丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月底以來，22個重點城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內關注，到目前為止，“集中供地”新政出臺已有一個多月的時間，各地都在積極執(zhí)行，長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個正式執(zhí)行者。
與此同時，受重點城市供應相對減少影響，部分非“集中供地”熱點三四線城市土地供應節(jié)奏也略有加快，優(yōu)質地塊也出現(xiàn)了明顯提升，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質宅地。
從成交情況來看，在“集中供地”新政出臺后，受重點城市暫緩土地供應影響，非重點城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個百分點，不僅如此，溢價率也出現(xiàn)了大幅增長，升至20.8%。
京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半
自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關文件，隨后傳出共22個重點城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
截至目前，長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、杭州、南京等發(fā)布了預公告。
從首批已經(jīng)集中供地的5個城市來看，除無錫外，其余四城供應均十分“給力”，占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達45%?？傮w供地節(jié)奏快于往年同期平均值。
表：重點城市首批集中供地規(guī)模與2020年供地規(guī)模比較（萬平方米）
注：截止3月31日，長春、廣州、無錫、天津和北京5個城市正式發(fā)布首批集中出讓公告，上海、杭州、南京等僅發(fā)布預公告的城市未在統(tǒng)計之列。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從結構來上來看，北京優(yōu)質地塊供應占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年，供地質量有明顯提升，北京或將成為4月土拍熱度較高重點城市。
相比之下，廣州的供地質量相對欠佳，核心區(qū)僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升，高達56%。從出讓底價上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。
天津首次掛牌宅地58宗，其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠郊15宗和濱海新區(qū)8宗，各區(qū)“雨露均沾”，與2020年區(qū)域供應結構也大致相仿。
表：首批集中供地城市供地結構
數(shù)據(jù)來源：CRIC
重點城市多宗高價優(yōu)質地塊“回爐”
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地幅數(shù)共有85宗，其中集中供地的重點城市有62宗，分布在北京、廣州和無錫三個城市，均是首批集中供應土地已經(jīng)掛牌的城市。
圖：2021年3月各城市掛牌的優(yōu)質地塊數(shù)量(按幅數(shù))
其中，北京起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區(qū)，其中一度因“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列。
根據(jù)出讓公告，樹村12號地塊起始價55.9億元，折合樓面價約67220元/平方米；樹村13號地塊起始價62.1億元，折合樓面價約67229元/平方米，與上次掛牌價格一致，競拍規(guī)則也與上次保持一致，采取“限價+現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”競拍規(guī)則。
除海淀樹村地塊以外，同樣被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個地塊也重新掛牌，折合樓面價5.1萬元/平方米，與上次掛牌保持一致，競拍規(guī)則方面，上次掛牌為不限價地塊，本次掛牌出讓規(guī)則調整為“限價+競政策持有份額”，與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致，限地價是為了防止土拍價格過高而刺激市場。
相比之下，廣州首次集中掛牌的宅地質量相對欠佳，起拍價在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗，均位于白云區(qū)，其中起拍價最高的永泰客運站地塊，起拍價為33.39億元，起拍單價為27191元/平方米，該地塊最高限價48.43億元，當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競配公租房，如果兩個或兩個以上競買人報出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后，改為搖號確定競得人，由于廣州此次掛牌土地整體質量相對欠佳，因此其土拍熱度大概率不及北京。
無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地，涉及16宗之多，且這16宗土地均設置了最高限價，其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗，最值得關注的當屬經(jīng)開區(qū)的三宗宅地，其中經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側地塊最高起始樓面價17713元/平方米，最高限制樓面價19500元/平方米，當?shù)貕K網(wǎng)上競價達到最高限價時，改為現(xiàn)場搖號，錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達最高限價之后，改為競租賃住房建筑面積。鑒于當前無錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲的意愿十分強烈，大部分地塊大概率會封頂成交。
表：重點城市中接下來值得關注的優(yōu)質地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
非重點城市中長三角依然是最大“熱源”
與重點城市高單價地塊集中推出不同，非重點地塊的高單價土地僅有23宗，分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港，均是近期市場熱度較高的城市。非重點城市之中，長三角城市優(yōu)質土地供應量合計21宗，是土拍市場潛在的最大“熱源”。
分城市來看，紹興優(yōu)質地塊供應數(shù)量最多，從區(qū)域來看，高度集中在柯橋和越城兩區(qū)，尤其是越城區(qū)有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質宅地出讓。
從這些非重點城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類地塊樓板價對比發(fā)現(xiàn)，部分熱點地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側緊鄰香樟公園，3公里范圍內聚集了市重點小學永康市人民小學、省重點中學永康實驗學校等優(yōu)質學校，且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經(jīng)過200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價競得，成交樓面價14626元/平方米，溢價率高達224%。
義烏土地市場也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊，既毗鄰賓王商貿區(qū)、新光匯及吾悅廣場，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，同樣吸引了多家房企參拍，經(jīng)過102輪競價，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價高達36030元/平方米，創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。
由于義烏地市火爆，最終引發(fā)了調控，新政發(fā)布后義烏首次供應的4宗商住地均落實了“限地價，競配套用房”的出讓方式，在限地價新政的制約之下，高溢價率現(xiàn)象勢必得到一定程度的緩解；不過如果考慮到競配套住房的成本，地價大概率還是處于相對高位。
表：非重點城市接下來值得關注的優(yōu)質地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響，3月土地供應量環(huán)比2月明顯增加，但與去年同期相比，仍有超三成的降幅。
由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地，因此一線城市優(yōu)質地塊供應量較大，二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對較小，因此二線城市優(yōu)質地塊供應比重不高。
我們認為，接下來的土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市；尤其是北京，起拍價超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多，其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價超過5萬/平方米的優(yōu)質地塊，未來土拍熱度也或將在這些優(yōu)質地塊的帶領下顯著升溫。
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原標題： 首批集中供地到來，4月土拍熱度將顯著升溫
