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    由“雅居樂緊急辟謠交代家底一事”想到

    路數(shù) 路數(shù)
    2021-10-24 21:01 2447 0 0
    雅居樂在10月22日下午緊急召開債券持有人電話會,澄清市場傳聞。

    作者:很勤奮的路數(shù)

    來源:路數(shù)(ID:ilushu)

    雅居樂(03383.HK)在10月22日下午緊急召開債券持有人電話會,澄清市場傳聞。

    時間不長,約20分鐘。整場內(nèi)容總結(jié)下來很簡單:公司有多少錢和債,接下來怎么還。

    但不同于以往,這一次,投資人拋出的問題更加細化和尖銳,房企要再三進行說明。這也無可厚非,畢竟機構(gòu)拿出真金白銀買了債券,房企本就應(yīng)該坦誠相待。

    市場的擔憂無非三點:

    一怕房企不知道藏了多少表外私募債。外界往往到房企暴雷后,才察覺到債主又多了。

    二怕房企打腫臉充胖子,明明有流動性壓力卻不認。投資人需要詳細知道房企短期內(nèi)每一筆債對應(yīng)的償還方式。說白了,就是現(xiàn)金和短債經(jīng)不經(jīng)得起推敲。

    三怕境外賬戶資金不足,特別是有心償債卻無法實現(xiàn)資金出境的被動情況。

    比起多數(shù)房企遮遮掩掩的態(tài)度,雅居樂也算坦白。但一問一答間,透著莫名的悲涼感。

    1

    悲涼于中資地產(chǎn)美元債市場依然風(fēng)聲鶴唳。尤其是近期個別弱資質(zhì)民營房企的過快躺平,造成了負反饋傳導(dǎo)。

    市場對部分房企還是大寫的不信任,生怕自己是在盲人摸象,只看到局部。

    結(jié)果是,個別房企的美元債就像打開了潘多拉魔盒般下跌,給人一種企業(yè)分分鐘要掛的錯覺。

    有家房企之前跟路數(shù)打趣過,越開電話會越跌。這不,雅居樂也沒能逃離魔咒。周五的會開完,幾筆短期存量美元債也跟長債一起小幅下跌。

    中資地產(chǎn)美元債市場從未像當下一樣遭受壓力測試。一級市場已經(jīng)很難維持體面的發(fā)行量,甚至演變成凈融資流出,房企再融資風(fēng)險陡然攀升。

    如果美元債再融資渠道繼續(xù)暫停,一部分房企能扛多久?再退一步,又有多少房企戒的了對美元債的依賴?

    至少短期內(nèi),雅居樂可能做不到,不然就不會有總額超100億元的永續(xù)債品種。

    當然只看9月底為止的存量永續(xù)債總額,雅居樂入不了前三,比不了招商蛇口(001979.SZ)的280億、保利地產(chǎn)(600048.SH)的200億和華夏幸福(600340.SH)的170億。

    2

    信用債,本質(zhì)是信任。

    前有恒大地產(chǎn)(03333.HK)事件的影響在,誰能料到,后面又有這么些個“黑天鵝”飛出:言行不一的新力地產(chǎn)(02103.HK)、突然翻臉的花樣年(01777.HK)以及前后一番騷操作的當代置業(yè)(01107.HK)。

    失去的信心要怎么拾回來?得怎么做才能對信用產(chǎn)生良性的正向驅(qū)動?悲哀的是:暫時無解,只能從點滴做起。

    在這點上,雅居樂周五的溝通會瑕疵不少:時間短、讓人等了近8分鐘、有些情況是被問出來的。

    如果把提問部分的答案,放在一開始的介紹環(huán)節(jié),想必企業(yè)和投資人之間的溝通會更充分。

    往常情況下,房企CFO、IR的介紹框架大致包含:運營數(shù)字(銷售、回籠)、項目投資情況、債務(wù)安排(融資渠道新進展、美元債重點展開)。

    但市場敏感時期,原先的溝通方式需要升級,一個比較讓人信服的介紹框架如下:

    1.是否有表外私募債。若有,請大方承認并大致展開。

    2.最新的銷售、按揭放款、開發(fā)貸放款情況等。請注意,不是籠統(tǒng)的定性概括,而是定量描述。

    3.賬上現(xiàn)金情況要具體到數(shù)字,其中包括列明受限現(xiàn)金、刨去項目層面之后集團層面的可用資金、離岸賬戶的現(xiàn)金變動細則、分紅資金額等。

    4.債務(wù)到期結(jié)構(gòu)及具體數(shù)字。還款方式如果是從境內(nèi)調(diào)撥資金,數(shù)量、時間、渠道要具體化。以渠道為例,是資金池、內(nèi)保外貸還是分紅方式?

    5.商票、信托等,能澄清的就順便捎上。如果有債券回購計劃,要重點介紹,投資人現(xiàn)在最看中房企的實際行動。

    介紹到這程度了,如果投資人對房企現(xiàn)金還存疑,必要的銀行函證也要亮上。要真到這份上,已經(jīng)挺悲涼。但投資人若還是不信,只能隨緣。

    開溝通會應(yīng)該避免形式主義。大忌是態(tài)度傲慢,華夏幸福年初的那場絕對是反面教材。

    3

    投資人自己也會算賬。

    比如雅居樂,就有機構(gòu)發(fā)現(xiàn)公司境外賬戶現(xiàn)金口徑上的變化。詢問后才從企業(yè)口中得知,因為用于支付了一筆10月到期的澳門小銀團(俱樂部貸款)。

    好在被發(fā)現(xiàn)并及時澄清,不然一下少了近10億,讓市場怎么想?有些誤會往往是企業(yè)自身陳述不清造成的。

    但不管怎么樣,與國際大部分債券相比,中資地產(chǎn)美元債違約率相對較低。哪怕是今年,真正違約的主體仍然屈指可數(shù)。

    房企在翹首以盼政策的恩澤,尋找信心。投資人端,又何嘗不是。

    路數(shù)在《如果逼空繼續(xù)  會不會出現(xiàn)更多的“花樣年”?》提過,某種程度上,債券投資人和機構(gòu)也是弱勢群體。

    好在一些暖風(fēng)在微微吹來。比如,“個別房企債券下跌是市場對違約的自然反應(yīng)”、“個別房企出事情是個別的問題,對整個金融系統(tǒng)影響有限”、“后續(xù)將指導(dǎo)金融機構(gòu)準確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)審慎政策”等等。

    房企不是沒有未來,但過去發(fā)展過快的那些主體,可能需要一場刮骨療毒。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“路數(shù)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 由“雅居樂緊急辟謠交代家底一事”想到

    路數(shù)

    要有光,要讓房企更公開透明

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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