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    招商積余“瘦身” 瞄準(zhǔn)69億歷史遺留重資產(chǎn)

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2022-01-29 19:38 3014 0 0
    受歷史因素影響,招商積余是一家業(yè)內(nèi)少有的帶有“尾盤(pán)”的物業(yè)公司。

    作者:觀點(diǎn)新媒體

    來(lái)源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

    優(yōu)劣參差的投資性房地產(chǎn)或許不能一概論之為“負(fù)資產(chǎn)”,但在一定程度上確實(shí)拖慢了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。

    觀點(diǎn)網(wǎng) 受歷史因素影響,招商積余是一家業(yè)內(nèi)少有的帶有“尾盤(pán)”的物業(yè)公司。

    而重組轉(zhuǎn)型以來(lái),經(jīng)歷了股價(jià)腰斬、毛利率連年下滑,歷史遺留的一系列重資產(chǎn)已對(duì)業(yè)績(jī)形成拖累。

    1月26日,招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司稱,擬將直接及間接持有的三家下屬企業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司下屬企業(yè),轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)人民幣7.78億元,主要資產(chǎn)為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業(yè)。

    2020年業(yè)績(jī)會(huì)上,招商積余董事長(zhǎng)聶黎明回應(yīng)輕重資產(chǎn)分離計(jì)劃時(shí)指,公司已成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組,多維度對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)、梳理,以及輕重分離的研究。

    如今,計(jì)劃似乎已開(kāi)始實(shí)施。

    輕重剝離

    2019年,招商局集團(tuán)、航空工業(yè)集團(tuán)落實(shí)國(guó)企改革部署,將招商物業(yè)與中航物業(yè)進(jìn)行整合,更名“招商積余”上市。

    和商業(yè)史上的許多重大變革一樣,招商積余的重組也伴隨著管理團(tuán)隊(duì)的更迭。目前招商積余董監(jiān)高團(tuán)隊(duì)中除副總經(jīng)理趙肖外,再無(wú)中航系老臣,主要為招商系派出的高管。

    尤其是2021年1月25日,曾任招商局物流集團(tuán)總經(jīng)理助理的陳海照履新招商積余總經(jīng)理,取代曾任中航物業(yè)總經(jīng)理的石正林。有外界聲音認(rèn)為,這是招商物業(yè)、中航物業(yè)完成整合的重要標(biāo)志。

    但和人事變動(dòng)相比,資產(chǎn)處置卻顯得有些遲滯。作為物管企業(yè),招商積余的財(cái)報(bào)中重資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)不少篇幅。

    截至2021年6月30日,招商積余投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)值為68.88億元,占總資產(chǎn)42.1%,比2020年末僅略微減少0.19%。而這部分投資性房地產(chǎn)并未帶來(lái)資產(chǎn)升值,2021上半年公允價(jià)值變動(dòng)損益為負(fù),虧損約80萬(wàn)元。

    半年報(bào)還顯示,招商積余重組后遺留的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)期內(nèi)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7188萬(wàn)元,占總營(yíng)收1.50%,較上年同期減少2379萬(wàn)元,下降24.86%。

    這批遺留項(xiàng)目大部分都曾隸屬中航地產(chǎn),其中衡陽(yáng)中航城市花園項(xiàng)目尚有近50萬(wàn)平方米土儲(chǔ),天津九方城市廣場(chǎng)項(xiàng)目只完成地下部分施工。

    對(duì)招商積余凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的9家主要控股參股公司中,招商九方商業(yè)管理(深圳)有限公司、衡陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司、龍巖紫金中航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家凈利潤(rùn)為負(fù),分別為-257,732元、-17,982,680.39元、-68,572,164.49元,而這三家子公司同屬中航系。

    優(yōu)劣參差的投資性房地產(chǎn)或許不能一概論之為“負(fù)資產(chǎn)”,但在一定程度上確實(shí)拖慢了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。

    招商積余最近剝離的中航城投資、昆山中航、贛州九方正是中航系資產(chǎn)包的一部分,涉及投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值約15億元,存貨價(jià)值約1.4億元。

    招商積余表示,本次“瘦身”成功后,后續(xù)輕重剝離有望加速落地。

    此外,受讓方深圳招商地產(chǎn)、蘇州招商地產(chǎn)、珠海依云地產(chǎn)均為招商積余控股股東招商蛇口的全資下屬企業(yè),集團(tuán)內(nèi)部的輕重再分配,也讓招商積余的業(yè)務(wù)布局線更為明晰。

    售購(gòu)之間

    剝離重資產(chǎn)或許能為招商積余的變革廓清阻礙,但前進(jìn)的動(dòng)力終究來(lái)自輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

    2021年12月,招商積余與上海航空工業(yè)(集團(tuán))有限公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》,以5362萬(wàn)元收購(gòu)上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上航物業(yè)”)100%股權(quán)。

    招商積余彼時(shí)表示,上航物業(yè)整體運(yùn)作管理規(guī)范,符合公司收并購(gòu)戰(zhàn)略方向。通過(guò)本次收購(gòu),可以奠定招商積余在央企剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)”收并購(gòu)市場(chǎng)的影響力,是推進(jìn)收并購(gòu)戰(zhàn)略的重要舉措。

    當(dāng)月30日,招商積余再次宣布斥資2.3億元受讓南航集團(tuán)持有南航物業(yè)95%股權(quán)。連續(xù)兩次收購(gòu)航空物業(yè),招商積余的非住業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

    2021年上半年,招商積余的基礎(chǔ)物業(yè)管理營(yíng)收中,住宅板塊營(yíng)收11.12億元,毛利率6.03%,非住宅板塊營(yíng)收24.74億元,毛利率12.79%。

    專(zhuān)業(yè)化門(mén)檻較高的航空物業(yè),或許存在招商積余所急需的利潤(rùn)空間。

    半年報(bào)顯示,招商積余2021上半年毛利率13.54%,創(chuàng)下近五年新低,2017年-2020年的中期毛利率分別為20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。

    作為對(duì)比,觀點(diǎn)指數(shù)研究院以51家上市物企為樣本,統(tǒng)計(jì)其=2021上半年平均毛利率為30.63%,其中以商管為特色的企業(yè)相對(duì)較高,局限于住宅的企業(yè)則相對(duì)較低。

    招商積余盈利能力走弱還體現(xiàn)在股價(jià)。

    2019年底完成重組后,招商積余一躍成為A股市場(chǎng)最大上市物企,公司股價(jià)也一路走高,2020年8月31日創(chuàng)下38.57元紀(jì)錄,但隨后一路陰跌,2021年11月30日跌至11.1元。

    但在股市中,低位有時(shí)也被視作機(jī)會(huì)所在。

    而招商積余去重存輕的連番舉動(dòng)亦受到多方關(guān)注,僅1月27日,華泰證券、興業(yè)證券、中信證券、中金公司均對(duì)其發(fā)布研報(bào)。

    其中,華泰證券維持招商積余買(mǎi)入評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)位22.78元。截至報(bào)告日,公司最新收盤(pán)價(jià)為17.97元,較目標(biāo)價(jià)有26.77%的上行空間。華泰證券預(yù)測(cè),招商積余2021年歸母凈利潤(rùn)5.16億元,同比增長(zhǎng)18.61%。

    綜合近一個(gè)月招商積余所獲13份券商研報(bào)統(tǒng)計(jì),各方給出的目標(biāo)均價(jià)為22.95元。

    似乎自物業(yè)上市大潮涌起之后,眾多物企在二級(jí)市場(chǎng)的第一要?jiǎng)?wù)都是向投資者自證“輕資產(chǎn)”屬性,招商積余“借殼”上市三年后,對(duì)這項(xiàng)任務(wù)終于有了階段性進(jìn)展.

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解局 | 招商積余“瘦身” 瞄準(zhǔn)69億歷史遺留重資產(chǎn)

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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