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    放松層出不窮,各地為樓市“小陽春”,拼了!

    杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
    2022-02-24 18:13 2208 0 0
    自從寫“杠桿地產(chǎn)”以來,不時有桿友說我看空樓市。我反復(fù)解釋,我不看空,也不看多,我只尊重事實。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(chǎn)(ID:Property-Market)

    自從寫“杠桿地產(chǎn)”以來,不時有桿友說我看空樓市。我反復(fù)解釋,我不看空,也不看多,我只尊重事實。

    有朋友會繼續(xù)說,你就沒自己主見?比如你應(yīng)該長期看多啊,這樣流量也更多。

    一般我耐心解釋:

    第一,我主要也不靠這個賺錢,犯不著討好誰;

    第二,房地產(chǎn)這東西很重要,在多數(shù)正常國家都是支柱產(chǎn)業(yè),我國更是,但結(jié)合我國各種情況,長期回報率確實不咋地,我不能為了討好人、為了流量,鼓吹買房永遠發(fā)大財;

    第三,短期行情是政策決定的,反正就是夜壺,需要時高潮一下,暫時不需要打壓也可以,比如2021年有幾個月。

    圖表來源|財聯(lián)社(特此感謝)

    說到今天重點了,夜壺登場,各種消息、救市政策此起彼伏:

    比如國統(tǒng)局最新數(shù)據(jù),1月房價環(huán)比下降的城市減少。
    4大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。
    多地剛需首付比例最低可以兩成,比如最新佛山非限購區(qū)域。
    2022年北京第一輪集中拍地,好像方方面面總體還可以……

    那么,炒房派又該笑了?杠桿地產(chǎn)思考總結(jié)了一下,有這樣幾點判斷。

    1、樓市最壞的時候過去了,1月數(shù)據(jù)其實反倒很有意義。國統(tǒng)局數(shù)據(jù)很說明問題,2022年2月21日,國統(tǒng)局70城商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)披露,2022年1月份商品住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱,同比漲幅總體回落。

    具體來說,1月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市,分別有39個和55個,比上月分別減少11個和8個。

    圖表來源|國統(tǒng)局

    注意,也就是房價降的城市在減少。

    有朋友會說,1月份接近過年,今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒有出現(xiàn),1月總體成交也不咋地,樣本意義不大。

    恰恰杠桿地產(chǎn)覺得,這個數(shù)據(jù)變化意義很大。

    因為返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒有出現(xiàn),春節(jié)前購房的返鄉(xiāng)群體不如往年多,這樣的情況下,相對2021年12月房價下降的城市減少了,這恰恰說明穩(wěn)住的城市又增加了一點。

    當然這也不值得特別慶祝,畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。

    同時1月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市,分別有20個和30個,比上月分別增加3個和4個。

    房價總趨勢,遠遠談不上回暖,只能說最壞的時候過去了。

    2、廣州降低房貸利率確實是個信號。注意,不是小銀行,是四大行,因此信號意義顯著。

    當然,前提得是真消息,至少從目前看,好像不假。杠桿地產(chǎn)沒有挨個打電話咨詢、求證,但我覺得應(yīng)該是這樣。
    圖表來源|財聯(lián)社(特此感謝)

    刺激人買房,降低人購房成本,這是特別實在的。誰不想低成本啊,特別是按揭借錢購房的朋友。

    在實現(xiàn)LPR(貸款市場報價利率)改革后,LPR假設(shè)沒有變,但合同降息,意味著加點減少,這個加的點是長期性的——長期利率等于下降。

    是個人都知道,爽死了。此前也有一些城市房貸利率其實在往下,但是城市體量、檔次廣州這樣的,還是很值得說。

    對了,說到這里,2月LPR報價“按兵不動”,杠桿地產(chǎn)多說一下。

    3、降準、降息還有可能,最早在3、4月份。2022年2月21日,中國人民銀行公布顯示,1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.6%,均與上月持平。

    而在2021年12月和2022年1月份連續(xù)兩次LPR報價中,1年期連降,5年期降1次,以上LPR合計分別下降了15個基點和5個基點。

    根據(jù)LPR報價規(guī)則,LPR由兩部分組成,即公開市場操作利率與加點,其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。

    此前2月15日,央行開展3000億元中期借貸便利(MLF)操作和100億元公開市場逆回購操作,利率分別為2.85%、2.10%,均與上一次持平。

    公開市場操作沒有變化,因為我們之前已經(jīng)預(yù)測2月不會動。

    圖表來源|中國外匯交易中心

    此前,我寫文章總結(jié)過,美聯(lián)儲加息前是窗口期。

    降息當然無小事,看需要吧。

    總的來說,降息的可能還是有;特別降準,我覺得概率不小。

    目前我國金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率,為8.4%,和主要經(jīng)濟體比,降準仍有一定空間。杠桿地產(chǎn)認為,最早可能3、4月,開會或者一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來后,相機而動。

    4、因城施策降低首付等還會很多,不值得驚訝。上周媒體報道,山東菏澤工行、建行、農(nóng)行自 2月14日起,名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者,首付比例可執(zhí)行20%。

    同時還有傳聞重慶的,不過沒菏澤那么明確,有點似是而非。

    最新的降低首付新聞是佛山,佛山的非限購區(qū)域。
    圖表來源|財聯(lián)社(特此感謝)

    說回重慶,其實重慶一些縣區(qū)以前對剛需首套最低就可以做到2成,可以說不算新聞。

    如果我們對中國樓市多一些了解的話會知道,在一些地方不限購,這本身就不是新聞。別說2成了,首付1成的操作都可以。

    當然,合法合規(guī)的2成、3成和變相操作1成甚至更低,那是兩回事。

    我們可以發(fā)現(xiàn)的是,其實限購或者說此前樓市熱,本身就是少數(shù)較大的城市。在我國的多數(shù)地方,這2年樓市本身就不熱甚至有的冷,各地早開始因城施策了。

    意識到這一點,對于我們理解目前的形勢很有意義。

    簡單說,多數(shù)城市的朋友不用著急,不用擔(dān)心報復(fù)性上漲又要開始了,其實不是漲,恰恰是多數(shù)地方刺激、鼓勵、優(yōu)惠會更進一步。

    這是被支持的。

    5、政策面還會更進一步支持地產(chǎn),分化當然也會繼續(xù),二線限購城市會否出現(xiàn)20%首付?首先如杠桿地產(chǎn)所述,需求側(cè)放松信號接二連三,金融機構(gòu)對地產(chǎn)態(tài)度轉(zhuǎn)向積極。

    各項政策、多地的同步調(diào)整,才能形成合力扭轉(zhuǎn)趨勢,這是上頭和地方都需要的。

    回溯一下,2016年,央行及銀監(jiān)會通知,對不實施“限購”措施的城市,居民首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上執(zhí)行最低首付比例25%,可向下浮動5個百分點。

    這是就是杠桿地產(chǎn)上文說的,20%首付此前在一些地方長期就是。

    當然,國內(nèi)各地首付比例以最低 30%為主。

    因此首先效應(yīng)政策,市場低迷也是沒辦法,其次現(xiàn)在年初額度也充分,所以20%的地方增加這是大概率。

    唯一懸念,在政策許可范圍內(nèi),首付比例降低政策,會不會出現(xiàn)在二線城市?

    如果這樣,那就是不得了的事。這個懸疑很有意思,這其實反映經(jīng)濟有多著急。

    圖表來源|申港證券(特此感謝)

    可喜的是,總體基本面在逐步恢復(fù)。比如北京2022年第一輪集中供地,土拍熱度有所回升。

    18 宗地塊中,17塊完成出讓,成交總價480.23億元,整體溢價率 4.5%,流拍率 6%,市場熱度較 2021年二三批次有所回升。

    邊際轉(zhuǎn)暖,算是給市場傳遞積極信號。

    非限購城市,總體穩(wěn)定有望。三四五線城市如上文所述,政策將有進一步轉(zhuǎn)松的空間,但怎么成功救市還需要觀望。

    6、“房住不炒”這幾個字要牢記。避免被坑,在我國主要是聽話,聽懂了就不會吃虧。比如5、6年前“買房就是愛國”,那他媽就是喊你買,叫你一起分享愛國紅利。

    那會兒,杠桿地產(chǎn)就是太相信這樣不好,每天說要克制。當時是過了,為后來埋下苦果,貽害至今。

    后來開始糾正,甚至2021年糾正得特別猛,一堆房企躺下……

    盡管上文以及各種信息我們知道,救市緊鑼密鼓,但是從最高表述看,風(fēng)向底線依舊是“不炒”。

    具體到各地,也是這樣執(zhí)行,天風(fēng)證券總結(jié)了各地新年的會,除了天津延期,地方延續(xù)中央對房地產(chǎn)行業(yè)的政策指導(dǎo),將房地產(chǎn)作為保障民生工作的焦點之一。

    主要關(guān)鍵詞是 “房住不炒”、 房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)風(fēng)險防范和化解、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、保障性住房建設(shè)、城市更新。

    圖表來源|天風(fēng)證券(特此感謝)

    房住不炒仍是政策主基調(diào),明白這一點,我覺得就夠了。

    我說再多,我們說再多,不如上頭說一句話,聽不懂的人當然要吃虧。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 放松層出不窮,各地為樓市“小陽春”,拼了!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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