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作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
住建部2021年8月發(fā)布的《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的威力超出了市場預(yù)期，疊加民營房企的持續(xù)爆雷，目前很多民營房企對城市更新萌生了退意，最近城市更新項目的收并購也變得異?；钴S。
城市更新項目的轉(zhuǎn)讓一直都存在高溢價的稅費負擔問題，幾年以前，大部分轉(zhuǎn)讓方都是通過在稅收優(yōu)惠地設(shè)立合伙企業(yè)或個人獨資企業(yè)（以下簡稱“稅收優(yōu)惠地載體”），由稅收優(yōu)惠地載體持有項目公司股權(quán)，再轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠地載體所持項目公司股權(quán)，并就轉(zhuǎn)讓所得適用經(jīng)營所得個人所得稅核定征收的方式降低稅費；或者是以前期包干費用的形式由稅收優(yōu)惠地載體向項目公司收款和開票，以解決轉(zhuǎn)讓對價的支付和項目公司的有票成本問題。
2021年12月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個人所得稅征收管理的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號）。2022年春節(jié)過后，上海、江西、江蘇等省市的稅收優(yōu)惠地都大范圍地將原來對個人獨資企業(yè)與合伙企業(yè)個人所得稅的核定征收調(diào)整成了查賬征收。迄今為止，城市更新項目轉(zhuǎn)讓所涉的常規(guī)稅籌路徑被全部封堵。
在目前的形勢下，很多開發(fā)商采用了提前收購項目所處范圍內(nèi)的物業(yè)，并由收購方安排收購后的項目公司向轉(zhuǎn)讓方（或被拆遷方）支付高額的拆遷補償費用的形式，以解決交易價款的支付、轉(zhuǎn)讓方的節(jié)稅和項目公司的有票成本問題。現(xiàn)實的問題是，這些明顯超過常規(guī)標準的拆遷補償款是否能稅前扣除，或者城市更新局和稅局是否認可這種天價拆遷成本，以下我們就目前的操作經(jīng)驗做詳細梳理。
一、城市更新項目收并購的交易對價支付方式
城市更新項目的收并購中，因轉(zhuǎn)讓方需要對高額的溢價所得做節(jié)稅處理，收購方對項目公司亦有明確的有票成本要求，因此轉(zhuǎn)讓價款一般是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、前期包干費用、拆遷補償費用等三種方式來支付。
(一) 交易對價：股權(quán)轉(zhuǎn)讓款
在幾年前，城市更新項目的轉(zhuǎn)讓大部分都是轉(zhuǎn)讓方（自然人或?qū)嵖厝耍┩ㄟ^設(shè)立稅收優(yōu)惠地載體持有項目公司股權(quán)后直接轉(zhuǎn)股的形式完成，比如自然人設(shè)立合伙企業(yè)并持有項目公司股權(quán)后，合伙企業(yè)將項目公司股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓給收購方，其中合伙企業(yè)取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得所涉自然人投資者的個人所得稅按經(jīng)營所得核定征收處理，股轉(zhuǎn)所得的最終稅費為轉(zhuǎn)讓對價的5%-10%，由此可大幅降低自然人直接轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)時的稅負（直接轉(zhuǎn)股是20%的個人所得稅率）。2021年12月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個人所得稅征收管理的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號），明確規(guī)定“持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)（以下簡稱獨資合伙企業(yè)），一律適用查賬征收方式計征個人所得稅”，因此上述稅籌方式已無法實施。
(二) 交易對價：前期包干費用
近幾年城市更新項目的收并購中，收購方對項目公司有票成本的構(gòu)成越來越重視，因此收并購的交易模式有了較大的變化。舉例來說，交易雙方將交易總價款拆分為小金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和大金額的前期包干費用，這個前期包干費用包括了拆遷安置補償、拆遷服務(wù)、立項和專規(guī)報批、政府和村委工作協(xié)調(diào)等全部費用，前期包干費用原則上按階段性工作成果分批支付。開發(fā)商（收購方）以低價或平價受讓前期公司或平臺公司（以下統(tǒng)稱為“項目公司”）的股權(quán)后，以股東借款等形式將資金注入到項目公司，項目公司按轉(zhuǎn)讓方的指示將前期委托費用（如拆遷安置補償款、拆遷服務(wù)費、立項和專規(guī)報批費用、各類臺底費等）支付給相應(yīng)的交易對手，并取得相應(yīng)的發(fā)票、收據(jù)等形成有票成本 ( 同時也是完成交易價款的支付 )。
在上述操作中，因項目公司的轉(zhuǎn)讓方收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款之外的交易對價時，一般都需要向項目公司提供相應(yīng)的發(fā)票（被拆遷人的話只需提供收據(jù)），而轉(zhuǎn)讓方收取前期的拆遷服務(wù)費用以及各種關(guān)系協(xié)調(diào)費用后開具發(fā)票時又涉及到很高的稅費繳納問題，因此實務(wù)里面轉(zhuǎn)讓方基本都會考慮在稅收優(yōu)惠地設(shè)立個人獨資企業(yè)或合伙企業(yè)后完成收款并向項目公司開具發(fā)票，重點就是利用稅收優(yōu)惠載體的個人所得稅核定征收政策將增值稅、個人所得稅等綜合稅費降低到5%-10%左右。2022年春節(jié)過后，上海、江西、江蘇等省市的稅收優(yōu)惠地都大范圍地將原來對個人獨資企業(yè)與合伙企業(yè)個人所得稅的核定征收調(diào)整成了查賬征收，因此上述稅籌路徑目前也已很難實施。
(三) 交易對價：拆遷補償費用
在上面提及的將交易對價調(diào)整為前期包干費用的模式中，因拆遷補償費用不涉及到通過稅收優(yōu)惠地載體收款和開具發(fā)票的問題，因此目前很多轉(zhuǎn)讓方都想把交易對價轉(zhuǎn)化為拆遷補償費用，并通過被拆遷方可以享受的稅收優(yōu)惠政策實現(xiàn)節(jié)稅的目的。
近幾年來，城市更新項目通過小產(chǎn)權(quán)房或無證物業(yè)的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)稅籌目的的情形非常常見，從以往的操作來看，主要是如下兩種：第一種是前期公司或平臺公司先安排自然人收購小產(chǎn)權(quán)房，在轉(zhuǎn)讓更新項目及/或項目公司股權(quán)給開發(fā)商時，由開發(fā)商通過項目公司向該自然人支付拆遷安置補償費用，并由該自然人享受免稅政策，項目公司支付的拆賠款（實際為轉(zhuǎn)讓款）同時也能順利進入項目公司的成本；第二種是開發(fā)商自行孵化城市更新項目的時候，提前安排與自身非關(guān)聯(lián)的自然人收購小產(chǎn)權(quán)房，后續(xù)再由項目公司向自然人支付高額拆賠費用的形式實現(xiàn)做大成本的目的。然而，2021年8月12日，深圳市住建局和規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號），明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人的核實要求，同時要求嚴厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。按上述規(guī)定，今后想通過提前收購小產(chǎn)權(quán)或無證物業(yè)做大拆賠成本，或者以取得拆遷賠償款的方式間接收取項目轉(zhuǎn)讓對價的方式都將難以為繼。
需要注意的是，就現(xiàn)實的交易而言，上述拆賠的稅籌邏輯仍舊可以大范圍地適用，具體比如以下三種物業(yè)：一是存量更新項目中轉(zhuǎn)讓方已完成確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房或無證物業(yè)，二是轉(zhuǎn)讓方今后仍可以提前收購的紅本物業(yè)，也即可以正常交易和過戶的物業(yè)；三是紅本或小產(chǎn)權(quán)房的原業(yè)主可以配合取得拆遷補償款的物業(yè)。在上述稅籌邏輯下，轉(zhuǎn)讓方提前收購或鎖定物業(yè)，收購方取得項目公司股權(quán)后注入資金，隨后通過項目公司向轉(zhuǎn)讓方（或指定被拆遷方）支付巨額拆遷補償費的形式完成交易對價的支付。從項目推進的角度來看，以上操作最核心的問題就是轉(zhuǎn)讓方提前收購這些物業(yè)后能否把拆遷補償款做到天價，比如即便大家都心照不宣地把這些被拆遷物業(yè)的權(quán)利人當成是“釘子戶”，那么城市更新局和稅局是否也會認可這種天價的拆遷成本。
二、城市更新項目轉(zhuǎn)讓價款調(diào)整為拆遷補償費用的操作要點
城市更新項目收并購的交易對價通過調(diào)整為拆遷補償費用的方式完成支付，就稅籌邏輯及稅務(wù)風險而言，最關(guān)鍵的就是拆遷補償標準和相應(yīng)的上限問題，比如在收并購雙方即便將轉(zhuǎn)讓方提前安排的被拆遷方默認為“釘子戶”的情況下，超標準的補償費用是否能在稅前扣除。
(一) 拆遷補償費用的上限標準
為便于說明，我們直接列舉一下相關(guān)的稅收法規(guī)或政策：
1.《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》（粵稅發(fā)〔2019〕188號）6.5模式之五：土地整理后合作經(jīng)營……合作方支付的與改造項目直接有關(guān)的前期費用、拆除臨遷費用、補償安置費用以及搬遷獎勵支出。項目公司成立后由其直接負擔的，憑合法有效憑證、費用支出明細計入土地增值稅的扣除項目。相關(guān)費用支出超過縣（區(qū)）以上人民政府制定的改造成本核算標準的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求其提供相關(guān)佐證材料進行核查。
2. 2021年3月22日發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第三條：城市更新應(yīng)當遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場運作、公眾參與的原則。第二十九條 拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協(xié)議。
根據(jù)上述規(guī)定，同時結(jié)合各地的城市更新項目拆賠處理要求，我們認為，超出市場標準的拆遷補償費用是否能稅前扣除，主要是得解決兩個問題：一是拆遷安置補償協(xié)議能否在城市更新部門順利備案，比如城市更新局的常規(guī)審核中認為拆賠對價明顯不合理，對拆賠協(xié)議不予備案，稅局自然也不會認可；二是即便拆賠協(xié)議完成政府部門的備案，稅局仍會對拆賠對價的合理性以及相關(guān)證據(jù)進行審核。因此，不管是城市更新局還是稅局，拆賠對價的客觀性和合理性都是關(guān)注的重點，比如是否真的為“釘子戶”、拆遷談判的過程、沖突或妥協(xié)的發(fā)生證據(jù)、政府相關(guān)部門的介入證明、司法裁判文書等。當然，就稅籌本身來說，如果沒有賦予拆遷補償費合理性的基礎(chǔ)，那收并購的交易對價調(diào)整為天價拆賠費用的支付肯定存在很大的稅務(wù)風險。
(二) 拆遷補償費用的稅前扣除證明材料
以下列舉一下拆遷補償費用稅前扣除所需取得的證據(jù)：
1. 拆遷補償協(xié)議：財稅〔2016〕140號文明確提及，拆遷補償協(xié)議應(yīng)直接為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷方簽訂，并且應(yīng)在住房和建設(shè)局進行備案。
2. 被拆遷方的身份證明：比如被拆遷方（自然人）提供身份證復(fù)印件或被拆遷方（法人）提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
3. 權(quán)屬證明材料：可能是房產(chǎn)證、建筑施工許可證、相關(guān)報批報建材料、違建處置材料、査違證明材料、房屋購買合同、購房發(fā)票、當?shù)卮逦_具的證明或是其他能證明權(quán)屬關(guān)系的資料。
4. 實施主體（項目公司）對外支付的流水：注意拆遷補償費通常是大額支付，從常理看應(yīng)當為非現(xiàn)金支付方式。
5. 被拆遷方的收款憑證：比如被拆遷方（自然人）提供簽名并蓋手印的收據(jù)，或匯總簽收花名冊，或被拆遷方（法人）提供公章的收據(jù)。
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題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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