作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

今天晚間，一則重磅消息刷屏了地產(chǎn)圈：紅星美凱龍與遠(yuǎn)洋資本完成簽約，將旗下紅星地產(chǎn)以200億元的價格打包出售給遠(yuǎn)洋資本。

在外界看來，紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質(zhì)和增長潛力的板塊，其發(fā)展模式類似萬達(dá)，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷售額即達(dá)到了480億元，行業(yè)排名第66位，曾一度有獨(dú)立上市的傳聞。

然而，突然就這么被傳聞要賣了。

或許事發(fā)突然，而紅星地產(chǎn)也并未準(zhǔn)備好應(yīng)對的統(tǒng)一口徑，許多紅星地產(chǎn)的管理層也是突然獲悉此事，一時難以接受而陷入了迷茫。

在炸天團(tuán)看來，紅星地產(chǎn)此番被傳聞出售盡管事發(fā)突然，但或許與以下兩點(diǎn)有關(guān)：

其一，紅星地產(chǎn)的母公司紅星美凱龍近幾年頻繁的進(jìn)行了多元化的投資，包括戰(zhàn)投金科、入局中介等等，造成紅星美凱龍債務(wù)高度緊繃，去年的疫情對其沖擊更甚。如此背景下，賣掉最容易賣掉，又能賣出好價錢的紅星地產(chǎn)，算是個明智的選項(xiàng)。

其二，與紅星地產(chǎn)逆勢加杠桿有關(guān)，在去年全行業(yè)都在降負(fù)債，三道紅線出臺的背景下，紅星地產(chǎn)為沖擊千億目標(biāo)進(jìn)行了頻繁的逆勢拿地，全年拿地金額高達(dá)200億元。如此負(fù)債，對母公司紅星美凱龍已經(jīng)造成了相當(dāng)程度的拖累。賣掉紅星地產(chǎn)就成了紅星美凱龍降負(fù)債的有效方式。

此外，紅星地產(chǎn)去年的發(fā)展并不及預(yù)期，增長幾近停滯，對于靠負(fù)債周轉(zhuǎn)的房企而言必然是風(fēng)險大增。在危機(jī)并未爆發(fā)前，及時收手找到一個好買家同樣不失為明智的選項(xiàng)。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)就帶著資本密集、高負(fù)債的標(biāo)簽。

資金的重要性不言自明，在當(dāng)前“三道紅線”試點(diǎn)、房貸集中度、土地兩集中等新政環(huán)境下，房企暴雷潮，已經(jīng)有了向上蔓延的趨勢。

近幾年，就有很多因政策跌落神壇的房企，他們都曾有過傲人的戰(zhàn)績，卻不得不通過暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷、裁員等方式自救，甚至做出債務(wù)違約的選擇。

而這些倒下的房企，都或多或少的存在著共性：

激進(jìn)擴(kuò)張、債務(wù)壓頂

房企激進(jìn)拿地的背后，是對規(guī)模的渴望，賭的是樓市的明天，賭的也是企業(yè)的去化力。

但凡樓市政策收緊，就會導(dǎo)致去化壓力增大，加劇流動性緊張。

有著“地王收割機(jī)”稱號的泰禾集團(tuán)就是代表，2013年泰禾集團(tuán)開始在全國擴(kuò)張，一路上拿下不少地王。

兩年時間，便從50名開外強(qiáng)勢殺入TOP20。

或許正式因?yàn)閲L到了勝利的甜頭，泰禾集團(tuán)仿佛賭徒上頭，2017年，泰禾董事長黃其森放出豪言，2018年銷售收入將實(shí)現(xiàn)2000億元。

在他看來，泰禾手握6000億以上的土地儲備，2018年可售貨值達(dá)4000億，只要賣出一半就能實(shí)現(xiàn)2000億銷售額。

然而現(xiàn)實(shí)是，到了2018年底，泰禾的銷售額只完成了1303億元，主打的“院子系”產(chǎn)品本身周轉(zhuǎn)速度慢，需要更多資金沉淀，瘋狂拿地又是大量的資金需求，致使債務(wù)壓頂。

為了緩解流動性壓力，泰禾集團(tuán)出售旗下部分項(xiàng)目，僅向世茂出售的項(xiàng)目股權(quán)規(guī)模就接近百億，但對于泰禾集團(tuán)規(guī)模上千億的負(fù)債來說，始終杯水車薪。

泰禾連所有家當(dāng)都抵上，似乎也不夠償還違約債務(wù)本金了。

同樣遭遇債務(wù)危機(jī)的還有華夏幸福，曾經(jīng)的環(huán)京霸主，一時風(fēng)光無限。

到了現(xiàn)在，華夏幸福2020年銷售額從前20掉至40名開外，還涉及110.54億元的債務(wù)逾期。

和泰禾集團(tuán)相似的是，華夏幸福也是因?yàn)閿U(kuò)張激進(jìn)，2017年，華夏幸福新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目協(xié)議21個。

在PPP合作模式下，政府是產(chǎn)業(yè)園的“發(fā)包方”，華夏幸福是產(chǎn)業(yè)園的“承包方”，不僅能夠讓開發(fā)商賣房回血，還能夠用以抵押獲得銀行貸款，還能獲得一筆產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入。

然而2017年4月開始，最嚴(yán)環(huán)京限購政策問世，過度依賴環(huán)京市場的華夏幸福慘遭斷臂。

現(xiàn)金奶牛的喪失以短投長的錯誤戰(zhàn)略，導(dǎo)致華夏幸福的債務(wù)不斷攀升。

在這樣的背景下，華夏幸福轉(zhuǎn)向布局高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，2019年9月，斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務(wù)區(qū)“地王”項(xiàng)目，砸下了其2019年近8成的凈利潤，而這一經(jīng)營計(jì)劃又因新冠疫情這只黑天鵝被迫中斷。

在這種境遇下，除了自救也沒有別的活法，目前，董事長王文學(xué)作為大股東以拆借擔(dān)保等多種方式投入93億資金，開源節(jié)流、住宅促銷也在同步進(jìn)行。

一個有意思的現(xiàn)象是，頭部房企因土儲較為充裕，所以在投資拿地上趨于謹(jǐn)慎，反而是中小型房企為了謀生存、形成規(guī)模效應(yīng)，更易于選擇追高拿地，然而這其中的風(fēng)險也難以把控。

盲目搞多元化

在房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩的背景下，單純靠地產(chǎn)開發(fā)獲取市場增量的玩法已經(jīng)不行了，創(chuàng)新服務(wù)、發(fā)展多元業(yè)務(wù)成為重要趨勢。

但多元發(fā)展對企業(yè)能力有很高的要求，錢多又有精力的大房企可以玩野路子：

恒大跨界新能源汽車，碧桂園進(jìn)軍機(jī)器人領(lǐng)域，萬科不僅布局長租公寓，養(yǎng)豬事業(yè)也快到實(shí)操階段......

進(jìn)入新賽道時，要么很難賺錢，要么利潤率低，大企業(yè)撐得住，二三梯隊(duì)的房企可就不一定了，盲目多元化反而“擠壓”了主營業(yè)務(wù)，侵占了企業(yè)現(xiàn)金流，影響了正常經(jīng)營。

山水文園集團(tuán)就是典型的例子。

2001年前后，山水文園憑借著在北京三環(huán)邊上開發(fā)的“山水文園”豪宅項(xiàng)目名聲大噪，該項(xiàng)目也成為山水文園的得意之作，讓集團(tuán)走向巔峰。

后來的山水文園，拿地和開發(fā)表現(xiàn)都不亮點(diǎn)，土儲更是有限，恰在此時，山水文園董事長李轍的興趣投向了文旅項(xiàng)目。

山水文園浙江山水主題小鎮(zhèn)

為了搞文旅，2016年，山水文園集團(tuán)委托長城新盛信托，成立長城新盛北京山水文園信托項(xiàng)目，規(guī)模38億期限5年，并將還未預(yù)售的山水文園五期九御二段作為抵押物，喊出了5年建設(shè)15個小鎮(zhèn)的口號。

更絕的是，在沒有預(yù)售證的情況下，山水文園還把山水文園五期賣了出去，忽悠購房者簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》，割了一大筆錢。

玩火必自焚，兩頭拿錢的山水文園五期豪宅因文旅項(xiàng)目暴雷了。

雖然山水文園號稱大力發(fā)展文旅小鎮(zhèn)，但并無實(shí)際的業(yè)務(wù)支撐去開發(fā)，拖累了集團(tuán)住宅業(yè)務(wù)的推進(jìn)，現(xiàn)金流嚴(yán)重承壓導(dǎo)致長城新盛債務(wù)逾期，山水文園五期不僅變成了爛尾樓，還有被拍賣的風(fēng)險。

文旅項(xiàng)目有著建設(shè)周期長、施工難度大、資金需求大的特點(diǎn)，山水文園到底還是家底不夠厚資金扛不住壓力，啃不下文旅這塊肥肉，但有些房企的跨界更是脫離本業(yè)，比如銀億股份。

銀億股份，一個被汽車事業(yè)拖垮，內(nèi)控失效、經(jīng)營尷尬以至于獨(dú)立董事都請辭的房地產(chǎn)公司。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2016年，眼看著周遭的房企紛紛轉(zhuǎn)型，銀億股份也從房地產(chǎn)業(yè)走向了汽車零部件行業(yè)，追風(fēng)口轉(zhuǎn)型造汽車。

一步錯步步錯，高杠桿跨界擴(kuò)張、跨界國際高端制造領(lǐng)域給銀億股份帶來10.27億元的商譽(yù)減值，導(dǎo)致2018年銀億業(yè)績大反轉(zhuǎn)，被帶上“ST”的帽子。

2018、2019兩年，銀億股份累計(jì)虧損82.73億元。

目前，銀億股份已進(jìn)入重整計(jì)劃執(zhí)行階段，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)將整體剝離并進(jìn)行公開處置變現(xiàn)，處置變現(xiàn)所籌集的資金將用于支付破產(chǎn)費(fèi)用、補(bǔ)充公司流動性。

有業(yè)內(nèi)人士評價，房地產(chǎn)的多元化，基本上80%-90%是失敗的，多元化一定要尊重行業(yè)規(guī)則，炸天團(tuán)再補(bǔ)充一句，多元化要結(jié)合自身實(shí)際情況，房企應(yīng)擇機(jī)謹(jǐn)慎布局，否則有滿盤皆輸?shù)娘L(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)占比高

進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并不新奇，目前50強(qiáng)的房企中，八成已經(jīng)進(jìn)軍商業(yè)。

然而商業(yè)性地產(chǎn)有著自己周轉(zhuǎn)率慢、資金占用量大的特點(diǎn)，一不小心就會造成流動性緊張。

曾經(jīng)與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，就是其中之一。

2010年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行全國化布局，并于2014年成功突破百億銷售額，在百強(qiáng)房企中名列48位，卻于2019年榜上無名。

然而，協(xié)信并沒有乘勝追擊，而是過早的選擇去地產(chǎn)化。

從2015年起，協(xié)信開始轉(zhuǎn)型。開始嘗試拓寬業(yè)務(wù)版圖，包括收購多利農(nóng)莊，涉足特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，在上海成立協(xié)信家，打造高端服務(wù)式公寓等。

一方面，公司財(cái)務(wù)壓力越來越大。由于協(xié)信的項(xiàng)目儲備中辦公、商業(yè)占比高，住宅類產(chǎn)品占比較低，導(dǎo)致去化周期長，導(dǎo)致協(xié)信剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66%。

另一方面，則是高層人事的持續(xù)動蕩。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略頻繁更換，一批職業(yè)經(jīng)理人不斷離去。

近兩年來，協(xié)信地產(chǎn)又是賣股權(quán)、又是賣項(xiàng)目，不斷傳遞出流動性緊張的信號。截止今年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)待兌付的債券規(guī)模約29.91億元，債務(wù)缺口超百億。

這樣一個大灘子，協(xié)信的主要股東CDL和綠地也早早萌生退意。

現(xiàn)在來看，協(xié)信是因?yàn)檫^于依賴商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致短債長投，造成流動性緊張。而龍頭企業(yè)憑借強(qiáng)大的運(yùn)營、服務(wù)和資本運(yùn)作能力能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)營，合理布局，及時止損出清低質(zhì)主體，而具備這樣全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作能力的企業(yè)并不多。

這些曾經(jīng)的明星企業(yè)，或因?yàn)檗D(zhuǎn)型決策錯誤、激進(jìn)擴(kuò)張、盲目的“去房地產(chǎn)化”，因?yàn)椴焕氖袌霏h(huán)境而受困，導(dǎo)致現(xiàn)金流狀況逐步惡化，最終陷入債務(wù)違約、資金鏈危機(jī)的局面。

不約而同的是，它們在通過骨折促銷、地產(chǎn)項(xiàng)目出讓、資金騰挪等方式償還債務(wù)，各家的風(fēng)波如何收場目前還不得而知。

但可以預(yù)料的是，隨著房地產(chǎn)融資收緊、利潤空間收窄，行業(yè)的馬太效應(yīng)明顯，容錯率也會越來越低，因債務(wù)重壓暴雷的房企只增不減。

房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束，中小房企必須進(jìn)行創(chuàng)新突破，以謀求更多生存發(fā)展的空間。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 紅星地產(chǎn)也要賣了……