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    “河南地王”1500億負債壓頂,美元債異動、股價暴跌為哪般?

    小債看市 小債看市
    2021-05-14 17:23 3482 0 0
    1500億元負債,高企的融資成本,如一把達摩克利斯之劍高懸于“河南地王”建業(yè)地產頭頂。

    作者:小債看市

    來源:小債看市(ID:little-bond)

    1500億元負債,高企的融資成本,如一把達摩克利斯之劍高懸于“河南地王”建業(yè)地產頭頂。

    01

    美元債異動 股價暴跌

    近日,建業(yè)地產(00832.HK)部分美元債連續(xù)下跌,股價也暴跌至腰斬。

    5月13日,建業(yè)地產2023年8月到期美元債跌幅勢創(chuàng)紀錄;2022年8月到期的6.875%債券每1美元跌3.6美分至96.4美分;2024年7月到期的7.25%債券每1美元跌3美分至89美分。

    次日,建業(yè)地產2025年到期票據(jù)每1美元跌1.3美分至87美分,邁向4月中以來最低水平;2024年到期美元債券每1美元跌1.4美分至88.6美分。

    《小債看市》統(tǒng)計,目前建業(yè)地產存續(xù)美元債9只,存續(xù)規(guī)模27.6億美元,其中最近一期美元債將于今年11月到期。

    存續(xù)美元債情況

    在美元債異動的同時,建業(yè)地產的股價也出現(xiàn)暴跌。

    5月13日,建業(yè)地產在9點短暫停牌,復牌后股價暴跌一度接近60%,當日收于2.29港元,市值一日蒸發(fā)逾70億港元。

    建業(yè)地產5月13日分時走勢

    隨后,建業(yè)地產董事會稱,股價下跌主要因為該日為公司分拆中原建業(yè)事宜按除權基準買賣公司股份的首日,股價下跌為除權后的市場重新定價行為。

    去年末,建業(yè)地產旗下代建公司中原建業(yè)赴港首次遞表,近日已通過港交所聆訊。若成功上市,中原建業(yè)將成為“建業(yè)系”第四家上市公司。

    02

    1500億負債壓頂

    據(jù)官網(wǎng)介紹,建業(yè)地產成立于1992年,2008年6月在聯(lián)交所主板上市,具有中國房地產開發(fā)企業(yè)一級資質。

    目前,創(chuàng)始人胡葆森在港股已擁有建業(yè)地產(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)以及建業(yè)新生活(09983.HK)3家上市公司。

    建業(yè)地產官網(wǎng)

    從股權結構看,建業(yè)地產的控股股東為恩輝投資,持股比例為69.51%,公司實際控制人為胡葆森。

    2020年,建業(yè)地產實現(xiàn)銷售金額1026.42億元,同比增長1.5%,銷售業(yè)績與2019年基本持平。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年建業(yè)地產以1039.1億操盤金額在房企中排第34位;以1486.3萬平方米操盤面積位居第11位。

    克而瑞房企排名

    在業(yè)績方面,2020年建業(yè)地產實現(xiàn)主營業(yè)務收入433.04億元,同比增長40.75%;實現(xiàn)歸母凈利潤18.02億元,同比下滑10.6%,近五年來首次出現(xiàn)負增長,“增收不增利”跡象明顯。

    建業(yè)地產表示,凈利潤的下降是由于外匯遠期合約、外匯期權合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致,以及匯率波動導致其虧損約6.13億元。

    盈利能力

    除此之外,建業(yè)地產的毛利率和凈利率也連年下滑,其毛利潤率從2019年的26%下降至19.9%,凈利率由7.85%下降至6.04%。

    凈利率下降

    從區(qū)域結構來看,建業(yè)地產深耕大本營河南省,2020年河南的銷售貢獻占到了建業(yè)地產銷售的99%,其中鄭州合同銷售額為人民幣153億元,占總銷售額的22%。

    雖然兩年前,建業(yè)地產就喊出要“走出中原”,但仍未改變業(yè)績嚴重依賴河南市場的現(xiàn)狀。

    并且,未來兩年內,建業(yè)地產業(yè)績高度依賴河南區(qū)域市場的局面依然得不到改善。

    截至2020年末,建業(yè)地產土地儲備5411.33萬平方米。從項目分布情況來看,建業(yè)地產共有243個項目,其中240個位于河南,3個位于海南。

    截至2020年末,建業(yè)地產總資產為1639.01億元,總負債1493.19億元,凈資產145.82億元,資產負債率高達91.1%。

    值得注意的是,建業(yè)地產已經(jīng)連續(xù)兩年財務杠桿保持在90%以上的高位,存在較大杠桿風險。

    從房企融資新規(guī)“三道紅線”看,建業(yè)地產凈負債率56.8%,剔除預收款后的資產負債率為85.5%,非受限現(xiàn)金短債比為1.48,踩中一道紅線歸為“黃色檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

    《小債看市》分析負債結構發(fā)現(xiàn),建業(yè)地產主要以流動負債為主,占總負債的87%,債務結構不合理。

    截至2020年末,建業(yè)地產流動負債有1306.39億元,主要為其他流動負債,其一年內到期的短期債務有152.58億元。

    相較于短債壓力,建業(yè)地產流動性尚可,其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有226.19億元,可以覆蓋短債,短期償債壓力不大。

    現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物

    除此之外,建業(yè)地產還有186.8億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計160.45億元。

    整體來看,建業(yè)地產剛性債務有313.03億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為21%。

    超300億有息負債壓頂,2020年建業(yè)地產融資成本高達12.72億元,較上一年翻了4倍,對利潤形成嚴重侵蝕。

    1500億元負債,高企的融資成本,如一把達摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產頭頂。為了償還債務,其多次海外發(fā)債“借新還舊”。

    從融資渠道來看,建業(yè)地產渠道較為多元,主要通過借款、發(fā)債、股權等方式融資。

    值得注意的是,2020年由于籌資資金流入銳減,償債大量負債后,建業(yè)地產籌資性現(xiàn)金流凈額轉為凈流出狀態(tài),可見其融資環(huán)境惡化。

    籌資性現(xiàn)金流凈額

    另外,百瑞信托與建業(yè)地產間高頻且短暫的交易往來,以及少數(shù)股東權益、損益增長不成正比,引發(fā)市場對其“明股實債”的質疑。

    2017年至2019年,建業(yè)地產少數(shù)股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元,可以看出該指標每年都成倍增長,然而2019年其少數(shù)股東損益卻只增長了53.8%。

    總得來看,建業(yè)地產“增收不增利”跡象明顯,毛利率、凈利率連年下滑;債務逐年攀升,融資成本高企;存在“明股實債”嫌疑。

    03   

    “河南地王”

    多年來扎根河南,且常年在河南市場占有率排名第一,建業(yè)地產在業(yè)內被稱為 “河南地王”。

    1979年,胡葆森大學畢業(yè)后就分配至中國紡織品進出口公司河南分公司,投身國際貿易,后因外派工作在香港待了10年。

    1992年,胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南,和建行合資成立建業(yè)房地產開發(fā)有限公司。

    次年,胡葆森在鄭州郊區(qū)買到第一塊地,致力于開發(fā)超級大盤“金水花園”,還提出“永不妄稱第一,永不甘居第二”的愿景。

    之后,建業(yè)地產又相繼打造了“燕樂小區(qū)”、“春暉小區(qū)”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個項目,憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發(fā)展期。

    2002年,當?shù)禺a公司為實現(xiàn)規(guī)模擴張,紛紛涌向一二線城市,開始冒險激進的跑馬圈地式發(fā)展時,胡葆森選擇了固守河南。

    2008年6月,建業(yè)地產在香港聯(lián)合交易所主板上市,成為內地中原地區(qū)第一家直接在香港掛牌的地產企業(yè)。

    隨后,建業(yè)地產在百億規(guī)模徘徊數(shù)年,直至2017年起銷售規(guī)模才有了明顯的增長。2019年建業(yè)地產銷售額達1011.5億元,首次邁入千億門檻。

    在銷售規(guī)模增漲的同時,建業(yè)地產的債務也節(jié)節(jié)攀升。如今,建業(yè)地產將分拆中原建業(yè)赴港上市,也從側面反映出其資金壓力。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“小債看市”投稿資產界,并經(jīng)資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: “河南地王”1500億負債壓頂,美元債異動、股價暴跌為哪般?

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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