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作者:炸天團(tuán)
來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)
從華夏幸福業(yè)績(jī)對(duì)賭平安失敗,商票停止兌付開(kāi)始,一場(chǎng)對(duì)于中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的營(yíng)救行動(dòng)就此開(kāi)始。
更確切的說(shuō),早在去年11月26日,從一夜未眠的王文學(xué)剛在辦公室打了會(huì)盹,就叫上司機(jī)去石家莊向河北省政府求救開(kāi)始,這場(chǎng)營(yíng)救行動(dòng)就已經(jīng)啟動(dòng)。
不過(guò),雖然各方都在做努力,但因種種原因,這場(chǎng)營(yíng)救行動(dòng)進(jìn)行得十分艱難。
直到近日這則消息傳來(lái)——有關(guān)華夏幸福綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案已經(jīng)制定完畢,最快將于7月上旬對(duì)外公布。
根據(jù)報(bào)道,華夏幸福最終風(fēng)險(xiǎn)化解方案主要包含以下內(nèi)容:
債務(wù)展期1-2年時(shí)間;
到期債券協(xié)商轉(zhuǎn)化為非債券類(lèi)債務(wù),部分轉(zhuǎn)股;
華夏幸福的相關(guān)業(yè)務(wù)將進(jìn)行重組,住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)可能是未來(lái)的主要業(yè)務(wù);
王文學(xué)會(huì)留在華夏幸福從事“擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)”,但相關(guān)權(quán)重會(huì)下降。
和以前一樣,這個(gè)消息傳了好幾天,依然沒(méi)有得到相關(guān)方面的證實(shí)。
不過(guò)根據(jù)時(shí)間線,如果7月上旬真的有具體方案出來(lái),那么將意味著這場(chǎng)持續(xù)了半年多的營(yíng)救行動(dòng)終于向前邁進(jìn)了一大步。
先看外部方面。
早在去年底,華夏幸福業(yè)績(jī)對(duì)賭平安毫無(wú)勝算之時(shí),市場(chǎng)上就傳來(lái)了平安將拉來(lái)華潤(rùn)戰(zhàn)投華夏幸福的消息。
彼時(shí),市場(chǎng)上普遍認(rèn)為華夏幸福要想“幸?!?,只能再找一家像平安這樣的土財(cái)主,但是這則消息很快遭到華夏幸福的否認(rèn)。
1月8月,華夏幸福因陷入流動(dòng)性危機(jī)商票停止兌付,緊接著,穆迪、惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了華夏幸福的評(píng)級(jí)。
爆雷后的華夏幸福,把希望寄托在了河北省政府、廊坊市政府身上。
幾乎是王文學(xué)向河北省委省政府、廊坊市委市政府呼救的第一時(shí)間,他們便成立了由各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專(zhuān)班,與華夏幸福保持全天候、全方位對(duì)接溝通,為華夏幸福紓困。
彼時(shí)市場(chǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的,是外媒報(bào)道的一則有關(guān)于河北省政府將向華夏幸福提供95億財(cái)務(wù)資助的消息:
先到的30億,一部分用來(lái)償付農(nóng)民工工資和其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,剩下的10億用來(lái)還債。
02
消息傳得非常有鼻子有眼。
在大家的認(rèn)知里,華夏幸福的商業(yè)模式,特別是其核心業(yè)務(wù)——產(chǎn)業(yè)和園區(qū)運(yùn)營(yíng),就是為政府服務(wù),從政府賺錢(qián)的。
它與政府之間的合作,主要是通過(guò)PPP協(xié)議進(jìn)行:
也就是PPP模式。
這種開(kāi)發(fā)模式,不管是一級(jí)開(kāi)發(fā)(自己墊資,待園區(qū)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好后才能和政府結(jié)賬),還是二級(jí)開(kāi)發(fā)(自己出錢(qián)拿地,開(kāi)發(fā)階段也需要自己出錢(qián),待園區(qū)招商結(jié)束后才可以向政府申請(qǐng)款項(xiàng)),都極其依賴(lài)政府的回款。
并且,在新的PPP開(kāi)發(fā)模式中,政府要對(duì)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的效果進(jìn)行考核。
按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,華夏幸福要對(duì)自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),這無(wú)疑更加大了投資回報(bào)的難度。
相較于地方政府,華夏幸福無(wú)論是話語(yǔ)權(quán)還是地位都處于弱勢(shì),再加上項(xiàng)目鋪得太廣,造成了2020年華夏幸福的應(yīng)收款項(xiàng):
激增至631.83億。
其中,大部分是應(yīng)收?qǐng)@區(qū)政府結(jié)算款。
半年前,這個(gè)數(shù)據(jù)是523.5億。也就是說(shuō),在最艱難的日子里,華夏幸福因?yàn)橐换卣铐?xiàng),只能硬生生將自己逼到絕境。
走投無(wú)路之時(shí),河北省政府、廊坊市政府出手相救已經(jīng)被看成理所當(dāng)然。
03
事實(shí)上,河北省政府、廊坊市政府在營(yíng)救行動(dòng)中確實(shí)也發(fā)揮了巨大的作用。
比如,近日盛傳的解決方案中,說(shuō)到的一家中央級(jí)國(guó)有企業(yè)將以現(xiàn)金方式出資、相關(guān)地方政府以土地出資,與華夏控股組建一家新平臺(tái)公司,屆時(shí)新平臺(tái)公司將取代華夏控股成為華夏幸福的大股東。
有人在猜測(cè),這家新平臺(tái)公司很可能就是河北新空港。
如果了解華夏幸福拯救行動(dòng)的始末,就會(huì)覺(jué)得新空港一點(diǎn)都不陌生。
早在今年2月,坊間就有傳河北新空港將以換股的形式成為華夏幸福第一大股東。
彼時(shí)消息反映到資本市場(chǎng),幾乎毫無(wú)水花。
用納稅人的錢(qián)去填補(bǔ)民營(yíng)企業(yè)的虧空,從而造成國(guó)有資產(chǎn)流失?想想都覺(jué)得不可能。
但這則消息卻穩(wěn)住了購(gòu)房者的心。
近幾個(gè)月,在華夏幸福的各大售樓處,一旦買(mǎi)房人產(chǎn)生顧慮,擔(dān)心萬(wàn)一公司破產(chǎn)交不了房時(shí),銷(xiāo)售小哥哥小姐姐都會(huì)安慰他們:
新空港將成為華夏幸福的大股東,廊坊市政府或者河北省會(huì)注資。
中國(guó)老百姓,對(duì)政府的信任度最高。
最近的例子就在眼前,面對(duì)新冠疫情來(lái)勢(shì)洶洶,各國(guó)政府潰不成軍,只有中國(guó)政府采取了前所未有的防控措施,保住了全國(guó)人民的健康平安。
如果買(mǎi)個(gè)房,都有政府做背書(shū),還有什么可擔(dān)心的呢?這條消息無(wú)論真假,都切實(shí)保證了華夏幸福的正常銷(xiāo)售與回款。
04
另外,華夏幸福爆雷后,河北省政府和廊坊市政府還做了一件事:
對(duì)有關(guān)華夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。
司法集中管轄,一定程度上避免了項(xiàng)目資產(chǎn)被輪候查封以及股權(quán)被凍結(jié)引發(fā)的一系列問(wèn)題,保證項(xiàng)目自我造血能力的實(shí)現(xiàn)。
這對(duì)華夏幸福度過(guò)危機(jī)非常重要。
當(dāng)政府高度重視后,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門(mén)也參與進(jìn)來(lái)。
他們首先對(duì)華夏幸福的爆雷定性:
是流動(dòng)性危機(jī)。
即本質(zhì)上是經(jīng)營(yíng)性問(wèn)題,而非商業(yè)模式問(wèn)題,主要是由于金融機(jī)構(gòu)不借錢(qián)了,而經(jīng)營(yíng)回款又夠不上償還短期債務(wù)所致。
在股市、債市還沒(méi)亂成一鍋粥的時(shí)候,他們就已經(jīng)介入進(jìn)行大量的指導(dǎo)協(xié)調(diào)。
事情定調(diào)后,一切就好辦了。
1月28日,由河北工行和平安資管兩個(gè)最大債權(quán)人牽頭,農(nóng)業(yè)銀行、渤海銀行、光大證券和中信信托等成立了債委會(huì)。
這也意味著債務(wù)危機(jī)管理有了對(duì)口管理部門(mén)。
2月1日,在債委會(huì)宣布正式成立的時(shí)候,河北省省委的一席話再次穩(wěn)住市場(chǎng)情緒:
省市政府會(huì)指導(dǎo)企業(yè)公平公正做好償付工作!
正是由于外部各方的介入,才保證了華夏幸福經(jīng)營(yíng)的有序進(jìn)行。
05
而在內(nèi)部,華夏幸福的自救也一直在繼續(xù),在王文學(xué)向河北省政府求救之前,他已經(jīng)從個(gè)人腰包里掏出90多億用來(lái)償債。
戰(zhàn)投方平安發(fā)現(xiàn)華夏幸福這邊的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到540億甚至更多后,平安和華夏幸福成了一根繩子上的蚱蜢。
他們?yōu)榇俗隽瞬簧俚呐Γ?/p>
一、嘗試引入戰(zhàn)投
去年12月,平安企圖拉來(lái)華潤(rùn)戰(zhàn)投平安,不成功后,今年1月份又傳來(lái)華夏幸福嘗試引入河北城投的消息。
2月,河北城投告一段落,一家新成立的公司河北新空港浮出水面,到現(xiàn)在也沒(méi)有隱匿。
二、賣(mài)賣(mài)賣(mài)求生
全面盤(pán)點(diǎn)家底、清產(chǎn)核資,逐個(gè)區(qū)域、逐個(gè)項(xiàng)目、逐個(gè)法人全面深入梳理各類(lèi)資產(chǎn),為后續(xù)的資產(chǎn)盤(pán)活、變現(xiàn)做好準(zhǔn)備:
5月初,華夏幸福將位于武漢的新洲雙柳地塊51%的股權(quán)出售給中奧;
5月17日,華夏幸福將武漢孔雀城航天府項(xiàng)目51%的股權(quán)售賣(mài)給合作方寶業(yè)公司,變現(xiàn)2.03億;
6月10日,將成立了近兩年的城市更新業(yè)務(wù)全部股權(quán)出售給深圳鵬瑞;
……
6月21日下午,華夏幸福發(fā)布公告:
截止當(dāng)日公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì) 669.90億元,目前公司正在與未能如期償還債務(wù)本息涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。
面對(duì)如此大的資金缺口,可以預(yù)見(jiàn)華夏幸福的賣(mài)賣(mài)賣(mài)還將繼續(xù)。
三、保證公司的正常有序經(jīng)營(yíng)
危機(jī)爆發(fā)以后,做好經(jīng)營(yíng)本身已經(jīng)成了重中之重,因?yàn)橥獠吭皇禽斞匾氖亲陨磉€要有造血的能力。
危機(jī)爆發(fā)以來(lái),華夏幸福采取以項(xiàng)目為單元的封閉式運(yùn)作措施,即單個(gè)項(xiàng)目憑借自身資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)再融資,從而保證項(xiàng)目按計(jì)劃復(fù)工。
更重要的是,他們還規(guī)定了集團(tuán)不會(huì)從項(xiàng)目抽調(diào)資金,或者挪用項(xiàng)目融來(lái)的資金。
在此策略下,目前華夏幸福有90%以上的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)復(fù)工,相當(dāng)一部分項(xiàng)目開(kāi)始恢復(fù)銷(xiāo)售。
這是一家爆雷后的企業(yè)必須做的事,也是其該有的擔(dān)當(dāng)。
截至目前,華夏幸福員工的工資依然正常發(fā)放,隊(duì)伍穩(wěn)定性極強(qiáng),沒(méi)有人員因此流失。
待現(xiàn)金流回正后,估計(jì)這場(chǎng)營(yíng)救行動(dòng)的下一步,就是資產(chǎn)重組、相關(guān)業(yè)務(wù)重組,以及債務(wù)重組了。
結(jié)語(yǔ)
關(guān)于華夏幸福的營(yíng)救行動(dòng)還在繼續(xù),雖然炸天團(tuán)也在期待華夏幸福早點(diǎn)度過(guò)難關(guān),但事實(shí)告訴我們前路艱險(xiǎn)。
比如傳言中的有中央級(jí)背景的國(guó)企,究竟是誰(shuí)?他會(huì)掏出多少真金白銀去實(shí)施這場(chǎng)營(yíng)救?
又比如,華夏幸福待收的園區(qū)款項(xiàng)達(dá)到了600多億,究竟何時(shí)才能到位,后續(xù)這種開(kāi)發(fā)模式該如何保障開(kāi)發(fā)商的權(quán)益?
以及華夏幸福的負(fù)債。
至2020年底,華夏幸福的負(fù)債高達(dá)3973.31億,其中有息負(fù)債是1952.5億,這意味著其每年要支付的利息就將近200億。
王文學(xué)說(shuō)7月恢復(fù)造血能力,面對(duì)巨額的利息支出,利潤(rùn)又該如何保證?
但總而言之,這真的是一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的營(yíng)救行動(dòng)了,也只有在中國(guó),才能看到政府會(huì)出手去拯救一家頻臨破產(chǎn)的民企。
民企興,則中國(guó)經(jīng)濟(jì)興,民企對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性,早已超過(guò)了半壁江山,是就業(yè)、稅收、技術(shù)創(chuàng)新的絕對(duì)主力。
如果有一天華夏幸福真的“幸?!?,那么這場(chǎng)對(duì)于中國(guó)最大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的營(yíng)救行動(dòng),足以載入史冊(cè)!
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 拯救華夏幸福!