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作者:炸天團
來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)
試問全國哪個城市的樓市,歷經多輪調控依然堅挺,大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。
自年初以來,杭州樓市已下了三場“冰雨”:
1月出臺的新政,包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等;3月發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產市場秩序的通知》;7月上旬出來個“共產房”的政策。
結果呢?杭州樓市依然高燒難退,越調越熱,越熱越調。
最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房價格同比增長8.6%,排全國第七。
成交量方面——179789套,這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”,僅半年,新房與二手房整體交易量已達到去年一整年的7成。
最近住建部已經約談了5個重點城市,再不下猛藥見成效,杭州很有可能成為下一個。
壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?
7月30號凌晨,杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告,同時,報名方式、競價規(guī)則、配建模式全部進行調整,對比第一批集中供地公告來說,完全換了一種新玩法。
先審核開發(fā)商資格,收繳競買保證金,然后由開發(fā)商提交品質方案,政府打分后再競地價。
10塊競品質的地塊,需要辦理不動產登記,再進行品質核驗,然后才能現(xiàn)房銷售。
之前開發(fā)商拍地只需要繳納5000萬勾地金,改革后拍地需要繳納起拍價20%保證金,成本大大增加。
4、取消競自持!
競自持政策壽終正寢,改革后,達封頂價后開始競政策性租賃住房面積,建成后無償交給政府。
5、封頂溢價率降了!
封頂溢價率由之前的30%降低為20%,高價地必然大大減少。
其中最引人注目的,莫過于此次的“競品質”新政。
這些年監(jiān)管對開發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的,特別是如今的土拍政策,又是限售價又是競地價,留給開發(fā)商的利潤空間越來越小。
既然利潤率和杠桿率(由于三道紅線的限制)都做不大,因此,開發(fā)商幾乎已經被逼進了一個角落,形勢逼人強,局面迫使他們走高周轉的路子,認真磨產品的開發(fā)商,越來越少。
再差的樓,擱現(xiàn)在,開盤3個月也賣光了。
杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味,趕在第二次土拍前,他們把“競品質”政策搬上臺面,企圖扭轉這個現(xiàn)狀。
不管房企多么有錢,大規(guī)模還是小而美,但只要你產品力不行、品質不行,從一開始就沒有上牌桌的資格。
03
有人可能會疑問,品質標準該如何量化呢?
各個城市樓市發(fā)展因地制宜,標準各不相同,以北京為例,今年5月已完成首輪競高標準投報(高標準商品住宅建設方案),其制定的建筑品質標準(總分100分)如下:
綠色建筑(總分18分)、裝配式建筑(總分20分)、超低能耗建筑(總分20分)、健康建筑(總分6分)、宜居技術應用(總分16分)、及管理模式(總分20分)。
從以上大大小小的數(shù)十項細則來看,仔細觀察可以歸納出幾個關鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。
比如大家都熟知的朗詩、金茂、當代等這類型的房企,他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標榜,其在綠色科技地產板塊積累了相對豐富的開發(fā)經驗,技術上也代表了行業(yè)最高水平。
在未來土拍新政下,這些高品質就成為標配,而這些房企很可能成為土拍里的領跑者,也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對象。
那這次的新政,真的能一下子扭轉樓市每況越下的質量問題呢?炸天團表示懷疑。
歷來高周轉是沒有好產品的,好產品都是一針一線磨出來的東西,設計圖紙的精算、建材的選擇、建設的進度……都得延長,成本肯定是會攀升。
而如今,在限地價限房價的前提下,杭州相關部門還對品質有要求,這不是要求地產商戴著鐐銬跳舞嘛?
當下住宅產品開發(fā)的普遍玩法都是降標降配、捆綁銷售賺利潤,很多房企都冒著僥幸心理,摳摳搜搜過日子,降品質控成本。
而“競品質”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質評分”,對開發(fā)商的資金及開發(fā)要求更高,一些實力不雄厚、開發(fā)經驗不足的中小房企將失去拿地資格,中小型房企在杭將更難生存。
因此,適合這次“競品質”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主,品牌影響越大的越不會或越不愿犧牲自己的形象而減損品質。
同等品質和成本下,更考驗開發(fā)商的綜合水平,這一點對保利、綠城等國企,以及融創(chuàng)、萬科、仁恒等品質大房企來說,絕對是一個大利好。
其次,公告中提到的“10塊競品質的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團的注意。
想進場的房企必須對自有資金實力有清晰認知,即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企,可能也會有點吃不消,部分民企可能會受到非常大的影響。
杭州政府的意圖很明顯,把拍地的決賽圈縮到最小,并告誡所有開發(fā)商:
拿地,一定要把賬算清楚。
作為“現(xiàn)房銷售”組合拳,取消勾地模式,也是政府對競選門檻的一再加碼。
一旦市場行情轉冷,免不了會有更多高價拿地房企效仿,因此勾地模式不僅沒有稀釋開發(fā)商的購買力,反而拉了一波土拍熱度,起到了反效果。
從先競品質再競地價,到試驗性質的“現(xiàn)房銷售”,再是取消勾地和降低封頂溢價率,杭州政府一直在嘗試利于土地市場平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。
回歸當下,杭州樓市面臨著一個很棘手的問題——
供地越來越少。
首批集中供地57宗,第二批集中供地僅31宗(其中10宗競品質地塊還是現(xiàn)貨銷售,最塊也等到2023年才入市),據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。
這意味著,未來一段時間,杭州新房斷供在所難免,緊張的新房房源反之又會推高二手房價格,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷完全背離。
要解決前者,杭州還需要的是更大力度的調控和決心。
06
從北京最早提出并推行的“競品質”模式的土拍規(guī)則,到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿,據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文,落實住宅品質限定要求,這股“競品質”模式在全國已經蔚然成風。
目前市場上,不缺購房者,也不缺有錢人,缺的是好房子。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。
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原標題: 集中土拍開始打補丁了