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    爾灣,從EOD生態(tài)新城到「南加州硅谷」

    丈量城市 丈量城市
    2022-05-16 22:10 4040 0 0
    國家印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)「十三五」生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的通知》中就明確提出,探索環(huán)境治理項目與經(jīng)營開發(fā)項目組合開發(fā)模式

    作者:1/6圖片工作室

    01 EOD模式,擁抱新經(jīng)濟(jì)環(huán)境

    早在2016年,國家印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)「十三五」生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的通知》中就明確提出,探索環(huán)境治理項目與經(jīng)營開發(fā)項目組合開發(fā)模式。

    2020年以來,生態(tài)環(huán)境部、國家發(fā)展改革委、國家開發(fā)銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式試點項目通知》《關(guān)于同意開展生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)(EOD)模式試點的通知》等文件,確定36個項目開展EOD模式試點工作。

    ▼ 雄安新區(qū)的建設(shè)中,已開始探索自身特色的「EOD」模式

    EOD作為一種新發(fā)展理念,核心是實現(xiàn)生態(tài)治理與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的平衡發(fā)展。

    政策文件的出臺,目的是引導(dǎo)各級政府轉(zhuǎn)變觀念,意識到生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)不是一項公益性、純投入的工作,而是能夠帶來資產(chǎn)價值的升值,并為實施主體帶來持續(xù)性回報的。

    EOD模式在具體的實踐方式上,強(qiáng)調(diào)一體化實施,將生態(tài)治理與產(chǎn)業(yè)開發(fā)視作一個整體項目,由一個市場主體整體實施,統(tǒng)籌推進(jìn)。堅持生態(tài)優(yōu)先,踐行綠色發(fā)展,實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境資源化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)綠色化。

    ▼ 瑞典馬爾默市采用EOD模式的西港新區(qū),為城市轉(zhuǎn)型帶來新契機(jī)

    EOD模式的提出,是對「綠水青山就是金山銀山」科學(xué)論斷的實踐。其中關(guān)鍵是如何圍繞良好的生態(tài)治理與建設(shè),發(fā)揮優(yōu)良生態(tài)稟賦的外部經(jīng)濟(jì)性,形成產(chǎn)業(yè)聚集力,吸引高效的產(chǎn)業(yè)和高質(zhì)的人才,實現(xiàn)生態(tài)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙豐收!

    國內(nèi)的探索剛剛開始,而縱觀全球,世界上已經(jīng)有成功實踐EOD模式的經(jīng)典案例——加州爾灣,用50年的時間,從「生態(tài)新城」發(fā)展成為「南加州硅谷」。

    ▼ 加州爾灣局部俯瞰

    02 爾灣,EOD生態(tài)新城典范

    說爾灣是EOD生態(tài)新城發(fā)展典范,核心是兩大方面的原因:

    一方面,從開發(fā)結(jié)果來看,爾灣實現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的平衡發(fā)展。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn),互為助力。用生態(tài)環(huán)境吸引人才和企業(yè),用綠色科技建設(shè)環(huán)保城市。

    ▼ 爾灣城市中心區(qū)


    另一方面,從開發(fā)過程來看,爾灣實現(xiàn)了市場化運作和政府管理的有機(jī)平衡。先期由爾灣公司全面投資、開發(fā)、運營,后期政府提供政策配套服務(wù),形成了多方合力參與、共同規(guī)劃決策的實踐模式。


    ▼ 爾灣光譜購物中心


    爾灣,本質(zhì)是一座自然條件優(yōu)越的郊區(qū)新城。它常被譽(yù)為「第二硅谷」「產(chǎn)城融合」典范。

    「產(chǎn)業(yè)新城」是爾灣最耳熟能詳?shù)囊粋€標(biāo)簽。它有著全美卓越的產(chǎn)業(yè)集群,包括生命科學(xué)、信息技術(shù)、航空航天、先進(jìn)制造以及數(shù)字媒體;在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面,也被選為加尼福尼亞州第一創(chuàng)業(yè)地點!


    ▼ 位于爾灣的西部數(shù)據(jù)總部


    「產(chǎn)業(yè)新城」的標(biāo)簽往往讓人們忽視了爾灣「生態(tài)新城」的身份。作為一個僅僅發(fā)展50年的郊區(qū)新城,它有著卓越的自然生態(tài)條件——美國國家自然地標(biāo)、面積達(dá)3.7萬畝的爾灣牧場,同時還被評選為美國第四大綠色城市。

    不僅如此,爾灣還是一個可以享受品質(zhì)生活的城市。它在美國最幸福城市名單中位列第15名,連續(xù)16年成為全美同規(guī)模城市中最安全的城市。


    ▼ 爾灣谷社區(qū)環(huán)境


    除了如此優(yōu)異的發(fā)展成績,爾灣之所以被廣泛學(xué)習(xí)和效仿,還因為它是一座被真實規(guī)劃出來的城市。爾灣以「總體規(guī)劃」為根基,通過「生態(tài)環(huán)境資源化,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)綠色化」,成功實踐EOD模式。

    03 生態(tài)環(huán)境資源化的爾灣

    爾灣位于美國西海岸加利福尼亞州南部,處于加州兩大城市洛杉磯與圣地亞哥之間。距離洛杉磯市中心和洛杉磯國際機(jī)場約70公里,距離圣地亞哥140公里,是洛杉磯大都市圈重要的組成部分。行政上隸屬于橘郡,與我國的「縣、區(qū)」屬相同級別。


    ▼ 爾灣區(qū)位圖


    美國查普曼大學(xué)都市未來學(xué)首席學(xué)者、可持續(xù)發(fā)展專家喬爾·科特金對爾灣如此評價:

    「來自世界各地的城市規(guī)劃者都來到爾灣,試圖復(fù)制爾灣的成功。我看到越來越多的地方開始效仿爾灣,但沒有一座城市像爾灣如此成功和先進(jìn)!」


    ▼ 爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū)


    加州大學(xué)爾灣分校是爾灣市的發(fā)展起點。1959年,加州大學(xué)向爾灣公司申請1,000英畝的土地用于建設(shè)新校區(qū)。當(dāng)時的爾灣尚未成為一座城市,仍是爾灣公司的土地資產(chǎn)。爾灣公司負(fù)責(zé)人得知加州大學(xué)的想法后,于1960年9月,以1美元的象征性費用將1,000英畝的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給加州大學(xué)。

    ▼ 加州大學(xué)爾灣分校


    后來,加州政府也捐贈了約500英畝的土地給大學(xué)。在這1,500英畝的土地的基礎(chǔ)上,經(jīng)過陸續(xù)的詳盡規(guī)劃,1971年,當(dāng)?shù)氐?0,000余名居民正式投票成立了爾灣市。

    1977年唐納德·布倫收購爾灣公司,爾灣的城市生態(tài)建設(shè)和保護(hù)得到進(jìn)一步強(qiáng)化,并逐步發(fā)展成為如今的爾灣市。

    今天的爾灣,城市面積為65.92平方英里(170.74 平方公里),人口規(guī)模已經(jīng)從1971年的10,000多人發(fā)展到2019年的287,387人,成為美國人口增長最快的10個城市之一。


    1. 總規(guī)先行:高效利用土地資源

    實際上,二戰(zhàn)之后,與橘郡緊鄰的洛杉磯縣,人口迅速增長,其農(nóng)場被細(xì)分并賣給了建筑商,導(dǎo)致洛杉磯周邊的圣費爾南多谷、南灣和圣蓋博谷都出現(xiàn)了拼湊式的城市發(fā)展模式。


    ▼ 洛杉磯周邊拼湊式發(fā)展的片區(qū)


    這種發(fā)展方式開始蔓延到爾灣,但這種零星出售土地的方式,一直是爾灣公司所抵制的。

    直至加州大學(xué)希望從爾灣公司獲得整片土地用于建設(shè)爾灣分校,讓公司看到了整體開發(fā)的可能性。從而與加州大學(xué)共同決策由著名建筑師威廉·佩雷拉以「總體規(guī)劃」的方式對校園統(tǒng)一設(shè)計。

    ▼ 爾灣地理風(fēng)貌

    這一方式的核心目的,就是為了避免「倉促的計劃、不可能的交通以及蔓延的混亂」帶來的城市發(fā)展悲劇。不僅爾灣,橘郡的蘭喬圣瑪格麗塔、尼古湖都采用了「總體規(guī)劃」的方式。

    在佩雷拉的想法中,加州大學(xué)爾灣分校不只是一個學(xué)校,從規(guī)劃之初,他就已經(jīng)明確了目標(biāo):打造一個可以容納5萬人的新城。這個新城也將擁有彼此協(xié)調(diào)的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、休閑區(qū)和綠地等。

    ▼ 加州大學(xué)爾灣分校按照新城標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置的商業(yè)配套

    ①. 精心設(shè)計,杜絕蔓延

    自1920年代以來,洛杉磯市一直在規(guī)劃混合住宅類型、沿交通走廊分布工業(yè)區(qū)、城際列車和開放牧場。

    在佩雷拉看來,這樣的規(guī)劃缺乏策略上的統(tǒng)一性,是混亂以及低效的。佩雷拉認(rèn)為新郊區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)城市功能高效協(xié)同,城市完全按照規(guī)劃導(dǎo)向的邏輯進(jìn)行開發(fā),同時,城市建筑也應(yīng)被精心設(shè)計和布置。

    他所認(rèn)為的精心布置,是讓居民沿著綠化帶步行10分鐘內(nèi),就可以到達(dá)小學(xué)、操場、娛樂中心和社區(qū)游泳池;人們最多步行15分鐘即可到達(dá)一個有市場、餐廳、五金店、銀行和理發(fā)店的購物中心。通過精心布局,人們能夠生活在一個極度便捷的城市之中。

    ▼ 社區(qū)短距離步行范圍內(nèi)的商業(yè)、休閑配套

    ②. 漸進(jìn)規(guī)劃,有序推進(jìn)

    威廉·佩雷拉在對加州大學(xué)爾灣分校進(jìn)行規(guī)劃的過程中,以漸進(jìn)式規(guī)劃原則為基礎(chǔ)。

    漸進(jìn)式規(guī)劃簡言之,就是公共政策(包括規(guī)劃)的要旨不在于確定宏偉的目標(biāo)和藍(lán)圖,以及對這一目標(biāo)所進(jìn)行的周詳完備的理性分析;

    而是正視公共政策的高度復(fù)雜性和不確定性,根據(jù)既有的經(jīng)驗來對現(xiàn)行的政策進(jìn)行調(diào)整,從而形成規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)動態(tài)和彈性留白,規(guī)劃目標(biāo)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而動態(tài)變化調(diào)整的漸進(jìn)式規(guī)劃方式。

    ▼ 加州大學(xué)爾灣分校肌理俯瞰

    由于對佩雷拉對漸進(jìn)式規(guī)劃的有效踐行,讓建筑評論家艾倫·赫斯非常欣賞爾灣的總體規(guī)劃,稱其為「自1900年以來漸進(jìn)式規(guī)劃理念最大、最成功的應(yīng)用!」。

    2. 生態(tài)為脈:保護(hù)與利用并舉

    爾灣本身就具備優(yōu)越的生態(tài)稟賦。爾灣市是在歐文家族經(jīng)營了三代的爾灣牧場的基礎(chǔ)上建立起來的,可見其生態(tài)環(huán)境極佳。爾灣牧場,從圣安娜山脈一直延伸到太平洋海岸,占地93,000英畝,其中還包括了太平洋9英里的海岸線。整體面積占到了橘郡20%的土地。

    ▼ 爾灣牧場


    這里自然環(huán)境優(yōu)越,有著南加州最大的沿海淡水沼澤,以及占地5,500英畝的石灰?guī)r峽谷;還有著十分豐富的野生動物資源,包括蜂鳥、紅尾鷹、灰狐、收割蟻、山獅等。

    ▼ 爾灣西側(cè)的紐波特灣

    值得注意的是,佩雷拉堅持利用爾灣已有的自然條件來創(chuàng)造一個環(huán)環(huán)相扣的開放空間系統(tǒng)。他表現(xiàn)出的早期環(huán)保意識,甚至早于雷切爾·卡森在《寂靜的春天》(1962)一書中所提出的環(huán)保理念。

    那么,爾灣是如何發(fā)揮自身的自然資源稟賦,用生態(tài)打造宜居家園?

    ①. 城區(qū):最大限度拓展居民綠色空間

    對于住宅區(qū)的設(shè)計,佩雷拉采取了規(guī)劃單元開發(fā)的混合開發(fā)模式,住房、購物區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校、娛樂設(shè)施等通過緊湊布局,讓各項設(shè)施都在居民步行可達(dá)的范圍之內(nèi)。采用這種開發(fā)方式的核心目的,是在滿足社區(qū)需求的同時,最有效的利用土地。

    ▼ 加州大學(xué)爾灣分校東北側(cè)的大學(xué)購物中心


    爾灣的規(guī)劃設(shè)計不僅采用這一在當(dāng)時剛剛興起的新規(guī)劃理念,還采納了超級街區(qū)的設(shè)計概念,讓規(guī)劃師能夠靈活、高效的安排各種社區(qū)功能,實現(xiàn)街區(qū)內(nèi)部的開放綠色空間、休閑空間、交流空間與各種類型住宅的混合。

    通過新理念的植入和高效的設(shè)計,爾灣居民全方位的享受著綠色空間營造的品質(zhì)生活。

    ▼ 爾灣超級街區(qū)


    a. 最大限度延伸私人綠地

    在房屋設(shè)計的過程中,聯(lián)排別墅這類住宅都設(shè)計有私人院落,院子緊靠著綠化帶,寬敞的公共綠地與私人庭院融為一體,一直延伸到蜿蜒前行的人行小徑,讓居住其中的市民感受到被綠色空間環(huán)繞的愜意。

    雖然爾灣是需要考慮經(jīng)濟(jì)效益的新城,但并不會為了實現(xiàn)營收而犧牲綠色空間。以伍德布里奇村湖泊的岸邊空間為例,規(guī)劃者想要保留其用于公共綠地和步行小徑,而房地產(chǎn)商則主張將河岸線地段作為私人住宅高價出售。

    ▼ 伍德布里奇村湖泊沿岸的綠地與私人住宅


    今天,走在這片人工湖的沿岸,人們會發(fā)現(xiàn)品質(zhì)住宅與公共綠地交替布局,這是決策者與地產(chǎn)商之間的妥協(xié),湖岸的「公共價值」和「經(jīng)濟(jì)價值」得到了有機(jī)平衡。

    b. 打造層次多樣的公園體系

    2017年,為指導(dǎo)未來10年爾灣公園系統(tǒng)的維護(hù)、開發(fā)和運營,爾灣政府專門制定《公園總體規(guī)劃》。

    ▼ 爾灣住宅區(qū)廣泛分布的公園


    爾灣的公園空間,層次多樣,功能豐富。

    有著面積雖小,但能夠為居民提供近在咫尺的基本娛樂設(shè)施的鄰里公園,數(shù)量超過40個;擁有22個位于社區(qū)中心的多功能社區(qū)公園;以及具備4個特殊服務(wù)功能的公共站點,例如可以觀賞爾灣全景的塞普爾韋達(dá)遠(yuǎn)景公園、專門為寵物設(shè)計的中央犬吠公園等。

    ▼ 諾斯伍德社區(qū)公園


    規(guī)劃面積達(dá)到1,300英畝的橘郡大公園,被認(rèn)為是設(shè)計最現(xiàn)代的大都會公園之一,它的前身是海軍陸戰(zhàn)隊埃爾托羅空軍基地,目前已經(jīng)完成了455英畝的建設(shè)。

    ▼ 俯瞰橘郡大公園


    作為一個綜合性的公園,橘郡大公園設(shè)置了豐富的設(shè)施和活動,以滿足家庭、兒童、戶外運動愛好者等多種客群的需求。

    這里的體育中心有著足球、壘球、排球、網(wǎng)球、籃球等多種運動空間;公園熱氣球可以讓游客在120米的高空俯瞰整個爾灣;旋轉(zhuǎn)木馬、農(nóng)場、兒童游樂區(qū),讓這里成為了爾灣家庭的休閑首選。

    ▼ 橘郡大公園多元的運動場

    ▼ 橘郡大公園休閑設(shè)施及觀光熱氣球

    ▼ 舊機(jī)庫改造的航空博物館


    同時大公園還是爾灣的藝術(shù)中心,棕櫚苑藝術(shù)中心常年舉辦各類展覽,F(xiàn)ivePiont圓形劇場,可以最多容納1.2萬觀眾同時感受音樂現(xiàn)場的魅力。

    c. 全方位實踐綠色出行

    爾灣非常鼓勵乘坐公共交通、步行等綠色出行方式,以達(dá)到節(jié)能減排的目的,并特地為此建設(shè)了完善的世界級自行車道和步道系統(tǒng)。

    ▼ 爾灣發(fā)達(dá)的自行車系統(tǒng)

    爾灣現(xiàn)在擁有約643公里的自行車道,幾乎覆蓋了爾灣的每一個街區(qū),在2009年被美國自行車手聯(lián)盟評選為自行車友好社區(qū)。

    ▼ 城市中的自行車停放點

    ②. 郊區(qū):可親近的自然保護(hù)區(qū)

    1977年,唐納德·布倫以3.374億美元收購了爾灣牧場的所有者——爾灣公司。爾灣牧場的新主人是一位狂熱的戶外運動愛好者,所以他非常重視牧場的實用價值,認(rèn)為廣袤的爾灣牧場應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)自然保護(hù)與娛樂休閑的有機(jī)平衡。

    a. 樹立國家自然地標(biāo)

    保護(hù)自然生物棲息地的完整性,是布倫所期望實現(xiàn)的重要目標(biāo)之一。于是,1996年,爾灣公司捐贈了牧場2.1萬英畝的土地,用于建設(shè)3.7萬畝的自然保護(hù)區(qū)。

    保護(hù)區(qū)的建立,不僅保護(hù)了當(dāng)?shù)?9個稀有動植物物種,而且保證了爾灣和橘郡的居民,也能夠輕松的享受這片綠色空間。

    ▼ 爾灣開放空間和小徑


    2001年,公司再次捐贈了1.1萬畝未開發(fā)土地作為永久保護(hù)地,從而讓區(qū)域內(nèi)的一條重要的野生動物遷徙走廊得到了保護(hù)。

    2006年,這里被正式指定為美國國家自然地標(biāo),兩年后,又被認(rèn)定為加利福尼亞州的自然地標(biāo)。

    b. 多舉措保護(hù)綠地

    保護(hù)區(qū)的成立,讓加州正式啟用了《自然社區(qū)保護(hù)規(guī)劃法》,在保護(hù)區(qū)成立前,這部法律從未真正實踐過。

    同時,在唐納德·布倫基金會的支持下,2005年,非營利組織爾灣牧場保護(hù)協(xié)會成立,并邀請了資深的自然保護(hù)科學(xué)家邁克爾·奧康奈爾作為執(zhí)行董事,以平衡爾灣牧場休閑和保護(hù)之間關(guān)系。

    通過協(xié)會的工作,爾灣牧場保護(hù)區(qū)的入侵植物得到了清除、濕地被恢復(fù),還建設(shè)了數(shù)百英里的步道以供游人使用。

    ▼ 爾灣自然保護(hù)區(qū)

    c. 可享受的開放綠色空間

    正如布倫所期待的,爾灣牧場保護(hù)區(qū)的價值不只在于其生態(tài)價值,更在于它的「可使用性」所產(chǎn)生的吸引力。在「為什么選擇居住在爾灣」的原因榜單中,可親近、可享受的開放綠色空間始終是重要原因之一。

    除了城市中隨處可見的綠色空間,在保護(hù)區(qū)通過自然保護(hù)協(xié)會的指導(dǎo),人們可以開展遠(yuǎn)足、山地自行車、騎馬等各項戶外活動。

    由于佩雷拉50年前的精心規(guī)劃,以及持之以恒的環(huán)境保護(hù),如今的爾灣居民只需要平均步行76步就可以達(dá)到一個社區(qū)公園。開車不到20分鐘就能到達(dá)景色秀麗的國家公園。

    ▼ 社區(qū)與公園融為一體

    04 造就「南加州硅谷」的爾灣

    作為一座生態(tài)新城,爾灣在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

    1. 產(chǎn)業(yè)反哺:

    以高科技產(chǎn)業(yè)支撐綠色發(fā)展

    爾灣的產(chǎn)業(yè)集群,主要包括先進(jìn)制造、信息技術(shù)和生命科學(xué)。全球著名的視頻游戲制作和發(fā)行公司暴雪娛樂公司,世界著名的半導(dǎo)體巨頭博通公司,心瓣膜學(xué)科和血液動力學(xué)監(jiān)測的全球領(lǐng)先者愛德華生命科學(xué)公司等都將總部設(shè)置在了爾灣。

    ▼ 暴雪娛樂公司總部


    爾灣的綠色能源產(chǎn)業(yè)也是遙遙領(lǐng)先。對于爾灣的發(fā)展而言,生態(tài)保護(hù)始終都是不容忽視的重要命題!

    為此,爾灣采取了一系列的舉措:1989年,爾灣是美國率先限制氟氯烴排放的城市之一,以避免對臭氧層的破壞;在美國的城市中,爾灣也是家庭使用太陽能比例最高的城市之一。

    ▼ 爾灣2015年舉辦的綠色能源住宅展(來源:Wikipedia)


    在環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中,爾灣采取了最先進(jìn)、最前沿的環(huán)保技術(shù)!2018年,爾灣建設(shè)完成了世界上第一批混合動力的電動建筑。

    為應(yīng)對干旱、極端高溫、野火對地區(qū)氣候和環(huán)境的影響,爾灣政府制定了《氣候行動和適應(yīng)計劃》(CAAP)。不僅如此,爾灣還樹立了2030年實現(xiàn)碳中和的超高城市環(huán)保目標(biāo)!

    ▼ 爾灣第一批混合動力的電動建筑


    爾灣能有如此的產(chǎn)業(yè)成績,大量的年輕科技人才是關(guān)鍵要素之一。爾灣人口的年紀(jì)中位數(shù)僅為33歲。爾灣學(xué)士學(xué)位及以上的人口占68%,在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口中,從事專業(yè)、科技和技術(shù)服務(wù)的人員占比就達(dá)到了15.9%。

    加州大學(xué)爾灣分校,正是爾灣年輕科技人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的搖籃。

    ▼ 加州大學(xué)爾灣分校學(xué)生


    例如暴雪娛樂公司的三位創(chuàng)始人均來自爾灣分校。在爾灣的多個創(chuàng)業(yè)企業(yè)家也紛紛表示,爾灣分校高質(zhì)量的年輕科技人才,是他們選擇爾灣的重要原因之一。對于選擇爾灣的企業(yè)來說,正是「一流的人才吸引一流的企業(yè)」。

    2. 品質(zhì)城市:以優(yōu)質(zhì)空間聚集人才

    能夠留下并不斷吸引產(chǎn)業(yè)人才,爾灣優(yōu)質(zhì)的城市空間也功不可沒。可謂「一流的環(huán)境聚集一流的人才」。

    ①. 職住平衡的爾灣

    爾灣擁有著橘郡最大的商業(yè)綜合體之一——爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū),它緊鄰全美最佳通航機(jī)場約翰韋恩機(jī)場,占地2,700英畝,有著近9萬名員工和約4,500家企業(yè),以及2.5萬名居民。

    爾灣商務(wù)區(qū)在20世紀(jì)70年代之前僅是單一功能的工業(yè)區(qū),后來逐漸轉(zhuǎn)型成為具備辦公、零售、工業(yè)等復(fù)合功能的商務(wù)區(qū)。

    ▼ 爾灣機(jī)場商務(wù)區(qū)


    為了適應(yīng)這一變化,平衡工作職位及工作距離的關(guān)系,避免鐘擺人群過多而造成交通壓力,該區(qū)融入多元化的居住空間,根據(jù)不同人群的需求,打造不同特色的社區(qū),以實現(xiàn)區(qū)域的職住平衡。

    同時,以人行和自行車為導(dǎo)向,強(qiáng)化宜人生活尺度。鼓勵多元化利用公共空間,構(gòu)建繁華都市中的魅力社區(qū)生活。

    ▼ 為辦公商務(wù)人群定制的交流空間


    最終,讓爾灣商務(wù)區(qū)成為了如今產(chǎn)城融合的商務(wù)社區(qū)城市

    ②. 品質(zhì)消費的爾灣

    爾灣光譜中心是爾灣品質(zhì)消費生活的代表。它是南加州最受歡迎的購物中心之一,集購物、生活超市、各國餐飲、影音娛樂于一體,每年都會吸引1,700萬名游客到此游玩采購。

    ▼ 爾灣光譜中心


    150余家商店、各國美食、IMAX巨幕影院、即興喜劇俱樂部、摩天輪等等,讓無論年輕人還是家庭人群,都能在這里暢玩,光譜中心儼然成為爾灣的消費磁極。

    ▼ 爾灣光譜摩天輪

    ③. 家庭友好的爾灣

    要留住高端人才,留住高端人才的家庭亦是關(guān)鍵之一。一流的教育環(huán)境和安全環(huán)境讓爾灣對年輕家庭形成了巨大的吸引力。

    爾灣有著非常優(yōu)質(zhì)的公立教育系統(tǒng),擁有24所小學(xué)、4所k8制學(xué)校、6所中學(xué)、5所綜合高中的爾灣學(xué)區(qū),一直被認(rèn)為是全美最好的學(xué)區(qū)之一,吸納了36,000余名學(xué)生。

    爾灣學(xué)生的SAT成績在橘郡一直名列前茅,這里超過90%的高中畢業(yè)生都能順利進(jìn)入大學(xué)。

    ▼ 爾灣谷社區(qū)學(xué)院


    一流的執(zhí)法機(jī)構(gòu),消防站、警察局、高度重視城市安全的市政府,讓爾灣連續(xù)16年成為全美人口規(guī)模25萬及以上城市中最安全的城市。

    ▼ 爾灣光譜購物中心兒童安全游樂空間


    爾灣市政府高度關(guān)注兒童成長,成立兒童保育協(xié)調(diào)辦公室,為家長提供系統(tǒng)、專業(yè)的托兒服務(wù)。現(xiàn)在的爾灣,在美國最適合供養(yǎng)家庭的城市中排名第三。

    ▼ 陸戰(zhàn)隊紀(jì)念公園中的兒童游樂設(shè)施

    05 小結(jié)

    爾灣公司所有者、南加州首富唐納德·布倫曾說:「希望爾灣不僅以生態(tài)優(yōu)美而聞名,更因為其杰出的城市規(guī)劃和生活品質(zhì)而聞名?!?/p>

    通過杰出的規(guī)劃理念、精心的設(shè)計,爾灣按照人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的核心邏輯「城-人-產(chǎn)」來實踐EOD模式。

    借力生態(tài)資源,創(chuàng)造品質(zhì)城市空間;以魅力城市生活,聚集優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)人才;依托優(yōu)質(zhì)人才,打造高科技產(chǎn)業(yè)集群。

    ▼ 爾灣俯瞰

    爾灣EOD模式的成功,關(guān)鍵在于生態(tài)環(huán)境的利用和改善,帶來了資產(chǎn)價值的提升。不僅為實施主體帶來持續(xù)的回報,更塑造出強(qiáng)大的外部經(jīng)濟(jì)效益,成就了如今的爾灣。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丈量城市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 爾灣,從EOD生態(tài)新城到「南加州硅谷」

    丈量城市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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