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    哪些地產(chǎn)項目還可以投

    西政財富 西政財富
    2022-06-01 22:06 2602 0 0
    最近的樓市刺激政策力度很大,很多前融同行都問這種市場形勢下還有哪些地產(chǎn)項目值得去投。

    作者:西政財富

    最近的樓市刺激政策力度很大,很多前融同行都問這種市場形勢下還有哪些地產(chǎn)項目值得去投。從市場的情況來看,目前的地產(chǎn)融資業(yè)務在主體準入方面主要是兩類,一類是國央企開發(fā)商與地方城投平臺,另一類是穩(wěn)健型的地方龍頭房企。傳統(tǒng)百強房企的排名、評級以及對外發(fā)布的財報受到的質(zhì)疑越來越多,除了國央企類客戶外,機構(gòu)端已更加關注項目本身的質(zhì)量,也即對民營房企項目的融資轉(zhuǎn)入了“重項目、輕主體”的風控邏輯。

    目前可以操作的前融業(yè)務類型中,土地前融與凈地抵押融資是最主要的類型。在建工程融資由于涉及債權(quán)債務比較復雜,大部分機構(gòu)都不予準入,除此之外,很多城市的政府部門(房管中心)都不允許當?shù)氐脑诮üこ痰盅航o外地的金融類機構(gòu),因為涉及到保交樓以及總包單位優(yōu)先受償權(quán)等一系列的問題,當然如果可以單純做凈地抵押的則另當別論。

    一、國央企開發(fā)商/城投平臺的土地前融或者并購融資

    目前土拍市場仍然由國央企開發(fā)商和城投平臺主導,從前融需求來看,主要是以下三類:

    1. 由國央企開發(fā)商和城投平臺共同成立項目公司后競得土地,目前存在較多的土地款融資需求。

    2. 城投平臺競得土地后,國央企開發(fā)商收購部分股權(quán),雙方形成合作開發(fā),一般是國央企開發(fā)商控股/并表+操盤,個案情況下也可能是城投平臺控股/并表+國央企開發(fā)商操盤等模式,這種情況下主要是并購融資+土地款融資(并購后再支付剩余土地款)的需求。

    3. 城投平臺+國央企+民企開發(fā)商三方聯(lián)合競拍土地,其中民企作為勾地資源方,城投平臺作為托市方,國央企開發(fā)商作為操盤方,這種情況下也主要存在土地款的融資需求。

    需要注意的是,在現(xiàn)行的招拍掛制度下,大部分城市都不允許開發(fā)商(或競拍方)以融資的方式解決土地競拍保證金以及土地款的支付,因此我們現(xiàn)在提及的土地款前融都是指非金融機構(gòu)的融資或者在不違背競拍方“自有資金來源”要求下的操作模式,具體比如開發(fā)商尋找投資機構(gòu)進行同股同權(quán)的合作并解決土地款的資金來源。具體業(yè)務操作方面,對于上面提到的融資需求,我們一般都需要以國央企開發(fā)商作為融資主體+擔保主體,或者是民企開發(fā)商作為融資主體+國央企開發(fā)商/城投平臺作為擔保主體,操作思路及融資要素示例如下:

    融資金額:土地款50%-70%之間,具體看擔保主體資質(zhì)和當?shù)厥袌鋈セ闆r的風險系數(shù)來調(diào)整配資比例。

    融資期限:一般是6+6個月。

    放款方式:第一種方式是委貸,即:如果土地款必須為項目公司的自有資金,則可以由國央企開發(fā)商所屬集團作為融資主體,投資機構(gòu)通過委貸方式放款,項目公司股權(quán)質(zhì)押+土地后置抵押;第二種方式是明股實債(股的部分)+股東借款或委貸,即:項目公司作為融資主體,投資機構(gòu)通過明股實債+股東借款或者委貸方式放款,其中項目公司股權(quán)中部分需過戶至投資機構(gòu)或其設立的合伙企業(yè)名下,剩下部分的股權(quán)辦理質(zhì)押,土地后置抵押,集團擔保等。

    風控措施:股權(quán)質(zhì)押、土地后置抵押、集團擔保等,根據(jù)主體和項目情況做不同組合,比如個別城投平臺或者國央企開發(fā)商就其持有的項目公司股權(quán)不方便配合做質(zhì)押,則可以由其出具不對外設置權(quán)益障礙(如質(zhì)押)的承諾函;再比如集團擔保方面可以選擇簽訂擔保合同、差額補足和流動性支持函等方式,但因為不同擔保方式的設置有不同的法律效果,因此多少也會影響融資成本和其他風控措施的設置。

    在當前的土地款融資業(yè)務中,開發(fā)商和一些前融同行經(jīng)常會提到競拍方的自有資金來源審查的問題,從目前的市場情況來看,政府對這一塊的審核已經(jīng)開始放松,比如大部分地方政府只會穿透看競拍主體上兩層的股東情況,只要上兩層股東不是金融機構(gòu)則不認定為融資,因此非金類機構(gòu)或者實體類企業(yè)作為競拍方的股東一般都沒什么障礙。

    二、穩(wěn)健型地方龍頭房企的土地前融、凈地抵押融資

    自2021年下半年房企進入集中爆雷潮以來,地方龍頭房企一直有逆市崛起之勢,比較明顯的反應就是近半年的土地招拍掛市場,除了國央企和城投平臺外,剩下的拿地主體基本都是地方龍頭房企或者地方性的中小民營房企。從我們目前的業(yè)務操作情況來看,該類融資主體主要分兩種類型,第一類是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營,但穩(wěn)健發(fā)展,比如一般是開發(fā)完這個項目的現(xiàn)金流再去拿新項目,也即現(xiàn)金流穩(wěn)定;第二類是集團旗下有實業(yè)+地產(chǎn)等板塊的業(yè)務,且實業(yè)發(fā)展穩(wěn)健,從而帶動地產(chǎn)的勾地+穩(wěn)健開發(fā)。上述開發(fā)商的常規(guī)融資需求主要是凈地抵押融資(主要原因是在建工程的抵押融資存在難度),比如這些開發(fā)商一般是自有資金先拿地,但因目前形勢下銀行針對非國央企和優(yōu)質(zhì)百強龍頭的開發(fā)貸放不出來,因此才尋求外部抵押融資合作。需要說明的是,我們雖然也樂于操作他們的土地前融業(yè)務,奈何目前招拍掛市場基本是國央企開發(fā)商和城投平臺的“天下”,除了勾地項目,上述類型房企能成功競拍的項目并不多,從而導致前融需求相對不大。具體業(yè)務操作方面,以下再做簡單示例:

    融資金額:土地款50%-70%之間。

    融資期限:一般是6+6個月。

    放款方式:一般是明股實債或者委貸。

    風控措施:股權(quán)質(zhì)押、土地后置抵押和集團擔保。需注意的是,針對民企開發(fā)商,這些風控條件為必備項,也即基本沒有松動的空間。

     三、地產(chǎn)前融業(yè)務的市場變化與操作調(diào)整

    為便于說明,我們簡單總結(jié)一下當前各類投資機構(gòu)需注意的業(yè)務操作要點:

    1. 目前行情下,雖說大部分地產(chǎn)投資機構(gòu)都能允許城投平臺或者國央企開發(fā)商類融資主體的準入,但最終還是得看項目本體和當?shù)厥袌鲣N售去化情況等,因此對區(qū)域的選擇仍然是重點,比如西南區(qū)域(成渝地區(qū)外)和西北區(qū)域的項目機構(gòu)端就一直非常謹慎。

    2. 去年上半年,很多開發(fā)商積極拿地并引入了土地前融機構(gòu),目前到了土地前融機構(gòu)的退出時期(一般土地前融的融資期限都不超過一年),但行情變化后開發(fā)商又拿不到銀行的開發(fā)貸,因此目前上一手前融機構(gòu)退出后,大部分開發(fā)商想在抵押的土地釋放出來后繼續(xù)做凈地/在建工程的抵押融資。近段時間,上述前融資金置換類的融資需求找我們的還比較多,但要么是主體已無法準入,要么是當?shù)厥袌鲎兓^大(特別是疫情影響下),因此我們也不再考慮這類業(yè)務。當然,如果是項目特別優(yōu)質(zhì)且當?shù)厥袌龃_實堅挺的,則個案處理,只不過融資成本有所提高,開發(fā)商也不得不去接受。

    3. 有個問題需要注意,目前的市場行情仍舊不太穩(wěn)定,由此導致機構(gòu)端對融資主體和項目研判容易出現(xiàn)短期內(nèi)的態(tài)度變化,比如在研判某個開發(fā)商的時候,當天還是正常的,過幾天就出現(xiàn)暴雷和負面信息,這時要過風控的這一關就非常難了。簡單來說,投資機構(gòu)和開發(fā)商都需要關注機會成本的問題。

    4. 從合作方式來看,不同性質(zhì)的開發(fā)商已有不同的融資需求,比如部分國央企開發(fā)商出于降負債的考慮,目前只考慮真股或者股+債的融資模式,而部分國央企開發(fā)商則仍然堅持明股實債或者純債權(quán)的融資模式。相比之下,民營開發(fā)商對融資模式的接受度則高出不少,不管是真股、股+債、眀股實債,目前能融到錢就是王道,因此具體的融資產(chǎn)品、放款模式反而變得更為次要。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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