作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）

今天晚間，一則重磅消息刷屏了地產圈：紅星美凱龍與遠洋資本完成簽約，將旗下紅星地產以200億元的價格打包出售給遠洋資本。

在外界看來，紅星地產是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質和增長潛力的板塊，其發(fā)展模式類似萬達，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷售額即達到了480億元，行業(yè)排名第66位，曾一度有獨立上市的傳聞。

然而，突然就這么被傳聞要賣了。

或許事發(fā)突然，而紅星地產也并未準備好應對的統(tǒng)一口徑，許多紅星地產的管理層也是突然獲悉此事，一時難以接受而陷入了迷茫。

在炸天團看來，紅星地產此番被傳聞出售盡管事發(fā)突然，但或許與以下兩點有關：

其一，紅星地產的母公司紅星美凱龍近幾年頻繁的進行了多元化的投資，包括戰(zhàn)投金科、入局中介等等，造成紅星美凱龍債務高度緊繃，去年的疫情對其沖擊更甚。如此背景下，賣掉最容易賣掉，又能賣出好價錢的紅星地產，算是個明智的選項。

其二，與紅星地產逆勢加杠桿有關，在去年全行業(yè)都在降負債，三道紅線出臺的背景下，紅星地產為沖擊千億目標進行了頻繁的逆勢拿地，全年拿地金額高達200億元。如此負債，對母公司紅星美凱龍已經造成了相當程度的拖累。賣掉紅星地產就成了紅星美凱龍降負債的有效方式。

此外，紅星地產去年的發(fā)展并不及預期，增長幾近停滯，對于靠負債周轉的房企而言必然是風險大增。在危機并未爆發(fā)前，及時收手找到一個好買家同樣不失為明智的選項。

一直以來，房地產行業(yè)就帶著資本密集、高負債的標簽。

資金的重要性不言自明，在當前“三道紅線”試點、房貸集中度、土地兩集中等新政環(huán)境下，房企暴雷潮，已經有了向上蔓延的趨勢。

近幾年，就有很多因政策跌落神壇的房企，他們都曾有過傲人的戰(zhàn)績，卻不得不通過暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷、裁員等方式自救，甚至做出債務違約的選擇。

而這些倒下的房企，都或多或少的存在著共性：

激進擴張、債務壓頂

房企激進拿地的背后，是對規(guī)模的渴望，賭的是樓市的明天，賭的也是企業(yè)的去化力。

但凡樓市政策收緊，就會導致去化壓力增大，加劇流動性緊張。

有著“地王收割機”稱號的泰禾集團就是代表，2013年泰禾集團開始在全國擴張，一路上拿下不少地王。

兩年時間，便從50名開外強勢殺入TOP20。

或許正式因為嘗到了勝利的甜頭，泰禾集團仿佛賭徒上頭，2017年，泰禾董事長黃其森放出豪言，2018年銷售收入將實現2000億元。

在他看來，泰禾手握6000億以上的土地儲備，2018年可售貨值達4000億，只要賣出一半就能實現2000億銷售額。

然而現實是，到了2018年底，泰禾的銷售額只完成了1303億元，主打的“院子系”產品本身周轉速度慢，需要更多資金沉淀，瘋狂拿地又是大量的資金需求，致使債務壓頂。

為了緩解流動性壓力，泰禾集團出售旗下部分項目，僅向世茂出售的項目股權規(guī)模就接近百億，但對于泰禾集團規(guī)模上千億的負債來說，始終杯水車薪。

泰禾連所有家當都抵上，似乎也不夠償還違約債務本金了。

同樣遭遇債務危機的還有華夏幸福，曾經的環(huán)京霸主，一時風光無限。

到了現在，華夏幸福2020年銷售額從前20掉至40名開外，還涉及110.54億元的債務逾期。

和泰禾集團相似的是，華夏幸福也是因為擴張激進，2017年，華夏幸福新增簽署產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)PPP項目協(xié)議21個。

在PPP合作模式下，政府是產業(yè)園的“發(fā)包方”，華夏幸福是產業(yè)園的“承包方”，不僅能夠讓開發(fā)商賣房回血，還能夠用以抵押獲得銀行貸款，還能獲得一筆產業(yè)發(fā)展服務收入。

然而2017年4月開始，最嚴環(huán)京限購政策問世，過度依賴環(huán)京市場的華夏幸福慘遭斷臂。

現金奶牛的喪失以短投長的錯誤戰(zhàn)略，導致華夏幸福的債務不斷攀升。

在這樣的背景下，華夏幸福轉向布局高周轉項目，2019年9月，斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務區(qū)“地王”項目，砸下了其2019年近8成的凈利潤，而這一經營計劃又因新冠疫情這只黑天鵝被迫中斷。

在這種境遇下，除了自救也沒有別的活法，目前，董事長王文學作為大股東以拆借擔保等多種方式投入93億資金，開源節(jié)流、住宅促銷也在同步進行。

一個有意思的現象是，頭部房企因土儲較為充裕，所以在投資拿地上趨于謹慎，反而是中小型房企為了謀生存、形成規(guī)模效應，更易于選擇追高拿地，然而這其中的風險也難以把控。

盲目搞多元化

在房地產行業(yè)增量放緩的背景下，單純靠地產開發(fā)獲取市場增量的玩法已經不行了，創(chuàng)新服務、發(fā)展多元業(yè)務成為重要趨勢。

但多元發(fā)展對企業(yè)能力有很高的要求，錢多又有精力的大房企可以玩野路子：

恒大跨界新能源汽車，碧桂園進軍機器人領域，萬科不僅布局長租公寓，養(yǎng)豬事業(yè)也快到實操階段......

進入新賽道時，要么很難賺錢，要么利潤率低，大企業(yè)撐得住，二三梯隊的房企可就不一定了，盲目多元化反而“擠壓”了主營業(yè)務，侵占了企業(yè)現金流，影響了正常經營。

山水文園集團就是典型的例子。

2001年前后，山水文園憑借著在北京三環(huán)邊上開發(fā)的“山水文園”豪宅項目名聲大噪，該項目也成為山水文園的得意之作，讓集團走向巔峰。

后來的山水文園，拿地和開發(fā)表現都不亮點，土儲更是有限，恰在此時，山水文園董事長李轍的興趣投向了文旅項目。

山水文園浙江山水主題小鎮(zhèn)

為了搞文旅，2016年，山水文園集團委托長城新盛信托，成立長城新盛北京山水文園信托項目，規(guī)模38億期限5年，并將還未預售的山水文園五期九御二段作為抵押物，喊出了5年建設15個小鎮(zhèn)的口號。

更絕的是，在沒有預售證的情況下，山水文園還把山水文園五期賣了出去，忽悠購房者簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》，割了一大筆錢。

玩火必自焚，兩頭拿錢的山水文園五期豪宅因文旅項目暴雷了。

雖然山水文園號稱大力發(fā)展文旅小鎮(zhèn)，但并無實際的業(yè)務支撐去開發(fā)，拖累了集團住宅業(yè)務的推進，現金流嚴重承壓導致長城新盛債務逾期，山水文園五期不僅變成了爛尾樓，還有被拍賣的風險。

文旅項目有著建設周期長、施工難度大、資金需求大的特點，山水文園到底還是家底不夠厚資金扛不住壓力，啃不下文旅這塊肥肉，但有些房企的跨界更是脫離本業(yè)，比如銀億股份。

銀億股份，一個被汽車事業(yè)拖垮，內控失效、經營尷尬以至于獨立董事都請辭的房地產公司。

轉折點發(fā)生在2016年，眼看著周遭的房企紛紛轉型，銀億股份也從房地產業(yè)走向了汽車零部件行業(yè)，追風口轉型造汽車。

一步錯步步錯，高杠桿跨界擴張、跨界國際高端制造領域給銀億股份帶來10.27億元的商譽減值，導致2018年銀億業(yè)績大反轉，被帶上“ST”的帽子。

2018、2019兩年，銀億股份累計虧損82.73億元。

目前，銀億股份已進入重整計劃執(zhí)行階段，其房地產業(yè)務資產將整體剝離并進行公開處置變現，處置變現所籌集的資金將用于支付破產費用、補充公司流動性。

有業(yè)內人士評價，房地產的多元化，基本上80%-90%是失敗的，多元化一定要尊重行業(yè)規(guī)則，炸天團再補充一句，多元化要結合自身實際情況，房企應擇機謹慎布局，否則有滿盤皆輸的風險。

商業(yè)地產占比高

進軍商業(yè)地產并不新奇，目前50強的房企中，八成已經進軍商業(yè)。

然而商業(yè)性地產有著自己周轉率慢、資金占用量大的特點，一不小心就會造成流動性緊張。

曾經與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協(xié)信遠創(chuàng)，就是其中之一。

2010年，協(xié)信遠創(chuàng)進行全國化布局，并于2014年成功突破百億銷售額，在百強房企中名列48位，卻于2019年榜上無名。

然而，協(xié)信并沒有乘勝追擊，而是過早的選擇去地產化。

從2015年起，協(xié)信開始轉型。開始嘗試拓寬業(yè)務版圖，包括收購多利農莊，涉足特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，在上海成立協(xié)信家，打造高端服務式公寓等。

一方面，公司財務壓力越來越大。由于協(xié)信的項目儲備中辦公、商業(yè)占比高，住宅類產品占比較低，導致去化周期長，導致協(xié)信剔除預收款項的資產負債率達66%。

另一方面，則是高層人事的持續(xù)動蕩。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略頻繁更換，一批職業(yè)經理人不斷離去。

近兩年來，協(xié)信地產又是賣股權、又是賣項目，不斷傳遞出流動性緊張的信號。截止今年，協(xié)信遠創(chuàng)待兌付的債券規(guī)模約29.91億元，債務缺口超百億。

這樣一個大灘子，協(xié)信的主要股東CDL和綠地也早早萌生退意。

現在來看，協(xié)信是因為過于依賴商業(yè)、產業(yè)地產導致短債長投，造成流動性緊張。而龍頭企業(yè)憑借強大的運營、服務和資本運作能力能夠實現平穩(wěn)運營，合理布局，及時止損出清低質主體，而具備這樣全產業(yè)鏈運作能力的企業(yè)并不多。

這些曾經的明星企業(yè)，或因為轉型決策錯誤、激進擴張、盲目的“去房地產化”，因為不利的市場環(huán)境而受困，導致現金流狀況逐步惡化，最終陷入債務違約、資金鏈危機的局面。

不約而同的是，它們在通過骨折促銷、地產項目出讓、資金騰挪等方式償還債務，各家的風波如何收場目前還不得而知。

但可以預料的是，隨著房地產融資收緊、利潤空間收窄，行業(yè)的馬太效應明顯，容錯率也會越來越低，因債務重壓暴雷的房企只增不減。

房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束，中小房企必須進行創(chuàng)新突破，以謀求更多生存發(fā)展的空間。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 紅星地產也要賣了……