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    喜悅里首推售罄?萬科廣信資產(chǎn)包拆解與存量倚重

    觀點 觀點
    2021-03-23 15:38 3791 0 0
    這遠比招拍掛直接獲取項目困難,然而又是目前廣州萬科不得不去走的一條路。

    作者:觀點地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(ID:guandianweixin)

    這遠比招拍掛直接獲取項目困難,然而又是目前廣州萬科不得不去走的一條路。

    觀點地產(chǎn)網(wǎng) 王石曾笑言,廣信資產(chǎn)包是自己告別萬科的一個大禮包。

    2017年6月,告別“王石時代”的萬科,在那場史詩級的拍賣中以551億的成交價,一舉獨攬沉寂了20年的廣信資產(chǎn)包。

    此后三年間,項目本身并沒有太多進展,更多是推進訴訟解決、資產(chǎn)交割、公司改制。直到去年6月份,廣信資產(chǎn)包開發(fā)主體萬溪引入了以信達、綠景為首的七家戰(zhàn)略投資者。

    至此,資產(chǎn)拆解行動似乎才正式拉開序幕。

    2021年3月中旬,萬溪在朋友圈投放的一張廣告顯示,萬科喜悅里將在3月14日全線漲價3%。

    據(jù)悉,萬科喜悅里是由資產(chǎn)包中一宗白云三元里的地塊開發(fā)而成,即是廣信資產(chǎn)包里首個面市的項目。

    首個資產(chǎn)包項目

    率先推出市場的正是前身為“丹桂園”的項目地塊。觀點地產(chǎn)新媒體了解,該項目位于廣州三元里和飛翔公園地鐵站中間,處于越秀北和白云新城的交界地點。

    項目隸屬于三元里板塊,緊挨著沙涌北社區(qū),項目門前正對著就是三元里大道和機場快速;成熟商區(qū)的話,3公里范圍內(nèi)包括有凱德云尚、五號停機坪、萬達廣場等。

    從宣傳口徑中,可以看到萬科喜悅里主打的亮點在于區(qū)位,即宣稱項目介于越秀與白云之間,既可以享受白云新城規(guī)劃政策的美好,往西約200米又可以享受越秀中心城區(qū)的核心資源。

    從一購房群交流信息來看,這也是吸引不少購房者的地方之一,且目前三元里僅保利閱云臺一個新盤在售,處于缺貨狀態(tài);但同時也有購房者顧慮項目旁的高架橋噪音影響,項目銷售人員則安慰稱,項目作了降噪處理,且老城區(qū)便利也正因為路網(wǎng)密集,汽車噪音無可避免。

    另據(jù)項目銷售人員告訴觀點地產(chǎn)新媒體,產(chǎn)品也是該項目主打亮點,如低密度社區(qū)、容積率2.77、實用率85%左右,全部戶型為朝南向。

    據(jù)悉,之所以擁有較低的容積率,也是因為整個小區(qū)占地面積9408平方米,僅規(guī)劃開發(fā)三棟18層住宅,一字排開,每棟2梯4戶,戶數(shù)僅在186戶。

    作為萬科資產(chǎn)包首個面市項目,效果幾何呢?

    雖有一些口徑宣稱萬科喜悅里于3月中旬過后才首次開售,但據(jù)了解,項目首開應是在2021年元旦當天。

    一鏈家中介表示,萬科喜悅里在1月1日當天已開售,項目首開均價為每平方米超4萬元,其中85平方米的戶型最低售價不到350萬,計算下來約4.1萬/平方米。但其表示并不知曉項目去化情況。

    有業(yè)內(nèi)人士也表示,1月份所謂的開售可能僅是開放小范圍的誠意登記。

    另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉,事實上萬科喜悅里于3月8日才正式獲得編號1#2#3#棟的銷售許可證,預售證號為穗房預(網(wǎng))字第20210167號,合計獲批房源共131套,主力戶型為85-10平方米三至四房。

    獲得預售證之后,萬科才于3月10日展開大陣仗的正式開盤,推售價格為4.5萬元/平方米起。

    隨后可以看到,除了在朋友圈投放調(diào)價3%的廣告,廣州萬科、萬溪相關人員也發(fā)布關于喜悅即將全線漲價倒計時的海報。

    之所以開盤即調(diào)價,上述鏈家中介人士則表示屬于“正?,F(xiàn)象”,項目后期在售肯定比前期賣得貴一些。

    “房企營銷都是五花八門。”也有房企營銷人員則對觀點地產(chǎn)新媒體表示,小范圍調(diào)價居多是因為促進成交,漲價并不是重點,意在傳達出貨源緊俏的感覺。

    據(jù)了解,這種調(diào)價行為往往發(fā)生在市場相對熱銷、有一定市場客戶積累基礎的情況下,通過極小幅度的調(diào)價使得前期購房者產(chǎn)生信心,同時引導欲購未購者帶來刺激,產(chǎn)生導購欲念;而這種漲幅一般為每次3%到5%。

    以3月14日作為分界線,在14日前,購房群里喜悅里銷售人員表示項目最便宜的為低樓層戶型,價格在4.5萬元左右;14日之后則表示85方戶型在4.8萬到5萬多左右的價格。若忽略具體戶型、樓層粗略計算的話,或大概有6%左右的漲幅。

    而從去化效果來看,據(jù)項目方表示,此次開盤推售的兩棟18層小洋樓在開盤當天已全部售罄,總銷售額近6億。同時,此次開盤后,項目僅剩2棟的樓王單位還未推售,余貨不足70套。

    項目銷售人員則在3月14日表示,項目2棟于當日今天加推,還有最后幾十套便即將清盤。

    不過有中介也表示,喜悅里這個項目前期推售的時候效果并不是很好?!皡^(qū)域其實一般,接不上白云新城規(guī)劃的邊,一個星期成交都沒有兩單?!?/p>

    另據(jù)收集的反饋來看,產(chǎn)品的戶型、密度方面確實對買家有一定吸引力,但周圍環(huán)境較為雜亂是一些買家比較介意的地方,如提到附近有汽配廠、批發(fā)市場等較多,人流密集,貨車穿行,居住環(huán)境一般。

    廣州萬科倚重

    除了首面市的喜悅里,下一步廣信資產(chǎn)包里還有哪些項目得以拆解出來?

    據(jù)萬科2019年年度報告,廣信資產(chǎn)包占地面積79.97萬平方米,規(guī)劃建筑面積達211萬平方米。資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)包含廣州市區(qū)17個未開發(fā)完畢的土地,涉及花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、浣花路爛尾樓等。

    簡單梳理的話,其中有11個項目位于荔灣區(qū),前案名分別為碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉蘭苑;有3個項目位于白云區(qū),為丹桂園、金蘭花園、春蘭花園;另有萬福花園、中山三榮華南位于越秀,獵德商住樓位于天河。

    除了上述提及的喜悅里原項目“丹桂園”,目前進展較快的還有位于荔灣區(qū)的“玉蘭苑”。

    值得注意的是,玉蘭苑正是花地灣項目中的一塊土地,而花地灣近千畝閑置未開發(fā)地塊,正是廣信資產(chǎn)包里面積最大、最核心的土地資源——坐擁地鐵上蓋,位于廣州市政府規(guī)劃建設的白鵝潭經(jīng)濟圈中心地帶,同時是“廣佛同城化”的必經(jīng)之地。

    該地塊最先于1988年由廣信房產(chǎn)以2.808億元中標,樓面地價僅為218元/平方米;而據(jù)如今房企在周圍地塊拿地超4萬的樓面價對比,花地灣地塊在30年間地價升值近190倍。

    回到項目層面看,玉蘭苑如今正被萬科開發(fā)為“萬科金域曦府”項目。

    此前現(xiàn)場公示的施工圖顯示,該項目將建成13棟樓房的超高層,同時配建有醫(yī)院和幼兒園。據(jù)悉,項目目前處于誠意登記階段,并將在于年內(nèi)入市銷售。

    項目銷售稱,曦府價格預計會在5.5萬到6萬,目前已經(jīng)在建設,預計2023年收樓。

    另據(jù)廣州萬科方面表示,資產(chǎn)包中位于越秀區(qū)的榮華南地塊也將在近期有新動作,將打造為不同以往的高端豪宅項目,預計明年面市。

    若將觀察視角拉至整個廣州萬科,如今其活躍在整個市場視線的四個項目中,不管是已入市喜悅里、金域悅府、城市之光,亦或是等待入市的金域曦府,都不是通過招拍掛所得的土地資源。

    其中,除了上述提及的由權屬復雜的廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)換而來的兩個項目,金域悅府、城市之光則是舊改項目中的融資部分,前者為白云區(qū)田心村舊改,后者為黃埔文沖村舊改項目。

    這四個項目,構成了目前萬科在廣州主城區(qū)的核心貨源。

    不管是舊改或者收購,這些項目來源更多是一種存量資產(chǎn),部分土地歷史久遠,涉及問題復雜,且因為未進行開發(fā)或?qū)儆诠芾肀徽加茫@也使得萬科在獲得土地之后往往要進行一些土地清收、整備等工作,才能達到熟地狀態(tài)。

    這遠比招拍掛直接獲取項目困難,然而又是目前廣州萬科不得不去走的一條路。

    據(jù)悉,近幾年來廣州萬科通過招拍掛入袋的土地屈指可數(shù),尤其是在2019年全年在土地招拍掛市場無一收獲。但另一邊,轟轟烈烈的廣信資產(chǎn)包三年無果,舊改獲取與開發(fā)周期較長,這也使得廣州萬科的銷售地位有所下降。

    從金沙洲板塊的四季花城起步的廣州萬科,在羊城發(fā)展的十余年間通過住宅、商業(yè)、長租公 寓多個板塊站穩(wěn)根基,也創(chuàng)造了不少高光時刻如2012年廣州萬科銷售業(yè)績突破百億規(guī)模,2016年與保利爭奪一哥。

    但在此后,萬科在銷售規(guī)模上并無實現(xiàn)太大突破,并于2018年開始跌出廣州前三,此后兩年間位列銷售第四名。

    業(yè)績方面的吃力,也透射出目前萬科在廣州的存貨現(xiàn)狀。據(jù)悉,目前萬科在廣州的銷售來源主要是黃埔萬科幸福譽、增城萬科城與萬科金色里程等近郊項目,其他諸如白云萬科森林等項目均所剩貨量不多,接近清盤。

    可以說,廣州萬科目前的發(fā)展倚重于廣信資產(chǎn)包、舊村改造的存量業(yè)務開發(fā)。

    這些業(yè)務壓力與調(diào)整也反映到公司架構上。伴隨著萬科的“大江大海”計劃,廣州萬科的總經(jīng)理在短短兩年間幾經(jīng)輪換,從唐激楊到薛峰,再到李升陽。

    最新于3月初,這一職位再度變動,原青島萬科總經(jīng)理曹江巍接過廣萬總經(jīng)理一職。而李升陽,則任新成立的南方區(qū)域事業(yè)集團城市更新公司總經(jīng)理。

    這也就印證了去年萬科南方區(qū)域媒體會上孫嘉所透露的架構調(diào)整:在不久的將來,集團批準后,南方區(qū)域會成立繼廣州萬溪之后第二家專門的城市更新平臺公司。

    另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn),于2020年11月,廣東省三舊改造協(xié)會曾發(fā)文稱,廣州萬溪已正式列入?yún)f(xié)會會員名錄。

    這不免令人猜想,未來廣信資產(chǎn)包拆解完成之后,經(jīng)驗豐富的萬溪是否會轉(zhuǎn)變角色,承擔更多的存量業(yè)務改造。股東大會上祝九勝曾表示,“如果我們能和合作方一起,把這個不良資產(chǎn)包解好,就能建立起不良資產(chǎn)的盤活能力,以此提升萬科在大型復雜交易領域的能力?!?/p>

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 樓市調(diào)查|喜悅里首推售罄?萬科廣信資產(chǎn)包拆解與存量倚重

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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