作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

伴隨著市場(chǎng)退熱，分化成為不同城市之間最大的關(guān)鍵詞，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”不僅僅表現(xiàn)在房企格局，同時(shí)也是城市格局變化趨勢(shì)之一。

經(jīng)濟(jì)基本面越強(qiáng)，城市持續(xù)吸引房企投資的能力就越強(qiáng)，2018年以來(lái)房企拿地?cái)?shù)據(jù)最直觀：2020年50強(qiáng)房企拿地TOP10城市的投資建面占當(dāng)年總投資建面的25%，較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn)，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比分別上升6、8和10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著企業(yè)投資城市的集中度越來(lái)越高。

截止至2020年11月，TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市，也就是說(shuō)，這30個(gè)城市集中了50強(qiáng)房企一半以上的新增土儲(chǔ)。

在“房住不炒”的大背景下，房企投資更加聚焦于區(qū)域深耕、基本面優(yōu)質(zhì)的城市，對(duì)于新進(jìn)城市則越來(lái)越謹(jǐn)慎。

表：銷售50強(qiáng)房企2018年至2020年拿地建面集中度情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年和2020年這三年，TOP50房企拿地前20城市中，有11個(gè)城市連續(xù)三年上榜，穩(wěn)居50強(qiáng)房企投資核心地位。

具體到城市層面，主要以重慶、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙、杭州等二線省會(huì)城市為主，還包括一線城市中土地出讓量相對(duì)較高的廣州。

這些城市的共同特征是，除了城市人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大之外，供應(yīng)量充足、市場(chǎng)規(guī)模較大，這些都是受企業(yè)青睞的重要原因。典型如如鄭州、重慶和武漢，這三座城市是2019年全國(guó)土地成交建面最高的城市。良好的基礎(chǔ)面支撐，即便未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)分化，此類城市仍將持續(xù)穩(wěn)坐核心地位，成為房企精準(zhǔn)投資之下的首要之選。需要警惕的是，部分城市潛在庫(kù)存過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

核心區(qū)域三四線城市中，佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內(nèi)上榜2次。這類城市未來(lái)投資前景一方面是取決于土地供應(yīng)總量的影響，另一方面受政策面影響較大。典型如南通，2018年時(shí)投資榜中位列第20位，占50強(qiáng)房企當(dāng)年拿地建面的1.1%左右，2020年南通一躍位列50強(qiáng)房企拿地建面第八位，占比達(dá)到2.1%，很顯然，南通成為今年房企投資熱門城市。

東莞、惠州等珠三角三四線城市都是在2020年首次上榜，此類城市在大灣區(qū)一體化持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，預(yù)計(jì)將受到更多房企的青睞，未來(lái)拿地占比仍有進(jìn)一步上漲的空間。

值得注意的是，也有部分城市掉出20名開(kāi)外，孝感、眉山在2018年和2019年分別進(jìn)入TOP20，但在棚改退潮、需求不濟(jì)等因素影響下，房企的投資力度正在下滑。

圖：2018-2020年50強(qiáng)房企核心拿地城市

注：2020年數(shù)據(jù)截至11月

回歸一二線是眾多房企2019年以來(lái)的投資戰(zhàn)略。

但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，一二線城市供應(yīng)量向來(lái)“僧多粥少”，房企的拿地需求無(wú)法滿足的情況下，部分基本面良好、發(fā)展前景排位更高的三四線城市則成為承接房企拿地需求“外溢”的最佳選擇。

長(zhǎng)三角是國(guó)內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、城市發(fā)展相對(duì)均衡，三四線城市優(yōu)勢(shì)明顯，擁有較強(qiáng)的購(gòu)買力，同時(shí)新經(jīng)濟(jì)活躍度高、周邊一二線城市紅利輻射強(qiáng)，從2018年到2020年，50強(qiáng)房企在三四線城市的拿地中，長(zhǎng)三角占比持續(xù)提升，從2018年的31%提升至2020年的37%。

粵港澳大灣區(qū)利好不斷下，珠三角三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍極度不均衡，導(dǎo)致房企拿地主要集中于佛山、東莞、惠州等幾個(gè)重點(diǎn)城市，拿地占比也受到城市供地影響較大。

中西部目前的經(jīng)濟(jì)活躍程度較高的城市仍以省會(huì)城市為主，多數(shù)三四線城市的發(fā)展相對(duì)較弱；環(huán)渤海三四線城市則成交占比穩(wěn)定，在四個(gè)區(qū)域中比例最低，房企在此拿地積極性相對(duì)較弱。

圖：50強(qiáng)房企2018-2020年三四線城市拿地區(qū)域分布情況（按建面）

注：2020年數(shù)據(jù)截至11月

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

具體城市而言，TOP50房企青睞的長(zhǎng)三角三四線城市中，溫州、徐州連續(xù)三年穩(wěn)坐成交建面TOP3，此外南通、常州拿地建面均保持前十。值得一提的是，受高鐵、大橋、第三機(jī)場(chǎng)等利好因素帶動(dòng)，南通房?jī)r(jià)保持高速上漲，地市在今年持續(xù)受品牌房企關(guān)注。

圖：50強(qiáng)房企2018-2020年在長(zhǎng)三角三四線拿地建面TOP10城市

注：2020年數(shù)據(jù)截至11月

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

受“三條紅線”影響，預(yù)計(jì)明年二、三季度房企投資將逐步企穩(wěn)，拿地積極性不斷提升。尤其是經(jīng)過(guò)半年的緩沖，房企通過(guò)主抓銷售和回款，財(cái)務(wù)指標(biāo)將進(jìn)一步改善，拿地的“彈藥”相對(duì)充足，為支撐未來(lái)發(fā)展，必須積極補(bǔ)充新增貨值。

拿地集中度持續(xù)走高、城市選擇趨同的特征下，集中扎堆拿地將導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)地塊上的爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，導(dǎo)致地價(jià)攀升，拿地成本增加，部分城市如杭州、寧波、南通等較為火爆的城市或?qū)⒊霈F(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)滯漲的情況，短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

因此，未來(lái)，行業(yè)將進(jìn)入合作共贏的時(shí)代。合作拿地將成為未來(lái)投資主流方式，對(duì)于大型房企而言，共贏的同時(shí)應(yīng)掌握操盤權(quán)，對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)則可選擇合作拿地且不操盤模式。

在行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)暮暧^背景下，如何塑造品牌溢價(jià)、降低管理成本等“隱形優(yōu)勢(shì)”將成為從競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵。

當(dāng)前金融監(jiān)管、政策調(diào)控短期內(nèi)難有放松跡象，因此房企在投資端更應(yīng)該“精準(zhǔn)投資”，規(guī)避庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高、規(guī)模房企價(jià)格戰(zhàn)的部分二線和三四線城市，聚焦、深耕戰(zhàn)略下拿對(duì)地、不拿高價(jià)地是保證項(xiàng)目安全運(yùn)營(yíng)和盈利的基礎(chǔ)。

拓寬投資渠道是當(dāng)務(wù)之急，舊城改造、城市更新市場(chǎng)是存量時(shí)代下拓寬投資渠道的不二之選。同時(shí)，在“戰(zhàn)略、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)”投資漏斗之下，房企應(yīng)提高財(cái)務(wù)指標(biāo)門檻，保證拿地的安全性，并盡可能提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，以更快的回籠資金支撐再投資需求。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： TOP50房企投資趨同，精準(zhǔn)投資成重中之重