金融審判研究院 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：初明峰、鄭夢圓、張款
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
由于現(xiàn)行土地管理制度的限制，未取得農(nóng)村集體組織居民身份者購買宅基地上房屋無法取得相應(yīng)的不動產(chǎn)登記，故買受人對該宅基地上房屋享有的權(quán)利不包括買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利。但并不妨礙買受人行使非基于權(quán)屬登記的權(quán)利，拆遷補償款的取得即為此種。
案情摘要
爭議焦點
法院認為
案涉房屋買賣行為發(fā)生在1996年5月1日前，原、被告作為完全民事行為能力人，對房屋的買賣是原、被告真實意思表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規(guī)定禁止集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但原、被告間的買賣行為發(fā)生于該法律實施之前，根據(jù)1988年的《土地管理法》第四十一條規(guī)定，當時的法律并不禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買集體所有土地的使用權(quán)用以興建住宅。被告將其合法取得土地使用權(quán)后興建的房屋轉(zhuǎn)讓給原告的買賣行為并沒有違反當時法律的禁止性規(guī)定，且沒有證據(jù)證明其再轉(zhuǎn)讓行為存在有原、被告惡意串通而損害國家、集體或者第三人利益的情形。
其次，關(guān)于拆遷補償款的取得：原告實際已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，但由于現(xiàn)行法律對不動產(chǎn)所有權(quán)采取登記制度，原告受限于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從而使其無法對外行使買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利，但這不影響原告向合同相對人即被告主張有關(guān)非須經(jīng)權(quán)屬登記才可產(chǎn)生的權(quán)利，其中當然包括了本案所涉及的拆遷補償所產(chǎn)生的實際利益。
案例索引
相關(guān)法條
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
實務(wù)分析
因宅基地上房屋買賣產(chǎn)生的法律關(guān)系始終存在一個法律適用上的矛盾區(qū)域：房屋未經(jīng)拆遷時無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋一旦拆遷，原物權(quán)客體即不存在，也即無法提起針對該房產(chǎn)的所有權(quán)確認之訴，進而導致很多爭議權(quán)利人選擇針對合同效力提起訴訟。但是，按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會議紀要》中的精神，就合同有效提起確認之訴的，人民法院不應(yīng)予以受理，其原因在于合同天然地被推定為有效，因合同產(chǎn)生的爭議應(yīng)就爭議權(quán)利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀要”頒行前，但不應(yīng)以確認之訴對合同效力作出積極確認的訴訟法理論卻始終為主流觀點。筆者認為，本文援引判例蓬江區(qū)人民法院判定確認合同有效的這一突破是合理的。究其原因，在于我國《物權(quán)法》對物權(quán)變動采取“公示生效”主義的立場，但并未給予宅基地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)恰當?shù)牡怯浄绞健Ｍ瑫r，由于拆遷補償款的發(fā)放義務(wù)人是地方政府拆遷辦，而最高院在給浙江省高級人民法院的答復中又明確此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍，故爭議權(quán)利人難以針對拆遷補償款的發(fā)放提起訴訟。如在此類案件中教條地堅持不受理關(guān)于合同效力的積極確認之訴，則將實質(zhì)性封堵爭議權(quán)利人的維權(quán)路徑。
本文援引判例涉爭實體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類合同的效力作出評價，其所謂不予評價乃是由于難以把握限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性因素。在當前“舊村改造”和部分地區(qū)“合村并居”的大背景下，如認定宅基地上房產(chǎn)買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定無效，則因不動產(chǎn)升級或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買受人將難以取得相應(yīng)的補償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規(guī)定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠實信用原則相背離。本文所引案例中，法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同時《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規(guī)定不應(yīng)成為無效事由。同時又基于誠實信用原則等對該合同效力予以認可。
筆者贊同本文所引案例立場的同時也認為該裁判觀點過于激進，為能充分考慮宅基地使用權(quán)所具有的特殊屬性：這是我國歷經(jīng)數(shù)次土地改革最終給予農(nóng)民的安身之本，脫離集體組織成員身份的評價確認宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力，可能存在一定的政策性風險?？梢钥紤]越過買賣合同效力的評價直接對拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見，僅供參考。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“金融審判研究院”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
