作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

集中供地以后，被監(jiān)控的22個(gè)核心城市，土拍市場(chǎng)熱度不降反增，動(dòng)輒30%以上的高溢價(jià)率，還有大比例的自持和無(wú)償移交，讓不少房企都成了看客，只看熱鬧沒法動(dòng)手。

在一二線熱門城市拿地碰壁以后，在土儲(chǔ)的危機(jī)面前，有不少房企選擇了拿地戰(zhàn)略下沉，加大三四線城市的拿地比例，甚至是直接下沉到縣城里面去拿地。這是很多房企在大的競(jìng)爭(zhēng)格局面前，不得不做出的改變，甚至帶有些許無(wú)奈的選擇。

當(dāng)然，本文話題展開的前提，是排除長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一些三四線城市的，因?yàn)檫@些區(qū)域的三四線城市，已經(jīng)不能單純用三四線城市的眼光來(lái)看他們，房?jī)r(jià)價(jià)格動(dòng)輒幾萬(wàn)的，一年去化量都趕得上中西部的二線城市了。因此，喜歡較真的朋友，請(qǐng)先看清這個(gè)大前提。

在房企決策的傳統(tǒng)思維里面，一二線城市項(xiàng)目的定位大多是用來(lái)做品牌和品質(zhì)的，利潤(rùn)指標(biāo)可以低很多，資金周轉(zhuǎn)率可以相對(duì)降低，而三四線項(xiàng)目是用來(lái)做規(guī)模和利潤(rùn)的，資金周轉(zhuǎn)率必須高，對(duì)于項(xiàng)目的利潤(rùn)率要求會(huì)拔高不少。因?yàn)橐欢€城市，普遍地價(jià)較高，利潤(rùn)空間有限，而傳統(tǒng)印象里三四線城市地價(jià)低，地貨比比較高，能夠做到1:3的地貨比，甚至1:5的地貨比，做利潤(rùn)和做規(guī)模會(huì)有較大的操作空間。

因此不少房企在三四線城市的拿地標(biāo)準(zhǔn)，普遍都比在一二線城市的利潤(rùn)率要求高3-5個(gè)百分點(diǎn)，有的甚至更高。據(jù)我們根據(jù)多家房企的拿地標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)，房企們對(duì)三四線項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)，大多是要求凈利潤(rùn)率在8%-12%之間，現(xiàn)金流要求10-15個(gè)月回正的居多。但是現(xiàn)在很多三四線項(xiàng)目，已經(jīng)完全達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了，因?yàn)榈貎r(jià)都漲了。

上圖，是中指研究院公布的上個(gè)月的土地成交情況統(tǒng)計(jì)，根據(jù)中指的數(shù)據(jù)可以看出，最近三四線城市的地價(jià)漲得還是比較厲害的，甚至一度超過了不少一二線城市的平均水平。

這其中的背后推動(dòng)力，跟集中供地以來(lái)，房企的恐慌性集體土儲(chǔ)焦慮，從而促使扎堆去三四線拿地不無(wú)關(guān)系。尤其以集中供地出臺(tái)以后的兩個(gè)月，今年的三月和四月這兩個(gè)月表現(xiàn)尤為明顯。不少房企預(yù)判集中拿地難度將會(huì)提升不殺，因此轉(zhuǎn)而下沉到三四線搶先拿地，導(dǎo)致了很多房企拿地戰(zhàn)略的撞衫，無(wú)形助推了三四線土拍地價(jià)的上升。

其實(shí)三四線城市的地價(jià)上漲，在2019年就已經(jīng)開始了，但是不同城市之間存在溫差，有的城市漲得比較慢，有的城市已經(jīng)漲了不少。但都在上兩個(gè)月，有了進(jìn)一步的上漲，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)的空間。很多房企在三四線拿的地，理論上是算得過賬的，畢竟不限購(gòu)不限價(jià)，直接把售價(jià)調(diào)高就行了。但是三四線城市的購(gòu)房群體，對(duì)單價(jià)和總價(jià)是很敏感的，而且都是本地和周邊客群為主，一個(gè)版塊能賣多少價(jià)，當(dāng)?shù)厝诵睦砀麋R兒似的。你想賣高價(jià)，想要收割別人，沒有點(diǎn)真功夫，并不是那么容易的。

另外有個(gè)問題，就是三四線項(xiàng)目的融資，越來(lái)越成為一個(gè)大難題，甚至是決定房企能不能拿地的關(guān)鍵。

去年年底的時(shí)候，出了一個(gè)涉房貸款新規(guī)，把銀行的貸款能力進(jìn)行梯度性的限制，其中四大國(guó)有銀行的可以用于房地產(chǎn)貸款的資金比例最高，可以達(dá)到接近40%，城市商業(yè)銀行就比較慘了，基本上都在20%以下。這個(gè)跟房企拿地還是有很大關(guān)聯(lián)性的，因?yàn)榉科笾饕娜谫Y形式，就是靠銀行的開發(fā)貸，這個(gè)占了大頭，其次才是信托和私募基金，以及其他民間資金。

三四線項(xiàng)目，大多都不能進(jìn)入四大國(guó)有銀行的放款標(biāo)準(zhǔn)里面，因此房企在三四線項(xiàng)目開發(fā)貸融資，大多只能選擇當(dāng)?shù)氐某鞘猩虡I(yè)銀行?，F(xiàn)在可好了，政策規(guī)定進(jìn)行了額度上限的限制，本來(lái)本地城市商業(yè)銀行的貸款總額度都不多，分母也不大，限制了比例以后能夠拿來(lái)給房企貸款的資金更少了。當(dāng)然，房企也可以選擇一些信托和私募基金，但是這些機(jī)構(gòu)的融資成本大多都在12%以上，成本比開發(fā)貸高出一大截，而且也要挑項(xiàng)目。

融資難搞以后，三四線項(xiàng)目不能全靠自有資金吧？這個(gè)難題如今在困擾無(wú)數(shù)房企的融資部門，近乎無(wú)解。

廣大三四線城市而言，存在較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市可謂鳳毛麟角，大部分城市只有一定的產(chǎn)業(yè)，或者完全沒有產(chǎn)業(yè)。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)來(lái)源相對(duì)單一，基本上就是房地產(chǎn)+小規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)+基礎(chǔ)的加工制造業(yè)。一般來(lái)講，三四線城市主力的購(gòu)房客群是當(dāng)?shù)氐墓ど唐髽I(yè)主，當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位人員，以及外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)群體。不過這些人，在前兩年的房?jī)r(jià)上漲的周期中，大多已經(jīng)置業(yè)了，不管是購(gòu)買能力和購(gòu)買意愿都不足。購(gòu)買意愿的下降，會(huì)直接反饋到新房銷售市場(chǎng)，這對(duì)房企的銷售回款會(huì)形成巨大的挑戰(zhàn)。

最要命的是，在前兩年很多城市不講武德無(wú)序海量供地，導(dǎo)致庫(kù)存嚴(yán)重畸高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高價(jià)地的，現(xiàn)在都還沒解套的。

一二線拿地?zé)o望的情況下，現(xiàn)在繼續(xù)搞戰(zhàn)略下沉，有可能會(huì)成為昏招。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 拿地戰(zhàn)略過度“下沉”，在當(dāng)下是個(gè)昏招