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    如何預(yù)測房企評級的上調(diào)?

    投資雜記 投資雜記 作者:投資雜記
    2019-06-05 22:58 3087 0 0
    老板,來一打AAA地產(chǎn)債~~

    作者:投資雜記

    來源:投資雜記(ID:gh_a849fd3eaab7)

    時代、奧園、正榮、融信、美的、華發(fā)、建發(fā),一波AAA房企接踵而來,目不暇接。掐指一算,AA+的房企真不多了,且買且珍惜。在其他行業(yè),AAA是最高信用等級的象征;而在不遠的將來,AAA將成為房企的標配,屈指可數(shù)的將是非AAA房企。

    那么,如何預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的外部評級是否會上調(diào)呢?還是可以沿用我們的地產(chǎn)債分析框架來做判斷。

    第一,政策環(huán)境。在政策比較寬松或者穩(wěn)定的時候,調(diào)升評級有比較好的外部環(huán)境。如果大家預(yù)期政策收緊、調(diào)控加碼,對房企的銷售和融資是悲觀預(yù)期的話,這時候調(diào)升評級是會有點壓力,除非企業(yè)自身過硬,是個真AAA的料。

    第二,企業(yè)背景。強大的股東背景肯定是加分項。國有背景肯定是非常好的,只要有一定規(guī)模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理,上調(diào)評級是遲早的事情,華發(fā)、建發(fā)就是例證;民企的話主要是老板在地產(chǎn)之外有太復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)。像美的置業(yè),背靠美的控股,共享美的品牌,這是其調(diào)升評級的重要因素。一般民企是沒有這種優(yōu)勢的。

    第三,規(guī)模。不論是哪個行業(yè),規(guī)模都是外部評級考慮的重要因素,在地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)目前是一個集中度不斷提升的行業(yè),2018年按銷售金額算CR100的份額已經(jīng)達到了66.73%,也就是三分之二的市場份額集中在百強房企手里。規(guī)模包括絕對規(guī)模和相對規(guī)模。絕對規(guī)模包括資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模等,而且銷售規(guī)模每年企業(yè)都會有一個預(yù)計銷售額,相對可預(yù)期;相對規(guī)模主要是指排名,包括流量口徑和權(quán)益口徑的排名。

    第四,土地儲備。土地儲備決定了企業(yè)未來的發(fā)展。包括其土地儲備是全國化布局還是區(qū)域深耕,布局的城市是以低能級城市為主還是以一二線城市為主,拿地成本是否合理(通過地貨比等來判斷),拿地是否激進(是否有高價地、拿地支出占當年現(xiàn)金回款比重)等。

    第五,杠桿水平。包括經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿、合作杠桿。經(jīng)營杠桿主要是指預(yù)收款,這部分是不用付息,預(yù)收款占比高也說明企業(yè)銷售比較理想,后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入有保障;財務(wù)杠桿是最重要需要考慮的,是剛性債務(wù),財務(wù)杠桿水平高的企業(yè)不穩(wěn)定,抵御不利環(huán)境的能力差;合作杠桿主要是通過和金融機構(gòu)和其他房企開展合作,主要反映在長期股權(quán)投資和少數(shù)股東權(quán)益,通過合作可以快速增加規(guī)模,不過這種方式增加的規(guī)模與主要依靠自身積累的企業(yè)相比更虛一點。

    通過以上幾個角度,結(jié)合企業(yè)自身情況,大致可以判斷企業(yè)目前的情況是否基本達到了評級機構(gòu)給AAA的條件。如果以上幾個方面從過去比較弱逐步有了好轉(zhuǎn)改善,則提升評級有了基礎(chǔ)。除了以上幾個方面去做判斷,房企和評級機構(gòu)的溝通也很重要,包括名額的爭取,畢竟每年上調(diào)評級的額度是有限的。

    不過,當AAA評級成為標配的時候,外部評級已經(jīng)失去了區(qū)分企業(yè)信用差異的作用,成為了房企的面子。是呀,誰還不是個AAA呢?當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成為AAA俱樂部之后,大家可能得寄望于國際評級和內(nèi)評了。畢竟,一樣的AAA,有著不一樣的里子?;蛟S,未來機構(gòu)將把AAA作為地產(chǎn)債的準入門檻。聽起來是不是有點魔幻?


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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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