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作者：初明峰、鄭夢(mèng)圓、張款
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
由于現(xiàn)行土地管理制度的限制，未取得農(nóng)村集體組織居民身份者購(gòu)買宅基地上房屋無法取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記，故買受人對(duì)該宅基地上房屋享有的權(quán)利不包括買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利。但并不妨礙買受人行使非基于權(quán)屬登記的權(quán)利，拆遷補(bǔ)償款的取得即為此種。
案情摘要
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
法院認(rèn)為
案涉房屋買賣行為發(fā)生在1996年5月1日前，原、被告作為完全民事行為能力人，對(duì)房屋的買賣是原、被告真實(shí)意思表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規(guī)定禁止集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但原、被告間的買賣行為發(fā)生于該法律實(shí)施之前，根據(jù)1988年的《土地管理法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)時(shí)的法律并不禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買集體所有土地的使用權(quán)用以興建住宅。被告將其合法取得土地使用權(quán)后興建的房屋轉(zhuǎn)讓給原告的買賣行為并沒有違反當(dāng)時(shí)法律的禁止性規(guī)定，且沒有證據(jù)證明其再轉(zhuǎn)讓行為存在有原、被告惡意串通而損害國(guó)家、集體或者第三人利益的情形。
其次，關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的取得：原告實(shí)際已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，但由于現(xiàn)行法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)采取登記制度，原告受限于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從而使其無法對(duì)外行使買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利，但這不影響原告向合同相對(duì)人即被告主張有關(guān)非須經(jīng)權(quán)屬登記才可產(chǎn)生的權(quán)利，其中當(dāng)然包括了本案所涉及的拆遷補(bǔ)償所產(chǎn)生的實(shí)際利益。
案例索引
相關(guān)法條
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
實(shí)務(wù)分析
因宅基地上房屋買賣產(chǎn)生的法律關(guān)系始終存在一個(gè)法律適用上的矛盾區(qū)域：房屋未經(jīng)拆遷時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋一旦拆遷，原物權(quán)客體即不存在，也即無法提起針對(duì)該房產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)之訴，進(jìn)而導(dǎo)致很多爭(zhēng)議權(quán)利人選擇針對(duì)合同效力提起訴訟。但是，按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中的精神，就合同有效提起確認(rèn)之訴的，人民法院不應(yīng)予以受理，其原因在于合同天然地被推定為有效，因合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議應(yīng)就爭(zhēng)議權(quán)利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀(jì)要”頒行前，但不應(yīng)以確認(rèn)之訴對(duì)合同效力作出積極確認(rèn)的訴訟法理論卻始終為主流觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，本文援引判例蓬江區(qū)人民法院判定確認(rèn)合同有效的這一突破是合理的。究其原因，在于我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取“公示生效”主義的立場(chǎng)，但并未給予宅基地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)恰當(dāng)?shù)牡怯浄绞?。同時(shí)，由于拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放義務(wù)人是地方政府拆遷辦，而最高院在給浙江省高級(jí)人民法院的答復(fù)中又明確此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍，故爭(zhēng)議權(quán)利人難以針對(duì)拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放提起訴訟。如在此類案件中教條地堅(jiān)持不受理關(guān)于合同效力的積極確認(rèn)之訴，則將實(shí)質(zhì)性封堵爭(zhēng)議權(quán)利人的維權(quán)路徑。
本文援引判例涉爭(zhēng)實(shí)體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達(dá)之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認(rèn)為不宜對(duì)此類合同的效力作出評(píng)價(jià)，其所謂不予評(píng)價(jià)乃是由于難以把握限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性因素。在當(dāng)前“舊村改造”和部分地區(qū)“合村并居”的大背景下，如認(rèn)定宅基地上房產(chǎn)買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定無效，則因不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買受人將難以取得相應(yīng)的補(bǔ)償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規(guī)定出臺(tái)后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠(chéng)實(shí)信用原則相背離。本文所引案例中，法院認(rèn)為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同時(shí)《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規(guī)定不應(yīng)成為無效事由。同時(shí)又基于誠(chéng)實(shí)信用原則等對(duì)該合同效力予以認(rèn)可。
筆者贊同本文所引案例立場(chǎng)的同時(shí)也認(rèn)為該裁判觀點(diǎn)過于激進(jìn)，為能充分考慮宅基地使用權(quán)所具有的特殊屬性：這是我國(guó)歷經(jīng)數(shù)次土地改革最終給予農(nóng)民的安身之本，脫離集體組織成員身份的評(píng)價(jià)確認(rèn)宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力，可能存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)?？梢钥紤]越過買賣合同效力的評(píng)價(jià)直接對(duì)拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見，僅供參考。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 法院：買受宅基地上房屋未作產(chǎn)權(quán)變更登記，不影響拆遷利益的取得！
