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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
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優(yōu)劣參差的投資性房地產(chǎn)或許不能一概論之為“負資產(chǎn)”，但在一定程度上確實拖慢了輕資產(chǎn)轉型的進程。
觀點網(wǎng) 受歷史因素影響，招商積余是一家業(yè)內(nèi)少有的帶有“尾盤”的物業(yè)公司。
而重組轉型以來，經(jīng)歷了股價腰斬、毛利率連年下滑，歷史遺留的一系列重資產(chǎn)已對業(yè)績形成拖累。
1月26日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務股份有限公司稱，擬將直接及間接持有的三家下屬企業(yè)100%股權轉讓給控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司下屬企業(yè)，轉讓價合計人民幣7.78億元，主要資產(chǎn)為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業(yè)。
2020年業(yè)績會上，招商積余董事長聶黎明回應輕重資產(chǎn)分離計劃時指，公司已成立專項工作小組，多維度對資產(chǎn)進行盤點、梳理，以及輕重分離的研究。
如今，計劃似乎已開始實施。
輕重剝離
2019年，招商局集團、航空工業(yè)集團落實國企改革部署，將招商物業(yè)與中航物業(yè)進行整合，更名“招商積余”上市。
和商業(yè)史上的許多重大變革一樣，招商積余的重組也伴隨著管理團隊的更迭。目前招商積余董監(jiān)高團隊中除副總經(jīng)理趙肖外，再無中航系老臣，主要為招商系派出的高管。
尤其是2021年1月25日，曾任招商局物流集團總經(jīng)理助理的陳海照履新招商積余總經(jīng)理，取代曾任中航物業(yè)總經(jīng)理的石正林。有外界聲音認為，這是招商物業(yè)、中航物業(yè)完成整合的重要標志。
但和人事變動相比，資產(chǎn)處置卻顯得有些遲滯。作為物管企業(yè)，招商積余的財報中重資產(chǎn)業(yè)務仍占據(jù)不少篇幅。
截至2021年6月30日，招商積余投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)值為68.88億元，占總資產(chǎn)42.1%，比2020年末僅略微減少0.19%。而這部分投資性房地產(chǎn)并未帶來資產(chǎn)升值，2021上半年公允價值變動損益為負，虧損約80萬元。
半年報還顯示，招商積余重組后遺留的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務期內(nèi)僅實現(xiàn)營業(yè)收入7188萬元，占總營收1.50%，較上年同期減少2379萬元，下降24.86%。
這批遺留項目大部分都曾隸屬中航地產(chǎn)，其中衡陽中航城市花園項目尚有近50萬平方米土儲，天津九方城市廣場項目只完成地下部分施工。
對招商積余凈利潤影響達10%以上的9家主要控股參股公司中，招商九方商業(yè)管理（深圳）有限公司、衡陽中航地產(chǎn)有限公司、龍巖紫金中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家凈利潤為負，分別為-257,732元、-17,982,680.39元、-68,572,164.49元，而這三家子公司同屬中航系。
優(yōu)劣參差的投資性房地產(chǎn)或許不能一概論之為“負資產(chǎn)”，但在一定程度上確實拖慢了輕資產(chǎn)轉型的進程。
招商積余最近剝離的中航城投資、昆山中航、贛州九方正是中航系資產(chǎn)包的一部分，涉及投資性房地產(chǎn)賬面價值約15億元，存貨價值約1.4億元。
招商積余表示，本次“瘦身”成功后，后續(xù)輕重剝離有望加速落地。
此外，受讓方深圳招商地產(chǎn)、蘇州招商地產(chǎn)、珠海依云地產(chǎn)均為招商積余控股股東招商蛇口的全資下屬企業(yè)，集團內(nèi)部的輕重再分配，也讓招商積余的業(yè)務布局線更為明晰。
售購之間
剝離重資產(chǎn)或許能為招商積余的變革廓清阻礙，但前進的動力終究來自輕資產(chǎn)業(yè)務增長。
2021年12月，招商積余與上海航空工業(yè)（集團）有限公司簽署了《產(chǎn)權交易合同》，以5362萬元收購上海航空工業(yè)集團物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“上航物業(yè)”）100%股權。
招商積余彼時表示，上航物業(yè)整體運作管理規(guī)范，符合公司收并購戰(zhàn)略方向。通過本次收購，可以奠定招商積余在央企剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務”收并購市場的影響力，是推進收并購戰(zhàn)略的重要舉措。
當月30日，招商積余再次宣布斥資2.3億元受讓南航集團持有南航物業(yè)95%股權。連續(xù)兩次收購航空物業(yè)，招商積余的非住業(yè)務規(guī)模進一步擴大。
2021年上半年，招商積余的基礎物業(yè)管理營收中，住宅板塊營收11.12億元，毛利率6.03%，非住宅板塊營收24.74億元，毛利率12.79%。
專業(yè)化門檻較高的航空物業(yè)，或許存在招商積余所急需的利潤空間。
半年報顯示，招商積余2021上半年毛利率13.54%，創(chuàng)下近五年新低，2017年-2020年的中期毛利率分別為20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。
作為對比，觀點指數(shù)研究院以51家上市物企為樣本，統(tǒng)計其=2021上半年平均毛利率為30.63%，其中以商管為特色的企業(yè)相對較高，局限于住宅的企業(yè)則相對較低。
招商積余盈利能力走弱還體現(xiàn)在股價。
2019年底完成重組后，招商積余一躍成為A股市場最大上市物企，公司股價也一路走高，2020年8月31日創(chuàng)下38.57元紀錄，但隨后一路陰跌，2021年11月30日跌至11.1元。
但在股市中，低位有時也被視作機會所在。
而招商積余去重存輕的連番舉動亦受到多方關注，僅1月27日，華泰證券、興業(yè)證券、中信證券、中金公司均對其發(fā)布研報。
其中，華泰證券維持招商積余買入評級，目標價位22.78元。截至報告日，公司最新收盤價為17.97元，較目標價有26.77%的上行空間。華泰證券預測，招商積余2021年歸母凈利潤5.16億元，同比增長18.61%。
綜合近一個月招商積余所獲13份券商研報統(tǒng)計，各方給出的目標均價為22.95元。
似乎自物業(yè)上市大潮涌起之后，眾多物企在二級市場的第一要務都是向投資者自證“輕資產(chǎn)”屬性，招商積余“借殼”上市三年后，對這項任務終于有了階段性進展.
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