丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2022年2月21日，國家統(tǒng)計局公布了2022年1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。新建商品住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，環(huán)比下降城市個數(shù)減少。信貸邊際寬松暖風陣陣，廣州、寧波、溫州等多個城市房價止跌回升。
從全國百城1月成交數(shù)據(jù)結合項目銷售數(shù)據(jù)來看。一線及強二線城市已實現(xiàn)房價環(huán)比止跌，但弱二線和多數(shù)三四線城市市場仍處于“以價換量”中，市場信心不足下短期也難有實際起色。
01 70城房價環(huán)比跌幅收窄 一線城市表現(xiàn)出強勁活力
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個大中城市新建商品住宅價格整體同比上漲1.7%，較上月漲幅收窄0.3pcts。截至1月，70城新房房價同比漲幅已連續(xù)8個月收窄。
一線城市表現(xiàn)出強勁活力，房價同比出現(xiàn)相反上揚。1月4城整體同比上升4.4%，較上月漲幅不縮反擴0.02pcts。二線和三四線城市與70城整體走勢一致，同比分別上漲2.5%和0.5%，漲幅分別較上月收窄0.3pcts和0.4pcts。
圖：2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)同比走勢
資料來源：國家統(tǒng)計局、CRIC
環(huán)比則出現(xiàn)明顯變化，房價有回調見底跡象。70個大中城市新建商品住宅價格整體環(huán)比下降0.04%，跌幅收窄0.25pcts。值得注意的是，整體及各能級新房價格環(huán)比均上揚，這一現(xiàn)象為2021年5月后首次出現(xiàn)。
更值得關注的是，一線和二線新房價格環(huán)比分別上漲0.65%和0.06%。其中，一線城市為繼2021年中后環(huán)比漲幅新高；二線城市為繼2021年三季度后首次環(huán)比上漲。
2021年四季度以來信貸等政策邊際放松的正向效應正在釋放，此外房企在年末以價換量的沖刺之后，樓盤折扣回收也是價格指數(shù)回升的重要原因。相對而言，二手房在新房促銷的沖擊下處于弱勢，信號傳遞有滯后性，1月環(huán)比整體及二三線城市均下跌。
圖：2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
02 環(huán)比下降城市減少至39個 三四線僅8城房價環(huán)比上漲
1月，70個大中城市中新建商品住宅同比和環(huán)比下降城市分別為20個和39個，比上月分別增加3個和減少11個。可見各城市房價水平到達歷史底部，部分城市已有回升征兆。
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格同比變動情況
資料來源：國家統(tǒng)計局、CRIC
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況
資料來源：國家統(tǒng)計局、CRIC
具體來看，一線城市中北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市中16城環(huán)比上漲，重慶漲幅最大達0.9%，寧波、武漢、濟南、南寧、貴陽、昆明等多城為半年內首度環(huán)比回正。
三四線城市房價則相對羸弱，35城僅8城環(huán)比回升。除徐州、溫州分別回升0.8%和0.7%較為顯著外，其余城市僅小幅微增。
這主要是由于受2021年下半年市場下行影響，至2022年1月三四線城市二手住宅價格仍有0.7%的同比降幅。二手房市場不振下三四線城市購房者不具備充足的購房資金和心理預期投入新房市場。
圖：2020年1月以來各能級城市二手住宅價格環(huán)比變動情況
03 弱二三線延續(xù)降價 部分項目仍在以價換量
從CRIC監(jiān)測的百城1月商品住宅成交情況來看，各能級城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價表現(xiàn)一致。具體到城市和項目層面，一部分二三線城市仍處于“以價換量”中，部分城市新加推項目降價明顯。
1月全國百城商品住宅成交均價環(huán)比上漲7%，其中一線和二線城市分別上漲15%和5%；三四線城市微跌0.1%。同比來看，連續(xù)六個月的環(huán)比回落后，1月三四線城市成交均價同比下降7%。
表：2022年1月百城商品住宅成交均價及同環(huán)比變動（元/平方米、%）
注：受篇幅限制，表中節(jié)選部分重點城市
資料來源：CRIC
一線及二線城市中多數(shù)基本面較強城市已出現(xiàn)明顯房價止跌，如深圳成交均價環(huán)比大增22%；二線中西安、南京分別環(huán)比上漲15%和14%。一部分下行嚴重的二線城市房價延續(xù)回落，如廈門、青島、武漢、鄭州和長沙成交備案均價環(huán)比降幅超5%，其中長沙降幅達14%。
三四線城市中僅少數(shù)強市成交均價回升，如金華、珠海、常州等隨著信貸政策放寬樓市成交應聲反彈，房價環(huán)比回升。其他城市由于市場信心受到嚴重打擊，1月成交均價尚未有止跌跡象。如泰州和鎮(zhèn)江環(huán)比跌幅均10%。
表：2022年典型城市1月部分降價項目（元/平方米、%）
具體到項目銷售層面，一線城市部分配套存在明顯短板、首開去化不佳的項目有一定調價，如廣州云溪四季2次開盤去化低于11%，最近一次加推價格下降17%。
二線及三四線城市中如鄭州、承德、廊坊、莆田等當前市場下行嚴重，1月部分項目打出特價房等降價優(yōu)惠以圖進一步以價換量。如鄭州碧桂園天璽灣、廊坊首開國風悅都分別降價11%和8%。
總體上看，1月統(tǒng)計局口徑的全國70城房價跌勢減弱、已止跌回升，整體市場均價已達“房價底”。但從具體城市成交均價、項目銷售均價來看，一二線去化較差項目和多數(shù)三四線城市遠未達底部，短期內仍將處于進一步“以價換量”中。
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