<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    集中土拍開始打補丁了

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-08-04 10:53 2257 0 0
    壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    試問全國哪個城市的樓市,歷經多輪調控依然堅挺,大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。

    自年初以來,杭州樓市已下了三場“冰雨”:

    1月出臺的新政,包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等;3月發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產市場秩序的通知》;7月上旬出來個“共產房”的政策。

    結果呢?杭州樓市依然高燒難退,越調越熱,越熱越調。

    最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房價格同比增長8.6%,排全國第七。

    成交量方面——179789套,這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”,僅半年,新房與二手房整體交易量已達到去年一整年的7成。

    最近住建部已經約談了5個重點城市,再不下猛藥見成效,杭州很有可能成為下一個。

    壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

    01

    7月30號凌晨,杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告,同時,報名方式、競價規(guī)則、配建模式全部進行調整,對比第一批集中供地公告來說,完全換了一種新玩法。

    1、10塊地率先實行“競品質”

    先審核開發(fā)商資格,收繳競買保證金,然后由開發(fā)商提交品質方案,政府打分后再競地價。

    2、現(xiàn)房銷售回來了!

    10塊競品質的地塊,需要辦理不動產登記,再進行品質核驗,然后才能現(xiàn)房銷售。

    3、取消勾地!

    之前開發(fā)商拍地只需要繳納5000萬勾地金,改革后拍地需要繳納起拍價20%保證金,成本大大增加。

    4、取消競自持!

    競自持政策壽終正寢,改革后,達封頂價后開始競政策性租賃住房面積,建成后無償交給政府。

    5、封頂溢價率降了!

    封頂溢價率由之前的30%降低為20%,高價地必然大大減少。

    02

    其中最引人注目的,莫過于此次的“競品質”新政。

    這些年監(jiān)管對開發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的,特別是如今的土拍政策,又是限售價又是競地價,留給開發(fā)商的利潤空間越來越小。

    幾年前,房企開發(fā)一個住宅項目,利潤率基本能去到10%以上,而現(xiàn)在呢,差不多已經降到個位數(shù)了,可能平均水平在5-6%左右。

    既然利潤率和杠桿率(由于三道紅線的限制)都做不大,因此,開發(fā)商幾乎已經被逼進了一個角落,形勢逼人強,局面迫使他們走高周轉的路子,認真磨產品的開發(fā)商,越來越少。

    2016年以來,杭州的新盤去化情況長期極度樂觀,市場上有賣不掉的新盤么?

    再差的樓,擱現(xiàn)在,開盤3個月也賣光了。

    自從“雙限”開始,作為曾經的全國開發(fā)商最熱衷學習的城市,也是中國樓市的品質高地,杭州樓市深陷減配與維權問題。

    杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味,趕在第二次土拍前,他們把“競品質”政策搬上臺面,企圖扭轉這個現(xiàn)狀。

    何為“競品質”,簡單來講就是房企首先要拿到入場資格才能報名,還得提交品質建設方案,最后才是出價拍地。

    不管房企多么有錢,大規(guī)模還是小而美,但只要你產品力不行、品質不行,從一開始就沒有上牌桌的資格。

    03

    有人可能會疑問,品質標準該如何量化呢?

    各個城市樓市發(fā)展因地制宜,標準各不相同,以北京為例,今年5月已完成首輪競高標準投報(高標準商品住宅建設方案),其制定的建筑品質標準(總分100分)如下:

    綠色建筑(總分18分)、裝配式建筑(總分20分)、超低能耗建筑(總分20分)、健康建筑(總分6分)、宜居技術應用(總分16分)、及管理模式(總分20分)。

    從以上大大小小的數(shù)十項細則來看,仔細觀察可以歸納出幾個關鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。

    如果往后的品質標準以北京模式為參考,這將對不少房企有深遠影響。

    比如大家都熟知的朗詩、金茂、當代等這類型的房企,他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標榜,其在綠色科技地產板塊積累了相對豐富的開發(fā)經驗,技術上也代表了行業(yè)最高水平。

    像金茂打造城市高端系列產品,當代置業(yè)打造的綠色科技標志性品牌MOMΛ,這些產品在過去可能是創(chuàng)新性產品。

    在未來土拍新政下,這些高品質就成為標配,而這些房企很可能成為土拍里的領跑者,也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對象。

    04

    那這次的新政,真的能一下子扭轉樓市每況越下的質量問題呢?炸天團表示懷疑。

    歷來高周轉是沒有好產品的,好產品都是一針一線磨出來的東西,設計圖紙的精算、建材的選擇、建設的進度……都得延長,成本肯定是會攀升。

    而如今,在限地價限房價的前提下,杭州相關部門還對品質有要求,這不是要求地產商戴著鐐銬跳舞嘛?

    當下住宅產品開發(fā)的普遍玩法都是降標降配、捆綁銷售賺利潤,很多房企都冒著僥幸心理,摳摳搜搜過日子,降品質控成本。

    而“競品質”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質評分”,對開發(fā)商的資金及開發(fā)要求更高,一些實力不雄厚、開發(fā)經驗不足的中小房企將失去拿地資格,中小型房企在杭將更難生存。

    因此,適合這次“競品質”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主,品牌影響越大的越不會或越不愿犧牲自己的形象而減損品質。

    同等品質和成本下,更考驗開發(fā)商的綜合水平,這一點對保利、綠城等國企,以及融創(chuàng)、萬科、仁恒等品質大房企來說,絕對是一個大利好。

    05

    其次,公告中提到的“10塊競品質的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團的注意。

    現(xiàn)房銷售,無疑將拉長房企的回款周期,對房企的現(xiàn)金流是一種極大的考驗。

    想進場的房企必須對自有資金實力有清晰認知,即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企,可能也會有點吃不消,部分民企可能會受到非常大的影響。

    杭州政府的意圖很明顯,把拍地的決賽圈縮到最小,并告誡所有開發(fā)商:

    拿地,一定要把賬算清楚。

    而現(xiàn)房銷售一直都是購房者最為關切的問題,這次杭州試水新政,也是在測試房企們對“現(xiàn)房銷售”的接受度。

    作為“現(xiàn)房銷售”組合拳,取消勾地模式,也是政府對競選門檻的一再加碼。

    之前在杭州首次集中供地,有傳言某大牌房企,一口氣報名了所有地塊。相比動輒數(shù)十億的拿地金額,5000萬/宗的保證金不過“零頭”罷了。

    一旦市場行情轉冷,免不了會有更多高價拿地房企效仿,因此勾地模式不僅沒有稀釋開發(fā)商的購買力,反而拉了一波土拍熱度,起到了反效果。

    如今政府直接把保證金提到20%之多,把熱錢擠兌、推高地價的門徹底焊死。

    從先競品質再競地價,到試驗性質的“現(xiàn)房銷售”,再是取消勾地和降低封頂溢價率,杭州政府一直在嘗試利于土地市場平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。

    但是這些招數(shù)真的能給樓市降溫嗎?

    回歸當下,杭州樓市面臨著一個很棘手的問題——

    供地越來越少。

    首批集中供地57宗,第二批集中供地僅31宗(其中10宗競品質地塊還是現(xiàn)貨銷售,最塊也等到2023年才入市),據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。

    這意味著,未來一段時間,杭州新房斷供在所難免,緊張的新房房源反之又會推高二手房價格,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷完全背離。

    因此,這次的土地新政對杭州樓市來講,表面是給土拍降溫,實質上還是以解決品質低下為主。

    要解決前者,杭州還需要的是更大力度的調控和決心。

    06

    最后,我們聊聊與之相關的購房者。

    從北京最早提出并推行的“競品質”模式的土拍規(guī)則,到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿,據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文,落實住宅品質限定要求,這股“競品質”模式在全國已經蔚然成風。

    過往很長時間,買房者遭遇了“驚裝修”、“物業(yè)驅逐維權業(yè)主”、“虛假宣傳”等諸多維權事件,而之后這股妖風將被慢慢肅清。

    目前市場上,不缺購房者,也不缺有錢人,缺的是好房子。

    而那些打磨極致產品、追求品質的長期主義者會是新政下最大的紅利收割者。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 集中土拍開始打補丁了

    地產大爆炸

    地產人必關注的老字號

    109篇

    文章

    10萬+

    總閱讀量

    特殊資產行業(yè)交流群
    推薦專欄
    更多>>
    • 資產界研究中心
      資產界研究中心

      更多干貨,請關注資產界研究中心

    • 資產界
    • 蔣陽兵
      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

    • 睿思網
      睿思網

      作為中國基礎設施及不動產領域信息綜合服務商,睿思堅持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務平臺,輸出有態(tài)度、有銳度、有價值的優(yōu)質行業(yè)資訊。

    • 大隊長金融
      大隊長金融

      大隊長金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號: captain_financial

    微信掃描二維碼關注
    資產界公眾號

    資產界公眾號
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬企業(yè)主關注!
    Miya一下,你就知道
    產品經理會及時與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>