盡調(diào)法拍房主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來分析我們中意的標(biāo)的，居住屬性就比如小區(qū)的環(huán)境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看我們前面介紹的法拍房的“坑”，比如長期租賃問題、稅費(fèi)問題等。

盡調(diào)其實(shí)主要是為了充分發(fā)現(xiàn)問題。首先看房子是否滿意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續(xù)考量；但如果房子中意，但存在一定的問題，就要去制定解決這些問題的策略，如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購房總成本里。

盡調(diào)從步驟來看主要是分為網(wǎng)上盡調(diào)、線下盡調(diào)。

選定標(biāo)的后要先在網(wǎng)上進(jìn)行盡調(diào)，這樣在接下來的線下盡調(diào)中有的放矢，了解自己不確定的或者比較關(guān)心的問題。

網(wǎng)上盡調(diào)主要是在司法拍賣平臺和二手房購房網(wǎng)站上進(jìn)行。

“拍賣平臺頁面”

以阿里拍賣的頁面為例，我們首先了解的是：

#概覽信息

住房類型：首先我們需要明確自己所選的房子類型，就阿里拍賣而言，選擇住宅用房后，里面主要包括普通住宅、別墅；

所在區(qū)域：拿北京來說，就是選擇是朝陽區(qū)還是海淀區(qū)等其他區(qū)域；

具體位置：拍賣標(biāo)的的具體地址，一般在拍賣標(biāo)的的標(biāo)題有寫；

第幾次拍賣：標(biāo)題會(huì)注明是第幾次拍賣，拍賣階段分為一拍、二拍和變賣；

歷史拍賣情況:本標(biāo)的歷史拍賣的時(shí)間、價(jià)格；

拍賣時(shí)間:可以看到距離開拍的倒計(jì)時(shí)，要注意這個(gè)時(shí)間，可以設(shè)置提醒，屆時(shí)會(huì)有短信通知，提前安排好盡調(diào)工作和準(zhǔn)備工作，以免錯(cuò)過；

起拍價(jià)：拿到標(biāo)的的最低可能價(jià)格，也決定了潛在的折扣空間；

保證金：繳納保證金才可以參與報(bào)名，具體金額見頁面里起拍價(jià)下方，注意繳納保證金的時(shí)間要求；

評估價(jià)：之前大家可能理解的所謂的評估價(jià)就是請?jiān)u估公司來評估標(biāo)的物價(jià)值，但是現(xiàn)在對于標(biāo)的的評估流程有所變動(dòng)。評估價(jià)也是房子實(shí)際價(jià)值的重要參考；

競價(jià)規(guī)則：事先了解競價(jià)規(guī)則、尾款支付、加價(jià)幅度、競價(jià)周期的要求等，避免因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)導(dǎo)致不必要的麻煩；

#競買公告

競買公告：這里主要介紹注意法院是否會(huì)負(fù)責(zé)騰空、有無租賃、土地性質(zhì)的問題；還有競拍流程可以參與“模擬競拍”來先嘗試；

拍賣法院：競買公告里會(huì)告知是哪一家法院在主持拍賣，注意聯(lián)系方式，聯(lián)系時(shí)間，是否有預(yù)展等，可以事先打電話做個(gè)預(yù)溝通了解情況；

競買人條件：注意基本條件是否滿足，有的地區(qū)存在限購問題；

優(yōu)先購買權(quán)人：注意是否存在優(yōu)先購買權(quán)人，優(yōu)先購買權(quán)人是否參與競拍，這個(gè)信息一般在頁面的最后；

貸款咨詢：一般留有可以法拍貸款的機(jī)構(gòu)，可以提前電話咨詢；

稅費(fèi)：繳納方式，各付各的還是買家承擔(dān)；

#標(biāo)的物介紹

在這一板塊主要介紹標(biāo)的物的權(quán)證情況，所有人，房屋用途，土地性質(zhì)，租賃和抵押情況等，但一般是不詳細(xì)或不全面的，所以我們一般了解的內(nèi)容有：

文書情況：有的標(biāo)的附上了執(zhí)行裁定書，可以了解到拍賣原因；

樓高:拍賣標(biāo)的位于整棟建筑的第幾層；

總高:拍賣標(biāo)的所在建筑的總層高，有的公告并沒有；

面積:拍賣標(biāo)的面積，指房產(chǎn)證上的建筑面積；

房屋戶型:在明確需求時(shí)基本上就明確了想購買的戶型，多數(shù)公告上只陳列了面積但是并沒有告知戶型；

裝修情況：通過現(xiàn)場照片可以了解，但很多都只有小區(qū)大概的情況拍攝；

周邊配套：在下面的地圖里可以明確標(biāo)的所在的小區(qū)和周邊的醫(yī)療、交通、生活配套等情況；

“二手房網(wǎng)站”

小區(qū)名稱：在法拍平臺上通過地圖確認(rèn)后，可以在二手房網(wǎng)站上搜索確認(rèn)；

小區(qū)情況:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的人數(shù)、在售房源、在租房源情況；

市場熱度：主要看各大平臺的帶看次數(shù)和成交套數(shù)等情況；

建筑年代:拍賣標(biāo)的的建造時(shí)間；

市場價(jià)：參考相同小區(qū)同一戶型最近的成交價(jià)，參考下附近小區(qū)的成交價(jià)等；

網(wǎng)上盡調(diào)結(jié)束后，會(huì)有一些無法確認(rèn)的信息需要通過線下盡調(diào)來核實(shí)。線下盡調(diào)分為實(shí)地盡調(diào)和其他盡調(diào)：

 “實(shí)地盡調(diào)”

居住情況：看看是否還有人居??？里面住的人是誰？與產(chǎn)權(quán)人什么關(guān)系？是否已經(jīng)清場？清場難度如何？可以自行盡調(diào)或者求助鄰居、物業(yè)或法院工作人員；

裝修和改造：裝修情況和內(nèi)部改造情況，裝修看的是附加成本，內(nèi)部改造關(guān)系著過戶問題，有些房屋機(jī)構(gòu)被大改，結(jié)果相關(guān)部門現(xiàn)場勘驗(yàn)后會(huì)要求恢復(fù)原狀后才能過戶；

租賃情況：租賃坑不得不防，長期租賃的問題一定要在盡調(diào)中避開，租賃我們之前有專題介紹；

欠費(fèi)情況：水電物業(yè)欠費(fèi)情況，到物業(yè)去核實(shí)，競買公告一般說的是全部由買受人承擔(dān)；

學(xué)區(qū)：對應(yīng)的學(xué)區(qū)，很多人關(guān)心的重頭戲。和戶口緊密相關(guān)，多問問小區(qū)人員或到相關(guān)機(jī)構(gòu)了解戶口辦理和學(xué)區(qū)情況；

房子類型：有些特殊類型房產(chǎn)在公告中都有提示是需要補(bǔ)繳費(fèi)用，除了在公告里和二手房網(wǎng)站上看，自己一定要去現(xiàn)場核實(shí)；

房屋瑕疵：比如兇宅等情況，可以通過實(shí)地了解問下鄰居、周邊二手房中介或咨詢法院、司輔機(jī)構(gòu)工作人員了解標(biāo)的情況；

“其他機(jī)構(gòu)訪談”

銀行：可以通過與銀行工作人員線上溝通或電話溝通了解自己是否符合貸款要求，提前問好貸款需要準(zhǔn)備的資料和放貸時(shí)間；

派出所：了解拍賣標(biāo)的的戶口登記情況以及落戶政策等；

房管局：有條件的到房管局確認(rèn)中意的標(biāo)的是否存在過戶障礙；

稅務(wù)局：主要到稅務(wù)局核實(shí)拍賣標(biāo)的是否存在房產(chǎn)年限，轉(zhuǎn)讓主體，之前受讓方式等問題，必要時(shí)到交易大廳進(jìn)行預(yù)先核算；

但是小編要啰嗦下，無論是派出所、房管局還是稅務(wù)局，都不是隨便一個(gè)人都可以去搞定想要了解的信息的，還是需要專門的手續(xù)或資格的。

盡調(diào)工作做的再細(xì)致都不過分，各位千萬別嫌麻煩，前面工作做到位了，后面才會(huì)“高枕無憂”啊。