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作者:地產(chǎn)十一郎
來(lái)源:地產(chǎn)十一言(ID:dichanshiyiyan)
潘石屹這位昔日的地產(chǎn)大佬,在兩年辟謠「跑路」的爭(zhēng)議聲中,最終,還是坐實(shí)了「謠言」。
16日晚間,SOHO中國(guó)公告終于「官宣」。黑石同意每股5港元、總價(jià)236.58億港元,收購(gòu)約SOHO中國(guó)47.32億股股份,占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份,約占公司總股本的9%。
好巧不巧的是,16日上午十一郎剛在望京SOHO約朋友喝了杯咖啡,還沒(méi)從這座華美絢麗的建筑帶給我的贊嘆中醒過(guò)神來(lái),下午,就看到了潘石屹家族以30億美元的價(jià)格將SOHO中國(guó)賣(mài)給了黑石的消息。
我想,公告當(dāng)天,那個(gè)在望京SOHO 80層辦公的潘先生,內(nèi)心應(yīng)該是歡喜的。
畢竟,在房地產(chǎn)泡沫中賺到錢(qián)是容易的;
但在退潮時(shí)及時(shí)套現(xiàn)抽身,是不容易的。
我們可以大致算出,潘石屹家族在這次交易中,可以套現(xiàn)142.8億港元。
這場(chǎng)傳言已久的交易,對(duì)于SOHO中國(guó)和黑石而言,是一樁世紀(jì)大聯(lián)姻;對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)界而言,則是一場(chǎng)最引關(guān)注的開(kāi)發(fā)商大撤退。
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這讓人很容易想起李超人。
當(dāng)初李超人的資產(chǎn)大轉(zhuǎn)移,迎來(lái)了很多網(wǎng)友的不懈甚至激憤,以犀利的言語(yǔ)來(lái)評(píng)論他的行為。而這次老潘的行為,同樣遭到很多人的質(zhì)疑。
有網(wǎng)友評(píng)論:這位民營(yíng)企業(yè)家,最終成為了資本家。
一年前,十一郎的感受和他們一樣,就在去年3月SOHO中國(guó)與黑石交易未果時(shí),我還寫(xiě)了一篇文章直抒胸臆,結(jié)果被所有自媒體平臺(tái)禁發(fā)。而現(xiàn)在,當(dāng)我冷靜下來(lái)去思考這場(chǎng)交易時(shí),當(dāng)我不帶情緒的去看潘石屹的處境時(shí),內(nèi)心多了一份理解。
這件事最大的看點(diǎn),不是黑石為什么會(huì)買(mǎi),而是潘石屹為什么要賣(mài)。
這場(chǎng)交易中,很顯然,黑石看中的不是SOHO中國(guó)公司本身,而是公司旗下優(yōu)良的資產(chǎn)包。那么,潘石屹又為何一定要賣(mài)地處北京、上海繁華地段的核心資產(chǎn)呢?
雖然這兩年老潘一直矢口否認(rèn)「跑路」,但從他的行為上可以看出,他的退隱之心早已昭然若揭。
從2014年開(kāi)始,SOHO中國(guó)就一直在拋售資產(chǎn),下面是媒體整理的拋售清單:
1.2014年,SOHO中國(guó)將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股;
2.同年9月,SOHO中國(guó)將上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。
3.2015年,SOHO中國(guó)將上海外灘國(guó)際金融中心地塊,以84.93億元價(jià)格出售。
4.2016年,SOHO中國(guó)又將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣(mài)給國(guó)華人壽保險(xiǎn),總價(jià)32.2億元。
5.2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。
6.2019年, SOHO中國(guó)先后出售了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車(chē)位。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),這一圈拋售下來(lái),潘石屹夫婦套現(xiàn)約300億元。
一手打下來(lái)的江山,資產(chǎn)標(biāo)的優(yōu)良,為何要選擇此時(shí)套現(xiàn)離場(chǎng)?十一郎看了一堆資料,發(fā)現(xiàn),其最根本的原因有二:
1. 潘石屹和張欣的投資態(tài)度
2. SOHO中國(guó)盈利性持續(xù)下降
每一個(gè)英雄人物,都離不開(kāi)時(shí)代的背景。
作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之初就成功掘金的“萬(wàn)通六君子”之一,潘石屹的發(fā)家史與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連。
作為一個(gè)商人,潘石屹是幸運(yùn)的。他抓住了中國(guó)40多年的多次改革紅利,包括獲得高考資格,到國(guó)企工作,有機(jī)會(huì)下海獨(dú)闖深圳,更幸運(yùn)的是,能在草莽時(shí)代抓住海南房地產(chǎn)的巨大政策紅利。
在時(shí)代的洪流中,潘石屹揚(yáng)起時(shí)代的風(fēng)帆往前飛奔,1993年,在海南那波房地產(chǎn)狂潮中,「半年掙了1000萬(wàn)」。
1993年的1000萬(wàn)意味著什么?
1993年,中國(guó)的廣義貨幣M2規(guī)模只有3.5萬(wàn)億,而今天是227.6萬(wàn)億。如果按照這個(gè)比例放大,當(dāng)年的1000萬(wàn)相當(dāng)于今天的6.5億元。
時(shí)代造就英雄,但也「只」造就英雄。
潘石屹在過(guò)往的職業(yè)生涯里,以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的超級(jí)嗅覺(jué)而著稱(chēng),這也是他成為英雄的根本。
根據(jù)潘石屹的回憶,當(dāng)年「萬(wàn)通六君子」炒作海南某一個(gè)樓盤(pán)時(shí),王功權(quán)提醒說(shuō):應(yīng)該查查我們接手的這個(gè)盤(pán)有沒(méi)有土地證、房產(chǎn)證,否則吃虧了都不知道。
于是,潘石屹到了??谑幸?guī)劃局,申請(qǐng)查看該樓盤(pán)的土地證、房產(chǎn)證等資料,被工作人員一口拒絕。后來(lái),送了5斤橘子和2條三五煙,才獲得了??诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體情況的資料。
就是這份珍貴的真實(shí)資料,讓萬(wàn)通六君子得以在泡沫破裂前夕成功逃頂。
潘石屹后來(lái)回憶說(shuō):
49平方米!
而當(dāng)時(shí)海南剛剛建省,在海口這樣一個(gè)連電都沒(méi)有地方,房子要蓋到人均近50平方,肯定是泡沫啊。我們就立馬放棄了海南市場(chǎng),返回內(nèi)地。
也正是因?yàn)檫@次逃頂,讓潘石屹成功守住了巨額財(cái)富,也成功迎娶了從劍橋大學(xué)畢業(yè),在高盛等華爾街投行工作過(guò)的美女張欣。
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后來(lái),潘張夫妻一手創(chuàng)建了SOHO中國(guó)。
張欣非常重視產(chǎn)品的設(shè)計(jì),在她的堅(jiān)持下,SOHO中國(guó)不斷花巨資邀請(qǐng)國(guó)際一流設(shè)計(jì)大師操刀,在核心城市的核心地段豎立起一座座當(dāng)時(shí)十分有爭(zhēng)議后來(lái)卻成為城市地標(biāo)的建筑。
這些樓宇,在日出日落、風(fēng)云變幻中改變著北京的天際線。
上個(gè)世紀(jì)90年代的北京,無(wú)論是高檔寫(xiě)字樓、大商場(chǎng)還是住宅,都統(tǒng)統(tǒng)稀缺。這讓SOHO中國(guó)的日子順風(fēng)順?biāo)?/p>
SOHO中國(guó)的售賣(mài)方式也從一個(gè)格子一個(gè)格子地賣(mài)給來(lái)自四面八方個(gè)體戶(hù)和煤老板的散售,轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟行臀飿I(yè)公司。
在那個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里,潘石屹兌現(xiàn)了他的承諾,讓公司重倉(cāng)了中國(guó)最有名的兩個(gè)城市,負(fù)債率下來(lái)了,公司變得安全了。
故事在2014年迎來(lái)了轉(zhuǎn)向。
這一年,SOHO中國(guó)開(kāi)始出售中國(guó)境內(nèi)的項(xiàng)目,轉(zhuǎn)而通過(guò)張欣和潘石屹的家族信托收購(gòu)美國(guó)商業(yè)辦公。
陸陸續(xù)續(xù)的一出一進(jìn),幾年時(shí)間,就把SOHO中國(guó)境內(nèi)公司持有的商業(yè)資產(chǎn)置換成了的家族信托在紐約收購(gòu)的通用大廈和公園大道廣場(chǎng)。
這個(gè)過(guò)程中,潘石屹一再為那些「只租不賣(mài)」的承諾掩護(hù),比如:「外灘SOHO是一個(gè),位置太重要了;望京SOHO不能銷(xiāo)售,太漂亮了,我很喜歡?!?/p>
對(duì)于頻頻出售資產(chǎn)的做法,潘石屹曾解釋道,“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨,高的時(shí)候出貨。SOHO中國(guó)永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候,什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候。”
而海外歸來(lái)的張欣,加上投資銀行家的出身,骨子里就帶著見(jiàn)好就收的PE思維。
她從香港流水線女工到美國(guó)劍橋碩士的超級(jí)人生翻轉(zhuǎn),讓西方資本主義的思維也同樣深入她的骨髓。
有次,在名利場(chǎng)的采訪中,被問(wèn)到“你覺(jué)得對(duì)公司有責(zé)任嗎”?
張欣明確回答:“沒(méi)有”。
她會(huì)對(duì)建筑的美負(fù)責(zé)、對(duì)城市的面貌負(fù)責(zé),但公司,只是一個(gè)待價(jià)而沽的資產(chǎn),如果有好的出價(jià),自然隨時(shí)可以出手。
就像售賣(mài)的基因深入骨髓一樣,只要價(jià)格合適,潘石屹可以在宣布長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的第二天就賣(mài)掉它,最終,他的終極選擇還是賣(mài)掉。
這樣的投資態(tài)度注定潘石屹夫婦的退隱。
4
更何況,花無(wú)百日紅。
SOHO中國(guó)自從2012年從銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)為持有模式后就陷入了增長(zhǎng)困局,其營(yíng)收立即從百億級(jí)別下降為十億級(jí)別,凈利潤(rùn)水平也早已不及當(dāng)年。
當(dāng)一家公司不再投資,不再擴(kuò)張,投資者就會(huì)對(duì)你的公司給出更低的價(jià)格,即使你的資產(chǎn)很值錢(qián),但是,沒(méi)有未來(lái)的公司是不值錢(qián)的。
有人說(shuō),潘石屹選錯(cuò)了賽道。
也是,上帝不可能把所有的機(jī)會(huì)都給了同一個(gè)人。如果海南掘金的潘石屹不把錢(qián)投資在寫(xiě)字樓而是住宅上,SOHO中國(guó)也定不是今日之光景。
夜幕下的望京SOHO
2000年左右的春風(fēng),讓高檔寫(xiě)字樓如雨后春筍一般,很快在全國(guó)各地就飽和了。
潘石屹也看到了自己的戰(zhàn)略性選擇錯(cuò)誤,也曾做過(guò)調(diào)整:從2012年開(kāi)始,SOHO中國(guó)就從散售開(kāi)始向著「包租婆」的方向轉(zhuǎn)型。
但是,SOHO中國(guó)自從2014年開(kāi)始,就再也沒(méi)有在國(guó)內(nèi)購(gòu)入新的物業(yè)項(xiàng)目。
2015年,SOHO中國(guó)已沒(méi)有地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,成為純收租的公司。
單一的盈利模式帶來(lái)的直接結(jié)果就是利潤(rùn)下降。
據(jù)SOHO中國(guó)財(cái)報(bào),2019年和2020年SOHO中國(guó)營(yíng)收分別為18.47億元和21.92億元,凈利潤(rùn)分別為13.31億元和5.36億元。作為對(duì)比,轉(zhuǎn)型前的2012年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收153億元,凈利潤(rùn)約106億,其中核心凈利潤(rùn)為33.4億元。
從百億到十億,公司規(guī)模的斷層讓潘石屹早就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意興闌珊了。
而最近幾年,他連包租婆的生活都不想過(guò)了,一串兒的「不務(wù)正業(yè)」:
有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣(mài)蘋(píng)果,有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品,有時(shí)候還會(huì)展示一番木匠手藝,被網(wǎng)友戲稱(chēng)為「潘木匠」、「潘蘋(píng)果」。
他甚至學(xué)起了編程,2020年1月,潘石屹曾發(fā)微博表示:「要開(kāi)始學(xué)Python了」,作為給自己的人生禮物。
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一代地產(chǎn)大佬,就這樣離去了。
表面上看,我們告別的是一個(gè)企業(yè)家的名字,但是,其實(shí)告別的東西有很多很多。
比如,獨(dú)特的商業(yè)嗅覺(jué),膽大心細(xì)的市場(chǎng)決斷力,與調(diào)控政策、地產(chǎn)周期、行業(yè)輿情共舞的刀尖上的藝術(shù),那是一個(gè)多么值得懷念的地產(chǎn)古典年代,個(gè)人英雄主義泛濫,是老板而不是職業(yè)經(jīng)理人的言行為行業(yè)設(shè)置議題。
如今的地產(chǎn)江湖,已經(jīng)與第一代的地產(chǎn)企業(yè)家陸續(xù)告別。相比之下,今天的地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于沉悶,責(zé)任感很重,謹(jǐn)小慎微,卻依然被無(wú)處不在的道德壓力束縛起來(lái)。
對(duì)于潘張夫婦個(gè)人,有人憤恨,說(shuō)他在中國(guó)賺夠了錢(qián),跑去美國(guó)投資,疫情期間一毛不拔,卻一擲千金向耶魯和哈佛,為自己的兒子求學(xué)鋪路。
而作為一次純粹的商業(yè)邏輯驅(qū)動(dòng)的交易行為,我們無(wú)可指摘。
現(xiàn)下,網(wǎng)上有句十分的流行話:「不要把靠運(yùn)氣賺到的錢(qián),靠實(shí)力給虧掉了?!?/p>
顯然,潘張夫婦是有運(yùn)氣的。然而,能夠在退潮之際努力抽身保住財(cái)富,也是有著真正的實(shí)力了。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 潘石屹為何一定要賣(mài)掉SOHO中國(guó)?