作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

觀點(diǎn)網(wǎng) 受歷史因素影響，招商積余是一家業(yè)內(nèi)少有的帶有“尾盤(pán)”的物業(yè)公司。

而重組轉(zhuǎn)型以來(lái)，經(jīng)歷了股價(jià)腰斬、毛利率連年下滑，歷史遺留的一系列重資產(chǎn)已對(duì)業(yè)績(jī)形成拖累。

1月26日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司稱，擬將直接及間接持有的三家下屬企業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司下屬企業(yè)，轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)人民幣7.78億元，主要資產(chǎn)為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業(yè)。

2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商積余董事長(zhǎng)聶黎明回應(yīng)輕重資產(chǎn)分離計(jì)劃時(shí)指，公司已成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，多維度對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)、梳理，以及輕重分離的研究。

如今，計(jì)劃似乎已開(kāi)始實(shí)施。

2019年，招商局集團(tuán)、航空工業(yè)集團(tuán)落實(shí)國(guó)企改革部署，將招商物業(yè)與中航物業(yè)進(jìn)行整合，更名“招商積余”上市。

和商業(yè)史上的許多重大變革一樣，招商積余的重組也伴隨著管理團(tuán)隊(duì)的更迭。目前招商積余董監(jiān)高團(tuán)隊(duì)中除副總經(jīng)理趙肖外，再無(wú)中航系老臣，主要為招商系派出的高管。

尤其是2021年1月25日，曾任招商局物流集團(tuán)總經(jīng)理助理的陳海照履新招商積余總經(jīng)理，取代曾任中航物業(yè)總經(jīng)理的石正林。有外界聲音認(rèn)為，這是招商物業(yè)、中航物業(yè)完成整合的重要標(biāo)志。

但和人事變動(dòng)相比，資產(chǎn)處置卻顯得有些遲滯。作為物管企業(yè)，招商積余的財(cái)報(bào)中重資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)不少篇幅。

截至2021年6月30日，招商積余投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)值為68.88億元，占總資產(chǎn)42.1%，比2020年末僅略微減少0.19%。而這部分投資性房地產(chǎn)并未帶來(lái)資產(chǎn)升值，2021上半年公允價(jià)值變動(dòng)損益為負(fù)，虧損約80萬(wàn)元。

半年報(bào)還顯示，招商積余重組后遺留的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)期內(nèi)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7188萬(wàn)元，占總營(yíng)收1.50%，較上年同期減少2379萬(wàn)元，下降24.86%。

這批遺留項(xiàng)目大部分都曾隸屬中航地產(chǎn)，其中衡陽(yáng)中航城市花園項(xiàng)目尚有近50萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，天津九方城市廣場(chǎng)項(xiàng)目只完成地下部分施工。

對(duì)招商積余凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的9家主要控股參股公司中，招商九方商業(yè)管理（深圳）有限公司、衡陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司、龍巖紫金中航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家凈利潤(rùn)為負(fù)，分別為-257,732元、-17,982,680.39元、-68,572,164.49元，而這三家子公司同屬中航系。

優(yōu)劣參差的投資性房地產(chǎn)或許不能一概論之為“負(fù)資產(chǎn)”，但在一定程度上確實(shí)拖慢了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。

招商積余最近剝離的中航城投資、昆山中航、贛州九方正是中航系資產(chǎn)包的一部分，涉及投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值約15億元，存貨價(jià)值約1.4億元。

招商積余表示，本次“瘦身”成功后，后續(xù)輕重剝離有望加速落地。

此外，受讓方深圳招商地產(chǎn)、蘇州招商地產(chǎn)、珠海依云地產(chǎn)均為招商積余控股股東招商蛇口的全資下屬企業(yè)，集團(tuán)內(nèi)部的輕重再分配，也讓招商積余的業(yè)務(wù)布局線更為明晰。

剝離重資產(chǎn)或許能為招商積余的變革廓清阻礙，但前進(jìn)的動(dòng)力終究來(lái)自輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

2021年12月，招商積余與上海航空工業(yè)（集團(tuán)）有限公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，以5362萬(wàn)元收購(gòu)上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上航物業(yè)”）100%股權(quán)。

招商積余彼時(shí)表示，上航物業(yè)整體運(yùn)作管理規(guī)范，符合公司收并購(gòu)戰(zhàn)略方向。通過(guò)本次收購(gòu)，可以奠定招商積余在央企剝離“非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)”收并購(gòu)市場(chǎng)的影響力，是推進(jìn)收并購(gòu)戰(zhàn)略的重要舉措。

當(dāng)月30日，招商積余再次宣布斥資2.3億元受讓南航集團(tuán)持有南航物業(yè)95%股權(quán)。連續(xù)兩次收購(gòu)航空物業(yè)，招商積余的非住業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

2021年上半年，招商積余的基礎(chǔ)物業(yè)管理營(yíng)收中，住宅板塊營(yíng)收11.12億元，毛利率6.03%，非住宅板塊營(yíng)收24.74億元，毛利率12.79%。

專(zhuān)業(yè)化門(mén)檻較高的航空物業(yè)，或許存在招商積余所急需的利潤(rùn)空間。

半年報(bào)顯示，招商積余2021上半年毛利率13.54%，創(chuàng)下近五年新低，2017年-2020年的中期毛利率分別為20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。

作為對(duì)比，觀點(diǎn)指數(shù)研究院以51家上市物企為樣本，統(tǒng)計(jì)其=2021上半年平均毛利率為30.63%，其中以商管為特色的企業(yè)相對(duì)較高，局限于住宅的企業(yè)則相對(duì)較低。

招商積余盈利能力走弱還體現(xiàn)在股價(jià)。

2019年底完成重組后，招商積余一躍成為A股市場(chǎng)最大上市物企，公司股價(jià)也一路走高，2020年8月31日創(chuàng)下38.57元紀(jì)錄，但隨后一路陰跌，2021年11月30日跌至11.1元。

但在股市中，低位有時(shí)也被視作機(jī)會(huì)所在。

而招商積余去重存輕的連番舉動(dòng)亦受到多方關(guān)注，僅1月27日，華泰證券、興業(yè)證券、中信證券、中金公司均對(duì)其發(fā)布研報(bào)。

其中，華泰證券維持招商積余買(mǎi)入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)位22.78元。截至報(bào)告日，公司最新收盤(pán)價(jià)為17.97元，較目標(biāo)價(jià)有26.77%的上行空間。華泰證券預(yù)測(cè)，招商積余2021年歸母凈利潤(rùn)5.16億元，同比增長(zhǎng)18.61%。

綜合近一個(gè)月招商積余所獲13份券商研報(bào)統(tǒng)計(jì)，各方給出的目標(biāo)均價(jià)為22.95元。

似乎自物業(yè)上市大潮涌起之后，眾多物企在二級(jí)市場(chǎng)的第一要?jiǎng)?wù)都是向投資者自證“輕資產(chǎn)”屬性，招商積余“借殼”上市三年后，對(duì)這項(xiàng)任務(wù)終于有了階段性進(jìn)展.

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局 | 招商積余“瘦身” 瞄準(zhǔn)69億歷史遺留重資產(chǎn)