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    首批集中供地到來,4月土拍熱度將顯著升溫

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-12 19:43 1969 0 0
    考慮到4月份將迎來大批重點城市首批集中供地掛牌,預計接下來的供應將會維持高位。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    自2月底以來,22個重點城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內關注,到目前為止,“集中供地”新政出臺已有一個多月的時間,各地都在積極執(zhí)行,長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為新政的首個正式執(zhí)行者。

    截止到目前,廣州、無錫、天津、北京也先后掛出了首批集中出讓地塊的正式出讓公告。

    與此同時,受重點城市供應相對減少影響,部分非“集中供地”熱點三四線城市土地供應節(jié)奏也略有加快,優(yōu)質地塊也出現(xiàn)了明顯提升,如紹興,接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質宅地。

    從成交情況來看,在“集中供地”新政出臺后,受重點城市暫緩土地供應影響,非重點城市成交占比顯著提升,升至72%,較新政出臺前提升了約20個百分點,不僅如此,溢價率也出現(xiàn)了大幅增長,升至20.8%。

    考慮到4月份將迎來大批重點城市首批集中供地掛牌,預計接下來的供應將會維持高位。未來土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市。

    京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半

    自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后,多個城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關文件,隨后傳出共22個重點城市推行土地集中出讓制度,涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

    截至目前,長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告,上海、杭州、南京等發(fā)布了預公告。

    從首批已經(jīng)集中供地的5個城市來看,除無錫外,其余四城供應均十分“給力”,占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%,尤其是北京和廣州,分別為56%和55%,較2020年已過半,其次是天津,比重也達45%??傮w供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

    表:重點城市首批集中供地規(guī)模與2020年供地規(guī)模比較(萬平方米)

    注:截止3月31日,長春、廣州、無錫、天津和北京5個城市正式發(fā)布首批集中出讓公告,上海、杭州、南京等僅發(fā)布預公告的城市未在統(tǒng)計之列。

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    從結構來上來看,北京優(yōu)質地塊供應占比較高,海淀和朝陽供地供給12宗,占北京此次集中供地幅數(shù)的四成,其中朝陽更是重中之重,宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年,供地質量有明顯提升,北京或將成為4月土拍熱度較高重點城市。

    相比之下,廣州的供地質量相對欠佳,核心區(qū)僅有荔灣一宗地,天河、海珠更是不涉及;與此同時,增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升,高達56%。從出讓底價上來看,廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。

    天津首次掛牌宅地58宗,其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠郊15宗和濱海新區(qū)8宗,各區(qū)“雨露均沾”,與2020年區(qū)域供應結構也大致相仿。

    表:首批集中供地城市供地結構

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    重點城市多宗高價優(yōu)質地塊“回爐”

    CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,3月掛牌的涉宅地塊中,起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地幅數(shù)共有85宗,其中集中供地的重點城市有62宗,分布在北京、廣州和無錫三個城市,均是首批集中供應土地已經(jīng)掛牌的城市。

    圖:2021年3月各城市掛牌的優(yōu)質地塊數(shù)量(按幅數(shù))

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    其中,北京起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多,分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區(qū),其中一度因“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會熱議,并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列。

    根據(jù)出讓公告,樹村12號地塊起始價55.9億元,折合樓面價約67220元/平方米;樹村13號地塊起始價62.1億元,折合樓面價約67229元/平方米,與上次掛牌價格一致,競拍規(guī)則也與上次保持一致,采取“限價+現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”競拍規(guī)則。

    除海淀樹村地塊以外,同樣被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個地塊也重新掛牌,折合樓面價5.1萬元/平方米,與上次掛牌保持一致,競拍規(guī)則方面,上次掛牌為不限價地塊,本次掛牌出讓規(guī)則調整為“限價+競政策持有份額”,與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致,限地價是為了防止土拍價格過高而刺激市場。

    相比之下,廣州首次集中掛牌的宅地質量相對欠佳,起拍價在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗,均位于白云區(qū),其中起拍價最高的永泰客運站地塊,起拍價為33.39億元,起拍單價為27191元/平方米,該地塊最高限價48.43億元,當報價達到最高限制地價后,競買方式轉為競配公租房,如果兩個或兩個以上競買人報出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后,改為搖號確定競得人,由于廣州此次掛牌土地整體質量相對欠佳,因此其土拍熱度大概率不及北京。

    無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地,涉及16宗之多,且這16宗土地均設置了最高限價,其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗,最值得關注的當屬經(jīng)開區(qū)的三宗宅地,其中經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側地塊最高起始樓面價17713元/平方米,最高限制樓面價19500元/平方米,當?shù)貕K網(wǎng)上競價達到最高限價時,改為現(xiàn)場搖號,錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達最高限價之后,改為競租賃住房建筑面積。鑒于當前無錫樓市熱度高漲,房企拿地增加土儲的意愿十分強烈,大部分地塊大概率會封頂成交。

    表:重點城市中接下來值得關注的優(yōu)質地塊

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    非重點城市中長三角依然是最大“熱源”

    與重點城市高單價地塊集中推出不同,非重點地塊的高單價土地僅有23宗,分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港,均是近期市場熱度較高的城市。非重點城市之中,長三角城市優(yōu)質土地供應量合計21宗,是土拍市場潛在的最大“熱源”。

    分城市來看,紹興優(yōu)質地塊供應數(shù)量最多,從區(qū)域來看,高度集中在柯橋和越城兩區(qū),尤其是越城區(qū)有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質宅地出讓。

    從這些非重點城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類地塊樓板價對比發(fā)現(xiàn),部分熱點地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊,該地塊南側緊鄰香樟公園,3公里范圍內聚集了市重點小學永康市人民小學、省重點中學永康實驗學校等優(yōu)質學校,且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與,在經(jīng)過200輪激烈競拍后,最終碧桂園以8.39億元的總價競得,成交樓面價14626元/平方米,溢價率高達224%。

    義烏土地市場也同樣火爆,處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊,既毗鄰賓王商貿區(qū)、新光匯及吾悅廣場,又與江濱公園一步之遙,地理位置極其優(yōu)越,同樣吸引了多家房企參拍,經(jīng)過102輪競價,最終被武漢地產(chǎn)拿下,成交樓板價高達36030元/平方米,創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。

    由于義烏地市火爆,最終引發(fā)了調控,新政發(fā)布后義烏首次供應的4宗商住地均落實了“限地價,競配套用房”的出讓方式,在限地價新政的制約之下,高溢價率現(xiàn)象勢必得到一定程度的緩解;不過如果考慮到競配套住房的成本,地價大概率還是處于相對高位。

    表:非重點城市接下來值得關注的優(yōu)質地塊

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響,3月土地供應量環(huán)比2月明顯增加,但與去年同期相比,仍有超三成的降幅。

    由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地,因此一線城市優(yōu)質地塊供應量較大,二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對較小,因此二線城市優(yōu)質地塊供應比重不高。

    我們認為,接下來的土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市;尤其是北京,起拍價超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多,其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價超過5萬/平方米的優(yōu)質地塊,未來土拍熱度也或將在這些優(yōu)質地塊的帶領下顯著升溫。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 首批集中供地到來,4月土拍熱度將顯著升溫

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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