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    杭州樓市持續(xù)“打新”熱,二手房成交現(xiàn)“四連跌”

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-19 10:39 1859 0 0
    半個月前的8月5日,杭州限購升級,購房門檻再度提升。

    作者:編輯部

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    半個月前的8月5日,杭州限購升級,購房門檻再度提升。

    落戶未滿5年則需連續(xù)繳納2年社保,非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保,才能在限購范圍內(nèi)購買1套,與此同時,搖號規(guī)則與社保掛鉤,購房意向登記家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)的比例≥10:1時,進入社保年限排序。

    新政之前,杭州新房市場已按下暫緩鍵,之后,新房市場迎來一波供應(yīng)潮,新政首日至8月16日,共有40盤領(lǐng)出51張預(yù)售證,釋放房源11561套,創(chuàng)今年單周以來新高。

    供應(yīng)開閘的杭州,仍然充斥著焦慮與狂熱。狂熱的根源在于杭州一、二手價格倒掛,買到即賺到心理預(yù)期強烈,全民進入“盲搖”階段。

    新房市場火熱的另一個主要原因在于,杭州已連續(xù)6個月供求比小于1,處于供不應(yīng)求狀態(tài),尤其核心區(qū)出現(xiàn)部分板塊斷供情況,新開盤項目基本會直接進入限售環(huán)節(jié),低中簽率已成市場常態(tài)。

    新房市場持續(xù)火熱的另一面,杭州二手房市場持續(xù)降溫,成交量已連續(xù)4個月下跌。

    01

    十天新增萬套房源

    51張預(yù)售證,11561套房源集中入市,新政到位與否將迎來驗證。無論如何,這對新房市場出現(xiàn)斷供的杭州來說,猶如注入一劑興奮劑,市場情緒高漲。

    這些房源中,不乏紅盤熱盤,比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數(shù)進場,供應(yīng)房源達到2787套,促使亞運村成為此次供應(yīng)潮的“主戰(zhàn)場”。而杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推,供應(yīng)近六千套房源,占本輪總供應(yīng)量超五成。

    “這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保巨子’的狂歡。”杭州一位業(yè)內(nèi)人士這樣感嘆,而在杭州各個購房群中,會否觸發(fā)社保排序,成為焦點話題。

    隨著首批取證項目結(jié)束登記,8月17日,杭州首個觸發(fā)社保排序的項目溪上儷庭登記結(jié)果出爐,實際入圍的322戶中,有259戶以15年8個月頂格入圍,另外63戶僅少了1個月社保,并列入圍,熱度可見一斑。

    而杭州市場在新政后出現(xiàn)微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預(yù)售證遇冷,意外地沒有觸發(fā)社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”,分流之下,96套房源僅登記了112組 ,中簽率高達85.71%。

    回顧前7個月,杭州市場有兩個供應(yīng)開閘的月份,1月杭州共釋放出105張預(yù)售證共20088套房源,彼時杭州進一步升級調(diào)控,搖號中簽率10%以下項目限售5年;4月,經(jīng)歷了“法拍房”限購等新政,再次釋放1.3萬套房源。進入8月,隨著市場供應(yīng)量的增加和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變,“8.5”新政的調(diào)控力度及有效性也將得到驗證。

    圖:2021年1月-8月16日杭州單月取得預(yù)售證情況(單位:套、%)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    02

    杭州打新市場持續(xù)火爆

    自2020年二季度以來,杭州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖,成交持續(xù)高位運行。進入2021年,市場持續(xù)火爆,成交顯著放量。典型如5月,隨著前期認購房源集中網(wǎng)簽備案,商品住宅成交面積飆升至432萬平方米,成交套數(shù)達到38428套,創(chuàng)歷史新高。1-7月,杭州累計成交1446萬平方米,同比增長70%,較2019年同期更是翻倍增長。

    這背后,有兩大核心要素支撐。

    一直以來,杭州樓市打新盛行,在一、二手價格倒掛,買到即賺到心理預(yù)期之下,杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態(tài),即便是在“1.27”新政(中簽率低于10%的房源實行限售5年)后,打新市場熱度依舊延續(xù)。據(jù)統(tǒng)計,2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年,最低中簽率僅為1.58%。

    在此輪供應(yīng)開閘中,杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據(jù)其銷售公示方案,該項目可售房屋套數(shù)82套,均價4.81萬元/平方米,其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前,杭州壹號院在售二手房房源共29套,掛牌價均在11萬元/平方米以上,單價每平米價差在六萬元左右,以此計算,一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。

    一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言,“我在鎮(zhèn)里的銀行就遇到三個搖壹號院,預(yù)計參與搖號的人不少于1500人”。這其中,懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數(shù)。

    此外,杭州人才引進政策相對寬松,人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國第一,為樓市吸納了不少“房票”。

    2019年4月,杭州大幅放寬落戶標(biāo)準(zhǔn),??萍耙陨先瞬旁诤贾莨ぷ鞑⒗U納社保即可落戶,全年新引進35歲以下大學(xué)生達到21.2萬人。2020年2月,杭州落地引才“新八條”,給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等,全年新引進35歲以下大學(xué)生進一步提升至43.6萬人,人才凈流入率繼續(xù)保持全國首位。

    圖:2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量價(單位:萬平方米、元/平方米)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    03

    二手房成交量創(chuàng)近2年新低

    一面是新房市場熱度延續(xù),另一面二手房市場失去原有熱度,成交量自3月達到高點以來連續(xù)4個月下滑。

    7月,杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅,環(huán)比下跌22.3%,同比下跌40.3%,且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低(疫情及春節(jié)假期除外)。成交量持續(xù)走低的同時,成交金額不斷下跌,7月全市僅成交197億,較6月下跌23.5%,成交單價也有所回調(diào)。

    分區(qū)域來看,作為杭州二手住宅的成交主力,余杭區(qū)二手房7月成交量較3月份整整跌了約60%,這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。

    受金融政策收緊的影響,利率提高以及房貸緊縮,導(dǎo)致購房者購房成本加大,購房意愿大幅度降低。

    多位中介門店銷售人員驗證了這一市場變化,7月二手房市場帶看量出現(xiàn)明顯下滑,不單購房者心態(tài)發(fā)生變化,房東的心理預(yù)期也發(fā)生了明顯的改變,主動降價的房源逐漸增多。

    需求縮減之下,8月二手房市場仍然不容樂觀,從周成交數(shù)據(jù)來看,新政之下二手房8月第一周(8.2-8.8)杭州二手房環(huán)比跌19%,同比降幅擴大至54%。一方面,“8.5新政”出臺,導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%,三成購房者失去了買房資格,二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面,由于新房市場供應(yīng)開閘,其中不乏市場期待已久的紅盤,部分有買房資格的購房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場,后續(xù)成交規(guī)模大概率延續(xù)下行趨勢。

    圖:2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價(單位:套、元/平方米)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    從目前市場情緒來看,短期內(nèi)杭州樓市想要實現(xiàn)快速降溫,仍有些難度。

    杭州新房市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),購房者“看漲”預(yù)期強烈,部分購房者在不分析項目優(yōu)劣勢的情況下,進入盲搖階段,新房市場熱度難降。此輪加大供應(yīng)之后分流作用顯著,后續(xù)爆冷盤或再出現(xiàn),而低價盤則因需求原因及低總價門檻,仍受到追捧。

    限價政策下,杭州市場仍然存在較大的一二手房價差,一系列打補丁式政策出臺之后,部分投機行為被遏制,但資產(chǎn)相對充裕的購房者依然有獲取房票可能,一旦“打新”潮難以遏制,后續(xù)或?qū)⒊雠_更多限制性政策,包括發(fā)布二手房指導(dǎo)價、將臨安納入限購范圍等。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 杭州樓市持續(xù)“打新”熱,二手房成交現(xiàn)“四連跌”

    丁祖昱評樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢!

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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