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    TOP50房企投資趨同,精準(zhǔn)投資成重中之重

    丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
    2021-08-12 18:16 1431 0 0
    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截止至2020年11月,TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市。房企投資呈現(xiàn)愈發(fā)趨同,城市集中度越來(lái)越高的典型特征。

    作者:丁祖昱

    來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

    “三條紅線”政策落地的三季度,房企投資金額大幅下滑26%,尤其9月份,TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌,單月投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌,單月投資金額較二季度均值下降42%。房企拿地力度顯著放緩背景下,抓回款、促銷(xiāo)售仍是當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)。

    政策嚴(yán)控之下,大部分房企在優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)、保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的同時(shí),放緩了拿地節(jié)奏,但并不意味著不再投資,反而房企投資的需求仍然巨大,只不過(guò)投資需求被暫時(shí)壓制。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截止至2020年11月,TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市。房企投資呈現(xiàn)愈發(fā)趨同,城市集中度越來(lái)越高的典型特征。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,此類(lèi)城市中長(zhǎng)期市場(chǎng)前景被看好,短期內(nèi)利好因素明顯,供求關(guān)系和強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力仍是是房企投資的核心因素。

    投資趨同背景下,集中拿地將導(dǎo)致部分地塊地價(jià)攀升,從而推高拿地成本的風(fēng)險(xiǎn)。接下來(lái),如何精準(zhǔn)投資將成為房企關(guān)注的重中之重,投資的選擇一定程度上關(guān)系到房企接下來(lái)能否順利穿越行業(yè)周期,同時(shí)也將決定企業(yè)能否順利實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

    城市集中度走高,前30城建面占比超五成

    伴隨著市場(chǎng)退熱,分化成為不同城市之間最大的關(guān)鍵詞,“強(qiáng)者恒強(qiáng)”不僅僅表現(xiàn)在房企格局,同時(shí)也是城市格局變化趨勢(shì)之一。

    經(jīng)濟(jì)基本面越強(qiáng),城市持續(xù)吸引房企投資的能力就越強(qiáng),2018年以來(lái)房企拿地?cái)?shù)據(jù)最直觀:2020年50強(qiáng)房企拿地TOP10城市的投資建面占當(dāng)年總投資建面的25%,較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn),而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比分別上升6、8和10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著企業(yè)投資城市的集中度越來(lái)越高。

    截止至2020年11月,TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市,也就是說(shuō),這30個(gè)城市集中了50強(qiáng)房企一半以上的新增土儲(chǔ)。

    在“房住不炒”的大背景下,房企投資更加聚焦于區(qū)域深耕、基本面優(yōu)質(zhì)的城市,對(duì)于新進(jìn)城市則越來(lái)越謹(jǐn)慎。

    表:銷(xiāo)售50強(qiáng)房企2018年至2020年拿地建面集中度情況

    注:2020年數(shù)據(jù)截至11月

    數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC

    核心二線穩(wěn)居投資核心,南通成為今年大熱門(mén)

    CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,2018年、2019年和2020年這三年,TOP50房企拿地前20城市中,有11個(gè)城市連續(xù)三年上榜,穩(wěn)居50強(qiáng)房企投資核心地位。

    具體到城市層面,主要以重慶、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙、杭州等二線省會(huì)城市為主,還包括一線城市中土地出讓量相對(duì)較高的廣州。

    這些城市的共同特征是,除了城市人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大之外,供應(yīng)量充足、市場(chǎng)規(guī)模較大,這些都是受企業(yè)青睞的重要原因。典型如如鄭州、重慶和武漢,這三座城市是2019年全國(guó)土地成交建面最高的城市。良好的基礎(chǔ)面支撐,即便未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)分化,此類(lèi)城市仍將持續(xù)穩(wěn)坐核心地位,成為房企精準(zhǔn)投資之下的首要之選。需要警惕的是,部分城市潛在庫(kù)存過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

    核心區(qū)域三四線城市中,佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內(nèi)上榜2次。這類(lèi)城市未來(lái)投資前景一方面是取決于土地供應(yīng)總量的影響,另一方面受政策面影響較大。典型如南通,2018年時(shí)投資榜中位列第20位,占50強(qiáng)房企當(dāng)年拿地建面的1.1%左右,2020年南通一躍位列50強(qiáng)房企拿地建面第八位,占比達(dá)到2.1%,很顯然,南通成為今年房企投資熱門(mén)城市。

    東莞、惠州等珠三角三四線城市都是在2020年首次上榜,此類(lèi)城市在大灣區(qū)一體化持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中,預(yù)計(jì)將受到更多房企的青睞,未來(lái)拿地占比仍有進(jìn)一步上漲的空間。

    值得注意的是,也有部分城市掉出20名開(kāi)外,孝感、眉山在2018年和2019年分別進(jìn)入TOP20,但在棚改退潮、需求不濟(jì)等因素影響下,房企的投資力度正在下滑。

    圖:2018-2020年50強(qiáng)房企核心拿地城市

    注:2020年數(shù)據(jù)截至11月

    數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理

    三四線城市重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角和粵港澳

    回歸一二線是眾多房企2019年以來(lái)的投資戰(zhàn)略。

    但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是,一二線城市供應(yīng)量向來(lái)“僧多粥少”,房企的拿地需求無(wú)法滿足的情況下,部分基本面良好、發(fā)展前景排位更高的三四線城市則成為承接房企拿地需求“外溢”的最佳選擇。

    長(zhǎng)三角是國(guó)內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、城市發(fā)展相對(duì)均衡,三四線城市優(yōu)勢(shì)明顯,擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力,同時(shí)新經(jīng)濟(jì)活躍度高、周邊一二線城市紅利輻射強(qiáng),從2018年到2020年,50強(qiáng)房企在三四線城市的拿地中,長(zhǎng)三角占比持續(xù)提升,從2018年的31%提升至2020年的37%。

    粵港澳大灣區(qū)利好不斷下,珠三角三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍極度不均衡,導(dǎo)致房企拿地主要集中于佛山、東莞、惠州等幾個(gè)重點(diǎn)城市,拿地占比也受到城市供地影響較大。

    中西部目前的經(jīng)濟(jì)活躍程度較高的城市仍以省會(huì)城市為主,多數(shù)三四線城市的發(fā)展相對(duì)較弱;環(huán)渤海三四線城市則成交占比穩(wěn)定,在四個(gè)區(qū)域中比例最低,房企在此拿地積極性相對(duì)較弱。

    圖:50強(qiáng)房企2018-2020年三四線城市拿地區(qū)域分布情況(按建面)

    注:2020年數(shù)據(jù)截至11月

    數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC

    具體城市而言,TOP50房企青睞的長(zhǎng)三角三四線城市中,溫州、徐州連續(xù)三年穩(wěn)坐成交建面TOP3,此外南通、常州拿地建面均保持前十。值得一提的是,受高鐵、大橋、第三機(jī)場(chǎng)等利好因素帶動(dòng),南通房?jī)r(jià)保持高速上漲,地市在今年持續(xù)受品牌房企關(guān)注。

    圖:50強(qiáng)房企2018-2020年在長(zhǎng)三角三四線拿地建面TOP10城市

    注:2020年數(shù)據(jù)截至11月

    數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC

    受“三條紅線”影響,預(yù)計(jì)明年二、三季度房企投資將逐步企穩(wěn),拿地積極性不斷提升。尤其是經(jīng)過(guò)半年的緩沖,房企通過(guò)主抓銷(xiāo)售和回款,財(cái)務(wù)指標(biāo)將進(jìn)一步改善,拿地的“彈藥”相對(duì)充足,為支撐未來(lái)發(fā)展,必須積極補(bǔ)充新增貨值。

    拿地集中度持續(xù)走高、城市選擇趨同的特征下,集中扎堆拿地將導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)地塊上的爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈,導(dǎo)致地價(jià)攀升,拿地成本增加,部分城市如杭州、寧波、南通等較為火爆的城市或?qū)⒊霈F(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)滯漲的情況,短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

    因此,未來(lái),行業(yè)將進(jìn)入合作共贏的時(shí)代。合作拿地將成為未來(lái)投資主流方式,對(duì)于大型房企而言,共贏的同時(shí)應(yīng)掌握操盤(pán)權(quán),對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)則可選擇合作拿地且不操盤(pán)模式。

    在行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)暮暧^背景下,如何塑造品牌溢價(jià)、降低管理成本等“隱形優(yōu)勢(shì)”將成為從競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵。

    當(dāng)前金融監(jiān)管、政策調(diào)控短期內(nèi)難有放松跡象,因此房企在投資端更應(yīng)該“精準(zhǔn)投資”,規(guī)避庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高、規(guī)模房企價(jià)格戰(zhàn)的部分二線和三四線城市,聚焦、深耕戰(zhàn)略下拿對(duì)地、不拿高價(jià)地是保證項(xiàng)目安全運(yùn)營(yíng)和盈利的基礎(chǔ)。

    拓寬投資渠道是當(dāng)務(wù)之急,舊城改造、城市更新市場(chǎng)是存量時(shí)代下拓寬投資渠道的不二之選。同時(shí),在“戰(zhàn)略、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)”投資漏斗之下,房企應(yīng)提高財(cái)務(wù)指標(biāo)門(mén)檻,保證拿地的安全性,并盡可能提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,以更快的回籠資金支撐再投資需求。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: TOP50房企投資趨同,精準(zhǔn)投資成重中之重

    丁祖昱評(píng)樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見(jiàn)行業(yè)趨勢(shì)!

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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