作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

房企半年度成績單基本交完，強迫癥患者為湊個整數(shù)，今天關(guān)注最后一天。

實際上這家公司前幾天我就關(guān)注到，因為股價大漲。

大概在8月底，該司半年報發(fā)布前后，其股價就一直在漲。到了今天，已經(jīng)第8個交易日，仍然持續(xù)飄紅，且漲得更猛烈。

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說起建發(fā)，桿友們應該大部分了解，國企背景，來頭不小。創(chuàng)立于1980年12月，到了四十不惑的年紀。

一開始建發(fā)集團是作為廈門經(jīng)濟特區(qū)對外引進資金、技術(shù)、設備的唯一窗口，兼具政府和企業(yè)職能，代表廈門市參加所有對外招商引資項目的談判和簽約，爭取各類客商來廈投資興辦企業(yè)，引進國外先進技術(shù)設備改造老企業(yè)。

后面經(jīng)過重組兼并等改革，形成了如今的實業(yè)投資企業(yè)集團，主要業(yè)務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游酒店、會展業(yè)、投資等。

建發(fā)股份是建發(fā)集團旗下上市平臺之一，另外兩家是建發(fā)國際和建發(fā)物業(yè)。根據(jù)建發(fā)股份最新半年報介紹，供應鏈運營業(yè)務和房地產(chǎn)業(yè)務是其兩大主業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，主要就是建發(fā)房地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團。杠桿地產(chǎn)從最新半年報里看到，就建發(fā)股份來說，今年的營收增速確實不錯。

如上圖，2021上半年，建發(fā)股份營收2908.2億元，同比增速84.59%，這個增速，杠桿地產(chǎn)簡單翻看了下往期，按年度來算，自2012年起，其營收增速長期在10%+、20%+徘徊，最高的2017年也不過50%出頭。

利潤下降、毛利率走低

分業(yè)務來看，建發(fā)股份2021上半年的供應量運營分部營收2665.7億元，同比增速87.6%；房地產(chǎn)業(yè)務相對遜色，同期營收242.5億元，同比增速57.3%。

房地產(chǎn)業(yè)務這項數(shù)據(jù)則為203.2億元，同比增速85.74%，高于營收增速較多。

利潤方面，供應鏈運營分部表現(xiàn)正常，各項指標同比增速還略高于營收增速。但房地產(chǎn)業(yè)務表現(xiàn)有些不盡人意。

2021上半年，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務的利潤總額為32.2億元，同比下降了28.3%；凈利潤、歸母凈利潤也都分別下降了26.4%、34.5%，為31.7億元、22.7億元。

為啥房地產(chǎn)業(yè)務利潤增速這么慘？進一步杠桿地產(chǎn)看到，建發(fā)股份半年報給出的原因是：

“本報告期確認的土地一級開發(fā)業(yè)務利潤較去年同期下降。公司房開業(yè)務（二級開發(fā)業(yè)務）的營業(yè)收入和凈利潤均大幅增長。”

基于此，建發(fā)股份今年上半年的毛利率持續(xù)走低，為3.3%。還是以年度來對比，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，這一毛利率也是2012年來從未有過的。此前大都在6%-8%這個區(qū)間。

因為“土地一級開發(fā)業(yè)務利潤較去年同期下降”，子公司建發(fā)房地產(chǎn)受影響更大，2021年半年報顯示，建發(fā)房地產(chǎn)本報告期的歸母凈利潤為10.32億元，比上年的20.7億元腰斬。

說起建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務，更離不開其另一家上市公司：建發(fā)國際。最新的半年度成績單里，建發(fā)國際似乎和建發(fā)股份“同病相憐”。

但利潤率卻不盡人意：凈利率僅3.92%；毛利率為12.5%，同比下滑8.77個百分點，相對于同等規(guī)模的企業(yè)而言已居于末位水平。

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進擊的房產(chǎn)

如此快的增速，也并不是今年才有。杠桿地產(chǎn)注意到，這幾年建發(fā)房產(chǎn)的速度都頗為亮眼，2018年，其銷售額才不到250億元，到了2020年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)破千億。

今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)合同銷售金額約917.09億元，同比增長256.04%。這幾年房地產(chǎn)本來是回穩(wěn)期，建發(fā)房產(chǎn)頗有逆風擴張的味道。

另一方面，建發(fā)房產(chǎn)拿地也不手軟，尤其黑天鵝嚴重的2020年。DM數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，建發(fā)拿地金額分別為262億元、277億元、326億元、758億元。

今年初，建發(fā)房產(chǎn)因高溢價競得上海一地塊，其項目公司被上海市普陀區(qū)政府約談警示。根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上半年建發(fā)以781.8億元的拿地金額位居行業(yè)第三，新增貨值1146億元。其中不乏一些盈利空間有限的高價地塊。

據(jù)管理層介紹，上半年建發(fā)國際新增進入南昌、寧波、溫州、徐州等17個城市，除深耕核心一二線城市外，挖掘三四線下沉市場獲取土儲。不過如今的三四線還有多少錢可賺，也是個問號。

三道紅線方面，雖然建發(fā)在三道紅線中為綠檔房企，但有息負債的增加幅度已經(jīng)遠超15%的限額，截至2021年6月末，建發(fā)國際有息負債為731.6億元，比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。

看完建發(fā)，杠桿地產(chǎn)就一個感受，這真不是一般搞房地產(chǎn)的可以比。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 股價連紅，毛利率卻新低！建發(fā)的痛|中報透視⑩