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    閩系,最后的獨(dú)苗

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2022-02-14 19:00 2290 0 0
    接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。細(xì)數(shù)閩系,也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。

    作者:陌爺

    來(lái)源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    NO. 1

    新年伊始,地產(chǎn)圈仍舊大事不斷,甚至雷聲隱隱。

    1、當(dāng)局對(duì)于資金監(jiān)管提出適度放松的政策導(dǎo)向,沒(méi)必要過(guò)度解讀。最多是種鼓勵(lì)。但需要看到的是資金監(jiān)管政策將會(huì)是中長(zhǎng)期調(diào)控的方向。

    2、1月份,央行4萬(wàn)億天量信貸投放再創(chuàng)新高,經(jīng)濟(jì)下行壓力甚至是潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),讓央媽開始坐不住了。

    接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。

    3、郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部的發(fā)言,在地產(chǎn)圈一石激起千層浪。對(duì)其傳達(dá)的“縮表”、“黑鐵時(shí)代”等負(fù)面行業(yè)情緒,切莫過(guò)度解讀。

    萬(wàn)科是造詞高手,也是善于傳播情緒的悲觀主義,主要緣自其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。

    與2018年的“活下去”如出一轍。

    4、萬(wàn)科是真的焦慮,但正榮確是真的崩盤了。熬到現(xiàn)在,也確實(shí)為難。

    崩盤原因與陽(yáng)光城如出一轍。同樣的“套路”,同樣的崩法。

    一面是行業(yè)大勢(shì)持續(xù)利好,融資企穩(wěn),似是黎明前的曙光。

    一面是行業(yè)龍頭傳遞負(fù)面情緒,昔日黑馬持續(xù)倒戈。

    過(guò)往依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企,不是在思考如何發(fā)展、如何經(jīng)營(yíng)。

    而是在學(xué)著如何熬下去。

    從這個(gè)角度來(lái)看,正榮的崩盤略顯可惜,但行業(yè)的發(fā)展是有慣性的,可惜的還在后面。

    細(xì)數(shù)閩系,也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。作為TOP房企最后的獨(dú)苗,也著實(shí)需要足夠的耐心。

    NO. 2

    就在去年9月底,三盛老板林榮濱組局,閩系房企齊聚虹橋開了場(chǎng)閉門會(huì)。

    大佬們觀點(diǎn)一致:真正的苦日子來(lái)了。

    與會(huì)的大佬包括旭輝林中、陽(yáng)光城林騰蛟、融信歐宗洪、泰禾黃其森等,也包括港龍呂鳴等中小房企。

    估計(jì)誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料,這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整最終會(huì)演變成全行業(yè)的“颶風(fēng)行動(dòng)”。

    現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái),這場(chǎng)閩系房企的“抱團(tuán)”局,頗具有些諷刺的意味。

    倒戈的從泰禾、福晟、陽(yáng)光城、三盛等也一路蔓延到正榮。

    再看融信,表面上雖是風(fēng)平浪靜,但實(shí)則現(xiàn)金流早已捉襟見(jiàn)肘。

    從21年1批次集中供地后,在土地市場(chǎng)便偃旗息鼓,甚至開始賣賣賣的模式。

    尤其是杭州,濱江為融信買了不少單。

    而如今的閩系,興許只有旭輝還能出來(lái)站個(gè)臺(tái)面。

    NO. 3

    對(duì)于旭輝的業(yè)績(jī)表現(xiàn)褒貶不一,需要站在客觀立場(chǎng)。

    首先是黑馬般的業(yè)績(jī)突破,依靠合作拿地模式,在業(yè)內(nèi)旭輝又有著“合作王”的名號(hào)。

    就像一條“貪食蛇”,凡是看得見(jiàn)的銷售金額都要吃進(jìn)肚子里。

    以2017年為例,該年新拿的78個(gè)項(xiàng)目,有64個(gè)是與其他房企合作,而且僅有20個(gè)權(quán)益達(dá)到或超過(guò)50%。

    2018年,旭輝拿地面積權(quán)益比重為58%。

    2019年有所提升達(dá)到65%,但仍然處于較低水平。

    觀察如今暴雷的正榮地產(chǎn),也曾面臨權(quán)益占比過(guò)低的問(wèn)題。

    后來(lái)在新獲取項(xiàng)目中便明確強(qiáng)調(diào)希望并表更多項(xiàng)目,以實(shí)現(xiàn)操盤。

    2019年新增的41塊土儲(chǔ)中,權(quán)益占比由2018年的33%大幅提升至73%。

    就這樣,正榮一邊在快速的提升規(guī)模,一邊在又迫切性的“擴(kuò)表”。

    下行周期中,當(dāng)行業(yè)龍頭開始將“縮表”作為一場(chǎng)生死之戰(zhàn)時(shí),迫切“擴(kuò)表”的正榮卻倒在了黎明前的黑夜里。

    而擴(kuò)表的代價(jià)便是財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)惡化,從而只能通過(guò)表外負(fù)債來(lái)粉飾。

    從這點(diǎn)看來(lái),旭輝的智慧,在于謹(jǐn)慎。

    在政策不斷利好,房企融資面開始企穩(wěn)的檔口,旭輝并沒(méi)有被資本拋棄。

    2月11日,旭輝成功注冊(cè)50億的中期票據(jù),同日注冊(cè)發(fā)行成功的是龍湖。

    寫在最后:

    如果說(shuō)萬(wàn)科的焦慮來(lái)自于其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。

    正榮的崩盤緣其迷失在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中的同時(shí),又失去了單腳走路的平衡能力。

    那么,旭輝依舊相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控,在于其恰逢下行周期的謹(jǐn)慎。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 閩系,最后的獨(dú)苗

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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