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    房企存量物業(yè)的抵押融資

    西政財(cái)富 西政財(cái)富
    2021-03-23 15:57 4087 0 0
    在房企融資“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線等監(jiān)管新規(guī)的施行背景下,我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)融資形勢(shì)出現(xiàn)了如下幾個(gè)明顯的變化

    作者:西政財(cái)富

    來(lái)源:西政財(cái)富(ID:xizhengcaifu)

    筆者按:

    在房企融資“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線等監(jiān)管新規(guī)的施行背景下,我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)融資形勢(shì)出現(xiàn)了如下幾個(gè)明顯的變化:一是對(duì)于百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商而言,信用類(lèi)的融資需求增多,如保證金資金池、與開(kāi)發(fā)貸并存的增量/夾層融資、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在SPV層面的融資(因存在合作股東的情況下資金機(jī)構(gòu)無(wú)法直接入股底層項(xiàng)目公司并進(jìn)行管控);二是中小開(kāi)發(fā)商的融資需求愈發(fā)旺盛,目前做中小開(kāi)發(fā)商融資業(yè)務(wù)的同行資金機(jī)構(gòu)逐漸增多,其中在操作模式上不少資金機(jī)構(gòu)都傾向于股+債的模式,即在享受固定收益的同時(shí),獲取一定的浮動(dòng)收益;而如果是純債的投資方式,因有的機(jī)構(gòu)在資金層面涉及到募集,因此給到開(kāi)發(fā)商的融資成本去到了年化18%-20%左右(其合規(guī)性暫且不做討論);另外還有一些機(jī)構(gòu)偏好操作中小開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)抵押類(lèi)融資;三是面對(duì)當(dāng)前的融資困境,開(kāi)發(fā)商更加渴望盡可能地盤(pán)活存量資產(chǎn),比如近期商業(yè)資產(chǎn)的盤(pán)活、車(chē)位權(quán)的融資需求等也逐漸增多。

    基于此,我們特結(jié)合近期操作的中小開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)抵押融資以及商業(yè)物業(yè)融資等業(yè)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)整理本文,以供同業(yè)人士參考。

    一、中小開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)抵押融資

    在常規(guī)的保理業(yè)務(wù)中,保理商一般看重的都是核心企業(yè)(也即承擔(dān)應(yīng)付義務(wù)的開(kāi)發(fā)商)的主體征信和評(píng)級(jí),比如百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資一般都在市場(chǎng)上比較受歡迎,而中小開(kāi)發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問(wèn)題,其上游供應(yīng)商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個(gè)短板,我們針對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是由上游供應(yīng)商(比如總包單位、材料商等)就其對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款申請(qǐng)保理融資,同時(shí)中小開(kāi)發(fā)商為該保理融資增信,比如開(kāi)發(fā)商就上述融資提供項(xiàng)目公司的土地/資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押等。以持有住宅尾盤(pán)的開(kāi)發(fā)商為例,目前市面上通過(guò)“住宅物業(yè)抵押+保理”放款的方式進(jìn)行融資就非常常見(jiàn),具體融資要素可參考如下:

    業(yè)務(wù)類(lèi)型

    有追索權(quán)的明保理

    保理買(mǎi)方

    地產(chǎn)公司及其項(xiàng)目公司

    保理賣(mài)方

    總包單位

    保理標(biāo)的

    總包單位對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司存量及未來(lái)應(yīng)收工程款債權(quán)

    融資金額

    不超過(guò)土地/在建工程/住宅尾盤(pán)抵押價(jià)值的6成

    融資期限

    24個(gè)月,保理放款滿6個(gè)月可提前還款,在授信期限內(nèi)設(shè)立保理應(yīng)收賬款池,應(yīng)收賬款不超過(guò)12個(gè)月

    還款方式

    每半年結(jié)息,即每年6月20日、12月20日收取一次

    風(fēng)控?fù)?dān)保措施

    (1)項(xiàng)目公司土地/在建工程/住宅尾盤(pán)抵押;

    (2)項(xiàng)目公司作為共同還款人、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押;

    (3)集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

    資料要求

    (1)存量應(yīng)收工程款債權(quán)應(yīng)提供工程合同、工程進(jìn)度文件、施工現(xiàn)場(chǎng)影像資料;

    (2)未來(lái)應(yīng)收工程款應(yīng)提供工程合同,并按在實(shí)際施工情況按期補(bǔ)足發(fā)票和工程進(jìn)度文件。

    對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言,除了以上保理+住宅尾盤(pán)資產(chǎn)抵押融資外;亦可考慮通過(guò)非房主體的銀行流動(dòng)性貸款+資產(chǎn)抵押(注意原操作比較積極的銀行,目前相關(guān)業(yè)務(wù)也面臨著額度不足的問(wèn)題)以及少部分資產(chǎn)管理公司通過(guò)非金不良+資產(chǎn)抵押模式進(jìn)行融資。

    二、商業(yè)物業(yè)的抵押融資與增量融資

    在存量物業(yè)的抵押融資中,除了銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和流貸以外,一些境內(nèi)投資機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)主體二線城市以上的非住宅業(yè)態(tài)(商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等)物業(yè)亦可提供抵押類(lèi)融資,不過(guò)區(qū)別于對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)程度及收益情況的重視,上述機(jī)構(gòu)會(huì)更加看重融資主體自身的信用。在操作上,一些金控平臺(tái)在項(xiàng)目準(zhǔn)入方面一般要求項(xiàng)目權(quán)益回報(bào)率達(dá)到5%以上,在計(jì)算授信額度或放款金額時(shí),要么按評(píng)估值的折扣率計(jì)算,要么按照“未來(lái)平均年凈現(xiàn)金流量*擬貸款期限”計(jì)算,且一般取孰低值。

    從我們財(cái)富中心的募集情況來(lái)看,我們發(fā)現(xiàn)境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)的收購(gòu)以及融資會(huì)更加偏好。在我們的財(cái)富端中,有一些外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)結(jié)匯了大量資金專(zhuān)門(mén)用于收購(gòu)資產(chǎn),收購(gòu)的資產(chǎn)包括一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)、可改造為公寓的自持住宅物業(yè)(一些開(kāi)發(fā)商因拍地政府要求開(kāi)發(fā)商自持住宅物業(yè))、酒店、寫(xiě)字樓等等。另外,一些外資特殊機(jī)會(huì)投資基金則瞄定一些優(yōu)質(zhì)主體在境內(nèi)一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)的增量融資機(jī)會(huì),即在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外為標(biāo)的物業(yè)提供增量融資。

    外資機(jī)構(gòu)向境內(nèi)房企存量物業(yè)提供增量融資時(shí),以商業(yè)物業(yè)的增量融資為例,外資機(jī)構(gòu)一般會(huì)重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)的位置(一二線核心城市的核心地段為優(yōu)選)、租金等現(xiàn)金流及出租率、項(xiàng)目收益情況、融資本息覆蓋情況等,若融資主體較為優(yōu)質(zhì),則在融資成本上更有優(yōu)勢(shì)。在具體操作方面,大部分外資機(jī)構(gòu)都偏好在境外放款,但是可以接受物業(yè)的二押(即提供增量融資),并通過(guò)固定利息以及利息資本化的設(shè)置取得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。外資機(jī)構(gòu)參與境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)融資的基本交易架構(gòu)可參考如下:

    從外資機(jī)構(gòu)操作境內(nèi)存量物業(yè)融資的實(shí)務(wù)來(lái)看,因一二線核心城市的成熟商業(yè)物業(yè)往往都已經(jīng)申請(qǐng)了銀行等金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,因此外資機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)的交易主體一般都會(huì)考慮接受二押的擔(dān)保措施(當(dāng)然要考慮到一押機(jī)構(gòu)是否同意的問(wèn)題以及外資機(jī)構(gòu)為非持牌金融機(jī)構(gòu)的情況下辦理跨境抵押的難度問(wèn)題),同時(shí)以物業(yè)的評(píng)估值作為參考,扣除其他金融機(jī)構(gòu)負(fù)債等金額,綜合考慮NOI以及EBITDA等財(cái)務(wù)指標(biāo)后確認(rèn)授信額度,其中貸款率一般不超過(guò)60%。需注意的是,在擔(dān)保措施方面,一般都須融資方的境外上市主體或全部發(fā)債主體提供增信擔(dān)保(維好承諾、回購(gòu)承諾等),當(dāng)然具體交易條件及交易架構(gòu)的設(shè)置則需根據(jù)融資主體的綜合資質(zhì)以及標(biāo)的物業(yè)的優(yōu)質(zhì)程度而靈活設(shè)置。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 房企存量物業(yè)的抵押融資

    西政財(cái)富

    西政財(cái)富/西政金融是西政投資集團(tuán)下屬的財(cái)富管理服務(wù)機(jī)構(gòu),主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目前融相關(guān)業(yè)務(wù),歡迎有融資需求的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系我們。微信公眾號(hào)ID:xizhengcaifu

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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