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    車建新200億出售紅星地產的內里乾坤

    觀點 觀點
    2021-03-29 15:00 2504 0 0
    以一個合適的價格剝離轉讓地產業(yè)務,不僅能夠緩解債務壓力,更能夠聚焦家居等核心業(yè)務的發(fā)展。

    作者:觀點地產新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    以一個合適的價格剝離轉讓地產業(yè)務,不僅能夠緩解債務壓力,更能夠聚焦家居等核心業(yè)務的發(fā)展。

    觀點地產網 2020年9月8日,紅星美凱龍的秋季大會上,車建新說,貫穿紅星美凱龍34年發(fā)展歷程始終的,就是“危機感”三個字。

    紅星美凱龍突然爆出的地產資產出售,或許正是度過危機的一種方式。

    據3月28日晚報道,紅星美凱龍集團與遠洋資本完成簽約,將旗下紅星地產打包出售給遠洋資本,接盤價格約為200億元。

    隨后,觀點地產新媒體分別向紅星地產、遠洋資本內部人士核實,雙方均未否認,但也并未對外透露更多。

    據了解,遠洋資本的定位是集團旗下獨立的投融資平臺,負責住宅、開發(fā)以外的產業(yè)投資、融資業(yè)務。經過幾年的快速發(fā)展、戰(zhàn)略定位調整,遠洋資本已發(fā)展成為專注于從事另類資產管理的專業(yè)機構。

    那么,收購紅星地產之后,是否會與遠洋地產展開合作?將會如何整合?對相關疑問,遠洋資本并未有明確回復,稱相關細節(jié)會稍后披露。

    200億交易

    報道援引知情人士的消息稱,紅星美凱龍集團轉讓紅星地產的原因是資金緊缺,因此將旗下優(yōu)質的房地產業(yè)務板塊紅星地產轉讓。

    其實,此次出售的紅星地產并不屬于上市公司紅星美凱龍,而是屬于紅星美凱龍控股集團有限公司旗下資產。

    在紅星美凱龍集團旗下,上市公司紅星美凱龍負責自持家居商場,重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司則負責以百貨商場為主的城市綜合體,以及依托綜合商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目開發(fā)。

    一份募集說明書中能夠能為清晰了解紅星企發(fā)的發(fā)展情況:截至2020年9月末,紅星企發(fā)通過獨資、合作模式在全國各大城市開發(fā)并運營了72個商業(yè)地產及住宅、商業(yè)管理項目,總建筑面積為2645.57萬平方米。

    自2009年起,紅星美凱龍集團開始進軍房地產開發(fā)業(yè)務,在布局家居帝國的同時,依托家居廣場捆綁拿地,地產業(yè)務逐步擴張。

    在商業(yè)地產及住宅銷售上,紅星企發(fā)對外出售物業(yè)主要包括城市綜合體中的住宅、寫字樓、SOHO、沿街商鋪及單一住宅項目。

    截至2020年9月末,已完工商業(yè)地產住宅項目共18個,總可售面積為364.62萬平方米,已售面積337.86萬平方米。剩余未售部分主要是商業(yè)、尾盤、車位等,合并范圍內剩余可售面積合計為839.89萬平方米。

    另外,在建商業(yè)地產及住宅項目共計54個,可售面積1623.63萬平方米,已售面積899萬平方米,已售合同金額866.33億元,計劃總投資1313.55億元。

    在觀點指數發(fā)布的中國房地產銷售TOP100榜單中,紅星企發(fā)旗下的上海紅星美凱龍房地產集團有限公司(紅星地產)于2017、2018、2019年銷售額分別為360.3億元、520億元及660.8億元,2020年銷售額小幅下滑至602.3億元,位列TOP100房企第64位。

    “紅星地產算是規(guī)模中等的公司,地產集中化程度越來也高,非頭部的民營房企生存空間越來越小,控股公司現(xiàn)在顯然是不想做地產了?!币晃唤邮懿稍L的業(yè)內人士稱,紅星地產較多項目位于三四線城市,也面臨較大的去化風險。

    而在募集說明書中,紅星美凱龍集團披露了項目發(fā)展計劃。

    截至2020年9月末,發(fā)行人在建家居商場項目10個,擬建家居商場項目3個,在建、擬建物流項目5個。截至2020年9月末,商業(yè)、住宅地產項目在建項目54個,擬建項目2個。

    從紅星美凱龍集團的經營情況來看,家居建材商場業(yè)務是公司的傳統(tǒng)強勢業(yè)務,業(yè)務收入主要包括:自營家居商場的租賃及管理收入,以及委托經營管理家居商場的委托經營管理收入,家居建材商場業(yè)務的兩大板塊營業(yè)收入占比合計42.03%,毛利潤占比合計60.73%,為集團的主要收入和利潤來源,投資性房地產總規(guī)模更是超過900億。

    2020年受到新冠疫情影響,紅星美凱龍業(yè)績不容樂觀。據其發(fā)布的業(yè)績預警公告,2020年度,紅星美凱龍實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤17.11億元至19.71億元人民幣,同比減少56.0%至61.8%。

    而住宅銷售亦是較為重要的營收來源,前九月貢獻收入63.98億元,占比35.9%。

    數據來源:募集說明書、觀點指數整理

    持有物業(yè)的推進需要大量資金支持,上述人士分析稱,紅星美凱龍集團持有較多自持家居商場和商業(yè)物業(yè),以一個合適的價格剝離轉讓地產業(yè)務,不僅能夠緩解債務壓力,更能夠聚焦家居等核心業(yè)務的發(fā)展。

    上述知情人士續(xù)指,包括金科在內的多家房企都參與過紅星地產盡調,最終由遠洋資本收購了紅星地產,而200億的交易對價屬于溢價出售。

    債務之困

    資產的出售,難免與高企的債務相關聯(lián)。債券募集說明書中,能夠更清晰地看出紅星美凱龍集團的債務情況。

    數據顯示,2017-2019年末和2020年9月末,紅星美凱龍集團的負債總額分別為1083.93億元、1479.73億元、1680.96億元及1860.84億元,資產負債率分別為67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

    截至2020年9月末,紅星美凱龍集團包含長期借款、一年內到期的非流動負債(有息部分)、應付債券、短期借款、長期應付款(有息部分)、其他非流動負債(有息部分)在內的有息負債為909.8億元,占負債總額比例為48.89%。

    據聯(lián)合資信相關評級報告數據,紅星美凱龍集團1年以內(含1年)的有息債務規(guī)模達353.04億,而現(xiàn)金短期債務比只有0.55倍,現(xiàn)金類資產對短期有息債務的覆蓋程度較弱。

    另一方面,受限資產較多也影響著紅星美凱龍集團的資產變現(xiàn)能力。同期,集團用于擔保融資受限資產賬面價值合計為1047.68億元,占紅星美凱龍集團總資產的41.07%,凈資產比例的151.84%。

    實際上,今年3月就已傳出消息,紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司正籌備赴港上市,估值預期約在120-150億元左右。

    那么,為何旗下地產業(yè)務不分拆上市?一位業(yè)內人士指出,目前A股依舊不允許地產企業(yè)上市及再融資,在港股上市的市值并不會高。

    上市平臺亦面臨債務壓力,截至2020年9月底,紅星美凱龍賬上貨幣資金僅62.2億元,而一年期內到期的非流動負債高達124.98億。

    近年來,紅星美凱龍頻繁通過發(fā)債和非公開發(fā)行股票來緩解即將到來的償債壓力,其中40億元的股票定增方案已于3月1日已獲得證監(jiān)會審核通過。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 解局|車建新200億出售紅星地產的內里乾坤

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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