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    干貨,房企資產(chǎn)負(fù)債表,科目貓膩多!

    投拓狗日記 投拓狗日記
    2021-10-20 15:18 5269 1 0
    今天我們先講資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)負(fù)債表是一張平衡表,負(fù)債表左邊表示資產(chǎn)結(jié)構(gòu),右邊表示資產(chǎn)來源。會(huì)計(jì)恒等式,為,資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。

    作者:陽新芽

    來源:投拓狗日記(ziguanshidai)

    前段時(shí)間,公眾號有留言“芽哥,能不能講一下財(cái)務(wù)報(bào)表,越來越感覺投拓崗對財(cái)務(wù)的知識(shí)要求挺高”!

    好吧,投拓崗不止是對財(cái)務(wù)知識(shí)的要求高,完全就是一部行走的百科全書好嘛!上通宏觀經(jīng)濟(jì)、下曉微觀市場;成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)、稅務(wù)、談判、公關(guān)…一應(yīng)俱全。

    三張財(cái)務(wù)報(bào)表中,資產(chǎn)負(fù)債表是核心,其他幾張表都是對資產(chǎn)負(fù)債表某個(gè)項(xiàng)目的解釋和說明。今天我們先講資產(chǎn)負(fù)債表。

    #1 資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)

    1、資產(chǎn)負(fù)債表的概念

    2、資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu):

    資產(chǎn)負(fù)債表是一張平衡表,負(fù)債表左邊表示資產(chǎn)結(jié)構(gòu),右邊表示資產(chǎn)來源。會(huì)計(jì)恒等式,為,資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。

    即便不同公司最終資產(chǎn)總額是一樣的,但是其中的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不一樣。所以分析資產(chǎn)負(fù)債表的關(guān)鍵,是看資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和負(fù)債的結(jié)構(gòu),下面來具體分析。

    #2 資產(chǎn)科目

    資產(chǎn),即——企業(yè)賬戶上有的錢、別人欠你的錢、和手里的東西值多少錢。

    資產(chǎn)與資產(chǎn)是有區(qū)別的。

    有的資產(chǎn)流動(dòng)性高,變現(xiàn)能力強(qiáng)。比如現(xiàn)金、銀行存款;有的資產(chǎn)流動(dòng)性差,比如有西安某一不小心成了重大考古項(xiàng)目現(xiàn)場的地皮。

    所以這有了流動(dòng)性資產(chǎn)、非流動(dòng)性資產(chǎn)之分。

    流動(dòng)性資產(chǎn)里有:貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、存貨、其它流動(dòng)資產(chǎn)等。而非流動(dòng)性資產(chǎn)里面有:可供出售的金融資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、其他非流動(dòng)性資產(chǎn)等。

    資產(chǎn)的質(zhì)量,特別是重大資產(chǎn)是否存在貶值可能,極大的影響到企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),這里舉幾個(gè)例子。

    ①科目—投資性房地產(chǎn)。

    在房企報(bào)表中主要指用于出租的自持項(xiàng)目。投資性房地產(chǎn)的價(jià)值核算有兩種模式:成本法、公允價(jià)值法,兩種方法自選。很多房地產(chǎn)公司選擇按公允值計(jì)入,完全實(shí)真,并且缺乏流動(dòng)性!

    例如:“協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)”暴雷案中,其光是自持用于出租的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值就有268億,占總資產(chǎn)的34%。竅門就在這些投資性房地產(chǎn)沒有選擇按成本計(jì)價(jià),而是按公允價(jià)值入賬,而這些投資性房地產(chǎn)2020年產(chǎn)生的租金收入僅僅2.8億,投資回報(bào)率僅約為1%,可見資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重高估。若按照5%的預(yù)期收益率來算,這些資產(chǎn)價(jià)值可能約為60億,比賬面價(jià)值少了200億,若按此計(jì)算,協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)早就是資不抵債。

    ②科目—存貨

    在房企中,很多底商、車庫、儲(chǔ)藏室去化困難,大量沉淀在存貨科目里。實(shí)際上,這些存貨后期處理銷售中變現(xiàn)困難,甚至價(jià)值會(huì)大幅縮水。

    ③科目—應(yīng)收賬款

    房地產(chǎn)本身業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款的產(chǎn)生壞賬的可能性一般不大,但是其它行業(yè)應(yīng)收賬款收不回來是很正常的。

    應(yīng)收賬款到了一定年限就要計(jì)提壞賬。很多企業(yè)為了讓利潤好看,給信譽(yù)不好的企業(yè)供貨,利潤是好看了,但是最終沒有收到錢,后面就需計(jì)提壞賬,一次性虧個(gè)大。如果一家公司的應(yīng)收賬款太多就要警惕未來是否會(huì)產(chǎn)生巨大的壞賬計(jì)提損失,尤其對薄利多銷型公司進(jìn)行估值時(shí),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格關(guān)注應(yīng)收賬款的質(zhì)量。

    例:一家生產(chǎn)冰箱的公司,一臺(tái)冰箱的收入5000塊,凈利潤50塊。如果銷售100臺(tái)中,有一臺(tái)錢沒有收回來,就等于賠上了其余99臺(tái)賺的錢。即,如果該公司存在1%的壞賬率,就是做賠本生意。

    ④科目—在建工程。

    在建工程屬于固定資產(chǎn)的“預(yù)備員”,與固定資產(chǎn)的最大不同在于,在建工程不需計(jì)提折舊。正是因?yàn)檫@個(gè)不同,該科目容易成為公司業(yè)績造假的死角。比如說一項(xiàng)本早已完工的項(xiàng)目,上市公司遲遲不將其轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目,由此少提折舊費(fèi)。因此,投資者有必要看一下附注中在建工程明細(xì)表,發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)工程拖了幾年不完工,則要保持警惕

    #3 負(fù)債科目

    負(fù)債和負(fù)債之間,也充滿了差異性。

    比如開發(fā)貸這種利息低、時(shí)間長的借款就是房企的真愛。

    而很多房企就死在了不合理的負(fù)債上,大量借高利貸。而地產(chǎn)利潤越來越薄,周轉(zhuǎn)越來越慢,高額的利息直接吃光項(xiàng)目的利潤。

    負(fù)債按照期限的長短,分為流動(dòng)性負(fù)債、和非流動(dòng)性負(fù)債。

    流動(dòng)性資產(chǎn)最好要>流動(dòng)性負(fù)債。因?yàn)榱鲃?dòng)性負(fù)債是短期內(nèi)要還的,流動(dòng)性資產(chǎn)不能覆蓋的話,企業(yè)的資金鏈就極度容易“咔咔”斷了。

    財(cái)務(wù)中非常重要的指標(biāo),“流動(dòng)比率”,即流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債,這個(gè)指標(biāo),通常最好要大于200%。

    比如,為啥恒大資金鏈緊張,在財(cái)務(wù)指標(biāo)上,是因?yàn)樗牧鲃?dòng)比率過小。短期資產(chǎn)沒法有效償還短期債務(wù),所以只能拖欠供應(yīng)商的款項(xiàng)。

    比如,為啥美團(tuán)常年虧損還活動(dòng)好好的,是因?yàn)椋谪?cái)務(wù)指標(biāo)上,它的流動(dòng)比率還不錯(cuò)。短期資產(chǎn)游刃有余地覆蓋掉了短期的債務(wù)。

    #4 所有者權(quán)益科目

    股東們自己的投入,包括如果引入外部的風(fēng)險(xiǎn)投資,都是計(jì)到所有者權(quán)益這一欄。所有者權(quán)益,又分為實(shí)收資本、資本公積(或盈余公積)、本年利潤、未分配利潤。

    實(shí)收資本,一般對應(yīng)著企業(yè)剛設(shè)立時(shí)的注冊資本。比如登山哥的注冊資金是80萬。如果你公司經(jīng)營得好,長跑哥想中途加入。假設(shè)他想占股20%,那他應(yīng)該出多少錢。

    A方案:長跑哥拿出20萬元錢放到公司里,則實(shí)收資本總計(jì)100萬,他的20萬對應(yīng)著20%的公司股份。

    但登山哥不接受該方案:“我把公司搞的這么好,你憑啥按原來的價(jià)格來入股,想占有20%股份,你得拿200萬才行。”

    于是就有了B方案:登山哥拿出200萬,其中20萬計(jì)做實(shí)收資本,則實(shí)收資本總數(shù)達(dá)到100萬,剩下的180萬就放到資本公積科目里。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 干貨,房企資產(chǎn)負(fù)債表,科目貓膩多!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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