作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 王石曾笑言，廣信資產(chǎn)包是自己告別萬科的一個大禮包。

2017年6月，告別“王石時代”的萬科，在那場史詩級的拍賣中以551億的成交價，一舉獨攬沉寂了20年的廣信資產(chǎn)包。

此后三年間，項目本身并沒有太多進展，更多是推進訴訟解決、資產(chǎn)交割、公司改制。直到去年6月份，廣信資產(chǎn)包開發(fā)主體萬溪引入了以信達、綠景為首的七家戰(zhàn)略投資者。

至此，資產(chǎn)拆解行動似乎才正式拉開序幕。

2021年3月中旬，萬溪在朋友圈投放的一張廣告顯示，萬科喜悅里將在3月14日全線漲價3%。

據(jù)悉，萬科喜悅里是由資產(chǎn)包中一宗白云三元里的地塊開發(fā)而成，即是廣信資產(chǎn)包里首個面市的項目。

率先推出市場的正是前身為“丹桂園”的項目地塊。觀點地產(chǎn)新媒體了解，該項目位于廣州三元里和飛翔公園地鐵站中間，處于越秀北和白云新城的交界地點。

項目隸屬于三元里板塊，緊挨著沙涌北社區(qū)，項目門前正對著就是三元里大道和機場快速；成熟商區(qū)的話，3公里范圍內(nèi)包括有凱德云尚、五號停機坪、萬達廣場等。

從宣傳口徑中，可以看到萬科喜悅里主打的亮點在于區(qū)位，即宣稱項目介于越秀與白云之間，既可以享受白云新城規(guī)劃政策的美好，往西約200米又可以享受越秀中心城區(qū)的核心資源。

從一購房群交流信息來看，這也是吸引不少購房者的地方之一，且目前三元里僅保利閱云臺一個新盤在售，處于缺貨狀態(tài)；但同時也有購房者顧慮項目旁的高架橋噪音影響，項目銷售人員則安慰稱，項目作了降噪處理，且老城區(qū)便利也正因為路網(wǎng)密集，汽車噪音無可避免。

另據(jù)項目銷售人員告訴觀點地產(chǎn)新媒體，產(chǎn)品也是該項目主打亮點，如低密度社區(qū)、容積率2.77、實用率85%左右，全部戶型為朝南向。

據(jù)悉，之所以擁有較低的容積率，也是因為整個小區(qū)占地面積9408平方米，僅規(guī)劃開發(fā)三棟18層住宅，一字排開，每棟2梯4戶，戶數(shù)僅在186戶。

作為萬科資產(chǎn)包首個面市項目，效果幾何呢？

雖有一些口徑宣稱萬科喜悅里于3月中旬過后才首次開售，但據(jù)了解，項目首開應(yīng)是在2021年元旦當(dāng)天。

一鏈家中介表示，萬科喜悅里在1月1日當(dāng)天已開售，項目首開均價為每平方米超4萬元，其中85平方米的戶型最低售價不到350萬，計算下來約4.1萬/平方米。但其表示并不知曉項目去化情況。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，1月份所謂的開售可能僅是開放小范圍的誠意登記。

另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，事實上萬科喜悅里于3月8日才正式獲得編號1#2#3#棟的銷售許可證，預(yù)售證號為穗房預(yù)（網(wǎng)）字第20210167號，合計獲批房源共131套，主力戶型為85-10平方米三至四房。

獲得預(yù)售證之后，萬科才于3月10日展開大陣仗的正式開盤，推售價格為4.5萬元/平方米起。

隨后可以看到，除了在朋友圈投放調(diào)價3%的廣告，廣州萬科、萬溪相關(guān)人員也發(fā)布關(guān)于喜悅即將全線漲價倒計時的海報。

之所以開盤即調(diào)價，上述鏈家中介人士則表示屬于“正常現(xiàn)象”，項目后期在售肯定比前期賣得貴一些。

“房企營銷都是五花八門?！币灿蟹科鬆I銷人員則對觀點地產(chǎn)新媒體表示，小范圍調(diào)價居多是因為促進成交，漲價并不是重點，意在傳達出貨源緊俏的感覺。

據(jù)了解，這種調(diào)價行為往往發(fā)生在市場相對熱銷、有一定市場客戶積累基礎(chǔ)的情況下，通過極小幅度的調(diào)價使得前期購房者產(chǎn)生信心，同時引導(dǎo)欲購未購者帶來刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購欲念；而這種漲幅一般為每次3%到5%。

以3月14日作為分界線，在14日前，購房群里喜悅里銷售人員表示項目最便宜的為低樓層戶型，價格在4.5萬元左右；14日之后則表示85方戶型在4.8萬到5萬多左右的價格。若忽略具體戶型、樓層粗略計算的話，或大概有6%左右的漲幅。

而從去化效果來看，據(jù)項目方表示，此次開盤推售的兩棟18層小洋樓在開盤當(dāng)天已全部售罄，總銷售額近6億。同時，此次開盤后，項目僅剩2棟的樓王單位還未推售，余貨不足70套。

項目銷售人員則在3月14日表示，項目2棟于當(dāng)日今天加推，還有最后幾十套便即將清盤。

不過有中介也表示，喜悅里這個項目前期推售的時候效果并不是很好。“區(qū)域其實一般，接不上白云新城規(guī)劃的邊，一個星期成交都沒有兩單?！?/p>

另據(jù)收集的反饋來看，產(chǎn)品的戶型、密度方面確實對買家有一定吸引力，但周圍環(huán)境較為雜亂是一些買家比較介意的地方，如提到附近有汽配廠、批發(fā)市場等較多，人流密集，貨車穿行，居住環(huán)境一般。

除了首面市的喜悅里，下一步廣信資產(chǎn)包里還有哪些項目得以拆解出來？

據(jù)萬科2019年年度報告，廣信資產(chǎn)包占地面積79.97萬平方米，規(guī)劃建筑面積達211萬平方米。資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)包含廣州市區(qū)17個未開發(fā)完畢的土地，涉及花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、浣花路爛尾樓等。

簡單梳理的話，其中有11個項目位于荔灣區(qū)，前案名分別為碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉蘭苑；有3個項目位于白云區(qū)，為丹桂園、金蘭花園、春蘭花園；另有萬福花園、中山三榮華南位于越秀，獵德商住樓位于天河。

除了上述提及的喜悅里原項目“丹桂園”，目前進展較快的還有位于荔灣區(qū)的“玉蘭苑”。

值得注意的是，玉蘭苑正是花地灣項目中的一塊土地，而花地灣近千畝閑置未開發(fā)地塊，正是廣信資產(chǎn)包里面積最大、最核心的土地資源——坐擁地鐵上蓋，位于廣州市政府規(guī)劃建設(shè)的白鵝潭經(jīng)濟圈中心地帶，同時是“廣佛同城化”的必經(jīng)之地。

該地塊最先于1988年由廣信房產(chǎn)以2.808億元中標(biāo)，樓面地價僅為218元/平方米；而據(jù)如今房企在周圍地塊拿地超4萬的樓面價對比，花地灣地塊在30年間地價升值近190倍。

回到項目層面看，玉蘭苑如今正被萬科開發(fā)為“萬科金域曦府”項目。

此前現(xiàn)場公示的施工圖顯示，該項目將建成13棟樓房的超高層，同時配建有醫(yī)院和幼兒園。據(jù)悉，項目目前處于誠意登記階段，并將在于年內(nèi)入市銷售。

項目銷售稱，曦府價格預(yù)計會在5.5萬到6萬，目前已經(jīng)在建設(shè)，預(yù)計2023年收樓。

另據(jù)廣州萬科方面表示，資產(chǎn)包中位于越秀區(qū)的榮華南地塊也將在近期有新動作，將打造為不同以往的高端豪宅項目，預(yù)計明年面市。

若將觀察視角拉至整個廣州萬科，如今其活躍在整個市場視線的四個項目中，不管是已入市喜悅里、金域悅府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通過招拍掛所得的土地資源。

其中，除了上述提及的由權(quán)屬復(fù)雜的廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)換而來的兩個項目，金域悅府、城市之光則是舊改項目中的融資部分，前者為白云區(qū)田心村舊改，后者為黃埔文沖村舊改項目。

這四個項目，構(gòu)成了目前萬科在廣州主城區(qū)的核心貨源。

不管是舊改或者收購，這些項目來源更多是一種存量資產(chǎn)，部分土地歷史久遠，涉及問題復(fù)雜，且因為未進行開發(fā)或?qū)儆诠芾肀徽加?，這也使得萬科在獲得土地之后往往要進行一些土地清收、整備等工作，才能達到熟地狀態(tài)。

這遠比招拍掛直接獲取項目困難，然而又是目前廣州萬科不得不去走的一條路。

據(jù)悉，近幾年來廣州萬科通過招拍掛入袋的土地屈指可數(shù)，尤其是在2019年全年在土地招拍掛市場無一收獲。但另一邊，轟轟烈烈的廣信資產(chǎn)包三年無果，舊改獲取與開發(fā)周期較長，這也使得廣州萬科的銷售地位有所下降。

從金沙洲板塊的四季花城起步的廣州萬科，在羊城發(fā)展的十余年間通過住宅、商業(yè)、長租公 寓多個板塊站穩(wěn)根基，也創(chuàng)造了不少高光時刻如2012年廣州萬科銷售業(yè)績突破百億規(guī)模，2016年與保利爭奪一哥。

但在此后，萬科在銷售規(guī)模上并無實現(xiàn)太大突破，并于2018年開始跌出廣州前三，此后兩年間位列銷售第四名。

業(yè)績方面的吃力，也透射出目前萬科在廣州的存貨現(xiàn)狀。據(jù)悉，目前萬科在廣州的銷售來源主要是黃埔萬科幸福譽、增城萬科城與萬科金色里程等近郊項目，其他諸如白云萬科森林等項目均所剩貨量不多，接近清盤。

可以說，廣州萬科目前的發(fā)展倚重于廣信資產(chǎn)包、舊村改造的存量業(yè)務(wù)開發(fā)。

這些業(yè)務(wù)壓力與調(diào)整也反映到公司架構(gòu)上。伴隨著萬科的“大江大?！庇媱潱瑥V州萬科的總經(jīng)理在短短兩年間幾經(jīng)輪換，從唐激楊到薛峰，再到李升陽。

最新于3月初，這一職位再度變動，原青島萬科總經(jīng)理曹江巍接過廣萬總經(jīng)理一職。而李升陽，則任新成立的南方區(qū)域事業(yè)集團城市更新公司總經(jīng)理。

這也就印證了去年萬科南方區(qū)域媒體會上孫嘉所透露的架構(gòu)調(diào)整：在不久的將來，集團批準后，南方區(qū)域會成立繼廣州萬溪之后第二家專門的城市更新平臺公司。

另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，于2020年11月，廣東省三舊改造協(xié)會曾發(fā)文稱，廣州萬溪已正式列入?yún)f(xié)會會員名錄。

這不免令人猜想，未來廣信資產(chǎn)包拆解完成之后，經(jīng)驗豐富的萬溪是否會轉(zhuǎn)變角色，承擔(dān)更多的存量業(yè)務(wù)改造。股東大會上祝九勝曾表示，“如果我們能和合作方一起，把這個不良資產(chǎn)包解好，就能建立起不良資產(chǎn)的盤活能力，以此提升萬科在大型復(fù)雜交易領(lǐng)域的能力?！?/p>

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|喜悅里首推售罄？萬科廣信資產(chǎn)包拆解與存量倚重