球上空氣全部被其污染,含量高達0.01%-0.03%,某些地區(qū)高達1%。

    然而,政府和眾多企業(yè)仍然大量使用一氧化二氫,而不在乎其極其危險的特性。

    當然,我們知道,這是一個惡作劇,一氧化二氫,分子式H2O,就是水。

    自然科學邏輯清楚、因果分明,我們能清晰的分辨這是惡作劇。

    在科學與人性交織纏繞的經(jīng)濟領域,類似的現(xiàn)象不但存在而且更加復雜,人們或有意或無意的把事實判斷和價值判斷攪和在一起,因果不分、倒因為果、倒果為因。

    比如,絕大多數(shù)成功的企業(yè)都會做大,當它失敗了,擴張成了失敗的原因。

    絕大多數(shù)成功的企業(yè)都會借錢,當它失敗了,借貸就是失敗的原因。

    絕大多數(shù)成功的企業(yè)都會分紅,當它失敗了,分紅就是失敗的原因。

    當因果在邏輯上無法嚴密自洽、無法充分解釋的時候,陰謀論和懷疑論就成為最佳的補充原因。所以,聰明如普朗克,也放棄了經(jīng)濟學轉(zhuǎn)向物理學。

    面對恒大的擠兌危機,最近網(wǎng)上流傳各路消息:主要集中在恒大的分紅、恒大的負債、恒大提前歸還老板的美元債這三個方面。

    因為這三個方面的瓜多,看熱鬧的同時,還能指點江山、激揚文字。

    本文盡量從事實判斷的角度對這三個事情做個陳述。

    一、恒大分紅的事實判斷

    根據(jù)上市公司中國恒大各年年報,從附注中會計科目:股息,中國恒大十年分紅673億元(詳見下文中國恒大、碧桂園、萬科歷年分紅圖表)。

    關于網(wǎng)上流傳的“十年分紅超過千億”,是把恒大地產(chǎn)集團給戰(zhàn)略投資者的分紅也算進去了。

    講到戰(zhàn)略投資者,有必要先了解一下恒大地產(chǎn)的股權結(jié)構(gòu):

    (因最近劉鑾雄夫婦拋售頻繁,其持股數(shù)據(jù)可能有出入)

    目前這一股權結(jié)構(gòu)的來源是:恒大地產(chǎn)集團于2017年11月6日的引入第三輪戰(zhàn)略投資協(xié)議:三輪戰(zhàn)略投資總額1300億元,對應持有恒大地產(chǎn)36.54%的股權。

    經(jīng)過2020年第四季度“1257億元戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)股”之后,變更到目前的股權結(jié)構(gòu)。

    目前,上市公司中國恒大(HK:03333)對恒大地產(chǎn)集團持股比例為60.29%,其中:許家印夫婦對恒大地產(chǎn)集團的持股比例為46.93%;戰(zhàn)略投資者對恒大地產(chǎn)集團的持股比例為:39.71%。

    因此,2017年之后,恒大地產(chǎn)的分紅去向是兩部分,一部分是上市公司中國恒大,一部分是戰(zhàn)略投資者。

    2017年11月6日協(xié)議中,恒大地產(chǎn)向戰(zhàn)略投資人承諾:公司在2018年、2019年及2020年之三個財政年度凈利潤(扣除非經(jīng)常性損益)將分別不得少于人民幣500億元、人民幣550億元及人民幣600億元,且每年分紅比例不低于68%。

    如此計算,支付給戰(zhàn)略投資的三年的總分紅約為410億元左右(不包括2017年對戰(zhàn)略投資者的分紅)。

    從當初的投資協(xié)議上看:如果利潤沒有達到承諾額,恒大地產(chǎn)對戰(zhàn)略投資者分紅的上限是當年恒大地產(chǎn)的全部凈利潤。

    綜上,分紅的事實如下:

    1、中國恒大(HK03333)十年分紅673億元,其中:許家印夫婦的分紅大約占比70%-75%左右。

    2、自2017年引入戰(zhàn)略投資后,恒大地產(chǎn)集團對戰(zhàn)略投資者分紅不低于410億元(其中部分可能為應付股利)。

    3、恒大地產(chǎn)集團是中國恒大(HK:03333)以及戰(zhàn)略投資者的分紅來源,十年分紅總額為1083億元以上。

    這個數(shù)字有個橫向比較:

    同期,碧桂園與萬科的分紅:從2011年到2020年,碧桂園分紅591億元,萬科分紅782億元。

    對于碧桂園,如果按照最新的持股數(shù)據(jù):楊惠妍女士控制的必勝有限公司持股57.60%計算,楊惠妍家族分紅總額大約340億元左右。

    碧桂園的分紅長期穩(wěn)定在歸屬于上市公司股東凈利潤的35%左右;萬科的這一比例也穩(wěn)定在35%左右。

    中國恒大自2013年后,分紅比率穩(wěn)定在50%左右。2016-2017曾連續(xù)兩年未派息,2017年開始,為回歸A股引入戰(zhàn)略投資后,恒大地產(chǎn)的分紅比例變得更高。

    二、關于恒大資產(chǎn)與負債的事實判斷

    截止2021年中期,中國恒大總負債1.97萬億,總資產(chǎn)2.38萬億。

    很多人把總負債和GDP相比,這樣比較的目的除了增加吸引眼球的惶恐和流量,沒有其他意義。

    同期橫向比較:碧桂園總資產(chǎn)2.02萬億,負債1.74萬億;萬科總資產(chǎn)1.96萬億,負債1.59萬億。

    恒大和碧桂園、萬科最大的不同是負債結(jié)構(gòu),它的負債來自于借款和商票的比例遠高于后兩家,萬科和碧桂園來自預售款的負債明顯高于恒大。

    再看恒大的資產(chǎn):

    恒大最大的資產(chǎn)就是土地儲備:總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米,土地儲備原值為人民幣4568億元,對應到2021年中期財報的存貨中:

    恒大存貨1.42萬億。

    碧桂園存貨1.11萬億。

    萬科存貨1.05萬億。

    所不同的是:恒大的1.42萬億存貨中只有2158億元變成了實打?qū)嵉念A售現(xiàn)金流,計入合約負債。

    碧桂園的1.11萬億的存貨中,其中7243億元已經(jīng)通過預售變成了合約負債。

    萬科1.05萬億的存貨中,其中6942億元已經(jīng)通過預售變成了合約負債。

    這也是恒大流動性危機的表面根源之一:一年借款下降3000億元,合約銷售帶來經(jīng)營性現(xiàn)金流沒有跟上,只能壓制其他渠道的現(xiàn)金流出,帶來應付賬款包括商票的積壓。

    這就是恒大被定義為“流動性危機”的原因:有土儲和在建項目,但是存貨沒有預售出去,沒有現(xiàn)金流。

    如果恒大出售項目呢?土地和項目能買多少錢呢?

    擠兌的時刻,債務人面臨的最主要的問題是資產(chǎn)定價:原來100元的價格,急于出手的情況下,50元、30元、10元也得賣掉。

    1883年,上海房地產(chǎn)大亨徐潤陷入流動性危機,他的房產(chǎn)以市面價格十分之一二左右出售。

    但顯然,恒大的運氣比徐潤好。

    “穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的指導方針,是恒大、乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)的最強的、最后的信心保障。

    到此為止,事實判斷如下:

    1、對應龐大的負債,恒大有龐大的資產(chǎn),主要是在建房地產(chǎn)開發(fā)項目和未售房產(chǎn)。

    2、恒大的存貨絕大部分沒有形成合約預售,這導致了流動性枯竭。

    3、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是行業(yè)指導方針,也是恒大存貨資產(chǎn)價格的穩(wěn)定器。

    三、關于恒大管理層持有公司美元債

    2018年10月31日,中國恒大公告發(fā)行三筆、總額18億美元優(yōu)先票據(jù)。

    三筆分別為:年化利率11%、2020年到期的5.65億美元票據(jù);年化利率13%、2022年到期的6.45億美元票據(jù);年化利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據(jù)。

    其中,許家印直接或者間接認購5億美元的2022年票據(jù)、5億美元的2023年票據(jù),本金總額為10億美元。

    這在2018年報中也有記錄,歷年來恒大董事會成員持有的公司美元債券如下:

    2019年末開始,許家印已經(jīng)不再持有或者僅少量持有公司的美元債券。所以,確定的事實是:這兩筆10億美元的美元債券已經(jīng)在2019年期間售出。

    所以,市場上的謠傳今年上半年恒大提前兌現(xiàn)許家印自己購買的美元債,沒有事實依據(jù)。

    此外,如果說2019年期間,許家印已經(jīng)料到恒大今日之困局而提前出售自己持有的公司美元債券,也不合情理。

    日前,彭博基于截至2021年6月末公告匯總的數(shù)據(jù)顯示,總部位于倫敦、專注于購買新興市場債券的資產(chǎn)管理公司Ashmore Group Plc是恒大債券最大持有者之一,持倉量超過4億美元。全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德、瑞銀和匯豐控股緊隨其后,日本養(yǎng)老基金也持有恒大美元債券。

    綜上,可以判定的事實:

    1、2016年以來,恒大發(fā)行的美元票據(jù)中,利率最高的是13.75%,沒有所謂的36%的年利率。

    2、許家印于2018年11月初認購了10億美元公司債券,但2019年內(nèi)交易出售,2019年末不再持有,不存在中國恒大提早償付公司美元債的事項。

    四、恒大走勢推演

    本節(jié)內(nèi)容為三哥的推演:

    因為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”,所以土地在手、化債不愁,這是最終結(jié)局。

    無論當初的土地布局如何不合理,經(jīng)營上的失誤有多嚴重,當風險從一個公司層面上升到行業(yè)層面、甚至宏觀層面的時候,對市場反身性的處理如同疫情防控一樣。

    分割、定點、緩釋,是處置的三個關鍵詞。

    換個角度看:如果把總資產(chǎn)、總負債、總土儲平均到中國恒大位于全國的778個項目中:

    每個項目總資產(chǎn)30.6億元,總負債25.3億元,每個項目的規(guī)劃建筑面積27.5萬平米。每個項目還需要4億元可以竣工交樓。

    (粗陋計算過程示意:恒大總土儲2.14億平米、對應貨值1.72萬億元,目前存貨貨值1.42萬億,待投入資金3000億元,平均到778個項目,每個項目竣工待投入資金4億元)。

    分割來看威力不大,放在一起就是大雷了。

    總的看起來很多,分割來看就不多了。

    這歸根到底還是一個穩(wěn)房價(降房價)、去庫存的過程,這是指導方針。

    從理論上講,分割、建設、銷售、化債是最簡單的化債過程,在此過程中,恒大與接盤方的博弈也是必然的。

    資產(chǎn)就像到菜市場豬販賣的豬肉一樣,出售時間很重要:早上的肉新鮮好賣,晚上的肉就要打折。肥瘦搭配也很重要:一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價賣掉,剩下的劣質(zhì)資產(chǎn)折價幅度更大,甚至砸在手里。

    所以,在房地產(chǎn)開發(fā)項目板塊,基于項目優(yōu)劣、定價高低,恒大和接盤方必然在“三穩(wěn)”下進行一番博弈,這是演化過程。

    不博弈,債務人的結(jié)局會從“流動性危機”發(fā)展到“資不抵債”,恒大和實控人的后果更難看;不博弈,任由資產(chǎn)價格下跌,是否傳染也未可知,“三穩(wěn)”的基礎受到?jīng)_擊。

    昨日(9月22日)深夜11點,恒大集團召開“復工復產(chǎn)保交樓”的4000人會議。這既是恒大的責之所在,也是利之所系,更是調(diào)控下的必由路徑:

    無論2.14億平米的土地儲備如何處置、誰來接盤、如何接盤,無論恒大是否還是最終的操盤方,“復工復產(chǎn)保交樓”,這是化債的最快途徑。

    而在沒有“三穩(wěn)”指導的其他資產(chǎn)版塊,作為債務人的恒大可能沒有太多的博弈空間。

    中國恒大的資產(chǎn)負債表上,另外兩項大類資產(chǎn):投資性物業(yè)1554億元和對外權益投資1157億元(包括對恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡等的投資)可能會是未來化債過程中損失最大的兩塊資產(chǎn)。

    在此,插一句三哥個人有限認知下的價值判斷:相比與之前的AB、MT、HH,恒大的優(yōu)勢也許是更加透明和純粹,沒有太多場外因素的糾纏。

    最后

    三哥年輕的時候喜歡做判斷題,常認為天下事只分是非,非錯即對,非黑即白。

    后來經(jīng)歷了社會調(diào)教,開始慢慢學會做閱讀理解和選擇題。

    理解了,再做選擇。

    即便必須要判斷,也在事實判斷的基礎上,再去做價值判斷。

    比如,這花是紅的,這是事實判斷。

    它很美或者它很丑,這是價值判斷,這完全由個人的喜好所決定。

    沒有事實判斷作為基礎,價值判斷就只能在懷疑論中通向陰謀論。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 關于恒大的三個事實判斷

    地產(chǎn)三哥

    講述房地產(chǎn)企業(yè)臺前幕后的故事。

    66篇

    文章

    10萬+

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請關注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽兵
      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國基礎設施及不動產(chǎn)領域信息綜合服務商,睿思堅持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務平臺,輸出有態(tài)度、有銳度、有價值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊長金融
      大隊長金融

      大隊長金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號: captain_financial

    微信掃描二維碼關注
    資產(chǎn)界公眾號

    資產(chǎn)界公眾號
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬企業(yè)主關注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會及時與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>