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    成都集中供地第一天:萬科底價拿地、魏建軍加速布局地產

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    2021-06-08 14:00 2327 0 0
    樓房價差小,自持比例高,現房銷售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。

    作者:觀點地產新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    樓房價差小,自持比例高,現房銷售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。

    觀點地產網 3月份成都樓市調控升級以后,實行住宅供地“兩集中”、法拍房限購等措施,加上限售“人房比”新招,堪稱當前調控最嚴的城市之一。

    隨之,成都的集中供地引來多方密切關注。按照計劃,6月7日-11日,成都本輪集中供地拍賣分5天進行,40宗地共計超過70家房企業(yè)報名參拍,其中不乏央企、國資背景企業(yè)、一線上市房企和地方性房企,也出現很多新面孔。

    樓房價差小,自持比例高,現房銷售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。開發(fā)商為拿地生存,需要進行多次現場勘測,以及無數次方案提報和更加嚴密的資金測算。

    拍地首日,成都再次出臺新規(guī),明確對房企購地資格實施動態(tài)審查,“紅檔”、嚴重失信房企將被限制土地競買資格。

    這意味著,已布局成都的恒大、綠地等都被排除在集中供地之外。

    “雙限”和競自持

    據有關數據統(tǒng)計,在這場大型土拍中,不乏萬科、保利、龍湖、華潤等均報名超過20宗土地,旭輝、融信、金茂、卓越、新希望等出現頻率也較高,他們大多傾向傳統(tǒng)主城區(qū)地塊,而中小房企則多選擇新津、青白江等邊緣區(qū)域地塊。

    第一天重磅開場的是來自主城五區(qū)的10宗地,總面積近430畝,共有33家房企報名參拍。

    核心城區(qū)的優(yōu)勢激發(fā)了開發(fā)商拿地熱情,在所有宗地均采取“限房價、競地價”模式下,共有9宗封頂,最高自持30%,最高成交樓面價18700元/平方米。最終攬金87.6億,競得者包括電建聯(lián)合體、融信、華潤、萬科、愛情地產等。

    當日收獲最豐當屬電建聯(lián)合體,共以35.6億摘得4宗地,且均為熱門優(yōu)質地塊,周邊配套較為完善。

    資料顯示,電建聯(lián)合德商拿下成華區(qū)2宗地塊,一宗成交樓面價14600元/平方米,自持租賃住房面比例29%,另一宗樓面地價15100元/平方米,競自持比例24%;其后,聯(lián)合交投摘得武侯區(qū)2宗純住宅用地,成交樓面價均為15100元/平方米,自持比例14.0%。

    融信以樓面地價16800元/平方米競得青羊區(qū)成都西站附近22畝宅地,自持租賃住房面積比例達到30%,成交價1.68萬/平方米,清水限價2.41萬,大概率以洋房別墅產品為主。

    華潤則拿下成華雙水碾63畝地塊,成交價1.64萬/平方米,清水限價2.34萬,在該片區(qū)域內并不算低,目前來看或許會存在去化壓力。

    令人較為意外的是,萬科4.53億元拿下了金牛區(qū)國賓板塊21.24畝地塊,成交樓面地價12800元/平方米,也是本次唯一底價成交地塊。

    整體上,今天拍賣的所有地塊均為雙限地,后期售價全部鎖定,主城五區(qū)清水價值大致在2.2-2.6萬/平方米區(qū)間;此外,該次土拍規(guī)定了成品住宅裝修價格在2000元/平方米到3000元/平方米之間。

    具體到每宗地,還有各自的要求,如金牛區(qū)約21畝地塊(萬科)要求配建固定體量人才公寓,并且全部為現房銷售;青龍鄉(xiāng)63畝地塊(華潤)要求配建并自持固定體量租賃住房;錦江區(qū)66畝地塊(北京國銳)要求先商業(yè)開發(fā),后住宅建設。

    有業(yè)內人士分析稱,嚴格的競拍要求使得實際成本增加,同時利潤空間有所控制,意味著開發(fā)商更需綜合評估投拓邏輯、企業(yè)發(fā)展需求和開發(fā)水平等自身情況,這也是本次土拍較少出現聯(lián)合體形式拿地的原因。

    上述人士續(xù)指:“成都普遍不存在高地價,加上產業(yè)、雙限、自持等條件,綜合考量后更多房企會選擇獨自為戰(zhàn)”。

    集中供地也意味著房子銷售集中,開發(fā)商所要競爭的一大要素便是在限價空間里打造更好的產品,更考驗操刀能力。

    從政策層面看,地塊限價都是參照了周邊在售項目的價格進行的合理價格調控,實際上是變相加強限購和穩(wěn)房價穩(wěn)預期。

    此前5月,成都發(fā)布土地出讓公告時明確了“雙價”要求,成都市住建局相關負責人表示,該措施是為了進一步深化房價地價聯(lián)動機制,減少和避免非理性競價帶來的不利影響,以落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”決策部署,保持成都房價收入比在全國主要城市的競爭優(yōu)勢。而從人才吸引力來講,也讓人才在成都生活擁有較高的“性價比”。

    萬科、愛情地產拿地

    聚焦到企業(yè),萬科與華潤是龍頭房企中少數贏得地塊的。

    其中,萬科獲取的地塊令人稍顯意外,業(yè)內指萬科2014年以前在成都拿地質量并不高,直到2014年以后才開始在南邊發(fā)力,本次拿地大概率做改善類住宅,吸引地緣性改善需求的客戶。

    經歷幾年時間,萬科成都公司2020年簽約金額突破300億元。據觀點地產新媒體了解,去年萬科在成都推出新盤,該盤位于成都天府新區(qū)中央商務區(qū)邊上,開發(fā)時長三年,占地236畝,首推290套住宅。

    土地投資上,萬科成都總經理石飛曾表示,萬科在成都將圍繞“客戶邏輯”和“城市邏輯”兩條賽道并行展開?!俺鞘羞壿嫛毕碌耐顿Y重點則是TOD,據悉,萬科成都將在今年落地首個TOD項目。

    此外,愛情地產則算是本次土拍中的新面孔,以總成交價14.69億+18%競自持租賃住房面積拿下青羊區(qū)文家場69畝地塊,屬較偏僻的臨近西四環(huán),樓面地價17500元/平方米,清水限售價24800元/平方米。

    根據工商信息,愛情地產由保定市長城控股集團有限公司100%控股,背后實際控制人和最終受益人是長城汽車董事長魏建軍。

    統(tǒng)計可發(fā)現,近兩年,保定長城控股通過旗下公司正加速拿地,包括在長沙、佛山、無錫、重慶、蘇州等均有斬獲,溢價多在40%以上,主要通過長城實業(yè)和愛情地產兩個平臺拿地。

    據了解,愛情地產下設3大事業(yè)部,分別是長三角城市群、京津冀城市群、華中+成渝城市群+粵港澳大灣區(qū)城市群,主要瞄準強二線城市,已落子于天津、日照、無錫、長沙、重慶、佛山等地。

    長城實業(yè)總裁去年曾對外透露,未來五年銷售目標是要達到千億。

    與當下許家印為了汽車奔波相反的是,車企大佬魏建軍則開始大力布局地產。

    對此有業(yè)內人士表示,汽車企業(yè)進入地產領域,或是為解決自身在生產和辦公方面的物業(yè)配套問題,或是為吸取地產開發(fā)的利潤沖抵車企投資,提高整體收益。

    據悉,2020年是長城汽車三十周年,魏建軍親自出演公司發(fā)布的一部名為《長城汽車挺得過明年嗎?》視頻,透露出深深的危機感和焦慮。

    查閱財報發(fā)現,長城汽車2020年上半年營業(yè)收入為359.29億元,同比下降13.17%;凈利潤11.46億元,同比下降24.46%;與4年前同期相比已大幅縮水;不過在下半年努力下,全年營業(yè)收入1033.08億元,同比增長7.38%;凈利潤53.62億元,同比增長18.36%。


    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

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    原標題: 成都集中供地第一天:萬科底價拿地、魏建軍加速布局地產

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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