作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

1500億元負(fù)債，高企的融資成本，如一把達(dá)摩克利斯之劍高懸于“河南地王”建業(yè)地產(chǎn)頭頂。

近日，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)部分美元債連續(xù)下跌，股價也暴跌至腰斬。

5月13日，建業(yè)地產(chǎn)2023年8月到期美元債跌幅勢創(chuàng)紀(jì)錄；2022年8月到期的6.875%債券每1美元跌3.6美分至96.4美分；2024年7月到期的7.25%債券每1美元跌3美分至89美分。

次日，建業(yè)地產(chǎn)2025年到期票據(jù)每1美元跌1.3美分至87美分，邁向4月中以來最低水平；2024年到期美元債券每1美元跌1.4美分至88.6美分。

《小債看市》統(tǒng)計，目前建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債9只，存續(xù)規(guī)模27.6億美元，其中最近一期美元債將于今年11月到期。

存續(xù)美元債情況

在美元債異動的同時，建業(yè)地產(chǎn)的股價也出現(xiàn)暴跌。

5月13日，建業(yè)地產(chǎn)在9點短暫停牌，復(fù)牌后股價暴跌一度接近60%，當(dāng)日收于2.29港元，市值一日蒸發(fā)逾70億港元。

建業(yè)地產(chǎn)5月13日分時走勢

隨后，建業(yè)地產(chǎn)董事會稱，股價下跌主要因為該日為公司分拆中原建業(yè)事宜按除權(quán)基準(zhǔn)買賣公司股份的首日，股價下跌為除權(quán)后的市場重新定價行為。

去年末，建業(yè)地產(chǎn)旗下代建公司中原建業(yè)赴港首次遞表，近日已通過港交所聆訊。若成功上市，中原建業(yè)將成為“建業(yè)系”第四家上市公司。

據(jù)官網(wǎng)介紹，建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，2008年6月在聯(lián)交所主板上市，具有中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。

目前，創(chuàng)始人胡葆森在港股已擁有建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）以及建業(yè)新生活（09983.HK）3家上市公司。

建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，建業(yè)地產(chǎn)的控股股東為恩輝投資，持股比例為69.51%，公司實際控制人為胡葆森。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1026.42億元，同比增長1.5%，銷售業(yè)績與2019年基本持平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年建業(yè)地產(chǎn)以1039.1億操盤金額在房企中排第34位；以1486.3萬平方米操盤面積位居第11位。

克而瑞房企排名

在業(yè)績方面，2020年建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入433.04億元，同比增長40.75%；實現(xiàn)歸母凈利潤18.02億元，同比下滑10.6%，近五年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，“增收不增利”跡象明顯。

建業(yè)地產(chǎn)表示，凈利潤的下降是由于外匯遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致，以及匯率波動導(dǎo)致其虧損約6.13億元。

盈利能力

除此之外，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率和凈利率也連年下滑，其毛利潤率從2019年的26%下降至19.9%，凈利率由7.85%下降至6.04%。

凈利率下降

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，建業(yè)地產(chǎn)深耕大本營河南省，2020年河南的銷售貢獻(xiàn)占到了建業(yè)地產(chǎn)銷售的99%，其中鄭州合同銷售額為人民幣153億元，占總銷售額的22%。

雖然兩年前，建業(yè)地產(chǎn)就喊出要“走出中原”，但仍未改變業(yè)績嚴(yán)重依賴河南市場的現(xiàn)狀。

并且，未來兩年內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績高度依賴河南區(qū)域市場的局面依然得不到改善。

截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)土地儲備5411.33萬平方米。從項目分布情況來看，建業(yè)地產(chǎn)共有243個項目，其中240個位于河南，3個位于海南。

截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1639.01億元，總負(fù)債1493.19億元，凈資產(chǎn)145.82億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.1%。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年財務(wù)杠桿保持在90%以上的高位，存在較大杠桿風(fēng)險。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，建業(yè)地產(chǎn)凈負(fù)債率56.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48，踩中一道紅線歸為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

《小債看市》分析負(fù)債結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債的87%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)流動負(fù)債有1306.39億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有152.58億元。

相較于短債壓力，建業(yè)地產(chǎn)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有226.19億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物

除此之外，建業(yè)地產(chǎn)還有186.8億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計160.45億元。

整體來看，建業(yè)地產(chǎn)剛性債務(wù)有313.03億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為21%。

超300億有息負(fù)債壓頂，2020年建業(yè)地產(chǎn)融資成本高達(dá)12.72億元，較上一年翻了4倍，對利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

1500億元負(fù)債，高企的融資成本，如一把達(dá)摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產(chǎn)頭頂。為了償還債務(wù)，其多次海外發(fā)債“借新還舊”。

從融資渠道來看，建業(yè)地產(chǎn)渠道較為多元，主要通過借款、發(fā)債、股權(quán)等方式融資。

值得注意的是，2020年由于籌資資金流入銳減，償債大量負(fù)債后，建業(yè)地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，可見其融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流凈額

另外，百瑞信托與建業(yè)地產(chǎn)間高頻且短暫的交易往來，以及少數(shù)股東權(quán)益、損益增長不成正比，引發(fā)市場對其“明股實債”的質(zhì)疑。

2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元，可以看出該指標(biāo)每年都成倍增長，然而2019年其少數(shù)股東損益卻只增長了53.8%。

總得來看，建業(yè)地產(chǎn)“增收不增利”跡象明顯，毛利率、凈利率連年下滑；債務(wù)逐年攀升，融資成本高企；存在“明股實債”嫌疑。

多年來扎根河南，且常年在河南市場占有率排名第一，建業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)被稱為 “河南地王”。

1979年，胡葆森大學(xué)畢業(yè)后就分配至中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司，投身國際貿(mào)易，后因外派工作在香港待了10年。

1992年，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南，和建行合資成立建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

次年，胡葆森在鄭州郊區(qū)買到第一塊地，致力于開發(fā)超級大盤“金水花園”，還提出“永不妄稱第一，永不甘居第二”的愿景。

之后，建業(yè)地產(chǎn)又相繼打造了“燕樂小區(qū)”、“春暉小區(qū)”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個項目，憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發(fā)展期。

2002年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司為實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，紛紛涌向一二線城市，開始冒險激進(jìn)的跑馬圈地式發(fā)展時，胡葆森選擇了固守河南。

2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為內(nèi)地中原地區(qū)第一家直接在香港掛牌的地產(chǎn)企業(yè)。

隨后，建業(yè)地產(chǎn)在百億規(guī)模徘徊數(shù)年，直至2017年起銷售規(guī)模才有了明顯的增長。2019年建業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)1011.5億元，首次邁入千億門檻。

在銷售規(guī)模增漲的同時，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)也節(jié)節(jié)攀升。如今，建業(yè)地產(chǎn)將分拆中原建業(yè)赴港上市，也從側(cè)面反映出其資金壓力。

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原標(biāo)題： “河南地王”1500億負(fù)債壓頂，美元債異動、股價暴跌為哪般？