作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王石曾笑言，廣信資產(chǎn)包是自己告別萬(wàn)科的一個(gè)大禮包。

2017年6月，告別“王石時(shí)代”的萬(wàn)科，在那場(chǎng)史詩(shī)級(jí)的拍賣(mài)中以551億的成交價(jià)，一舉獨(dú)攬沉寂了20年的廣信資產(chǎn)包。

此后三年間，項(xiàng)目本身并沒(méi)有太多進(jìn)展，更多是推進(jìn)訴訟解決、資產(chǎn)交割、公司改制。直到去年6月份，廣信資產(chǎn)包開(kāi)發(fā)主體萬(wàn)溪引入了以信達(dá)、綠景為首的七家戰(zhàn)略投資者。

至此，資產(chǎn)拆解行動(dòng)似乎才正式拉開(kāi)序幕。

2021年3月中旬，萬(wàn)溪在朋友圈投放的一張廣告顯示，萬(wàn)科喜悅里將在3月14日全線漲價(jià)3%。

據(jù)悉，萬(wàn)科喜悅里是由資產(chǎn)包中一宗白云三元里的地塊開(kāi)發(fā)而成，即是廣信資產(chǎn)包里首個(gè)面市的項(xiàng)目。

率先推出市場(chǎng)的正是前身為“丹桂園”的項(xiàng)目地塊。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目位于廣州三元里和飛翔公園地鐵站中間，處于越秀北和白云新城的交界地點(diǎn)。

項(xiàng)目隸屬于三元里板塊，緊挨著沙涌北社區(qū)，項(xiàng)目門(mén)前正對(duì)著就是三元里大道和機(jī)場(chǎng)快速；成熟商區(qū)的話，3公里范圍內(nèi)包括有凱德云尚、五號(hào)停機(jī)坪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

從宣傳口徑中，可以看到萬(wàn)科喜悅里主打的亮點(diǎn)在于區(qū)位，即宣稱(chēng)項(xiàng)目介于越秀與白云之間，既可以享受白云新城規(guī)劃政策的美好，往西約200米又可以享受越秀中心城區(qū)的核心資源。

從一購(gòu)房群交流信息來(lái)看，這也是吸引不少購(gòu)房者的地方之一，且目前三元里僅保利閱云臺(tái)一個(gè)新盤(pán)在售，處于缺貨狀態(tài)；但同時(shí)也有購(gòu)房者顧慮項(xiàng)目旁的高架橋噪音影響，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員則安慰稱(chēng)，項(xiàng)目作了降噪處理，且老城區(qū)便利也正因?yàn)槁肪W(wǎng)密集，汽車(chē)噪音無(wú)可避免。

另?yè)?jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，產(chǎn)品也是該項(xiàng)目主打亮點(diǎn)，如低密度社區(qū)、容積率2.77、實(shí)用率85%左右，全部戶型為朝南向。

據(jù)悉，之所以擁有較低的容積率，也是因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)占地面積9408平方米，僅規(guī)劃開(kāi)發(fā)三棟18層住宅，一字排開(kāi)，每棟2梯4戶，戶數(shù)僅在186戶。

作為萬(wàn)科資產(chǎn)包首個(gè)面市項(xiàng)目，效果幾何呢？

雖有一些口徑宣稱(chēng)萬(wàn)科喜悅里于3月中旬過(guò)后才首次開(kāi)售，但據(jù)了解，項(xiàng)目首開(kāi)應(yīng)是在2021年元旦當(dāng)天。

一鏈家中介表示，萬(wàn)科喜悅里在1月1日當(dāng)天已開(kāi)售，項(xiàng)目首開(kāi)均價(jià)為每平方米超4萬(wàn)元，其中85平方米的戶型最低售價(jià)不到350萬(wàn)，計(jì)算下來(lái)約4.1萬(wàn)/平方米。但其表示并不知曉項(xiàng)目去化情況。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，1月份所謂的開(kāi)售可能僅是開(kāi)放小范圍的誠(chéng)意登記。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，事實(shí)上萬(wàn)科喜悅里于3月8日才正式獲得編號(hào)1#2#3#棟的銷(xiāo)售許可證，預(yù)售證號(hào)為穗房預(yù)（網(wǎng)）字第20210167號(hào)，合計(jì)獲批房源共131套，主力戶型為85-10平方米三至四房。

獲得預(yù)售證之后，萬(wàn)科才于3月10日展開(kāi)大陣仗的正式開(kāi)盤(pán)，推售價(jià)格為4.5萬(wàn)元/平方米起。

隨后可以看到，除了在朋友圈投放調(diào)價(jià)3%的廣告，廣州萬(wàn)科、萬(wàn)溪相關(guān)人員也發(fā)布關(guān)于喜悅即將全線漲價(jià)倒計(jì)時(shí)的海報(bào)。

之所以開(kāi)盤(pán)即調(diào)價(jià)，上述鏈家中介人士則表示屬于“正常現(xiàn)象”，項(xiàng)目后期在售肯定比前期賣(mài)得貴一些。

“房企營(yíng)銷(xiāo)都是五花八門(mén)?！币灿蟹科鬆I(yíng)銷(xiāo)人員則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，小范圍調(diào)價(jià)居多是因?yàn)榇龠M(jìn)成交，漲價(jià)并不是重點(diǎn)，意在傳達(dá)出貨源緊俏的感覺(jué)。

據(jù)了解，這種調(diào)價(jià)行為往往發(fā)生在市場(chǎng)相對(duì)熱銷(xiāo)、有一定市場(chǎng)客戶積累基礎(chǔ)的情況下，通過(guò)極小幅度的調(diào)價(jià)使得前期購(gòu)房者產(chǎn)生信心，同時(shí)引導(dǎo)欲購(gòu)未購(gòu)者帶來(lái)刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購(gòu)欲念；而這種漲幅一般為每次3%到5%。

以3月14日作為分界線，在14日前，購(gòu)房群里喜悅里銷(xiāo)售人員表示項(xiàng)目最便宜的為低樓層戶型，價(jià)格在4.5萬(wàn)元左右；14日之后則表示85方戶型在4.8萬(wàn)到5萬(wàn)多左右的價(jià)格。若忽略具體戶型、樓層粗略計(jì)算的話，或大概有6%左右的漲幅。

而從去化效果來(lái)看，據(jù)項(xiàng)目方表示，此次開(kāi)盤(pán)推售的兩棟18層小洋樓在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已全部售罄，總銷(xiāo)售額近6億。同時(shí)，此次開(kāi)盤(pán)后，項(xiàng)目?jī)H剩2棟的樓王單位還未推售，余貨不足70套。

項(xiàng)目銷(xiāo)售人員則在3月14日表示，項(xiàng)目2棟于當(dāng)日今天加推，還有最后幾十套便即將清盤(pán)。

不過(guò)有中介也表示，喜悅里這個(gè)項(xiàng)目前期推售的時(shí)候效果并不是很好?！皡^(qū)域其實(shí)一般，接不上白云新城規(guī)劃的邊，一個(gè)星期成交都沒(méi)有兩單。”

另?yè)?jù)收集的反饋來(lái)看，產(chǎn)品的戶型、密度方面確實(shí)對(duì)買(mǎi)家有一定吸引力，但周?chē)h(huán)境較為雜亂是一些買(mǎi)家比較介意的地方，如提到附近有汽配廠、批發(fā)市場(chǎng)等較多，人流密集，貨車(chē)穿行，居住環(huán)境一般。

除了首面市的喜悅里，下一步廣信資產(chǎn)包里還有哪些項(xiàng)目得以拆解出來(lái)？

據(jù)萬(wàn)科2019年年度報(bào)告，廣信資產(chǎn)包占地面積79.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)包含廣州市區(qū)17個(gè)未開(kāi)發(fā)完畢的土地，涉及花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、浣花路爛尾樓等。

簡(jiǎn)單梳理的話，其中有11個(gè)項(xiàng)目位于荔灣區(qū)，前案名分別為碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉蘭苑；有3個(gè)項(xiàng)目位于白云區(qū)，為丹桂園、金蘭花園、春蘭花園；另有萬(wàn)?；▓@、中山三榮華南位于越秀，獵德商住樓位于天河。

除了上述提及的喜悅里原項(xiàng)目“丹桂園”，目前進(jìn)展較快的還有位于荔灣區(qū)的“玉蘭苑”。

值得注意的是，玉蘭苑正是花地灣項(xiàng)目中的一塊土地，而花地灣近千畝閑置未開(kāi)發(fā)地塊，正是廣信資產(chǎn)包里面積最大、最核心的土地資源——坐擁地鐵上蓋，位于廣州市政府規(guī)劃建設(shè)的白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，同時(shí)是“廣佛同城化”的必經(jīng)之地。

該地塊最先于1988年由廣信房產(chǎn)以2.808億元中標(biāo)，樓面地價(jià)僅為218元/平方米；而據(jù)如今房企在周?chē)貕K拿地超4萬(wàn)的樓面價(jià)對(duì)比，花地灣地塊在30年間地價(jià)升值近190倍。

回到項(xiàng)目層面看，玉蘭苑如今正被萬(wàn)科開(kāi)發(fā)為“萬(wàn)科金域曦府”項(xiàng)目。

此前現(xiàn)場(chǎng)公示的施工圖顯示，該項(xiàng)目將建成13棟樓房的超高層，同時(shí)配建有醫(yī)院和幼兒園。據(jù)悉，項(xiàng)目目前處于誠(chéng)意登記階段，并將在于年內(nèi)入市銷(xiāo)售。

項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng)，曦府價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在5.5萬(wàn)到6萬(wàn)，目前已經(jīng)在建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年收樓。

另?yè)?jù)廣州萬(wàn)科方面表示，資產(chǎn)包中位于越秀區(qū)的榮華南地塊也將在近期有新動(dòng)作，將打造為不同以往的高端豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年面市。

若將觀察視角拉至整個(gè)廣州萬(wàn)科，如今其活躍在整個(gè)市場(chǎng)視線的四個(gè)項(xiàng)目中，不管是已入市喜悅里、金域悅府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通過(guò)招拍掛所得的土地資源。

其中，除了上述提及的由權(quán)屬?gòu)?fù)雜的廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)換而來(lái)的兩個(gè)項(xiàng)目，金域悅府、城市之光則是舊改項(xiàng)目中的融資部分，前者為白云區(qū)田心村舊改，后者為黃埔文沖村舊改項(xiàng)目。

這四個(gè)項(xiàng)目，構(gòu)成了目前萬(wàn)科在廣州主城區(qū)的核心貨源。

不管是舊改或者收購(gòu)，這些項(xiàng)目來(lái)源更多是一種存量資產(chǎn)，部分土地歷史久遠(yuǎn)，涉及問(wèn)題復(fù)雜，且因?yàn)槲催M(jìn)行開(kāi)發(fā)或?qū)儆诠芾肀徽加茫@也使得萬(wàn)科在獲得土地之后往往要進(jìn)行一些土地清收、整備等工作，才能達(dá)到熟地狀態(tài)。

這遠(yuǎn)比招拍掛直接獲取項(xiàng)目困難，然而又是目前廣州萬(wàn)科不得不去走的一條路。

據(jù)悉，近幾年來(lái)廣州萬(wàn)科通過(guò)招拍掛入袋的土地屈指可數(shù)，尤其是在2019年全年在土地招拍掛市場(chǎng)無(wú)一收獲。但另一邊，轟轟烈烈的廣信資產(chǎn)包三年無(wú)果，舊改獲取與開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，這也使得廣州萬(wàn)科的銷(xiāo)售地位有所下降。

從金沙洲板塊的四季花城起步的廣州萬(wàn)科，在羊城發(fā)展的十余年間通過(guò)住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公 寓多個(gè)板塊站穩(wěn)根基，也創(chuàng)造了不少高光時(shí)刻如2012年廣州萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破百億規(guī)模，2016年與保利爭(zhēng)奪一哥。

但在此后，萬(wàn)科在銷(xiāo)售規(guī)模上并無(wú)實(shí)現(xiàn)太大突破，并于2018年開(kāi)始跌出廣州前三，此后兩年間位列銷(xiāo)售第四名。

業(yè)績(jī)方面的吃力，也透射出目前萬(wàn)科在廣州的存貨現(xiàn)狀。據(jù)悉，目前萬(wàn)科在廣州的銷(xiāo)售來(lái)源主要是黃埔萬(wàn)科幸福譽(yù)、增城萬(wàn)科城與萬(wàn)科金色里程等近郊項(xiàng)目，其他諸如白云萬(wàn)科森林等項(xiàng)目均所剩貨量不多，接近清盤(pán)。

可以說(shuō)，廣州萬(wàn)科目前的發(fā)展倚重于廣信資產(chǎn)包、舊村改造的存量業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)。

這些業(yè)務(wù)壓力與調(diào)整也反映到公司架構(gòu)上。伴隨著萬(wàn)科的“大江大?！庇?jì)劃，廣州萬(wàn)科的總經(jīng)理在短短兩年間幾經(jīng)輪換，從唐激楊到薛峰，再到李升陽(yáng)。

最新于3月初，這一職位再度變動(dòng)，原青島萬(wàn)科總經(jīng)理曹江巍接過(guò)廣萬(wàn)總經(jīng)理一職。而李升陽(yáng)，則任新成立的南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)城市更新公司總經(jīng)理。

這也就印證了去年萬(wàn)科南方區(qū)域媒體會(huì)上孫嘉所透露的架構(gòu)調(diào)整：在不久的將來(lái)，集團(tuán)批準(zhǔn)后，南方區(qū)域會(huì)成立繼廣州萬(wàn)溪之后第二家專(zhuān)門(mén)的城市更新平臺(tái)公司。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，于2020年11月，廣東省三舊改造協(xié)會(huì)曾發(fā)文稱(chēng)，廣州萬(wàn)溪已正式列入?yún)f(xié)會(huì)會(huì)員名錄。

這不免令人猜想，未來(lái)廣信資產(chǎn)包拆解完成之后，經(jīng)驗(yàn)豐富的萬(wàn)溪是否會(huì)轉(zhuǎn)變角色，承擔(dān)更多的存量業(yè)務(wù)改造。股東大會(huì)上祝九勝曾表示，“如果我們能和合作方一起，把這個(gè)不良資產(chǎn)包解好，就能建立起不良資產(chǎn)的盤(pán)活能力，以此提升萬(wàn)科在大型復(fù)雜交易領(lǐng)域的能力?！?/p>

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|喜悅里首推售罄？萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包拆解與存量倚重