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    紅星地產也要賣了……

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-04-20 13:57 2501 0 0
    時代拋棄你時,連聲招呼都不打。

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    今天晚間,一則重磅消息刷屏了地產圈:紅星美凱龍與遠洋資本完成簽約,將旗下紅星地產以200億元的價格打包出售給遠洋資本。

    在外界看來,紅星地產是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質和增長潛力的板塊,其發(fā)展模式類似萬達,主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地,截至去年銷售額即達到了480億元,行業(yè)排名第66位,曾一度有獨立上市的傳聞。

    然而,突然就這么被傳聞要賣了。

    或許事發(fā)突然,而紅星地產也并未準備好應對的統(tǒng)一口徑,許多紅星地產的管理層也是突然獲悉此事,一時難以接受而陷入了迷茫。

    在炸天團看來,紅星地產此番被傳聞出售盡管事發(fā)突然,但或許與以下兩點有關:

    其一,紅星地產的母公司紅星美凱龍近幾年頻繁的進行了多元化的投資,包括戰(zhàn)投金科、入局中介等等,造成紅星美凱龍債務高度緊繃,去年的疫情對其沖擊更甚。如此背景下,賣掉最容易賣掉,又能賣出好價錢的紅星地產,算是個明智的選項。

    其二,與紅星地產逆勢加杠桿有關,在去年全行業(yè)都在降負債,三道紅線出臺的背景下,紅星地產為沖擊千億目標進行了頻繁的逆勢拿地,全年拿地金額高達200億元。如此負債,對母公司紅星美凱龍已經造成了相當程度的拖累。賣掉紅星地產就成了紅星美凱龍降負債的有效方式。

    此外,紅星地產去年的發(fā)展并不及預期,增長幾近停滯,對于靠負債周轉的房企而言必然是風險大增。在危機并未爆發(fā)前,及時收手找到一個好買家同樣不失為明智的選項。

    一直以來,房地產行業(yè)就帶著資本密集、高負債的標簽。

    資金的重要性不言自明,在當前“三道紅線”試點、房貸集中度、土地兩集中等新政環(huán)境下,房企暴雷潮,已經有了向上蔓延的趨勢。

    近幾年,就有很多因政策跌落神壇的房企,他們都曾有過傲人的戰(zhàn)績,卻不得不通過暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷、裁員等方式自救,甚至做出債務違約的選擇。

    而這些倒下的房企,都或多或少的存在著共性:

    01

    激進擴張、債務壓頂

    房企激進拿地的背后,是對規(guī)模的渴望,賭的是樓市的明天,賭的也是企業(yè)的去化力。

    但凡樓市政策收緊,就會導致去化壓力增大,加劇流動性緊張。

    有著“地王收割機”稱號的泰禾集團就是代表,2013年泰禾集團開始在全國擴張,一路上拿下不少地王。

    兩年時間,便從50名開外強勢殺入TOP20。

    或許正式因為嘗到了勝利的甜頭,泰禾集團仿佛賭徒上頭,2017年,泰禾董事長黃其森放出豪言,2018年銷售收入將實現2000億元。

    在他看來,泰禾手握6000億以上的土地儲備,2018年可售貨值達4000億,只要賣出一半就能實現2000億銷售額。

    然而現實是,到了2018年底,泰禾的銷售額只完成了1303億元,主打的“院子系”產品本身周轉速度慢,需要更多資金沉淀,瘋狂拿地又是大量的資金需求,致使債務壓頂。

    為了緩解流動性壓力,泰禾集團出售旗下部分項目,僅向世茂出售的項目股權規(guī)模就接近百億,但對于泰禾集團規(guī)模上千億的負債來說,始終杯水車薪。

    泰禾連所有家當都抵上,似乎也不夠償還違約債務本金了。

    同樣遭遇債務危機的還有華夏幸福,曾經的環(huán)京霸主,一時風光無限。

    到了現在,華夏幸福2020年銷售額從前20掉至40名開外,還涉及110.54億元的債務逾期。

    和泰禾集團相似的是,華夏幸福也是因為擴張激進,2017年,華夏幸福新增簽署產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)PPP項目協(xié)議21個。

    在PPP合作模式下,政府是產業(yè)園的“發(fā)包方”,華夏幸福是產業(yè)園的“承包方”,不僅能夠讓開發(fā)商賣房回血,還能夠用以抵押獲得銀行貸款,還能獲得一筆產業(yè)發(fā)展服務收入。

    然而2017年4月開始,最嚴環(huán)京限購政策問世,過度依賴環(huán)京市場的華夏幸福慘遭斷臂。

    現金奶牛的喪失以短投長的錯誤戰(zhàn)略,導致華夏幸福的債務不斷攀升。

    在這樣的背景下,華夏幸福轉向布局高周轉項目,2019年9月,斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務區(qū)“地王”項目,砸下了其2019年近8成的凈利潤,而這一經營計劃又因新冠疫情這只黑天鵝被迫中斷。

    緊接著,華夏幸?!百u地求生”、“大裁員”、“銀行停止開發(fā)貸”的輿論風暴四起。

    在這種境遇下,除了自救也沒有別的活法,目前,董事長王文學作為大股東以拆借擔保等多種方式投入93億資金,開源節(jié)流、住宅促銷也在同步進行。

    一個有意思的現象是,頭部房企因土儲較為充裕,所以在投資拿地上趨于謹慎,反而是中小型房企為了謀生存、形成規(guī)模效應,更易于選擇追高拿地,然而這其中的風險也難以把控。

    02

    盲目搞多元化

    在房地產行業(yè)增量放緩的背景下,單純靠地產開發(fā)獲取市場增量的玩法已經不行了,創(chuàng)新服務、發(fā)展多元業(yè)務成為重要趨勢。

    但多元發(fā)展對企業(yè)能力有很高的要求,錢多又有精力的大房企可以玩野路子:

    恒大跨界新能源汽車,碧桂園進軍機器人領域,萬科不僅布局長租公寓,養(yǎng)豬事業(yè)也快到實操階段......

    進入新賽道時,要么很難賺錢,要么利潤率低,大企業(yè)撐得住,二三梯隊的房企可就不一定了,盲目多元化反而“擠壓”了主營業(yè)務,侵占了企業(yè)現金流,影響了正常經營。

    山水文園集團就是典型的例子。

    2001年前后,山水文園憑借著在北京三環(huán)邊上開發(fā)的“山水文園”豪宅項目名聲大噪,該項目也成為山水文園的得意之作,讓集團走向巔峰。

    后來的山水文園,拿地和開發(fā)表現都不亮點,土儲更是有限,恰在此時,山水文園董事長李轍的興趣投向了文旅項目。

    山水文園浙江山水主題小鎮(zhèn)

    為了搞文旅,2016年,山水文園集團委托長城新盛信托,成立長城新盛北京山水文園信托項目,規(guī)模38億期限5年,并將還未預售的山水文園五期九御二段作為抵押物,喊出了5年建設15個小鎮(zhèn)的口號。

    更絕的是,在沒有預售證的情況下,山水文園還把山水文園五期賣了出去,忽悠購房者簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》,割了一大筆錢。

    玩火必自焚,兩頭拿錢的山水文園五期豪宅因文旅項目暴雷了。

    雖然山水文園號稱大力發(fā)展文旅小鎮(zhèn),但并無實際的業(yè)務支撐去開發(fā),拖累了集團住宅業(yè)務的推進,現金流嚴重承壓導致長城新盛債務逾期,山水文園五期不僅變成了爛尾樓,還有被拍賣的風險。

    文旅項目有著建設周期長、施工難度大、資金需求大的特點,山水文園到底還是家底不夠厚資金扛不住壓力,啃不下文旅這塊肥肉,但有些房企的跨界更是脫離本業(yè),比如銀億股份。

    銀億股份,一個被汽車事業(yè)拖垮,內控失效、經營尷尬以至于獨立董事都請辭的房地產公司。

    履歷上看,銀億股份曾連續(xù)15年上榜中國房地產百強企業(yè),并連續(xù)12年名列浙江省住宅產業(yè)十大領軍企業(yè)。

    轉折點發(fā)生在2016年,眼看著周遭的房企紛紛轉型,銀億股份也從房地產業(yè)走向了汽車零部件行業(yè),追風口轉型造汽車。

    一步錯步步錯,高杠桿跨界擴張、跨界國際高端制造領域給銀億股份帶來10.27億元的商譽減值,導致2018年銀億業(yè)績大反轉,被帶上“ST”的帽子。

    2018、2019兩年,銀億股份累計虧損82.73億元。

    目前,銀億股份已進入重整計劃執(zhí)行階段,其房地產業(yè)務資產將整體剝離并進行公開處置變現,處置變現所籌集的資金將用于支付破產費用、補充公司流動性。

    有業(yè)內人士評價,房地產的多元化,基本上80%-90%是失敗的,多元化一定要尊重行業(yè)規(guī)則,炸天團再補充一句,多元化要結合自身實際情況,房企應擇機謹慎布局,否則有滿盤皆輸的風險。

    03

    商業(yè)地產占比高

    進軍商業(yè)地產并不新奇,目前50強的房企中,八成已經進軍商業(yè)。

    然而商業(yè)性地產有著自己周轉率慢、資金占用量大的特點,一不小心就會造成流動性緊張。

    曾經與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協(xié)信遠創(chuàng),就是其中之一。

    2010年,協(xié)信遠創(chuàng)進行全國化布局,并于2014年成功突破百億銷售額,在百強房企中名列48位,卻于2019年榜上無名。

    然而,協(xié)信并沒有乘勝追擊,而是過早的選擇去地產化。

    從2015年起,協(xié)信開始轉型。開始嘗試拓寬業(yè)務版圖,包括收購多利農莊,涉足特色小鎮(zhèn)、田園綜合體,在上海成立協(xié)信家,打造高端服務式公寓等。

    一方面,公司財務壓力越來越大。由于協(xié)信的項目儲備中辦公、商業(yè)占比高,住宅類產品占比較低,導致去化周期長,導致協(xié)信剔除預收款項的資產負債率達66%。

    另一方面,則是高層人事的持續(xù)動蕩。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略頻繁更換,一批職業(yè)經理人不斷離去。

    近兩年來,協(xié)信地產又是賣股權、又是賣項目,不斷傳遞出流動性緊張的信號。截止今年,協(xié)信遠創(chuàng)待兌付的債券規(guī)模約29.91億元,債務缺口超百億。

    這樣一個大灘子,協(xié)信的主要股東CDL和綠地也早早萌生退意。

    現在來看,協(xié)信是因為過于依賴商業(yè)、產業(yè)地產導致短債長投,造成流動性緊張。而龍頭企業(yè)憑借強大的運營、服務和資本運作能力能夠實現平穩(wěn)運營,合理布局,及時止損出清低質主體,而具備這樣全產業(yè)鏈運作能力的企業(yè)并不多。

    這些曾經的明星企業(yè),或因為轉型決策錯誤、激進擴張、盲目的“去房地產化”,因為不利的市場環(huán)境而受困,導致現金流狀況逐步惡化,最終陷入債務違約、資金鏈危機的局面。

    不約而同的是,它們在通過骨折促銷、地產項目出讓、資金騰挪等方式償還債務,各家的風波如何收場目前還不得而知。

    但可以預料的是,隨著房地產融資收緊、利潤空間收窄,行業(yè)的馬太效應明顯,容錯率也會越來越低,因債務重壓暴雷的房企只增不減。

    房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束,中小房企必須進行創(chuàng)新突破,以謀求更多生存發(fā)展的空間。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 紅星地產也要賣了……

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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