作者：投資雜記

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時(shí)代、奧園、正榮、融信、美的、華發(fā)、建發(fā)，一波AAA房企接踵而來(lái)，目不暇接。掐指一算，AA+的房企真不多了，且買且珍惜。在其他行業(yè)，AAA是最高信用等級(jí)的象征；而在不遠(yuǎn)的將來(lái)，AAA將成為房企的標(biāo)配，屈指可數(shù)的將是非AAA房企。

那么，如何預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)的外部評(píng)級(jí)是否會(huì)上調(diào)呢?還是可以沿用我們的地產(chǎn)債分析框架來(lái)做判斷。

第一，政策環(huán)境。在政策比較寬松或者穩(wěn)定的時(shí)候，調(diào)升評(píng)級(jí)有比較好的外部環(huán)境。如果大家預(yù)期政策收緊、調(diào)控加碼，對(duì)房企的銷售和融資是悲觀預(yù)期的話，這時(shí)候調(diào)升評(píng)級(jí)是會(huì)有點(diǎn)壓力，除非企業(yè)自身過(guò)硬，是個(gè)真AAA的料。

第二，企業(yè)背景。強(qiáng)大的股東背景肯定是加分項(xiàng)。國(guó)有背景肯定是非常好的，只要有一定規(guī)模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理，上調(diào)評(píng)級(jí)是遲早的事情，華發(fā)、建發(fā)就是例證；民企的話主要是老板在地產(chǎn)之外有太復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)。像美的置業(yè)，背靠美的控股，共享美的品牌，這是其調(diào)升評(píng)級(jí)的重要因素。一般民企是沒(méi)有這種優(yōu)勢(shì)的。

第三，規(guī)模。不論是哪個(gè)行業(yè)，規(guī)模都是外部評(píng)級(jí)考慮的重要因素，在地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)目前是一個(gè)集中度不斷提升的行業(yè)，2018年按銷售金額算CR100的份額已經(jīng)達(dá)到了66.73%，也就是三分之二的市場(chǎng)份額集中在百?gòu)?qiáng)房企手里。規(guī)模包括絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)規(guī)模。絕對(duì)規(guī)模包括資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模等，而且銷售規(guī)模每年企業(yè)都會(huì)有一個(gè)預(yù)計(jì)銷售額，相對(duì)可預(yù)期；相對(duì)規(guī)模主要是指排名，包括流量口徑和權(quán)益口徑的排名。

第四，土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備決定了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。包括其土地儲(chǔ)備是全國(guó)化布局還是區(qū)域深耕，布局的城市是以低能級(jí)城市為主還是以一二線城市為主，拿地成本是否合理（通過(guò)地貨比等來(lái)判斷），拿地是否激進(jìn)（是否有高價(jià)地、拿地支出占當(dāng)年現(xiàn)金回款比重）等。

第五，杠桿水平。包括經(jīng)營(yíng)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿、合作杠桿。經(jīng)營(yíng)杠桿主要是指預(yù)收款，這部分是不用付息，預(yù)收款占比高也說(shuō)明企業(yè)銷售比較理想，后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入有保障；財(cái)務(wù)杠桿是最重要需要考慮的，是剛性債務(wù)，財(cái)務(wù)杠桿水平高的企業(yè)不穩(wěn)定，抵御不利環(huán)境的能力差；合作杠桿主要是通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)和其他房企開(kāi)展合作，主要反映在長(zhǎng)期股權(quán)投資和少數(shù)股東權(quán)益，通過(guò)合作可以快速增加規(guī)模，不過(guò)這種方式增加的規(guī)模與主要依靠自身積累的企業(yè)相比更虛一點(diǎn)。

通過(guò)以上幾個(gè)角度，結(jié)合企業(yè)自身情況，大致可以判斷企業(yè)目前的情況是否基本達(dá)到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給AAA的條件。如果以上幾個(gè)方面從過(guò)去比較弱逐步有了好轉(zhuǎn)改善，則提升評(píng)級(jí)有了基礎(chǔ)。除了以上幾個(gè)方面去做判斷，房企和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的溝通也很重要，包括名額的爭(zhēng)取，畢竟每年上調(diào)評(píng)級(jí)的額度是有限的。

不過(guò)，當(dāng)AAA評(píng)級(jí)成為標(biāo)配的時(shí)候，外部評(píng)級(jí)已經(jīng)失去了區(qū)分企業(yè)信用差異的作用，成為了房企的面子。是呀，誰(shuí)還不是個(gè)AAA呢？當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成為AAA俱樂(lè)部之后，大家可能得寄望于國(guó)際評(píng)級(jí)和內(nèi)評(píng)了。畢竟，一樣的AAA，有著不一樣的里子。或許，未來(lái)機(jī)構(gòu)將把AAA作為地產(chǎn)債的準(zhǔn)入門檻。聽(tīng)起來(lái)是不是有點(diǎn)魔幻?

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