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作者:楊子健
來源:阿爾法工場研究院(ID:alpworks)
屬于潘石屹們的時(shí)代,真的過去了。
2021年6月16日,潘石屹的SOHO中國(0410.HK)被美國黑石以總價(jià)236.58億港元收購了91%的股權(quán),潘石屹夫婦僅留9%。與此同時(shí),6月17日上午9時(shí),SOHO中國復(fù)牌后的價(jià)格較15日停牌上漲了24.74%。
其實(shí),黑石公司早在2020年就有意以40億美元來收購SOHO中國,并承諾承擔(dān)SOHO中國的所有債務(wù),最終卻因收購價(jià)格沒談攏而暫且擱置。
過去十年來,SOHO中國一直在賣與不賣樓之間兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。直到這次,潘老板終于不再賣項(xiàng)目,而是直接賣了公司。
此時(shí)的SOHO中國受新冠疫情影響,早已折價(jià)10億美元。
潘石屹的“逃跑”,意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場與潘石屹的緣分就此終結(jié),屬于潘石屹們的時(shí)代成為過去式。
01 起點(diǎn):加入“萬通六君子”
潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。
這個(gè)山溝溝里走出的房地產(chǎn)大亨年少時(shí)就讀于河北石油管道學(xué)院,畢業(yè)后被分配到廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室。
潘87年辭職,跟隨一個(gè)老板來到海南下海經(jīng)商,做起了磚廠廠長,管理300個(gè)弟兄的吃喝,所謂人多事雜,但也磨煉了他強(qiáng)大的“抗擊打能力”。
鐵飯碗和較為穩(wěn)定的收入沒有讓他獲得滿足,借著磚廠停工之際,潘石屹結(jié)識了馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪等幾個(gè)志同道合的朋友。隨后這些人共同創(chuàng)立了海南萬通集團(tuán),這幾個(gè)人就是大名鼎鼎的“萬通六君子”。
借力于國家政策的支持,大量資金涌入海南,海南的房地產(chǎn)事業(yè)順勢而起。大哥馮侖,曾在海南省體改所工作,對當(dāng)?shù)氐娜嗣}資源更是熟門熟路,“萬通六君子”也因此在此處發(fā)跡。
1993年,萬通集團(tuán)正式成立,在海南炒房入手千萬并在地產(chǎn)泡沫破碎前全身而退,由此便開始了全國性的擴(kuò)張:潘石屹去了北京,易小迪到了廣西,王啟富到深圳。通過他們的努力,萬通的規(guī)模越來越大。最鼎盛的時(shí)期,萬通集團(tuán)的資產(chǎn)達(dá)到了近50億。
即便是共謀財(cái)路的兄弟,卻也阻止不了互相“反目”。1994年,“萬通六君子”在廣西西山召開了一次“分裂會議”后,于1995年正式分道揚(yáng)鑣。
02 開端:順勢而為的SOHO中國
SOHO中國能在今天房地產(chǎn)界擁有舉足輕重的份量,成功的背后離不開一個(gè)人的身影——華爾街投行工作的張欣。她不但成就了SOHO中國,也成就了今天的潘石屹。
潘石屹在認(rèn)識了張欣僅4天后便向其求婚,順而結(jié)為夫妻。1995年9月,潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)辦了紅石實(shí)業(yè),期間開發(fā)和收購了上海和北京兩個(gè)黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,隨后成立SOHO中國,潘石屹任董事長,張欣任CEO。
本土土鱉與海歸精英的結(jié)合的過程異常艱辛。觀念的沖突讓這對小夫妻吵的不可開交。張欣一度選擇退讓,回家相夫教子。
再次歸來,張欣將自己對藝術(shù)的認(rèn)識和在建筑圈的潛力充分發(fā)揮,SOHO中國也在張欣的影響下樓體造型大都走在時(shí)尚的尖端。
憑借著新穎的概念和突出的設(shè)計(jì)、潘石屹夫婦的名人效應(yīng)、靈活的銷售方式,SOHO中國迅速走上了房產(chǎn)“金字塔”。
1998到2001年SOHO中國在北京的開發(fā)總建筑面積達(dá)到了48萬方,其現(xiàn)代城項(xiàng)目,初次提出“小型辦公,居家辦公”的概念,連續(xù)兩年作為北京市單體項(xiàng)目的銷售冠軍。
SOHO中國用獨(dú)特的散售模式把商用辦會樓、店鋪實(shí)現(xiàn)了和住宅開發(fā)一樣的高周轉(zhuǎn),讓潘石屹在較短時(shí)間內(nèi)大量回流現(xiàn)金,做大做強(qiáng)。
同時(shí),潘石屹在北京、上海等一線城市黃金地段搶先布置SOHO中國辦公樓,位于北京朝外SOHO、建外SOHO、長城腳下的公社、SOHO城等都取得了不菲的銷售成績,也由此擴(kuò)大了品牌聲譽(yù)。
但這種資產(chǎn)不會獲得很高的投資收益,更不利于開發(fā)的企業(yè)從事資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)營,這也成為了日后SOHO中國遭遇滑鐵盧的一大伏筆。
03 高潮:躋身富豪榜
強(qiáng)者總是寂寞的,事業(yè)頂峰的潘石屹就體會了這種孤獨(dú)。
2005年,別具慧眼的潘石屹意識到商業(yè)和寫字樓之間的供需端存在巨大脫節(jié),便將公司業(yè)務(wù)重心由開發(fā)住宅轉(zhuǎn)向市場稀缺的商業(yè)地產(chǎn),收購北京的舊商寫項(xiàng)目,以獨(dú)特的設(shè)計(jì)創(chuàng)意加以改造并散售賣出。
通過其前衛(wèi)的產(chǎn)品形象設(shè)計(jì),輔以潘氏夫婦的名人效應(yīng)和營銷方式,SOHO中國的寫字樓譽(yù)滿房地產(chǎn)業(yè)。
兩年后,伴隨著SOHO中國在香港成功上市,公司迎接來了發(fā)展史上的又一個(gè)巔峰,創(chuàng)下了亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。上市時(shí),潘石屹喊出“五年之內(nèi)過千億,超萬科”的口號。2008到2009年,SOHO銷售金額分別同比增長92%、77%,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)飛速增長。
光是銀河SOHO,這個(gè)北京二環(huán)邊上的現(xiàn)代潮流的標(biāo)志,就賣出近146億,創(chuàng)下單體項(xiàng)目的全國銷售冠軍。SOHO中國當(dāng)年全年銷售額達(dá)到最高峰238億元,單體項(xiàng)目的全國銷售增幅超8成,一度超越恒大、華潤置地,幾乎是融創(chuàng)銷售額的3倍。
這一年,潘石屹夫婦以150億的身家,躋身胡潤百富榜第51名。
04 拐點(diǎn):經(jīng)營模式之變
在時(shí)代洪流下,所有人都是渺小的。
2010年,政策的頒布打亂SOHO中國的全盤計(jì)劃,北京市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》的系列文件。
“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得酒店類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后,必須嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè),不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用,未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓?!?nbsp;
與此同時(shí),寫字樓購買需求也受宏觀經(jīng)濟(jì)影響有所下滑。因此在2012年,潘石屹不得已將公司從銷售轉(zhuǎn)向自持物業(yè)模式,降低銷售規(guī)模,換取銷售利潤提升。
然而,現(xiàn)實(shí)并不如潘石屹想的那樣。轉(zhuǎn)型之后的確不能算成功,為何?營收實(shí)在是太少了,利潤也就更少。
要把全部資金儲備用來支撐轉(zhuǎn)型過程中的開支,SOHO中國沒錢拿地,自然也無法擴(kuò)張,只能守著物業(yè)資產(chǎn)過“包租公”的日子。這期間,SOHO中國依然面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。
潘石屹曾公開表示,“SOHO中國的租金回報(bào)率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%。美國辦公樓租金回報(bào)率接近4%,紐約都是5%或6%。中國租金回報(bào)率低的我都不好意思說?!倍鵂I收單一,讓SOHO中國開始一步步走向了衰落。
依賴租金收入,全部物業(yè)自持意味著SOHO中國自身要承擔(dān)極大的資金及營運(yùn)壓力。財(cái)務(wù)報(bào)表如實(shí)的反映出現(xiàn)實(shí)狀況,2012年該公司銷售額降至94.68億元。
這段不算成功的經(jīng)營,政策調(diào)控下無奈的轉(zhuǎn)行,一定程度上也預(yù)示了潘石屹夫婦后續(xù)的動作。
05 滑坡:走上資產(chǎn)甩賣之路
如果要問讓潘石屹大舉撤退的原因,首先是 SOHO 中國不賺錢了。從2012年到2018年,SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸于母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。
相比之下,曾經(jīng)與其比肩的房企萬科、恒大、碧桂園,銷售額早已達(dá)到了幾千億。
就在此時(shí),2014年,潘石屹開啟了售賣資產(chǎn)之路:2月,52.3億元,上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場賣給了金融街控股。9月,凌空SOHO賣給了攜程。16年,SOHO中國32.2億賣掉了上海的SOHO世紀(jì)廣場。
2017年,潘石屹出售虹口SOHO項(xiàng)目公司,10月出售凌空SOHO項(xiàng)目公司。2019年9月,SOHO中國以7.6億向慧泊停車場投資出售位于建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO的2583個(gè)地下停車位。
潘老板國內(nèi)變現(xiàn)300億,卻投給了美國。7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓;6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權(quán)。
其妻張欣入籍美國,收購了美國通用汽車大廈40%的股權(quán),該交易成為單個(gè)中國投資者在美國最大的不動產(chǎn)投資之一。長子潘瑞在英國成立了一家房地產(chǎn)公司,手中持有當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。
此時(shí)“潘跑跑”的聲音絡(luò)繹不絕。
而潘老板國內(nèi)的資產(chǎn),只剩下了“八大金剛”,就是SOHO中國最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目,也正是本次黑石集團(tuán)所收購股權(quán)含有的所有資產(chǎn)包。
北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO;上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。
此時(shí),SOHO中國業(yè)績滑坡嚴(yán)重,2018年與2019年,SOHO中國的營收僅僅只有17.21億元和18.47億元。
租金收入下降,SOHO中國的貨幣資金也在持續(xù)減少,負(fù)債水平卻仍在攀升。2020年,SOHO中國貨幣資金為僅為4.66億元,相較2018年的55.66億、2019的24.3億大幅降低。
2018年,潘石屹的左膀右臂,SOHO中國原執(zhí)行董事兼總裁閻巖加盟黑石集團(tuán),為黑石收購SOHO中國埋下伏筆。
隨后,早年的散售模式埋下雷還是炸了,
散售,導(dǎo)致SOHO商場業(yè)態(tài)混亂,沒有統(tǒng)一規(guī)劃。旅游公司、房產(chǎn)中介公司、超市、美容美發(fā)店,餐飲都聚集在一層,真是CBD地區(qū)的雜貨鋪,還是一條龍的。
亂象大大降低了SOHO中國的出租率。辦公室難租、資金短缺,業(yè)績萎靡,是繼續(xù)蹲守著還是賣掉走人?
顯然,潘石屹選擇了后者。
06 尾聲:時(shí)代的過客
疫情期間,各路大佬對于災(zāi)區(qū)都慷慨解囊慈善捐款捐物資,潘石屹卻沒有任何資金以及物質(zhì)的表示,僅說了句“武漢加油”。
無論外界對于潘石屹的評價(jià)是個(gè)金字塔頂端的資本家,還是缺乏一定社會責(zé)任的企業(yè)家,亦或是一個(gè)在金錢面前沒有民族大義的商人,他都能一笑帶過。
畢竟他現(xiàn)在生活的重點(diǎn),是攝影和做飯。
與潘石屹同時(shí)代中國地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物們,如今廉頗老矣。王石早已告別萬科;馮侖早早賣掉了萬通;首創(chuàng)的劉曉光因病去世;華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)更是在去年鋃鐺入獄;王健林、盧志強(qiáng)、許家印的日子也都日益艱難;如此來看,潘石屹全身而退不失為一個(gè)好的歸宿。
時(shí)過境遷,中國的房地產(chǎn)早已不是潘石屹曾經(jīng)馳騁商場時(shí)期的模樣。
隨著中央政治局會議提出房住不炒的指示,820談話、345監(jiān)管紅線等規(guī)定的出臺,信托、金交所、股交所對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資通道也越發(fā)的收緊。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)周期已經(jīng)從高速發(fā)展的紅利期進(jìn)入了穩(wěn)定期,房企早已過了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。合作開發(fā),多元化模式拆分業(yè)務(wù)板塊等等將成為房企新一輪的挑戰(zhàn)。
屬于潘石屹們的時(shí)代,真的過去了。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 潘石屹:在時(shí)代的洪流前,沒人能逆天改命