在房地產(chǎn)行業(yè)，誰(shuí)說(shuō)的話最有風(fēng)向標(biāo)意義？中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清大概是認(rèn)可度最高的。
作者：炸天團(tuán)
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)
在房地產(chǎn)行業(yè)，誰(shuí)說(shuō)的話最有風(fēng)向標(biāo)意義？中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清大概是認(rèn)可度最高的。郭樹(shù)清，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席作為中國(guó)金融領(lǐng)域最有資歷的官員之一，他講話的背后其實(shí)就是中央對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的態(tài)度。我們不妨先來(lái)回顧下這兩年，郭樹(shù)清關(guān)于房地產(chǎn)的幾次講話：2020年8月16日
郭樹(shù)清撰文，首次提出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。當(dāng)月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1等指標(biāo)，此即行業(yè)三道紅線出臺(tái)。三道紅線直接導(dǎo)致激進(jìn)型房企開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略，以符合三道紅線的要求，與此同時(shí)，房企融資環(huán)境開(kāi)始出現(xiàn)重大變化。2020年12月1日
郭樹(shù)清再次撰文，重提房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！保?dāng)前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。當(dāng)月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制，此即銀行涉房貸款兩道紅線。
房貸集中度管理直接導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸和居民住房按揭貸款等額度收緊，房企融資陷入極度困難，開(kāi)始主要依賴于銷(xiāo)售回款維持現(xiàn)金流。2021年3月2日
郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上再次提及房地產(chǎn)，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛，很多人買(mǎi)房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。
在郭樹(shù)清講話后沒(méi)多久，千億房企藍(lán)光曝出嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，緊接著恒大2萬(wàn)億的債務(wù)危機(jī)也跟著浮出水面，此后整個(gè)行業(yè)的出險(xiǎn)房企加速上升。不止是房企融資困難，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量也由漲轉(zhuǎn)跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心驟降至冰點(diǎn)。
郭主席的講話似乎就是炮彈來(lái)臨前的警報(bào)聲，而且?guī)缀蹙褪侵改拇蚰?，一擊必中?/section>他的講話也讓押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終付出沉重代價(jià)，尤其是那些高杠桿的激進(jìn)型房企，至今都還深陷在債務(wù)的泥潭里。2022年3月2日
時(shí)隔一年后，郭樹(shù)清再度出現(xiàn)在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上。然而在這場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，一向主張“嚴(yán)打”房地產(chǎn)的郭樹(shù)清突然閉口不談“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛”，轉(zhuǎn)而表示“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”。
在他看來(lái)，一批高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和違法違規(guī)金融機(jī)構(gòu)得到有序處置。現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對(duì)金融業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事。但是我們不希望調(diào)整太劇烈了，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換。
很快，郭樹(shù)清的風(fēng)向標(biāo)作用又顯現(xiàn)了。郭主席這次講話的兩天后，銀保監(jiān)會(huì)、央行就下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，通知要求要優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求。主要就是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。
當(dāng)然，更簡(jiǎn)單的解釋就是從農(nóng)村到城市謀生的城市邊緣群體。目前，“新市民”這個(gè)群體數(shù)量的已經(jīng)超過(guò)了3億。然而如此龐大的住房剛需群體，卻一直被當(dāng)做信用資質(zhì)弱勢(shì)群體而被銀行等金融機(jī)構(gòu)拒之門(mén)外。如今，他們終于開(kāi)始被關(guān)注了。《通知》要求“因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度?！?/section>不難推測(cè)，接下來(lái)3億“新市民”的購(gòu)房門(mén)檻將被降低或取消，而他們向銀行貸款的難度也將逐漸降低。接下來(lái)，如何滿足他們的租房或購(gòu)房需求，也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖的關(guān)鍵所在。而事實(shí)上，他們的購(gòu)房需求，或許也將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一波大紅利了。想想看，當(dāng)這些城市邊緣群體都購(gòu)房了，整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模還能維持住嗎？但對(duì)于眼下而言，只要3億新市民的政策到位，大概就已經(jīng)足夠房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)興奮幾年了。最后，問(wèn)題來(lái)了：這一次，該不該繼續(xù)相信郭樹(shù)清呢？
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房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)扭轉(zhuǎn)了
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