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作者:投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來(lái)源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
集中供地以后,被監(jiān)控的22個(gè)核心城市,土拍市場(chǎng)熱度不降反增,動(dòng)輒30%以上的高溢價(jià)率,還有大比例的自持和無(wú)償移交,讓不少房企都成了看客,只看熱鬧沒法動(dòng)手。
在一二線熱門城市拿地碰壁以后,在土儲(chǔ)的危機(jī)面前,有不少房企選擇了拿地戰(zhàn)略下沉,加大三四線城市的拿地比例,甚至是直接下沉到縣城里面去拿地。這是很多房企在大的競(jìng)爭(zhēng)格局面前,不得不做出的改變,甚至帶有些許無(wú)奈的選擇。
當(dāng)然,本文話題展開的前提,是排除長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一些三四線城市的,因?yàn)檫@些區(qū)域的三四線城市,已經(jīng)不能單純用三四線城市的眼光來(lái)看他們,房?jī)r(jià)價(jià)格動(dòng)輒幾萬(wàn)的,一年去化量都趕得上中西部的二線城市了。因此,喜歡較真的朋友,請(qǐng)先看清這個(gè)大前提。
在房企決策的傳統(tǒng)思維里面,一二線城市項(xiàng)目的定位大多是用來(lái)做品牌和品質(zhì)的,利潤(rùn)指標(biāo)可以低很多,資金周轉(zhuǎn)率可以相對(duì)降低,而三四線項(xiàng)目是用來(lái)做規(guī)模和利潤(rùn)的,資金周轉(zhuǎn)率必須高,對(duì)于項(xiàng)目的利潤(rùn)率要求會(huì)拔高不少。因?yàn)橐欢€城市,普遍地價(jià)較高,利潤(rùn)空間有限,而傳統(tǒng)印象里三四線城市地價(jià)低,地貨比比較高,能夠做到1:3的地貨比,甚至1:5的地貨比,做利潤(rùn)和做規(guī)模會(huì)有較大的操作空間。
因此不少房企在三四線城市的拿地標(biāo)準(zhǔn),普遍都比在一二線城市的利潤(rùn)率要求高3-5個(gè)百分點(diǎn),有的甚至更高。據(jù)我們根據(jù)多家房企的拿地標(biāo)準(zhǔn)總結(jié),房企們對(duì)三四線項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn),大多是要求凈利潤(rùn)率在8%-12%之間,現(xiàn)金流要求10-15個(gè)月回正的居多。但是現(xiàn)在很多三四線項(xiàng)目,已經(jīng)完全達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了,因?yàn)榈貎r(jià)都漲了。
上圖,是中指研究院公布的上個(gè)月的土地成交情況統(tǒng)計(jì),根據(jù)中指的數(shù)據(jù)可以看出,最近三四線城市的地價(jià)漲得還是比較厲害的,甚至一度超過了不少一二線城市的平均水平。
這其中的背后推動(dòng)力,跟集中供地以來(lái),房企的恐慌性集體土儲(chǔ)焦慮,從而促使扎堆去三四線拿地不無(wú)關(guān)系。尤其以集中供地出臺(tái)以后的兩個(gè)月,今年的三月和四月這兩個(gè)月表現(xiàn)尤為明顯。不少房企預(yù)判集中拿地難度將會(huì)提升不殺,因此轉(zhuǎn)而下沉到三四線搶先拿地,導(dǎo)致了很多房企拿地戰(zhàn)略的撞衫,無(wú)形助推了三四線土拍地價(jià)的上升。
其實(shí)三四線城市的地價(jià)上漲,在2019年就已經(jīng)開始了,但是不同城市之間存在溫差,有的城市漲得比較慢,有的城市已經(jīng)漲了不少。但都在上兩個(gè)月,有了進(jìn)一步的上漲,進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)的空間。很多房企在三四線拿的地,理論上是算得過賬的,畢竟不限購(gòu)不限價(jià),直接把售價(jià)調(diào)高就行了。但是三四線城市的購(gòu)房群體,對(duì)單價(jià)和總價(jià)是很敏感的,而且都是本地和周邊客群為主,一個(gè)版塊能賣多少價(jià),當(dāng)?shù)厝诵睦砀麋R兒似的。你想賣高價(jià),想要收割別人,沒有點(diǎn)真功夫,并不是那么容易的。
另外有個(gè)問題,就是三四線項(xiàng)目的融資,越來(lái)越成為一個(gè)大難題,甚至是決定房企能不能拿地的關(guān)鍵。
去年年底的時(shí)候,出了一個(gè)涉房貸款新規(guī),把銀行的貸款能力進(jìn)行梯度性的限制,其中四大國(guó)有銀行的可以用于房地產(chǎn)貸款的資金比例最高,可以達(dá)到接近40%,城市商業(yè)銀行就比較慘了,基本上都在20%以下。這個(gè)跟房企拿地還是有很大關(guān)聯(lián)性的,因?yàn)榉科笾饕娜谫Y形式,就是靠銀行的開發(fā)貸,這個(gè)占了大頭,其次才是信托和私募基金,以及其他民間資金。
三四線項(xiàng)目,大多都不能進(jìn)入四大國(guó)有銀行的放款標(biāo)準(zhǔn)里面,因此房企在三四線項(xiàng)目開發(fā)貸融資,大多只能選擇當(dāng)?shù)氐某鞘猩虡I(yè)銀行?,F(xiàn)在可好了,政策規(guī)定進(jìn)行了額度上限的限制,本來(lái)本地城市商業(yè)銀行的貸款總額度都不多,分母也不大,限制了比例以后能夠拿來(lái)給房企貸款的資金更少了。當(dāng)然,房企也可以選擇一些信托和私募基金,但是這些機(jī)構(gòu)的融資成本大多都在12%以上,成本比開發(fā)貸高出一大截,而且也要挑項(xiàng)目。
融資難搞以后,三四線項(xiàng)目不能全靠自有資金吧?這個(gè)難題如今在困擾無(wú)數(shù)房企的融資部門,近乎無(wú)解。
廣大三四線城市而言,存在較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市可謂鳳毛麟角,大部分城市只有一定的產(chǎn)業(yè),或者完全沒有產(chǎn)業(yè)。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)來(lái)源相對(duì)單一,基本上就是房地產(chǎn)+小規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)+基礎(chǔ)的加工制造業(yè)。一般來(lái)講,三四線城市主力的購(gòu)房客群是當(dāng)?shù)氐墓ど唐髽I(yè)主,當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位人員,以及外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)群體。不過這些人,在前兩年的房?jī)r(jià)上漲的周期中,大多已經(jīng)置業(yè)了,不管是購(gòu)買能力和購(gòu)買意愿都不足。購(gòu)買意愿的下降,會(huì)直接反饋到新房銷售市場(chǎng),這對(duì)房企的銷售回款會(huì)形成巨大的挑戰(zhàn)。
最要命的是,在前兩年很多城市不講武德無(wú)序海量供地,導(dǎo)致庫(kù)存嚴(yán)重畸高,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高價(jià)地的,現(xiàn)在都還沒解套的。
一二線拿地?zé)o望的情況下,現(xiàn)在繼續(xù)搞戰(zhàn)略下沉,有可能會(huì)成為昏招。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 拿地戰(zhàn)略過度“下沉”,在當(dāng)下是個(gè)昏招