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    關(guān)于“表外融資”那些知識(shí)點(diǎn)

    投拓江湖 投拓江湖
    2021-02-22 11:45 6596 0 0
    表外融資指的是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響,而又不體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中的融資行為。

    作者:投拓江湖

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    表外融資是最近比較火爆的一個(gè)金融詞匯,特別是三道紅線政策以后,傳統(tǒng)融資渠道受阻,不少頭部房企紛紛試水表外融資,并且將表外融資作為投融資部門的日??己巳蝿?wù)。

    先講一下融資??赡茉诤芏嗳说难劾锶谫Y,就是向金融機(jī)構(gòu)融集資金,到期還本付息的過程,這是大家對(duì)融資的刻板印象。這其實(shí)也對(duì),但這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資,泛指企業(yè)向外部一切籌集資金的行為。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,提前收取購房款,總包單位的墊資,合作單位的借款都是屬于融資的范疇。 

    表外融資的定義

    表外融資指的是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響,而又不體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中的融資行為。

    表外融資對(duì)當(dāng)下高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企來說,好處多多,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:

    一是使得債務(wù)隱形化,大大優(yōu)化了財(cái)務(wù)報(bào)表,使得市場投資者對(duì)公司的認(rèn)可度大大提升;

    二是使得房企在信用評(píng)級(jí)時(shí)占盡優(yōu)勢,會(huì)導(dǎo)致投資者對(duì)房企的償債能力進(jìn)行高估,增強(qiáng)表內(nèi)融資的能力,降低融資成本。

    三是擴(kuò)大經(jīng)營成果,表外融資不體現(xiàn)在房企的資產(chǎn)負(fù)債表里面,但是經(jīng)營的成果卻體現(xiàn)在了損益表當(dāng)中,體現(xiàn)出房企的資產(chǎn)收益率相當(dāng)不錯(cuò)。

    比如某宇宙級(jí)房企,在中期業(yè)績公報(bào)中宣稱,一口氣提前償還了所有的永續(xù)債,將綜合負(fù)債率由113%降低到61%。立即引發(fā)了資本市場的積極響應(yīng)。其中的操作,無非就是把表內(nèi)融資負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)榱吮硗馊谫Y負(fù)債,而且現(xiàn)在該房企一直熱衷推行表外融資。

    表外融資的幾種形式:

    1、通過非并表企業(yè)進(jìn)行融資

    房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段,土拍金額越來越大,很多房企都采用前期成立合資公司聯(lián)合拿地,合作開發(fā)的模式,注冊(cè)的合資項(xiàng)目公司融資成為普遍現(xiàn)象。在這個(gè)方面,以碧桂園和萬科走得比較有遠(yuǎn)遠(yuǎn),這兩家公司長期都有不少的“馬甲公司”,自己只持股很小的比例,甚至只持股1%。

    具體表現(xiàn)形式,我舉個(gè)栗子:

    A房企與B房企合資成立了一個(gè)項(xiàng)目D公司,用于合作開發(fā)某新項(xiàng)目,由于A房企在股權(quán)比例和控制力上沒有對(duì)項(xiàng)目公司D構(gòu)成控制權(quán),因此對(duì)項(xiàng)目公司沒有并表權(quán)。但是A與B公司約定,D公司在開發(fā)過程中的融資上賬的資金,按照股權(quán)比例進(jìn)行同同等條件進(jìn)行支用,這在行業(yè)內(nèi)屬于通行做法。

    由于D公司屬于A房企的非并表企業(yè),因此其融資性負(fù)債就不體現(xiàn)在A房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中,但是實(shí)際上A房企對(duì)相應(yīng)的債務(wù)還是負(fù)有償還的義務(wù)。

    2、租賃

    這是最傳統(tǒng)的表外融資的方式。租賃又分為經(jīng)營性租賃和融資租賃兩種,一般來講只有經(jīng)營性租賃才被視為是合法合規(guī)的表外融資方式。但是只有融資租賃對(duì)房企來講才是最切合實(shí)際融資需求的。

    所以很多有物業(yè)出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現(xiàn)為經(jīng)營性租賃行為,從而表現(xiàn)為表外融資。 

    3、明股實(shí)債

    具體操作方式表現(xiàn)為,投資者首先對(duì)相關(guān)的資管計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)購,如集合信托計(jì)劃、私募基金等。

    資管計(jì)劃對(duì)房企下屬的項(xiàng)目公司進(jìn)行融資,與投資者約定了固定的投資回報(bào)或者優(yōu)先分紅權(quán)利。

    房企對(duì)該項(xiàng)融資計(jì)劃進(jìn)行了擔(dān)保(沒有股權(quán)抵押或質(zhì)押的保證擔(dān)保不體現(xiàn)在表內(nèi)),最終由房企或者是項(xiàng)目公司對(duì)投資者持有的股權(quán)進(jìn)行回購。

    具體的交易架構(gòu)如下:

    需要注意的是,隨著國家對(duì)融資的監(jiān)管越來越嚴(yán)密,明股實(shí)債目前在地產(chǎn)融資端可操作的空間基本不大了,很多機(jī)構(gòu)憚?dòng)诒惶幜P的風(fēng)險(xiǎn),基本上都停掉了明股實(shí)債的操作。未來做真正的股權(quán)投資+完善的退出機(jī)制才能行得通。

    4、關(guān)聯(lián)方借款融資:

    有的房企采用向關(guān)聯(lián)方或者上下游合作伙伴借款的方式,用經(jīng)營性負(fù)債代替金融負(fù)債。這個(gè)概念聽起來有點(diǎn)云里霧里,我舉兩個(gè)栗子大家就知道了。

    比如從去年開始流行的各大房企的商票,還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂?shù)哪撤科蟮摹膀}操作”,都是屬于廣義的關(guān)聯(lián)方借款行為。

    這部分負(fù)債通常表現(xiàn)為“長期應(yīng)付款”,但房企確實(shí)要在這類行為當(dāng)中承擔(dān)一定的融資成本。

    5、ABS融資

    ABS融資將原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動(dòng)性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn),通過資產(chǎn)支持計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)金。地產(chǎn)類的ABS因?yàn)榉N類的不同,可以實(shí)現(xiàn)部分或者全部地出表,有的項(xiàng)目主體因?yàn)楸旧砭筒辉诒韮?nèi),不構(gòu)成房企的有息負(fù)債。

    主要類別有供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、REITs、CMBS、物業(yè)租金ABS融資等七種。如果這部分融資,沒有用項(xiàng)目的土地或者建筑物等資產(chǎn)做抵押,以及做股權(quán)質(zhì)押,很多時(shí)候就會(huì)被認(rèn)為是表外負(fù)債。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 關(guān)于“表外融資”那些知識(shí)點(diǎn)

    投拓江湖

    本號(hào)每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強(qiáng)地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛的公眾號(hào)。長期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗(yàn);3、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向;4、地產(chǎn)新鮮知識(shí)、新聞動(dòng)態(tài);微信號(hào): TT707276146

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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