作者：地產(chǎn)三哥

前言

據(jù)海南日?qǐng)?bào)客戶端報(bào)道，近日，復(fù)議機(jī)關(guān)就海花島39棟樓行政復(fù)議案，依法作出了變更原拆除為沒(méi)收的決定。

一

據(jù)年初的行政處罰決定書內(nèi)容顯示，處罰相關(guān)的是?；◢u2號(hào)島2-14-1地塊的三（六）期項(xiàng)目的39棟樓，總建筑面積43.5萬(wàn)平方米。

這在恒大總的土地儲(chǔ)備中占多少呢？

根據(jù)恒大2021年中期報(bào)告：

截至2021年6月30日，中國(guó)恒大集團(tuán)總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，分布于中國(guó)233個(gè)城市，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，土地儲(chǔ)備原值為人民幣4,568億元。

相較于恒大披露的土地儲(chǔ)備，只占千分之二。不多。

一個(gè)不多，十個(gè)不少。

從去年六月份以來(lái)，公開披露的有關(guān)恒大土地被收回或者主動(dòng)退地的報(bào)道很多，以下能查詢到原始出處的不完全的統(tǒng)計(jì)：

• 2021年年6月底，恒大位于南寧市邕寧區(qū)恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目二期、約138畝地塊被邕寧區(qū)土地儲(chǔ)備中心收回。

• 2021年9月22日，據(jù)安慶市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心公告，因欠繳土地出讓金，依法解除恒大中央公園項(xiàng)目地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

• 2021年10月10月份，恒大地產(chǎn)位于臺(tái)州市黃巖區(qū)的王林洋項(xiàng)目地塊，因拖欠土地出讓金，拿地近三年未有效施工、開盤而被政府收回。

• 2021年10月28日，河南焦作修武縣云臺(tái)山恒大·養(yǎng)生谷項(xiàng)目12宗1200余畝閑置超過(guò)兩年以上的土地被收回。

• 2021年11月26日，恒大汽車公告，已主動(dòng)退還未動(dòng)工土地266.33萬(wàn)平方米，包括生活配套用地和工業(yè)用地，涉及7個(gè)項(xiàng)目。退地款主要用于工程建設(shè)和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒(méi)收。

• 2021年12月10日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局均公告：對(duì)恒大持有的8宗土地依法收回。原因是：存在因公司原因超過(guò)約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的情況。這8宗土地是恒大當(dāng)年借香港鄭家的永續(xù)債，然后購(gòu)買的鄭家的地。

• 2021年12月17日，四川省成都市龍泉驛區(qū)規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站，因取得兩宗地土地使用權(quán)后一直未動(dòng)工開發(fā)，恒大兩宗地被認(rèn)定為閑置土地，被無(wú)償收回。

• 今年，2月10日，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)官網(wǎng)發(fā)布公告，對(duì)恒大旗下5家公司名下共14宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)予以注銷，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，公告作廢。

• 今年，3月11日，開封市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站上發(fā)布一則通告，收回恒大在運(yùn)糧湖片區(qū)未開發(fā)的閑置土地，大約500畝左右。

因?yàn)橹袊?guó)恒大今年延遲刊發(fā)年度業(yè)績(jī)，因此究竟有多少土地儲(chǔ)備主動(dòng)或者被動(dòng)的被收回，尚且不得而知。

我們只能憑借簡(jiǎn)單的常識(shí)，推斷出大概不少。

我們可以推斷出，可能有相當(dāng)比例的被收回土地有出讓金損失。

當(dāng)然，宏觀地說(shuō)，這樣做的出發(fā)點(diǎn)未必就是惡意，更多的可能是為了保交付、防爛尾。

二

2021年中期報(bào)告顯示，恒大尚未結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目總賬面價(jià)值14235億元。其中少部分已經(jīng)預(yù)售，預(yù)售產(chǎn)生的合同負(fù)債是2158億元。

數(shù)據(jù)顯示，恒大的土地儲(chǔ)備中相當(dāng)一部分還沒(méi)有變成真正的期房。

所以，恒大的土地儲(chǔ)備中有不少的可收回甚至可“沒(méi)收”的空間。

從肉爛在鍋里的角度，恒大的飄搖無(wú)礙于土地收回、或者沒(méi)收、以及最終的保交付。

無(wú)非是收回之后，撇開了恒大這個(gè)風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)開發(fā)商，換個(gè)中間商賺差價(jià)。

沒(méi)有開發(fā)商，城投托底。

4月6日，有媒體報(bào)道：

“四川眉山土拍大獲全勝，吸金7.545億，兩宗肥地滿貫拍出！”

兩宗地都各只有唯一一位賣家參與競(jìng)拍。

第一宗，唯一一位買家應(yīng)價(jià)、加價(jià)，經(jīng)過(guò)10次加價(jià)，把地價(jià)從起始價(jià)1.9億元喊到2.36億元。

第二宗，唯一的買家同樣的操作，經(jīng)過(guò)該20輪加價(jià)，從起始價(jià)3.72億元增加到5.185億元。

兩位買家為眉山新知實(shí)業(yè)有限公司，為眉山新啟實(shí)業(yè)有限公司。企查查顯示這兩家公司均為眉山市國(guó)資平臺(tái)100%持股。

其中第二宗地樓面地價(jià)達(dá)到3729元/㎡，這是自2018年后眉山主城成交價(jià)最高的樓面地價(jià)。

以上這則新聞與恒大無(wú)關(guān)，但從中能看出些許端倪以及背后的邏輯。

土地不愁沒(méi)人接手，而且不會(huì)低價(jià)。

在這樣邏輯下，一切都是順理成章的。

這時(shí)候，再去懷疑馬光遠(yuǎn)先生的苦口婆心，顯然就是認(rèn)知不夠了。

馬光遠(yuǎn)只是講了關(guān)于房?jī)r(jià)的事實(shí)和常識(shí)，但少數(shù)觀眾不但捂住耳朵：“我不聽，你扯淡”，還對(duì)他人身攻擊。

這大概就叫“X咬呂洞賓”，就像多年前任先生的遭遇一樣。

至于恒大，最終的結(jié)局，甚至都能想見：

當(dāng)香餑餑變成了臭狗屎，莫怪世人眼皮淺。

“恒大是誰(shuí)？”

現(xiàn)在，大家再做增量的時(shí)候，只有不識(shí)趣的人才會(huì)提到恒大。這是人性。

處理矛盾較點(diǎn)的存量的時(shí)候，只有有權(quán)第三方才是最終裁判官。

一切行動(dòng)聽指揮。

否則，“為什么先邁左腳”都能成為由頭。這是規(guī)則。

100多年前，上海首富——房地產(chǎn)商人徐潤(rùn)因?yàn)橘Y金鏈原因陷入破產(chǎn)，他不得不處理變賣自己的房產(chǎn)和土地。

按照徐潤(rùn)晚年自編的《徐愚齋自敘年譜》的回憶，所得價(jià)格只是先前的“十之一二”。

徐潤(rùn)45歲破產(chǎn)，他的結(jié)局，已經(jīng)算是近代經(jīng)歷過(guò)破產(chǎn)危機(jī)的商人中最好幾個(gè)之一了。

而糾纏更深、剪不斷理還亂的胡雪巖，則沒(méi)有那么好的運(yùn)氣。

三

100年前，梁?jiǎn)⒊卧L歐洲。

在倫敦期間，他參觀了威斯敏斯特教堂。

威斯敏斯特最重要的主體部分，1376年創(chuàng)始，1528年落成。

大約經(jīng)過(guò)150年。

“繪圖的時(shí)候，隨手種下一棵杉樹，還可以等它長(zhǎng)成來(lái)做棟梁?！?/p>

梁?jiǎn)⒊磫?wèn)，我們中國(guó)人，可曾有預(yù)備一百年后才造成的房子嗎？

設(shè)計(jì)師沒(méi)有想的那么長(zhǎng)遠(yuǎn)，泥瓦工和園丁們又怎么會(huì)想得那么遠(yuǎn)呢？

從李鴻章第一次提出“三千年未遇之大變局”這一說(shuō)法，到今天，這段歷史也就是150年。

巨變之中，大約經(jīng)歷了五六代人。

巨變之中，每一代人的價(jià)值取向，總是隨著波濤起伏，一代人與一代人不同。

今天，七十年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證告訴我們：

一代人有一代人的際遇，一代人有一代人使命。

四

梁?jiǎn)⒊@一次游訪歐洲的時(shí)間，是在第一次世界大戰(zhàn)剛剛結(jié)束之后，巴黎和會(huì)召開期間，歷時(shí)一年多。

歐洲此時(shí)民生凋敝，物質(zhì)條件大不如戰(zhàn)前。

比如在倫敦，梁?jiǎn)⒊鲆娨患な拢?/p>

“我們?cè)诼灭^吃茶，隔座一位貴婦人從項(xiàng)圈下鄭重取出一個(gè)金盒子，你猜里頭什么東西呢？哈哈，是一小塊方糖，她連客都不讓，劈了一半放在自家碗里，剩下一半又放回到項(xiàng)圈。”

比如在法國(guó)巴黎的寓所，梁?jiǎn)⒊麄冎荒苡冒敫刹粷竦哪静暮兔涸鹑∨?，“黑煤的稀罕，就像黃金一樣”。

以至于不得不經(jīng)常做些運(yùn)動(dòng)來(lái)抵抗嚴(yán)寒。

“誰(shuí)又敢說(shuō)，老法、老英、老德這些闊佬倌，也一個(gè)個(gè)像我們一般叫起窮來(lái)，誰(shuí)又敢說(shuō)，那如火如荼的歐洲各國(guó)，那舒服過(guò)活的人民，竟會(huì)有一日要煤沒(méi)煤、要米沒(méi)米。”

物質(zhì)財(cái)富的豐足，從來(lái)不是理所當(dāng)然的，是人們依靠自己的才智和實(shí)干干出來(lái)的。

既然不是從來(lái)如此，當(dāng)然不會(huì)一直如此。

發(fā)財(cái)好比針挑土，節(jié)約好比聚寶盆。

羅馬不是一天建成的，但是毀掉羅馬是輕而易舉的。

游戲《凱撒大帝》中，一次兵禍、一場(chǎng)瘟疫，就能輕易的打斷城市發(fā)展的歷史進(jìn)程，作為游戲主角的玩家，就會(huì)被凱撒免掉執(zhí)政官或者總督的職務(wù)。

于是，GAME OVER。

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原標(biāo)題： 恒大丨被收回的土地儲(chǔ)備有多少？