<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    如何預(yù)測(cè)房企評(píng)級(jí)的上調(diào)?

    投資雜記 投資雜記 作者:投資雜記
    2019-06-05 22:58 3086 0 0
    老板,來(lái)一打AAA地產(chǎn)債~~

    作者:投資雜記

    來(lái)源:投資雜記(ID:gh_a849fd3eaab7)

    時(shí)代、奧園、正榮、融信、美的、華發(fā)、建發(fā),一波AAA房企接踵而來(lái),目不暇接。掐指一算,AA+的房企真不多了,且買且珍惜。在其他行業(yè),AAA是最高信用等級(jí)的象征;而在不遠(yuǎn)的將來(lái),AAA將成為房企的標(biāo)配,屈指可數(shù)的將是非AAA房企。

    那么,如何預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)的外部評(píng)級(jí)是否會(huì)上調(diào)呢?還是可以沿用我們的地產(chǎn)債分析框架來(lái)做判斷。

    第一,政策環(huán)境。在政策比較寬松或者穩(wěn)定的時(shí)候,調(diào)升評(píng)級(jí)有比較好的外部環(huán)境。如果大家預(yù)期政策收緊、調(diào)控加碼,對(duì)房企的銷售和融資是悲觀預(yù)期的話,這時(shí)候調(diào)升評(píng)級(jí)是會(huì)有點(diǎn)壓力,除非企業(yè)自身過(guò)硬,是個(gè)真AAA的料。

    第二,企業(yè)背景。強(qiáng)大的股東背景肯定是加分項(xiàng)。國(guó)有背景肯定是非常好的,只要有一定規(guī)模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理,上調(diào)評(píng)級(jí)是遲早的事情,華發(fā)、建發(fā)就是例證;民企的話主要是老板在地產(chǎn)之外有太復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)。像美的置業(yè),背靠美的控股,共享美的品牌,這是其調(diào)升評(píng)級(jí)的重要因素。一般民企是沒(méi)有這種優(yōu)勢(shì)的。

    第三,規(guī)模。不論是哪個(gè)行業(yè),規(guī)模都是外部評(píng)級(jí)考慮的重要因素,在地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)目前是一個(gè)集中度不斷提升的行業(yè),2018年按銷售金額算CR100的份額已經(jīng)達(dá)到了66.73%,也就是三分之二的市場(chǎng)份額集中在百?gòu)?qiáng)房企手里。規(guī)模包括絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)規(guī)模。絕對(duì)規(guī)模包括資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模等,而且銷售規(guī)模每年企業(yè)都會(huì)有一個(gè)預(yù)計(jì)銷售額,相對(duì)可預(yù)期;相對(duì)規(guī)模主要是指排名,包括流量口徑和權(quán)益口徑的排名。

    第四,土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備決定了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。包括其土地儲(chǔ)備是全國(guó)化布局還是區(qū)域深耕,布局的城市是以低能級(jí)城市為主還是以一二線城市為主,拿地成本是否合理(通過(guò)地貨比等來(lái)判斷),拿地是否激進(jìn)(是否有高價(jià)地、拿地支出占當(dāng)年現(xiàn)金回款比重)等。

    第五,杠桿水平。包括經(jīng)營(yíng)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿、合作杠桿。經(jīng)營(yíng)杠桿主要是指預(yù)收款,這部分是不用付息,預(yù)收款占比高也說(shuō)明企業(yè)銷售比較理想,后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入有保障;財(cái)務(wù)杠桿是最重要需要考慮的,是剛性債務(wù),財(cái)務(wù)杠桿水平高的企業(yè)不穩(wěn)定,抵御不利環(huán)境的能力差;合作杠桿主要是通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)和其他房企開(kāi)展合作,主要反映在長(zhǎng)期股權(quán)投資和少數(shù)股東權(quán)益,通過(guò)合作可以快速增加規(guī)模,不過(guò)這種方式增加的規(guī)模與主要依靠自身積累的企業(yè)相比更虛一點(diǎn)。

    通過(guò)以上幾個(gè)角度,結(jié)合企業(yè)自身情況,大致可以判斷企業(yè)目前的情況是否基本達(dá)到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給AAA的條件。如果以上幾個(gè)方面從過(guò)去比較弱逐步有了好轉(zhuǎn)改善,則提升評(píng)級(jí)有了基礎(chǔ)。除了以上幾個(gè)方面去做判斷,房企和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的溝通也很重要,包括名額的爭(zhēng)取,畢竟每年上調(diào)評(píng)級(jí)的額度是有限的。

    不過(guò),當(dāng)AAA評(píng)級(jí)成為標(biāo)配的時(shí)候,外部評(píng)級(jí)已經(jīng)失去了區(qū)分企業(yè)信用差異的作用,成為了房企的面子。是呀,誰(shuí)還不是個(gè)AAA呢?當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成為AAA俱樂(lè)部之后,大家可能得寄望于國(guó)際評(píng)級(jí)和內(nèi)評(píng)了。畢竟,一樣的AAA,有著不一樣的里子。或許,未來(lái)機(jī)構(gòu)將把AAA作為地產(chǎn)債的準(zhǔn)入門檻。聽(tīng)起來(lái)是不是有點(diǎn)魔幻?


    本文由 @投資雜記 原創(chuàng)發(fā)布于資產(chǎn)界。未經(jīng)許可,禁止轉(zhuǎn)載

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投資雜記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題:

    投資雜記

    專注信用,兼顧其他。分享交流,共同進(jìn)步。

    22篇

    文章

    7.6萬(wàn)

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽(yáng)兵
      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅(jiān)持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺(tái),輸出有態(tài)度、有銳度、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊(duì)長(zhǎng)金融
      大隊(duì)長(zhǎng)金融

      大隊(duì)長(zhǎng)金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號(hào): captain_financial

    微信掃描二維碼關(guān)注
    資產(chǎn)界公眾號(hào)

    資產(chǎn)界公眾號(hào)
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬(wàn)企業(yè)主關(guān)注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)及時(shí)與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>