西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
在房企融資“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線等監(jiān)管新規(guī)的施行背景下，我們發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)融資形勢(shì)出現(xiàn)了如下幾個(gè)明顯的變化：一是對(duì)于百強(qiáng)開發(fā)商而言，信用類的融資需求增多，如保證金資金池、與開發(fā)貸并存的增量/夾層融資、合作開發(fā)項(xiàng)目在SPV層面的融資（因存在合作股東的情況下資金機(jī)構(gòu)無法直接入股底層項(xiàng)目公司并進(jìn)行管控）；二是中小開發(fā)商的融資需求愈發(fā)旺盛，目前做中小開發(fā)商融資業(yè)務(wù)的同行資金機(jī)構(gòu)逐漸增多，其中在操作模式上不少資金機(jī)構(gòu)都傾向于股+債的模式，即在享受固定收益的同時(shí)，獲取一定的浮動(dòng)收益；而如果是純債的投資方式，因有的機(jī)構(gòu)在資金層面涉及到募集，因此給到開發(fā)商的融資成本去到了年化18%-20%左右（其合規(guī)性暫且不做討論）；另外還有一些機(jī)構(gòu)偏好操作中小開發(fā)商的住宅物業(yè)抵押類融資；三是面對(duì)當(dāng)前的融資困境，開發(fā)商更加渴望盡可能地盤活存量資產(chǎn)，比如近期商業(yè)資產(chǎn)的盤活、車位權(quán)的融資需求等也逐漸增多。
一、中小開發(fā)商的住宅物業(yè)抵押融資
在常規(guī)的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔(dān)應(yīng)付義務(wù)的開發(fā)商）的主體征信和評(píng)級(jí)，比如百強(qiáng)開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資一般都在市場(chǎng)上比較受歡迎，而中小開發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問題，其上游供應(yīng)商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個(gè)短板，我們針對(duì)中小開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡(jiǎn)單來說就是由上游供應(yīng)商（比如總包單位、材料商等）就其對(duì)中小開發(fā)商的應(yīng)收賬款申請(qǐng)保理融資，同時(shí)中小開發(fā)商為該保理融資增信，比如開發(fā)商就上述融資提供項(xiàng)目公司的土地/資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押等。以持有住宅尾盤的開發(fā)商為例，目前市面上通過“住宅物業(yè)抵押+保理”放款的方式進(jìn)行融資就非常常見，具體融資要素可參考如下：
業(yè)務(wù)類型 | 有追索權(quán)的明保理 |
保理買方 | 地產(chǎn)公司及其項(xiàng)目公司 |
保理賣方 | 總包單位 |
保理標(biāo)的 | 總包單位對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目公司存量及未來應(yīng)收工程款債權(quán) |
融資金額 | 不超過土地/在建工程/住宅尾盤抵押價(jià)值的6成 |
融資期限 | 24個(gè)月，保理放款滿6個(gè)月可提前還款，在授信期限內(nèi)設(shè)立保理應(yīng)收賬款池，應(yīng)收賬款不超過12個(gè)月 |
還款方式 | 每半年結(jié)息，即每年6月20日、12月20日收取一次 |
風(fēng)控?fù)?dān)保措施 | （1）項(xiàng)目公司土地/在建工程/住宅尾盤抵押； （2）項(xiàng)目公司作為共同還款人、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押； （3）集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 |
資料要求 | （1）存量應(yīng)收工程款債權(quán)應(yīng)提供工程合同、工程進(jìn)度文件、施工現(xiàn)場(chǎng)影像資料； （2）未來應(yīng)收工程款應(yīng)提供工程合同，并按在實(shí)際施工情況按期補(bǔ)足發(fā)票和工程進(jìn)度文件。 |
對(duì)于中小開發(fā)商而言，除了以上保理+住宅尾盤資產(chǎn)抵押融資外；亦可考慮通過非房主體的銀行流動(dòng)性貸款+資產(chǎn)抵押（注意原操作比較積極的銀行，目前相關(guān)業(yè)務(wù)也面臨著額度不足的問題）以及少部分資產(chǎn)管理公司通過非金不良+資產(chǎn)抵押模式進(jìn)行融資。
在存量物業(yè)的抵押融資中，除了銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸款和流貸以外，一些境內(nèi)投資機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)主體二線城市以上的非住宅業(yè)態(tài)（商鋪、寫字樓、公寓等）物業(yè)亦可提供抵押類融資，不過區(qū)別于對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)程度及收益情況的重視，上述機(jī)構(gòu)會(huì)更加看重融資主體自身的信用。在操作上，一些金控平臺(tái)在項(xiàng)目準(zhǔn)入方面一般要求項(xiàng)目權(quán)益回報(bào)率達(dá)到5%以上，在計(jì)算授信額度或放款金額時(shí)，要么按評(píng)估值的折扣率計(jì)算，要么按照“未來平均年凈現(xiàn)金流量*擬貸款期限”計(jì)算，且一般取孰低值。
從我們財(cái)富中心的募集情況來看，我們發(fā)現(xiàn)境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)的收購以及融資會(huì)更加偏好。在我們的財(cái)富端中，有一些外資機(jī)構(gòu)已經(jīng)結(jié)匯了大量資金專門用于收購資產(chǎn)，收購的資產(chǎn)包括一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)、可改造為公寓的自持住宅物業(yè)（一些開發(fā)商因拍地政府要求開發(fā)商自持住宅物業(yè)）、酒店、寫字樓等等。另外，一些外資特殊機(jī)會(huì)投資基金則瞄定一些優(yōu)質(zhì)主體在境內(nèi)一二線核心城市的商業(yè)資產(chǎn)的增量融資機(jī)會(huì)，即在經(jīng)營性物業(yè)貸之外為標(biāo)的物業(yè)提供增量融資。
外資機(jī)構(gòu)向境內(nèi)房企存量物業(yè)提供增量融資時(shí)，以商業(yè)物業(yè)的增量融資為例，外資機(jī)構(gòu)一般會(huì)重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)的位置（一二線核心城市的核心地段為優(yōu)選）、租金等現(xiàn)金流及出租率、項(xiàng)目收益情況、融資本息覆蓋情況等，若融資主體較為優(yōu)質(zhì)，則在融資成本上更有優(yōu)勢(shì)。在具體操作方面，大部分外資機(jī)構(gòu)都偏好在境外放款，但是可以接受物業(yè)的二押（即提供增量融資），并通過固定利息以及利息資本化的設(shè)置取得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。外資機(jī)構(gòu)參與境內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)融資的基本交易架構(gòu)可參考如下：
從外資機(jī)構(gòu)操作境內(nèi)存量物業(yè)融資的實(shí)務(wù)來看，因一二線核心城市的成熟商業(yè)物業(yè)往往都已經(jīng)申請(qǐng)了銀行等金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營性物業(yè)貸款，因此外資機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)的交易主體一般都會(huì)考慮接受二押的擔(dān)保措施（當(dāng)然要考慮到一押機(jī)構(gòu)是否同意的問題以及外資機(jī)構(gòu)為非持牌金融機(jī)構(gòu)的情況下辦理跨境抵押的難度問題），同時(shí)以物業(yè)的評(píng)估值作為參考，扣除其他金融機(jī)構(gòu)負(fù)債等金額，綜合考慮NOI以及EBITDA等財(cái)務(wù)指標(biāo)后確認(rèn)授信額度，其中貸款率一般不超過60%。需注意的是，在擔(dān)保措施方面，一般都須融資方的境外上市主體或全部發(fā)債主體提供增信擔(dān)保（維好承諾、回購承諾等），當(dāng)然具體交易條件及交易架構(gòu)的設(shè)置則需根據(jù)融資主體的綜合資質(zhì)以及標(biāo)的物業(yè)的優(yōu)質(zhì)程度而靈活設(shè)置。
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原標(biāo)題： 房企存量物業(yè)的抵押融資
